N. 4927/25 -11114/25 R.G.A.C.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, IX Sezione civile, in persona del G.M., Dott.
Marcello Sinisi, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nelle cause riunite iscritte ai n. 4927/25 e 11114/25 R.G.A.C., pendenti
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
(C.F. ) e Parte_2 C.F._2
(C.F. ), Parte_3 C.F._3 rappresentate e difese come in atti dall'avv. Massimo Balbi, presso lo studio del quale elettivamente domiciliano in Napoli alla Via
Terracina, 381
ATTRICI
E
(C.F.: ), Controparte_1 C.F._4 elettivamente domiciliata in Napoli al Centro Direzionale Is. F/12 presso lo studio dell'avv. Alessandra De Pascale che la rappresenta e difende giusta procura alle liti in atti
CONVENUTA
- 1 -
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida rinotificato il 5.12.2024 (iscritto al n.
R.G. 23906/2024), le sigg.re , Parte_1 Parte_2
e deducevano di essere comproprietarie Parte_3 dell'immobile sito in Napoli, alla Traversa Giulio Cesare n. 6, interno 11, composto da 1 vano e mezzo, cucina e servizi – dati catastali Comune di Napoli F839 sez, CHI foglio 7, part. 46 sub
103 Napoli, rendita cat. 258,13 cat A4; che il suddetto cespite era stato concesso in locazione dalla sig.ra madre delle Controparte_2 ricorrenti, nelle more deceduta, per cui le medesime, nella qualità di eredi, lo avevano nella loro disponibilità; che il canone mensile pattuito in contratto era di euro 420,00 mensili a carico della sig.ra che la convenuta si era resa morosa Controparte_1 dell'importo di € 4.620,00 per undici mensilità dal dicembre 2023 ad ottobre 2024 e che i numerosi solleciti di pagamento non avevano sortito alcun esito. Le istanti convenivano, quindi, in giudizio la sig.ra dinanzi al Tribunale di Controparte_1
Napoli per ivi sentire convalidare l'intimato sfratto. Con comparsa di costituzione depositata il 10.2.2025, si Controparte_1 costituiva e, nell'opporsi alla richiesta di convalida dello sfratto per morosità, preliminarmente deduceva la carenza di legittimazione ad agire delle odierne istanti che non avevano fornito prova della loro qualità di eredi, dell'acquisto della proprietà dell'immobile suindicato e del loro subentro nel contratto alla locatrice deceduta;
inoltre eccepiva che non aveva omesso di versare i canoni di locazione per 11 mesi, dal dicembre 2023 ad ottobre 2024; che, in particolare, per i mesi da maggio 2024 all'attualità, aveva sempre effettuato regolarmente il pagamento dei canoni mensili di locazione, come documentalmente provato;
che per quanto concerneva i canoni di locazione afferenti ai mesi da dicembre 2023
- 2 - ad aprile 2024, non aveva potuto provvedere al rituale pagamento degli stessi perché il codice IBAN intestato alla intimante Pt_1
, sul quale fino al mese di novembre 2023 aveva inviato i
[...] bonifici di pagamento, a far data dal mese di dicembre 2023 era risultato “non più abilitato” a ricevere pagamenti in entrata;
che tutte le richieste inviate dall'odierna intimata alla , Parte_1 per ricevere la comunicazione di un nuovo codice IBAN valido, sarebbero rimaste per lungo tempo prive di riscontro. Pertanto, la conduttrice chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adìto, contrariis reiectis, A) In via preliminare accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o improcedibilità dell'intimato sfratto per morosità per carenza di legittimazione attiva delle odierne istanti. B) In via gradata, nella denegata ipotesi in cui dovesse ritenersi l'ammissibilità e/o procedibilità dell'intimato sfratto per morosità, Voglia concederle un termine, non inferiore a novanta giorni, per consentirle di provvedere al pagamento integrale di tutti i canoni di locazione scaduti e da scadere fino al giorno del saldo o della nuova udienza che verrà fissata, oltre interessi, precisandosi che la morosità maturata per i mesi da dicembre 2023 ad aprile 2024, al netto degli acconti già versati, ammonta ad €. (2.130,00 – 200,00) €. 1.930,00, con compensazione delle spese e competenze legali in considerazione della morosità incolpevole della sig. ra CP_1 ovvero, se l'Ill.mo sig. Giudice adìto ritenesse di non disporre la compensazione delle spese, oltre al pagamento delle spese legali della procedura nella misura che dal G.I. verranno liquidate”.
Disposto il mutamento del rito, esperita la procedura di mediazione obbligatoria (con esito negativo), parte istante depositava il

3.9.2025 note con le quali evidenziava che la controparte non aveva provveduto ad alcun pagamento per cui la morosità era aumentata ed ammontava, al settembre 2025, all'importo di euro 9.240,00 complessivi;
a sua volta la parte convenuta depositava memoria
- 3 - integrativa in data 25.9.2025, eccependo l'improcedibilità della domanda proposta dalle istanti per non essere stata validamente e/o utilmente soddisfatta la condizione di procedibilità, posto che la procedura di mediazione esperita presso l'Organismo di
Mediazione Civile “Mediafog S.r.l.” sarebbe risultata viziata da plurime irregolarità e nel merito si riportava alla eccezioni già formulate all'atto della costituzione nella fase sommaria chiedendo il rigetto della domanda attorea, vinte le spese con distrazione.
Con separata intimazione di sfratto per finita locazione in rinnovazione di precedente ed identico atto non iscritto a ruolo e contestuale citazione per la convalida (n. R.G. 10228/25), regolarmente notificato il 1.4.2025, le sig.re , sulla scorta di Pt_1 disdetta inviata a mezzo lettera raccomandata a.r., intimavano alla conduttrice sfratto per finita locazione con invito a lasciare immediatamente libero di persone o cose l'appartamento per cui è causa. Si costituiva l'intimata eccependo nuovamente la carenza di legittimazione ad agire delle odierne istanti che non avrebbero fornito prova della loro qualità di eredi, dell'acquisto della proprietà dell'immobile suindicato e, in ogni caso, del loro subentro alla locatrice deceduta;
che le intimanti non avevano fornito una prova chiara ed inequivocabile della loro qualità di eredi al momento della notifica della disdetta, con la conseguenza che il contratto di locazione per cui era causa doveva intendersi tacitamente rinnovato ai sensi dell'art. 1597 c.c. e delle pattuizioni contrattuali e chiedevano pertanto il rigetto della domanda di convalida. Disposto il mutamento del rito con fissazione dell'udienza di discussione, ai sensi dell'art. 420 c.p.c., per la data dell'8.10.2025 ed assegnazione dei termini per l'eventuale integrazione delle difese (dando così origine al procedimento n. R.G. 11114/25), solo la difesa di parte intimata depositava memoria integrativa con la quale eccepiva l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria e, nel merito, di rigettare la domanda di
- 4 - sfratto per finita locazione per i motivi già evidenziati nella fase sommaria.
All'udienza di discussione dell'8.10.2025 si disponeva la riunione al procedimento di sfratto per morosità (recante n. R.G. 4927/25) di quello connesso di sfratto per finita locazione n. R.G. 11114/2025 e si rinviava la causa per la decisione, concedendo alle parti termine ex art. 127 ter c.p.c. sino al 22.10.2025 per il deposito di note di trattazione scritta finali.
Ciò premesso, va preliminarmente osservato – contrariamente a quanto eccepito dalla difesa della conduttrice - che il mancato deposito della memoria integrativa attorea nel giudizio di finita locazione lascia intatta la pretesa sostanziale azionata con la succitata intimazione di sfratto, non costituendo la stessa un atto necessario di impulso processuale, servendo, piuttosto, a cristallizzare – ove presentata - il thema decidendum in virtù della combinazione con gli atti della fase sommaria (Cass. n. 4771/2019).
In secondo luogo, occorre rilevare in rito il mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria ex art. 5, co. 1, d.lgs. n.
28/2010 con riferimento alla domanda di accertamento della finita locazione, in relazione alla quale la difesa di parte istante non ha chiesto termine per il relativo espletamento neppure all'udienza di discussione dell'8.10.2025. Ne consegue la declaratoria di improcedibilità della predetta domanda.
Passando alla disamina del giudizio di sfratto per morosità, premesso che l'intimazione di sfratto per morosità contiene la ordinaria domanda costitutiva di risoluzione per inadempimento grave e colpevole di cui all'art. 1453 c.c. (cfr. Cass. 24/5/2016, n.
10691), va preliminarmente respinta l'eccezione di improcedibilità sollevata da parte intimata, stante il regolare espletamento della procedura mediazione esperita da parte istante, non inficiato dai plurimi rilievi della convenuta. Va in primo luogo osservato a tal riguardo che la data del primo incontro veniva fissata il giorno
- 5 - 14.4.2025 (cfr. comunicazione dell'Organismo di mediazione in atti), quindi entro i quaranta giorni (termine di legge peraltro non perentorio) decorrenti dal deposito della domanda (in assenza di data certa apposta in calce alla domanda di attivazione della procedura conciliativa, può comunque ritenersi tempestiva la fissazione del primo incontro, considerato che la predetta comunicazione del mediatore, logicamente successiva all'istanza del richiedente, è datata 21.3.2025). Altrettanto infondate appaiono le ulteriori doglianze di parte convenuta (asserita contrarietà dei rinvii disposti dall'Organismo a canoni di buona fede e correttezza, nonché alla ratio conciliativo-deflattiva dell'istituto): in particolare il verbale del primo incontro del 14.4.2025 attesta che “dopo ampia discussione si ritiene opportuno rinviare la mediazione in prosieguo” e, “vista la volontà delle parti”, si disponeva il differimento;
inoltre dalle comunicazioni pec prodotte da parte intimata, inerenti al rinvio degli incontri dapprima al 27.6.2025 e, infine, all'11.7.2025 per asserite impossibilità a presenziare del richiedente o del suo difensore, non si evince (né parte intimata ha adeguatamente provato) alcuna lesione del diritto di difesa di controparte, con la conseguenza che la stessa non può imputare il mancato raggiungimento di un accordo conciliativo al differimento dei predetti incontri, peraltro nel rispetto del termine massimo di durata della procedura (sei mesi, ex art. 6 d.lgs. cit., novellato dal
“correttivo Cartabia”).
Nel merito, la titolarità passiva non è contestata oltre a risultare documentalmente provata dal contratto di locazione in atti
(stipulato dalla intimata con la locatrice e Controparte_2 regolarmente registrato il 1.12.2016), con decorrenza dal
14.11.2016, prevedente un canone iniziale di € 420,00 mensili da pagare entro il giorno 14 di ogni mese. Per quanto concerne, poi, la titolarità attiva della locazione, quanto meno in capo all'istante
, quale erede della originaria locatrice, subentrata Parte_1
- 6 - ex latere locatoris alla medesima (pacificamente defunta), la stessa
è comunque desumibile dalla documentazione prodotta dalla convenuta, vale a dire dai numerosi bonifici di pagamento del canone inviati dalla conduttrice (tra cui quello con la causale
“affitto mese di novembre”, corrisposto il 27.11.2023, di € 426,00), intestati alla predetta con l'aggiunta “Eredi Parte_1
Biglietti Fausta”, nonché dalla raccomandata a.r. del 13.2.2024, inviata dalla stessa pervenuta all'indirizzo Controparte_1 della il 14.2.2204 con la quale la conduttrice Parte_1 rappresentava a quest'ultima la sopravvenuta difficoltà di pagamento dei canoni per essere risultata non più operativa la carta
“postepay” della e le chiedeva l'indicazione di un altro Pt_1
IBAN per mettersi in regola con il pagamento dell'affitto. Peraltro, in ordine all'argomento per cui incerta sarebbe risultata la stessa identità dei soggetti subentrati alla originaria locatrice defunta, basti ricordare il principio di diritto consolidato nella giurisprudenza di legittimità, in tema di parte “soggettivamente complessa”, secondo cui “qualora in un contratto di locazione la parte locatrice sia costituita da più locatori, ciascuno di essi è tenuto, dal lato passivo, nel confronti del conduttore alla medesima prestazione, così come, dal lato attivo, ognuno degli stessi può agire nel riguardi del locatario per l'adempimento delle sue obbligazioni, applicandosi in proposito la disciplina della solidarietà di cui all'art. 1292 cod. civ., che non determina, tuttavia, la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori” (così Cass. n. 14530/09 in una fattispecie relativa alla ritenuta ammissibilità di un procedimento di sfratto per morosità azionato solo da parte di alcuni coeredi dell'originaria locatrice).
Ciò posto, riguardo alla domanda di risoluzione del contratto per il mancato pagamento dei canoni da parte della conduttrice gravità dell'inadempimento della conduttrice, bisogna partire dal costante
- 7 - insegnamento giurisprudenziale secondo cui “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale (…) deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa;
costituito dall'avvenuto adempimento (…)" (artt. 2697 e
1461 c.c.; cfr. Sez. Un. 13533/2001). Con riguardo, poi, alle locazioni ad uso abitativo, è noto che, in base alla legge 27 luglio
1978 n. 392, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore nel versamento dei canoni (e/o degli oneri accessori) in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice. Essa, infatti, risulta predeterminata legalmente mediante previsione - ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431) - di un parametro ancorato a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo di 20 giorni dalla scadenza prevista per quanto concerne il canone, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità della mora debendi quantomeno a colpa del debitore.
Orbene nel caso di specie l'integrazione del richiamato parametro di legge è indubbia ove si consideri che la stessa parte istante già nella fase sommaria, all'udienza del 12.2.2025, ebbe a riconoscere il mancato pagamento dei canoni maturati da dicembre 2023 ad aprile 2024 per complessivi € 1.930,00 al netto degli acconti già versati (di € 200,00 riferiti alla mensilità di dicembre 2023), pur
- 8 - avendo versato quelli successivi sino al gennaio 2025 come da bonifici in atti inviati alla intimante , del cui nuovo Parte_1
IBAN era pertanto pienamente edotta già dal maggio 2024 (cfr. bonifico del 28.5.2024 in atti). Peraltro l'acclarata morosità si è ulteriormente aggravata in corso di causa, senza che sia stata addotta dalla conduttrice alcuna giustificazione al riguardo, stante la mancata corresponsione dei canoni da febbraio 2025 al settembre
2025 (incontestata per il periodo dal marzo 2025 a settembre 2025).
Dal sin qui argomentato consegue l'accoglimento della domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice nel versamento dei canoni dovuti e la condanna della stessa al rilascio del cespite locato. Ai sensi dell'art. 56 della legge n. 392/1978, tenuto conto della prolungata morosità della ma anche delle esigenze organizzative CP_1 della medesima, si ritiene equo fissare la data di esecuzione dello sfratto per il 31.12.2025.
Tenuto conto della soccombenza reciproca - in rito ed in merito – nei due giudizi riuniti, le spese di lite vanno integralmente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, IX Sez. civile, definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara improcedibile la domanda di sfratto per finita locazione;

2) dichiara risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione inter partes, relativo all'immobile sito in Napoli alla Traversa Giulio Cesare n. 6, interno 11, e, per l'effetto, condanna al rilascio del predetto immobile CP_1 CP_1 in favore di , libero e vuoto di persone e di Parte_1 cose, fissando per il rilascio ex art. 56 legge n. 392/1928 la data del 31.12.2025;
- 9 - 3) dichiara integralmente compensate tra le parti le spese dei giudizi.
Napoli, 23.10.2025 Il Giudice
Dott. Marcello Sinisi
La presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del
[...]
, dott.ssa Fiorella Scarola (D.M. 22.10.2024). Controparte_3

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