N. R.G. 366/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FERRARA
Il Tribunale di Ferrara, in persona del Giudice dr.ssa Maria Marta Cristoni, ha pronunciato ex art. 281 sexies la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 366/2025 promossa da:
(C.f.: , con il patrocinio dell'Avv. Giorgio Parte_1 C.F._1
Ferroni, elettivamente domiciliato presso il difensore
RICORRENTE
CONTRO
(C.f.: ), con il patrocinio dell'Avv. Controparte_1 C.F._2
Sandro Felisati, elettivamente domiciliato presso il difensore
RESISTENTE

Conclusioni
Conclusioni per la parte ricorrente:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, previa ogni più utile declatoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa:
• accertare e dichiarare l'inadempimento del sig. in merito alla vendita del Controparte_1 bene ceduto con scrittura privata del 04 ottobre 2016;
• per l'effetto condannare comunque il sig. al pagamento, in favore del sig. Controparte_1
, al pagamento della somma pari ad € 12.000,00 oltre interessi legali Parte_1 maturati e rivalutazione.
1 • Rigettare per i motivi di cui in narrativa la domanda riconvenzionale esercitata dal sig.
; Controparte_1
• Condannare l'opponente al risarcimento dei danni per lite temeraria ex art. 96, comma 1,
c.p.c., nella misura che sarà ritenuta di giustizia, per aver agito con colpa grave, desumibile dalla manifesta infondatezza delle eccezioni e dalla pretestuosità della domanda riconvenzionale
Il tutto con vittoria di spese e compensi professionali, oltre a rivalutazione ed interessi di legge dal di del dovuto al saldo effettivo, oltre oneri accessori come per legge, con richiesta di distrazione delle spese di lite, che saranno liquidate, in favore del sottoscritto difensore, ex art.
93, I° comma , c.p.c.”.
Conclusioni per la parte resistente:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa:
-Respingere la domanda del ricorrente Sig. in quanto infondata con Parte_1 condanna dello stesso alla rifusione delle spese di lite.
–accertare e dichiarare l'inadempimento del sig. in merito alle vendite del Parte_1 terreno agricolo ceduto con le tre scritture previste del 04 ottobre 2016 e per l'effetto
–condannare il sig. al vincolo di trasferimento del lotto di terrano agricolo Parte_1 individuato al foglio 366 di Ferrara mappali 21-47-17-18 di ha.

2.05.49 oltre al fabbricato rurale di ha. 0.578.60 – corte Zizza che permette l'accesso al lotto di terreno intercluso – per il prezzo residuo dell'intero di euro 6.000,00 – con il danno della mancata fruizione della PAC al saldo effettivo, al di la del dovuto;

-Il tutto con vittoria di spese e compensi professionali, oltre a rivalutazione ed interessi di legge. dal dì del dovuto al saldo effettivo, oltre oneri accessori come per legge, con richiesta di distrazione delle spese di lite, che saranno liquidate, in favore del sottoscritto difensore ex art.
93, 1 comma c.p.c.”.
***


1. Svolgimento del processo
Con ricorso ex artt. 281 decies ss. c.p.c. ha domandando l'accertamento Parte_1 dell'inadempimento di rispetto alla scrittura privata del 4 ottobre 2016 e, per Controparte_1
l'effetto, la condanna di quest'ultimo al pagamento dell'importo di € 12.000,00, oltre rivalutazione monetaria, interessi e spese di lite.
2 In particolare, il ricorrente ha esposto:
− di aver stipulato col resistente, in data 4 ottobre 2016, una scrittura privata con cui si era impegnato a cedere a quest'ultimo, mediante atto pubblico e dietro pagamento di un corrispettivo pari ad € 36.000,00, più lotti di terreno per una superficie complessiva di 22.000 mq ca.;
− che la data di stipula del rogito di compravendita innanzi al notaio Dott.ssa veniva Per_1 inizialmente fissata, su iniziativa del ricorrente, al 18 gennaio 2022 ma il , per il CP_1 tramite dell'Avv. Negretto, con missiva dell'11 gennaio 2022, aveva dichiarato di non voler procedere alla conclusione del contratto definitivo invocando l'esistenza di una circostanza taciuta dalla controparte al momento del preliminare, vale dire l'interclusione del fondo promesso in vendita;

− che non si era addivenuto alla stipula del definitivo neppure in occasione della nuova data fissata per il rogito, cioè l'11 marzo 2022, atteso che le parti, pur presentandosi innanzi al notaio, avevano deciso di non procedere per motivazioni tra loro diverse: in particolare, come pure emerge dal verbale redatto dal notaio incaricato, in quanto, da un lato, la parte promittente venditrice aveva rimproverato alla parte promissaria acquirente la mancata specificazione della somma da corrispondere a saldo e, dall'altro, quest'ultima aveva lamentato la mancata inclusione, tra i terreni indicati in quella sede, di alcuni in precedenza promessi in vendita (in particolare quello di cui al map. 21);
− che a dispetto di quanto affermato da parte convenuta, anche tali terreni avrebbero formato oggetto di alienazione in quanto già promessi in vendita dal figlio e dalla moglie del ricorrente attraverso un'ulteriore scrittura privata, sempre datata 4 ottobre 2016;
− che il ricorrente aveva inoltre provocato un ulteriore incontro tra le parti, innanzi al Notaio
Dott. per la data del 9 luglio 2024, successivamente posticipato all'11 luglio 2024 per Per_2 un improvviso impegno di quest'ultimo;
− che il resistente, nonostante prontamente avvisato della nuova data con pec del 28 giugno
2024, nulla aveva risposto alla missiva da ultimo indicata;

− che mentre il ricorrente e gli altri proprietari dei terreni si erano presentati innanzi al notaio per il giorno fissato, il resistente ed il suo legale avevano omesso di comparire, senza neppure addurre una qualche giustificazione;

3 − che pertanto il , nonostante si trovasse nel possesso del bene già da circa otto anni e CP_1 pur a fronte della disponibilità manifestata dal ricorrente, aveva omesso di procedere alla stipula del contratto di compravendita e versare il saldo di quanto dovuto (€ 12.000,00), così risultando gravemente inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte con scrittura privata del
4 ottobre 2016.
, costituitosi tempestivamente, ha invece eccepito: Controparte_1
− che, a dispetto di quanto ex adverso dichiarato, le scritture private datate 4 ottobre 2016 erano tre anziché due;

− che, invero, l'unica condotta inadempiente risultava quella tenuta da il Parte_1 quale, tra i fondi promessi in vendita, ne aveva incluso uno (quello cioè identificato catastalmente al fg. 366, mapp. 21, di ha. 0.57.60) la cui proprietà era in parte di
[...]
, altro figlio dell'odierno ricorrente e già deceduto alla data di stipula dei tre Parte_2 preliminari ma senza, tuttavia, che, a quella data, risultasse presentata la denuncia di successione o, comunque, l'accettazione di eredità da parte del padre;
Parte_1
− che, tra l'altro, con contratto registrato in data 13 maggio 2021, i terreni promessi in vendita erano stati concessi in affitto in favore del figlio dell'odierno resistente,
[...]
, il quale, proprio a causa del contenzioso in essere con la proprietà, si era Persona_3 visto rifiutare la richiesta dei contributi PAC, così subendo un danno suscettibile di risarcimento;

− che pure la pretesa economica avanzata da controparte era infondata posto che, come emerge da una delle scritture private, il fondo di cui al mappale 21 era stato promesso in vendita dalla famiglia al prezzo di € 8.200,00 ed € 2.200,00 risultavano già corrisposti alla Parte_1 firma dei preliminari, con la conseguenza che la somma che residuava da pagare era – semmai
– pari ad € 6.000,00 e non pari ad € 12.000,00.
In occasione delle memorie ex art. 281 duodecies, comma 4, c.p.c. parte ricorrente, nell'insistere nelle proprie difese, ha poi

contro

-dedotto:
− che all'origine della mancata stipula, come emerge dalla missiva del notaio Dott.ssa Per_1 dell'11 marzo 2022, vi era l'asserita mancanza di una parte di quanto promesso in vendita, non già l'omessa presentazione della dichiarazione di successione relativa all'altro figlio del ricorrente;

4 − che una tale eccezione risultava inoltre pretestuosa atteso che, ai fini della cessione dei fondi promessi in vendita, totalmente irrilevante risultava la (presunta) mancata presentazione della dichiarazione di successione, non sussistendo alcun divieto in tal senso per il notaio rogante, trattandosi di atti di trasferimento “inter vivos” e non “mortis causa”;
− che le scritture private stipulate in data 4 ottobre 2016 erano unicamente due: quella conclusa tra ricorrente e resistente ed avente ad oggetto i terreni identificati catastalmente al fg. 366, mapp. 47, 17 e 18 (doc. 1 fasc. ricorrente), gli unici di proprietà del ricorrente, e quella invece stipulata tra il resistente e i parenti del ricorrente ( e ed Persona_4 Parte_3 avente ad oggetto il terreno censito al fg. 366, map. 21, l'unico in proprietà di questi ultimi
(doc. 1 bis fasc. ricorrente);
− che correttamente aveva incardinato il presente giudizio fondando le Parte_1 proprie pretese – in particolare quella di pagamento del saldo pari ad € 12.000,00 oltre interessi – solamente sul primo dei citati rapporti, non anche sul secondo in quanto intercorso con soggetti estranei al presente giudizio (cioè il figlio e la moglie del ricorrente);
− che la terza scrittura privata allegata da controparte sub doc. 3 della memoria di costituzione e risposta non sarebbe mai stata conclusa e che di essa andava comunque disconosciuta la sottoscrizione apparentemente attribuita al ricorrente;

− che la domanda riconvenzionale spiegata da controparte e con cui la stessa ha domandato sia il vincolo di trasferimento che il risarcimento dei danni per mancata fruizione dei contributi
PAC, si palesava del tutto infondata atteso che alcun inadempimento risultava imputabile al ricorrente (avendo, quest'ultimo, piuttosto tentato in tutti i modi di addivenire alla stipula del definitivo), come pure confermato dalla circostanza per cui il , beatamente nel CP_1 possesso dei beni già da circa dieci anni, non aveva contestato alcunché al ricorrente se non al momento del giudizio, ciò che rivelava l'assoluta temerarietà della pretesa avversaria, tale da giustificare una condanna del resistente ex art. 96, comma 1, c.p.c.;
− che la prima memoria avversaria risultava depositata tardivamente, in quanto oltre il termine di venti giorni indicato dall'art. 281 duodecies, comma 4, c.p.c.
In occasione delle “memorie autorizzate ex art. 171 ter c.p.c.” parte resistente, nell'insistere nelle proprie difese e nel chiedere la verificazione della sottoscrizione apposta al doc. 3 fasc. resistente
(invece contestata dal ricorrente in quanto ritenuta irrilevante ai fini del decidere), ha poi

contro

- dedotto:
5 − che il disconoscimento della sottoscrizione operato da controparte era da ritenere tardivo ai sensi dell'art. 215, comma 1, n. 2, c.p.c. in quanto fatto solo in sede di prima memoria ex art. 281 duodecies, comma 4, c.p.c., anziché in occasione della prima udienza successiva alla produzione del documento (quella cioè svoltasi in data 13 maggio 2025);
− che le memorie integrative (ex art. 171 ter c.p.c.) depositate dal resistente andavano considerate ammissibili avendo quest'ultimo “correttamente interpretato il rinvio”, cioè quello “operato dal Giudice ai sensi dell'art. 281 duodecies c.p.c.”, “quale conversione del procedimento in rito ordinario, con conseguente applicazione dell'art. 171 ter c.p.c.” (pag. 4 della “seconda memoria autorizzata ex art. 171 ter c.p.c. nell'interesse di parte resistente Sig.
”); Controparte_1
− che la quota di proprietà del mappale 21 di pertinenza del figlio premorto Parte_2
, benché ereditata dal ricorrente e dai suoi familiari giusta accettazione implicita di
[...] eredità, non poteva essere promessa in vendita o ceduta al resistente in difetto della necessaria denuncia di successione e, dunque, in mancanza di continuità delle trascrizioni.
All'esito dell'udienza del 24 luglio 2024, svoltasi in modalità cartolare, il Giudice ha trattenuto la causa in decisione, riservando il deposito della sentenza nel successivo termine di trenta giorni.
***


2. Motivi della decisione
2.1. Occorre preliminarmente dare atto della tardività del deposito delle memorie ex art. 281 duodecies, comma 4, c.p.c. ad opera di parte resistente, con conseguente inutilizzabilità delle stesse nell'ambito del presente giudizio.
Il termine per il deposito di tali memorie, infatti, è venuto a scadere in data 3 Giugno 2025 (prima memoria) e in data 13 Giugno 2025 (seconda memoria) mentre quelle depositate dal resistente
– tra l'altro impropriamente denominate “Prima memoria autorizzata ex art. Controparte_1
171 ter c.p.c.” e “Seconda memoria autorizzata ex art. 171 ter c.p.c.” – risultano essere state depositate in data 12 giugno 2025 e in data 26 giugno 2025, dunque ben oltre il termine di venti e, rispettivamente, dieci giorni di cui alla citata disposizione.
Si aggiunga, inoltre, che in difetto di ordinanza ex art. 281 duodecies, primo comma, c.p.c. neppure era ipotizzabile, come asserisce il resistente, una qualche “conversione del procedimento in rito ordinario, con conseguente applicazione dell'art. 171 ter c.p.c.” (pag. 4 della “seconda memoria autorizzata ex art. 171 ter c.p.c. nell'interesse di parte resistente Sig. CP_1
6 ”). Circostanza pure da escludere nella misura in cui il Giudice ha assegnato i “termini CP_1 ex art. 281 duodecies c.p.c.”, quelli cioè propri del rito semplificato di cognizione.
Per quanto detto, inoltre, non operando il rito ordinario, deve essere dichiarata l'inammissibilità dell'atto depositato dal in data 10 luglio 2025 e denominato “Terza memoria CP_1 autorizzata ex art. 171 ter c.p.c. nell'interesse di parte resistente Sig. ”. Controparte_1
2.2. Precisato quanto sopra, si rileva, nel merito, che entrambe le parti deducono reciproci inadempimenti: allega che avrebbe rifiutato la stipula Parte_1 Controparte_1 del rogito di compravendita (addirittura disertando l'ultimo incontro fissato per il 9-11 luglio
2024) e, di conseguenza, di non aver pagato il saldo di € 12.000,00 previsto dal preliminare sottoscritto dalle parti, nonostante nel possesso dei beni già da parecchi anni.
, invece, rimprovera a di aver promesso in vendita – Controparte_1 Parte_1 attraverso, in particolare, la scrittura privata di cui al doc. 3 fasc. resistente ed inter alia – un bene
(il mappale 21) che, in difetto della necessaria denuncia di successione e in mancanza di una continuità delle trascrizioni, non poteva essere venduto.
Secondo la giurisprudenza, “nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario comparare il comportamento di entrambe le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma …” (Cass., 10 ottobre 2023, n. 28325).
Pertanto, nel procedere alla comparazione dei rispettivi comportamenti, deve innanzitutto escludersi che la condotta tenuta dal ricorrente possa essere qualificata quale inadempimento, come invece sostenuto dal resistente.
Le doglianze di quest'ultimo sono infatti fondate su un documento – cioè la scrittura privata di cui al citato doc. 3 fasc. resistente – che non risulta utilizzabile nell'ambito del presente giudizio per le ragioni appresso esposte.
Parte ricorrente, in occasione della propria prima memoria ex art. 281 duodecies, comma 4, c.p.c. ha formalmente disconosciuto la sottoscrizione apposta in calce al suddetto documento mentre parte resistente ha, dapprima, fatto istanza di verificazione attraverso la “Prima memoria autorizzata ex art. 171 ter c.p.c.” del 12 giugno 2025 e successivamente, attraverso la “Seconda memoria autorizzata ex art. 171 ter c.p.c.” del 26 giugno 2025, eccepito il riconoscimento
7 implicito della scrittura privata ad opera del ricorrente per non avere, quest'ultimo, disconosciuto il documento – in virtù dell'art. 215, comma 1, n. 2, c.p.c. – entro la prima difesa utile e cioè in occasione dell'udienza del 13 maggio 2025.
Come però rilevato al precedente § 2.1. tutte e due le memorie depositate dal resistente sono da ritenere tardive con conseguente inammissibilità delle istanze e delle eccezioni ivi svolte.
In particolare, quanto all'istanza di verificazione contenuta nella “Prima memoria autorizzata ex art. 171 ter c.p.c.” la stessa è da considerare inammissibile a motivo della mancata produzione o indicazione, ad opera del resistente, dei mezzi di prova (in particolare le altre scritture private) che avrebbero potuto servire da comparazione, come obbligatoriamente richiesto dall'art. 216
c.p.c.
Quanto invece all'eccezione di riconoscimento tacito della scrittura privata, non essendo rilevabile d'ufficio ma solo ad istanza di parte (cfr. Cass., 23 luglio 2020, n. 15676), la stessa deve ritenersi inammissibile in quanto svolta dal resistente attraverso un atto (la “Seconda memoria autorizzata ex art. 171 ter c.p.c.”) che è stato depositato ben oltre lo spirare dei termini concessi.
Per le ragioni sopra esposte, la scrittura privata prodotta sub doc. 3 fasc. resistente non risulta utilizzabile, nemmeno come elemento indiziario (cfr. Cass., 8 febbraio 2024, n. 3602; Cass.,
SS.UU., 1° febbraio 2022, n. 3086; Cass., 20 novembre 2017, n. 27506; Cass., 16 febbraio 2012,
n. 2220; Cass., 16 dicembre 1983, n. 7433).
Ne deriva che le doglianze mosse da parte resistente (preteso inadempimento del ricorrente per assenza di previa denuncia di successione), in quanto fondate su un rapporto negoziale di cui non
è stata dimostrata l'effettiva costituzione, risultano del tutto sfornite di prova positiva.
Per mero tuziorismo si rileva, comunque, come tali doglianze risultino, prima ancora che indimostrate, del tutto infondate atteso che, in ipotesi, se si ammette – come pure fa il resistente – che il ricorrente ha accettato tacitamente l'eredità del figlio premorto e, dunque, acquistato iure hereditatis la quota di proprietà del mappale 21 prima di pertinenza di quest'ultimo, è certo che lo stesso, al pari di tutti gli altri eredi, poteva promettere in vendita e/o cedere direttamente a terzi la quota così acquistata, non essendo a ciò ostativo la previa dichiarazione di successione ed essendo, tale ultimo adempimento, rilevante unicamente ai fini fiscali.
Irrilevante risulta, inoltre, la scrittura privata di cui al doc. 1 bis fasc. ricorrente in quanto stipulata con soggetti estranei al presente giudizio ( e nella Persona_4 Parte_3
8 loro qualità di promittenti venditori) ed avente ad un oggetto un rapporto (cioè la promessa in vendita del terreno di cui al mapp. 21 dietro pagamento del prezzo di € 8.200,00) apparentemente diverso da quello invocato dal ricorrente per fondare le proprie pretese.
Pertanto, ai fini dell'individuazione della fonte negoziale da cui scaturiscono i reciproci obblighi delle parti, da utilizzare quale parametro di riferimento per la verifica dei censurati inadempimenti, potrà farsi esclusivo riferimento alla scrittura privata di cui al doc. 1 fasc. ricorrente, l'unica effettivamente stipulata tra le parti oggi in causa.
Da tale documento si deduce che ha promesso in vendita, a Parte_1 [...]
, alcuni lotti di terreno di estensione complessiva “di circa 22.000 mq che compongono CP_1 la corte del ” ed al “PREZZO concordato di E 36.000 di cui 12.000 alla firma Parte_4 del contratto a titolo di caparra confirmatoria” mentre “i restanti 24.000 divisi così 12.000 a febbraio e i restanti 12.000 alla stipula”.
Rispetto a siffatto contratto, incontestata risulta la circostanza per cui il resistente è stato immediatamente immesso nel possesso dei beni oggetto del preliminare e quella per cui il ricorrente ha offerto di eseguire la propria prestazione (cioè l'impegno alla stipula del definitivo), formulando i relativi inviti in almeno due occasioni – in data 4 gennaio 2022 (cfr. docc. 2 e 4 fasc. ricorrente) e in data 25-28 giugno 2024 (cfr. doc. 5, 6, 7 e 8 fasc. ricorrente). Deve pertanto escludersi un qualche inadempimento in capo al ricorrente.
Sulla scorta della documentazione versata in atti (cfr. docc. 3, 4, 5, 6, 7 e 8 fasc. ricorrente) emerge di contro che il resistente non ha inteso procedere alla stipula del contratto definitivo e di corrispondere l'importo stabilito dalle parti a saldo. Circostanze, entrambe, neppure specificamente contestate ad opera del resistente.
Il non ha mai negato di aver rifiutato la stipula del contratto di compravendita CP_1 originariamente fissata al 18 gennaio 2022. Lo stesso, piuttosto, ha giustificato una tale decisione con ragioni tra loro diverse e, invero, anche piuttosto confuse: l'interclusione del fondo promesso in vendita (cfr. doc. 3 fasc. ricorrente), la mancanza di una parte di quanto promesso in vendita
(cfr. doc. 4 fasc. ricorrente) e l'assenza della previa denuncia di successione (pag. 2 della memoria di costituzione e risposta).
Il resistente, inoltre, come pure risulta dai doc. 5 – 8 fasc. ricorrente, nonostante prontamente avvisato, ha omesso di presentarsi al nuovo incontro fissato per il 9-11 luglio 2024, senza effettivamente addurre alcuna giustificazione.
9 Quanto invece alla seconda circostanza (mancata corresponsione del saldo), la stessa non risulta specificamente contestata da parte del resistente, avendo questi semplicemente eccepito come l'importo dovuto a saldo sarebbe stato semmai pari non ad € 12.000,00 quanto ad € 6.000,00, somma questa ricavata dalla differenza tra quanto dovuto in virtù della scrittura di cui al doc. 1 bis (€ 8.200,00) e quanto versato in acconto al momento della firma (€ 2.200,00).
Una tale eccezione, tuttavia, non risulta accoglibile in quanto fondata su un documento (la scrittura privata di cui al doc. 1 bis fasc. ricorrente) del tutto irrilevante per le motivazioni sopra esposte.
Rispetto a tale inadempimento parte ricorrente tuttavia si limita a richiedere la condanna del “sig.
al pagamento, in favore del sig. , al pagamento della Controparte_1 Parte_1 somma pari ad € 12.000,00 oltre interessi legali maturati e rivalutazione” – dunque l'
“adempimento” del contratto preliminare – senza formulare invero una domanda di risarcimento del danno (né fornire prova del danno emerge e lucro cessante), né una domanda di risoluzione del contratto preliminare, né una domanda di condanna del resistente alla stipulazione del contratto definitivo e senza neppure chiedere l'emissione di una sentenza (costitutiva) che produca gli effetti del contratto non concluso (ex art. 2932 c.c.). Domande, entrambe queste ultime, che, funzionali all'effettivo trasferimento dei beni in favore del promissario acquirente, non possono ritenersi implicite rispetto a quella di semplice condanna al pagamento del corrispettivo e la cui mancata formulazione impedisce l'accoglimento della domanda svolta dal ricorrente posto che, in caso contrario, l'accoglimento dell' “unica” domanda formulata da quest'ultimo si tradurrebbe in un ingiustificato arricchimento in favore del ricorrente:
[...]
, infatti, si vedrebbe corrispondere la somma a saldo senza però trasferire la proprietà Parte_1 dei beni.
Volendo inoltre interpretare la domanda di condanna al pagamento del corrispettivo come unita a quella ex art. 2932 c.c., non può sottacersi la circostanza per cui l'emissione della relativa sentenza costitutiva risulti comunque impedita dalla mancata indicazione, nella scrittura privata di cui al doc. 1 (l'unica invocata dal ricorrente), dell'esatta descrizione degli immobili da trasferire.
Secondo la giurisprudenza “l'oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di
10 conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex articolo 2932 del Cc, caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento;
trattandosi di contratto per il quale è imposta la forma scritta, l'accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione dell'oggetto del preliminare contratto è riservato al giudice di merito ed è soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione” (Cass., 20 maggio 2025, n. 13470; conf.:
Cass., 28 maggio 2007, n. 12398).
Nel caso di specie, al di là di quanto asserito dal ricorrente, all'interno del preliminare di cui al doc. 1 fasc. ricorrente non vengono specificati, tramite gli estremi catastali, i terreni effettivamente promessi in vendita (si legge genericamente “terreno di circa 22.000 mq che compongono la corte del PODERE ZIZZA”). Ciò a differenza di quanto invece fatto nelle altre due scritture private recanti la medesima data (docc. 1 bis fasc. ricorrente e 3 fasc. resistente), che, invece, individuano quanto meno i mappali dei terreni da trasferire.
Una tale incertezza in ordine all'identificazione catastale dei beni oggetto del contratto non viene mitigata neppure dall'ulteriore documentazione versata in atti.
Si evidenzia, sul punto, che i mappali che, sulla scorta della dichiarazione del notaio Dott.ssa di cui al doc. 4 fasc. ricorrente, avrebbero formato oggetto di cessione (47, 79, 80, 82, 83, Per_1
84 e 85) risultano parzialmente diversi da quelli indicati dal ricorrente nella prima memoria ex art. 281 duodecies, comma 4, c.p.c. (47, 17 e 18).
Non solo. Come emerge dalla comunicazione pec del 25 giugno 2024 di cui al doc. 5 fasc. ricorrente, l'ultimo incontro del 9-11 luglio 2025 era stato fissato per la stipula pure di un
“ulteriore” contratto preliminare.
Si legge infatti, “viene data la disponibilità a scrivere un preliminare che individui correttamente il bene premesso in vendita, i diversi diritti di proprietà e di comproprietà”.
Con tale documento emerge l'incertezza in ordine all'oggetto del contratto preliminare stipulato tra le parti ed allegato sub doc. 1 fasc. ricorrente.
Ciò premesso, ne deriva che, pur a fronte del comportamento tenuto dalla parte convenuta in sede di esecuzione solo parziale del negozio in questione, in difetto di una corretta identificazione
11 catastale dei terreni (anche alla luce della pacifica esistenza di successivi negozi collegati, intercorsi tra le parti), il contratto preliminare oggetto del presente giudizio non risulta, di per sé, suscettibile di esatto adempimento ed esecuzione in forma specifica.
Per tutto quanto sopra, le domande tutte svolte da parte ricorrente dirette all'esatto adempimento e pagamento del saldo prezzo di cui alla scrittura del 4-10-2016 (e condanna per lite temeraria) non possono trovare accoglimento.
2.3. Vanno al pari rigettate le domande riconvenzionali spiegate del resistente, tanto quella di condanna del ricorrente “al vincolo di trasferimento”, per tutte le motivazioni sopra esposte, quanto quella di condanna per “il danno della mancata fruizione della PAC al saldo effettivo, al di del dovuto”, in quanto formulata in maniera generica, non dimostrata né nell'an né nel quantum e, comunque, inammissibile per difetto di legittimazione attiva, posto che la domanda di risarcimento, semmai, potrebbe essere spiegata dal figlio del resistente in quanto unico affittuario dei terreni promessi in vendita.
2.4. La soccombenza reciproca comporta la compensazione integrale delle spese.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ferrara, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, nella causa portante R.G. n. 366/2025, per i motivi sopra esposti, così decide:
1) respinge le domande svolte da;
Parte_1
2) respinge le domande riconvenzionali svolte da;
Controparte_1
3) compensa le spese di lite tra le parti.
Ferrara, il 1 settembre 2025
Il Giudice
Maria Marta Cristoni
12