REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa CH OR, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 25.11.2025, ha pronunciato in data 5.12.2025 la seguente
SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 7567 del R.G.A.C.C. dell'anno 2024,
TRA
(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Roma alla piazza del Risorgimento n. 59, presso lo studio dell'avv.
IA D'ST, che la rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di citazione.
– ATTORE –
E
C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma alla via
Giuseppe Ferrari n. 2, presso lo studio dell'avv. Marco Diana, che la rappresenta e difende – unitamente all'avv. Debora Cacciatore, anche in via disgiuntiva – giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
– RESISTENTE –

1 CONCLUSIONI:
- per parte attrice, “1) accertare e dichiarare per le causali di cui in premessa la nullità della clausola contenuta all'art. 5 del contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data
22.03.2016 tra il Sig. e la in Parte_1 Controparte_2 persona del l.r.p.t. Sig. ; 2) accertare e dichiarare che, ai sensi della convenzione CP_3 Parte_2 stipulata per Notar in data 15.09.2011 tra “Roma Capitale” e la Società Persona_1
“Giglio 3000”, il canone di locazione annuo dovuto dal Sig. avrebbe dovuto essere Parte_1 pari ad €uro 3.450,00 (corrispondente al 4.5% di €uro 86.250,00), ossia pari ad €uro 287,50 mensili;
3) conseguentemente, accertare e dichiarare che la Società Controparte_1
in persona del l.r.p.t. Sig. , ha indebitamente percepito dal Sig.
[...] Parte_3 Parte_1 la somma di €uro 87.890,00 a titolo di canoni di locazione (dal 04/04/2016 al
[...]
07/02/2024); 4) pertanto, accertare e dichiarare che la Controparte_2
è debitrice nei confronti del Sig. della complessiva somma di €uro 60.865,00 (€ Parte_1
87.890,00 - € 27.025,00) a titolo di differenza tra tutto quando versato e tutto quanto effettivamente dovuto a titolo di canoni di locazione (dal 04/04/2016 al 07/02/2024), ovvero di quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre il risarcimento dei danni ed oltre interessi;
5) conseguentemente, condannare la in persona CP_2 Controparte_1 del l.r.p.t. Sig. al pagamento in favore del Sig. della Parte_3 Parte_1 complessiva somma di €uro 60.865,00, ovvero di quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre al risarcimento del danno ed oltre interessi fino all'effettivo soddisfo;
6) condannare la in persona del l.r.p.t. Sig. , al Controparte_2 Parte_3 pagamento delle spese, diritti e onorari sostenute per il presente giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto difensore che si dichiara antistatario”;
- per parte convenuta, “A. in via preliminare: disporre il mutamento del rito da ordinario a locatizio, concedendo alle parti i termini per il deposito di memorie integrative e documenti;
B. nel merito: a) in via principale, rigettare le domande, tutte, ex adverso formulate e rassegnate dall'odierno attore perché del tutto infondate in fatto ed in diritto e non provate;
b) in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle avverse domande, condannare la
[...] al pagamento in favore del Sig. di quella somma che sarà Controparte_1 Parte_1 ritenuta di giustizia dall'Ill.mo Sig. Giudice Unico adito in virtù di tutto quanto detto nella narrativa
2 del presente atto e anche in considerazione dell'unico contratto oggetto di impugnazione come richiamato in premessa. Con vittoria di spese e compensi professionali di giudizio oltre accessori di legge”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, conveniva Parte_1 in giudizio la esponendo: Controparte_2
- di avere preso in locazione un appartamento dalla
[...]
in virtù di contratto stipulato il 22.3.2016, con decorrenza dal Controparte_2

4.4.2016 e durata di anni 4 + 4, per l'importo annuo di € 10.200,00 (€ 935,00 mensili);
- che il complesso immobiliare in cui era ricompreso tale appartamento veniva edificato in virtù di convenzione edilizia, ai sensi dell'art. 35, XIV comma, l. 865/1971, stipulata da Roma Capitale e dalla società Giglio 3000 con atto rogitato del Notaio il 15.9.2011, rep. 4544, racc 1034; Persona_1
- che, in data 22.1.2024, Roma Capitale comunicava al richiedente essere in itinere il procedimento di approvazione della Tabella riepilogativa dei corrispettivi massimi di cessione alloggi della Giglio 3000, con conseguente applicazione della convenzione richiamata al punto che precede, la quale determinava il prezzo massimo di cessione al mq in € 1.150,00 nel caso di interventi realizzati con finanziamento pubblico e di € 1.320,94 nel caso di interventi realizzati senza finanziamento pubblico;

- che, con sentenza delle Sezioni unite della Corte di Cassazione n. 18135 del
16.9.2015, ribadita dalla successiva sentenza delle Sezioni unite n. 21348 del 6.7.2022, veniva confermato che il massimo canone di locazione indicato dalle convenzioni ex art. 35, l. 865/1971, era inderogabile e la previsione contrattuale di un importo maggiore del canone comportava la nullità della pattuizione ex art.1419 c.c., con sostituzione di diritto ai sensi dell'art. 1339 c.c. del maggiore canone contrattualmente pattuito con quello massimo calcolato secondo i parametri ed i criteri stabiliti dalla convenzione urbanistica, ovvero, nel caso de quo, quello calcolato secondo i parametri e gli aggiornamenti di cui alla l. 392/1978;

3 - che i vincoli sopra esposti, per la giurisprudenza richiamata, sussistevano fino a quando non si convenisse con il Comune di Roma la loro affrancazione, a fronte del pagamento della relativa indennità e la stipula di un'altra convenzione urbanistica, sempre con atto pubblico trascritto, con cui eliminare le restrizioni relative alla determinazione del prezzo massimo di vendita e del massimo canone di locazione;

- che, nella specie, non essendo intervenuta alcuna affrancazione dal vincolo, il prezzo massimo di cessione per l'immobile ammontava a € 86.250,00 e il canone di locazione non poteva superiore in un anno il 4,5% del prezzo massimo di cessione, ossia € 3.450,00, pari a € 287,50 mensili;

- che, conseguentemente, era nullo l'art. 5 del contratto di locazione, il quale prevedeva un corrispettivo maggiore rispetto a quello legalmente consentito, e il conduttore aveva diritto di ripetere l'importo di € 60.865,00 per i 94 canoni dall'inizio della locazione alla data della domanda;

- che il tentativo di mediazione incardinato dal ricorrente rimaneva senza esito,
e chiedendo, previa declaratoria della nullità della clausola contrattuale determinativa del canone di locazione e accertamento del corrispettivo effettivamente dovuto, la ripetizione delle somme versate in eccedenza.
Si costituiva in giudizio la convenuta, rappresentando in punto di fatto che al primo contratto di locazione – consensualmente risolto – ne era seguito un secondo, in relazione al quale l'attore non formulava domanda di ripetizione, e che il locatario
(cui peraltro non era mai stato richiesto l'adeguamento sui canoni) si era CP_4 reso moroso nel pagamento degli oneri condominiali, subendo per tale ragione uno sfratto per morosità, convalidato dal Tribunale di Roma con ordinanza del 12.10.2023,
n. 43603/23, e le conseguenti procedure esecutive per il recupero del credito;
eccependo l'erroneità del rito adottato dall'attore e l'infondatezza delle di lui domande, avendo il conduttore accettato il canone previsto in contratto, pari a €
850,00 mensili al netto dell'I.V.A., ed essendo comunque errato il calcolo operato nel libello introduttivo.
4 A seguito dell'emissione di ordinanza di mutamento del rito, le parti integravano i propri scritti;
l'attore, in particolare, disconosceva il secondo contratto di locazione, senza che la controparte proponesse istanza di verificazione.
Esaurita la fase istruttoria, che vedeva l'espletamento di consulenza tecnica di ufficio, la causa perveniva per la discussione finale all'udienza del 25.11.2025, celebrata con le forme della trattazione scritta.
.* * * * *
Il presente giudizio verte sull'azione di ripetizione promossa da Parte_1
per il rimborso di somme a suo dire asseritamente corrisposte in eccedenza
[...] rispetto a quanto dovuto in relazione al contratto di locazione concluso con la convenuta, che avrebbe applicato un canone superiore a quello che avrebbe potuto normativamente richiedere.
Prima di delibare il merito della pretesa creditoria, appare necessario richiamare l'ordinanza del 25.3.2025, con cui il Tribunale ha espunto dal materiale utilizzabile ai fini della decisione (e della consulenza disposta d'ufficio) il contratto di locazione allegato alla comparsa di costituzione e risposta, che, a dire della convenuta, sarebbe stato sottoscritto dall'attore in data 1°.

1.2019 e del quale costui ha disconosciuto la sottoscrizione nella prima difesa utile (memoria del 3.7.2024), senza che controparte,
a tanto onerata dall'art. 216 c.p.c., abbia presentato istanza di verificazione.
Non rilevano, infatti, a sostegno della pretesa utilizzabilità del documento, le circostanze indicate dalla convenuta, ossia che il contratto sia stato eseguito dal conduttore e finanche posto a base di un'azione di convalida di sfratto per morosità
(devesi, peraltro, rilevare che, in sede di opposizione tardiva alla convalida, il sig.
ha parimenti dedotto di non avere mai sottoscritto il secondo contratto). Pt_1
Come condivisibilmente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, dal cui pronunciamento non si intende discostarsi, “In tema di disconoscimento della scrittura privata, la mancata proposizione dell'istanza di verificazione equivale, secondo la presunzione legale, ad una dichiarazione di non volersi avvalere della scrittura stessa come mezzo di prova, con la conseguenza che il giudice non deve tenerne conto - essendogli precluso l'accertamento dell'autenticità in base ad elementi estrinseci alla scrittura medesima o ad argomenti logici - e che la parte che ha
5 disconosciuto la scrittura non può trarre dalla mancata proposizione dell'istanza di verificazione elementi di prova a sé favorevoli” (cfr. Cass. 8.2.2024, n. 3602; conforme Cass. 16.2.2012,
n. 2220).
Si deve ora osservare che il consulente nominato dal Tribunale, ad onta dell'espressa esclusione del contratto de quo dal materiale utilizzabile, dichiarata dalla scrivente all'udienza di conferimento dell'incarico, e della formulazione dei quesiti con esplicito riferimento al solo contratto di locazione stipulato dalle parti in data
22.3.2016, ha inopinatamente posto a base delle proprie indagini entrambi i contratti
(cfr. pag. 7 dell'elaborato).
L'irregolarità commessa dal perito, tuttavia, non ha determinato vizi della consulenza: in punto di corrispettivo, infatti, l'unica differenza tra i due contratti è la mancata applicazione – nel secondo contratto – dell'I.V.A. sul canone, in entrambi i contratti stabilito in € 850,00 mensili, il che per vero rende il secondo contratto più favorevole al conduttore, che altrimenti, sulla base del contratto originario, sarebbe tenuto al pagamento dell'imposta in aggiunta al canone (circostanza che si osserva solamente ad colorandum, non essendovi domanda riconvenzionale sul punto).
È bene chiarire che il canone del primo contratto – l'unico utilizzabile – non può ritenersi pari a € 935,00, costituendo l'I.V.A. un accessorio di legge che non si traduce in un corrispettivo per il locatore, tenuto a riversarla all'Erario: né, si badi,
l'attore ha chiesto accertarsi l'illegittimità dell'applicazione dell'imposta, ed anzi ha espressamente contestato di avere sottoscritto il secondo contratto, che appunto eliminava la previsione dell'I.V.A. sui canoni.
Ciò posto, il consulente ha correttamente determinato in € 10.200,00 annui il canone applicato dal locatore, conclusione che non muta anche prendendo a riferimento il secondo contratto di locazione (ché anzi, come già osservato, la mancata considerazione del contratto successivo renderebbe dovuta l'I.V.A. per l'intero rapporto contrattuale, con debito del conduttore per € 5.270,00: cfr. pag. 10 della perizia).
6 Stabilito il canone praticato in detta misura, deve ora essere verificato se il conduttore abbia effettivamente corrisposto somme eccedenti rispetto a quanto dovuto e versato nel periodo di vigenza del contratto, dal 4.4.2016 al 7.2.2024.
Le risultanze dell'istruttoria, e in particolare i documenti acquisiti al giudizio e la consulenza tecnica espletata, inducono a ritenere che non vi siano stati versamenti ulteriori rispetto a quelli esigibili per legge.
Risulta dalla documentazione prodotta dalle parti ed esaminata dall'esperto che il complesso immobiliare in cui è ubicato il compendio per cui è causa (costituito da un appartamento al piano quarto dell'edificio “C”, distinto con l'interno 19, un box auto al piano secondo interrato, distinto con l'interno 13, e un posto auto scoperto al piano terra, distinto con l'interno 20) - situato a Roma in via Siro Angeli, nn. 1/3 - veniva edificato in virtù di convenzione edilizia, ai sensi dell'art. 35, comma XIV, l.
865/1971, stipulata con atto notarile del 15.9.2011 (all. 2 alla citazione), intercorsa tra il Comune di Roma e la unipersonale, che, con atto notarile del Controparte_5
28.5.2014, rep. 48380, racc. 27001 (all. 11 alla comparsa di costituzione e risposta), vendeva la proprietà superficiaria dell'intero complesso immobiliare, in cui è ricompreso anche quello ceduto in locazione all'istante, alla
[...]
cui, per effetto di scissione, subentrava in data 15.10.2015 la Controparte_6 [...]
odierna convenuta (cfr. all. 12 – atto notarile rep. 52804, Controparte_2 racc. 25446).
Secondo quanto ricostruito dal consulente, il canone massimo annuo di locazione applicabile su tale compendio immobiliare, come stabilito dalla determinazione dirigenziale del Comune di Roma del 3.3.2020, prot. QI/34874/2020
(la quale prevede che il canone di locazione annuo, per immobili realizzati su aree ex lege 167/1962 in regime di edilizia residenziale pubblica convenzionata ex art. 35, l.
865/1971, non possa risultare superiore al 4,5% del loro prezzo massimo di cessione), risulta pari a € 10.744,74 annui.
Ai fini della risposta al quesito è necessario, in dettaglio, stabilire quale sia il prezzo massimo di cessione del compendio immobiliare di cui al contratto di
7 locazione tra le parti e, successivamente, moltiplicarlo per la percentuale del 4,5% stabilita nella determina dirigenziale sopra richiamata.
Tale prezzo massimo di cessione si calcola secondo quanto stabilito all'art. 11
“Criteri per la determinazione del corrispettivo di cessione” del “Disciplinare generale di norme, patti, oneri e condizioni della convenzione per la concessione del diritto di superficie ex art. 35 legge
865/71” (all. B alla Convenzione del 15.9.2011, il quale prevede, tra l'altro, che “Dopo la fine dei lavori e comunque entro sei mesi da tale data, il concessionario […] dovrà predisporre ed inviare al Comune (Ufficio per l'Edilizia Residenziale Pubblica) la seguente documentazione: a) per le imprese: relazione dimostrativa della determinazione del corrispettivo massimo di cessione al metro quadro virtuale dell'intervento; […] b) tabella riepilogativa della determinazione del corrispettivo massimo di cessione di ciascun singolo alloggio secondo i criteri sopra indicati (ovvero secondo i criteri stabiliti nel sopra menzionato articolo 11 del Disciplinare); […] Il termine di cui sopra potrà essere prorogato solo […] al concessionario inadempiente verrà applicata la sanzione di cui all'articolo 15 lettera n). La tabella di cui al punto b), approvata entro i termini di legge dai Competenti Uffici dell'Amministrazione Comunale, dovrà – sotto la responsabilità del Notaio Rogante – essere allegata (e non solo richiamata) in ciascun singolo atto di trasferimento delle unità immobiliari realizzate, anche al fine di verificare l'adeguamento e l'eventuale aggiornamento del corrispettivo secondo i criteri di cui al presente articolo”.
Tale tabella si trova, così come sopra prescritto, allegata all'atto di compravendita con il quale la convenuta ha acquistato il compendio immobiliare per cui è causa dall'impresa che ha realizzato l'intervento edilizio, ovvero il concessionario sul quale incombevano le obbligazioni sopra richiamate (cfr. pag. 6 della perizia).
Pertanto, essendo il prezzo massimo di cessione del compendio immobiliare indicato nella tabella pari a € 233.210,10 (per l'appartamento ed il box auto) ed €
5.561,82 (per il posto auto scoperto), ne consegue che, in applicazione della determinazione dirigenziale del comune di Roma prot. QI/34874/2020, il canone annuo massimo di locazione dovuto dall'attore è pari a (233.210,10 + 5.561,82 euro)
x 4,5% = € 10.744,74.
8 Essendo, come anticipato, pari a € 10.200,00 il canone annuale applicato dal locatore, nessuna somma in eccedenza risulta essere stata corrisposta dal conduttore nel corso del rapporto.
Come già chiarito nella relazione peritale, la tabella sopra riportata, se pur non ancora formalmente approvata dal rispetta tutte le indicazioni di CP_7 cui all'articolo 11 del Disciplinare sopra richiamato ed è quella a cui si deve far riferimento per il calcolo del canone annuo massimo applicabile (cfr. pag. 9).
Rispondendo alle osservazioni del consulente di parte , il c.t.u. ha Pt_1 contestato i calcoli da quest'ultimo operati, sia per quel che riguarda il corrispettivo a mq da considerare, che per la superficie alla quale applicare tale corrispettivo.
Il corrispettivo/mq da applicare per la determinazione del prezzo massimo di cessione, come correttamente ricostruito dal perito, si calcola, infatti, considerando tre distinte componenti che concorrono alla sua formazione, ovvero: a) costo delle aree;
b) contributo per opere di urbanizzazione;
c) costo di costruzione, unica componente erroneamente considerata dal c.t.p., peraltro senza l'applicazione delle maggiorazioni consentite e dell'aggiornamento CP_4
Analogamente, la superficie (detta convenzionale) alla quale applicare il corrispettivo/mq si ottiene sommando quattro voci: a) superficie utile abitabile dell'alloggio; b) superficie netta degli accessori direttamente annessi all'alloggio; c) superficie netta degli accessori indirettamente annessi all'alloggio; d) superfici da destinarsi ad autorimesse o posti macchina coperti di pertinenza dell'organismo abitativo comprensiva degli spazi di manovra, e non – come fatto dal c.t.p. – le soli voci a) e b) cui il medesimo ha fatto riferimento, individuando così la superficie in misura inferiore rispetto a quella effettivamente risultante dall'applicazione di tutte le voci.
Le esposte conclusioni, immuni da vizi logici e giuridici nonostante l'errore commesso nella selezione del materiale probatorio utilizzabile, sono reputate dal
Tribunale pienamente condivisibili;
dalle ridette conclusioni – risultate in grado di resistere in maniera convincente alle argomentazioni del c.t.p., puntualmente ribattute nella risposta alle osservazioni – non si ritiene pertanto di doversi discostare.
9 Giusta la soccombenza, l'attore va condannato a rifondere alla controparte le spese della lite, nella misura indicata in dispositivo (parametri minimi suggeriti dal d.m.
55/2014, aggiornato al d.m. 147/2022, per le controversie di valore ricompreso tra €
52.001,00 ed € 260.00,00); analogamente si procede per la liquidazione del compenso spettante per la procedura di mediazione.
Le spese di consulenza, separatamente liquidate, vengono infine poste a definitivo carico di parte attrice.


P. Q. M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis:
- rigetta le domande attoree;

- condanna l'attore alla refusione in favore della convenuta delle spese di lite, che si liquidano in € 7.052,00 per compenso relativo al giudizio ed € 1.512,00 per compenso relativo alla mediazione, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge;

- pone le spese di c.t.u., liquidate come da separato decreto, a definitivo carico dell'attore.
Così deciso in Roma, 5.12.2025.
Il Giudice
CH OR

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