REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli – undicesima sezione civile - nella persona del
Giudice dott. Ciro Caccaviello ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 10551 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023 avente ad oggetto:
risoluzione per inadempimento contrattuale
TRA
(C.F. e Parte_1 C.F._1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2
elettivamente domiciliati in Napoli alla Piazza Vanvitelli n°15, presso lo studio dell'Avv. Francesco Gulia (C.F. ) dal C.F._3
quale sono rappresentati e difesi in forza di procura a margine dell'atto di citazione.
ATTORE
E
(C.F. Controparte_1
) elettivamente domiciliato in Napoli, alla C.F._4
Piazza Carlo III n. 42, presso lo studio dell'Avv. Maurizio Reggi (C.F.
sentenza proc. n. 10551/2023 r.g. pag. 1 ) dal quale è rappresentato e difeso in virtù di C.F._5
procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Il procuratore degli attori chiedeva dichiararsi risolti per inadempimento del venditore i contratti in questione e condannarsi il convenuto alla restituzione della somma di € 14.000 €, con vittoria di spese.
Il procuratore del convenuto chiedeva il rigetto della domanda, con vittoria di spese.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 28.4.2023, e Parte_1
convenivano in giudizio Parte_2 Controparte_1
.
[...]
Gli attori, premesso che:
con scrittura privata del 28.11.2021 il sig. si Parte_1
impegnava ad acquistare dal sig. Controparte_1
per il prezzo di € 130.000,00, l'appartamento sito in Monte
[...]
di Procida al Corso Umberto I n°24, riportato nel Catasto Fabbricati
del Comune di Monte di Procida al foglio 8, p.lla 877, sub 3, cat.A/3;
con successiva scrittura privata del 19.05.2022 le parti convenivano una novazione soggettiva con il subentro del sig. e, Parte_2
sentenza proc. n. 10551/2023 r.g. pag. 2 contestualmente, l'aumento del prezzo a € 160.000,00 subordinando, quale condizione risolutiva, la stipula dell'atto definitivo all'ottenimento di un mutuo;

frattanto versavano al convenuto una caparra confirmatoria pari a €
7.000,00;
nelle more emergevano irregolarità urbanistiche e catastali dell'immobile – irregolarità riscontrate anche dal tecnico incaricato dalla Banca Intesa Sanpaolo s.p.a. – che impedivano la concessione del mutuo e la stipula del definitivo;

con una missiva del 28.10.2022 la controparte comunicava la risoluzione del contratto de quo;

il convenuto tratteneva, però, la caparra, provvedendo poi a sanare gli abusi e ad alienare a terzi l'immobile di cui si discorre;

deducevano che:
il tentativo obbligatorio di conciliazione non è andato a buon fine;

il promittente venditore, alienando a terzi l'immobile de quo, ha posto in essere un grave inadempimento e, pertanto, è tenuto alla restituzione del doppio della caparra, non avendo per giunta mai sollecitato la stipula del definitivo;

chiedevano quindi dichiararsi risolti per inadempimento del venditore i contratti sopra indicati e condannarsi il convenuto alla restituzione della somma di € 14.000, con vittoria di spese.
sentenza proc. n. 10551/2023 r.g. pag. 3 Si costituiva il convenuto e contestava la domanda degli attori,
deducendo che:
la domanda è improcedibile in quanto il convenuto non ha mai avuto conoscenza della mediazione;

gli attori hanno approfittato dello stato di bisogno del convenuto, immettendosi nel possesso dell'immobile de quo, senza fissare un termine per stipula del definitivo;

eccepisce il difetto di legittimazione attiva di Parte_1
vista la novazione contrattuale intervenuta;

aveva comunicato regolarmente la risoluzione dei preliminari, a mezzo Pec in data 14.11.2022, a fronte dell'inadempimento degli attori che non si attivavano per stipulare il definitivo;

l'interruzione dell'istruttoria della pratica del mutuo è da ascrivere alla rinunzia dei e non alle difformità edilizie dell'immobile per Pt_1
cui è causa;

chiedeva pertanto il rigetto della domanda, con vittoria di spese ed attribuzione.
Espletata l'istruttoria e prodotta varia documentazione, sulla base delle conclusioni in epigrafe riportate la causa veniva riservata per la decisione all'udienza del 30.1.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
sentenza proc. n. 10551/2023 r.g. pag. 4 In via preliminare va dato atto della procedibilità della domanda,
atteso che gli attori hanno provato la corretta attivazione della procedura di mediazione.
Venendo al merito si osserva che i contratti preliminari in questione non sono stati contestati dal convenuto, così come è pacifico che l'immobile, al momento della perizia effettuata dalla banca ai fini della concessione del mutuo, presentasse irregolarità tali da impedire l'erogazione del mutuo stesso.
È' altresì, provato che il convenuto, dopo aver ricevuto la caparra confirmatoria, ha venduto l'immobile a terzi benché non fosse stato previsto, nel preliminare in questione, un termine essenziale per la stipula del definitivo.
Sul punto la giurisprudenza è unanime a nel ritenere che, in mancanza di un termine essenziale pattuito dalle parti, l'inadempimento del promissario acquirente può comunque condurre alla risoluzione del contratto solo se l'inadempimento sia grave ed ingiustificato e sia intervenuta una diffida ad adempiere da parte del promittente venditore.
Il convenuto, però, ha venduto semplicemente l'immobile già
promesso in vendita senza comunicare alcuna diffida ad adempiere alla controparte, senza convocarlo innanzi al notaio per la stipula del definitivo e senza nemmeno fissare un termine per l'adempimento.
sentenza proc. n. 10551/2023 r.g. pag. 5 D'altro canto va evidenziato che l'attore non ha manifestato in nessun momento la ferma volontà di addivenire al definitivo.
Neppure la presente domanda ha ad oggetto la pronuncia ex art. 2932
c.c. di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo ma soltanto la risoluzione del contratto preliminare e la restituzione del doppio della caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c.
Tali omissioni, unitamente alla condotta complessiva delle parti,
consentono di ritenere che il contratto si sia risolto per mutuo dissenso.
Come chiarito dalla giurisprudenza il mutuo dissenso costituisce un negozio bilaterale mediante il quale le parti pongono fine ad un rapporto obbligatorio;
il mutuo dissenso può anche essere implicito,
evincibile da comportamenti concludenti delle parti, rivelatori della comune intenzione di sciogliere il contratto.
Nel caso che ci occupa, va sottolineato che:
- non è stato fissato nei preliminari di cui sopra un termine essenziale per l'adempimento dell'obbligazione di stipula del rogito;

- l'immobile è stato successivamente venduto a terzi da parte del promittente venditore senza alcuna diffida ad adempiere dei promittenti acquirenti;

- le trattative si sono protratte per un tempo prolungato, oltre l'anno indicato come limite per l'ottenimento del mutuo;

sentenza proc. n. 10551/2023 r.g. pag.

6 - vi è stata inerzia da parte dei promissari acquirenti nel coltivare la pretesa di giungere alla stipula dell'atto definitivo.
Tutti questi aspetti rendono coerente e fondata l'interpretazione secondo cui la risoluzione è avvenuta per mutuo dissenso.
La vendita a terzi, in particolare, costituisce un fatto incompatibile con la volontà di adempimento del promittente venditore, ma è rimasta priva di reazione sostanziale da parte degli attori, i quali si sono limitati a chiedere la risoluzione e la restituzione della caparra.
In presenza di mutuo dissenso la caparra deve essere restituita ma non nella misura doppia prevista dall'art. 1385, comma 2, c.c., norma che presuppone l'inadempimento di una delle parti e la richiesta della risoluzione.
Ne consegue che gli attori hanno diritto alla sola restituzione dell'importo di € 7.000,00 a titolo di caparra, senza alcuna maggiorazione, trattandosi di scioglimento consensuale del vincolo contrattuale, oltre interessi legali dalla domanda.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come dal dispositivo.
La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva per legge, ai sensi dell'art. 282 c.p.c..


P.Q.M.


sentenza proc. n. 10551/2023 r.g. pag. 7 Il Tribunale di Napoli, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da e nei confronti di Parte_1 Parte_2
con atto di citazione notificato Controparte_1
il 28.4.2023, così provvede:

1. dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita in questione per mutuo dissenso;

2. condanna il convenuto al pagamento, in favore degli attori, della somma di € 7.000 oltre interessi legali dalla domanda sino al soddisfo;

3. condanna il convenuto al pagamento delle spese di giudizio, che si liquidano in euro 3.387 per onorario ed euro 264 per spese oltre s.g., IVA e CPA.
Così deciso in Napoli, il 8.5.2025
IL GIUDICE
(Dott. Ciro Caccaviello)
sentenza proc. n. 10551/2023 r.g. pag. 8