N. R.G. 237/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale della causa tra
Parte_1
PARTE OPPONENTE
e
Controparte_1
PARTE OPPOSTA
Oggi 13 marzo 2025, innanzi al Giudice Maria Filomena De Cecco e alla MOT Samantha Napolitano, sono comparsi: per la legale rappresentante signora con Parte_1 Controparte_2 l'Avv. Veronica Terrazzi in sostituzione dell'Avv. GIAN PAOLO OLIVETTI RASON e per l'Avv. CARLO AMMIRATI. Controparte_1
Il Giudice dato atto dell'impossibilità di esperire il tentativo di conciliazione per la mancata comparizione personale di parte opposta e ritenuta la causa matura per la decisione invita le parti alla discussione.
L'Avv. TERRAZZI contesta che tra le parti vi sia stata una transazione, essendoci stata un'intesa con conseguente inapplicabilità dell'art. 1967 c.c.; la disdetta è stata data durante l'emergenza Covid che è ben diversa da un grave motivo per la sua natura straordinaria, in quanto lo stato di emergenza fu dichiarato il 31.1.2020 dal Consiglio dei Ministri, situazione ben diversa dal lock down che fu poi dichiarato il 9 marzo. Circa i docc. 5 e 9 evidenzia che si tratta di pec tra cliente e avvocato della parte opposta, per cui sono del tutto irrilevanti;
circa le fotografie prodotte per i danni evidenzia che si tratta di fotografie di parti esterne e dunque estranee a oneri del conduttore.
Il Giudice evidenzia che dette foto non si aprono e l'Avv. Ammirati conferma che si tratta di fotografie relative a parti esterne.
L'Avv. TERRAZZI evidenzia inoltre che l'imbiancatura non era stata prevista tra le obbligazioni del conduttore al termine del contratto e che non sono state depositate fotografie dello stato dell'immobile al momento della sua consegna alla conduttrice. Nessuna contestazione sul punto vi è mai stata fino all'ottobre 2024. Per il resto si riporta al ricorso in opposizione.
pagina 1 di 8 L'Avv. AMMIRATI si riporta alla comparsa di costituzione. Ribadisce che l'intesa tra le parti integrava una transazione per i motivi già indicati nel ricorso e che il recesso per gravi motivi non toglie che si debbano pagare i sei mesi di preavviso.
Entrambi i Difensori rinunciano a presenziare alla lettura della sentenza.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio.
Il Giudice
dott.ssa Maria Filomena De Cecco
Successivamente il Giudice pronuncia l'allegata sentenza di cui dà lettura.
pagina 2 di 8 N. R.G. 237/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott.ssa Maria Filomena De Cecco, all'udienza del 13 marzo 2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA con motivazione contestuale nella causa trascritta in epigrafe promossa da: con sede in Firenze, Via Vacchereccia 3, in persona del Parte_1
suo legale rappresentante pro tempore rappresentata e difesa dagli Avv.ti Giampaolo Controparte_2
Olivetti Rason del Foro di Firenze e Manfredi Olivetti Rason del Foro di Milano ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Firenze, Viale Matteotti n. 25;
OPPONENTE contro
, rappresentata e difesa dall'Avv. Carlo Ammirati ed Controparte_1
elettivamente domiciliata presso il suo studio in Empoli Via Ferruccio Busoni, 16;
OPPOSTA
CONCLUSIONI per parte opponente:

1. In tesi: revocare, annullare, dichiarare nullo e/o inefficace il decreto opposto per carenza dei presupposti di legge, non avendo ad oggetto un credito certo, liquido ed esigibile;

2. in ipotesi data, ma non concessa: determinare quale sia l'importo eventualmente dovuto dalla
[...]
in persona del suo legale rappresentante pro tempore Signora Parte_1 CP_2
tenuto conto del deposito cauzionale pari a € 2.000,00 trattenuto dalla locatrice, nella misura
[...]
che dovesse risultare in giudizio e/o ritenuta di giustizia e/o di legge;
con ogni consequenziale provvedimento di ragione e/o di legge. In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari, oltre rimborso forfetario, C.A.P. ed I.V.A., dovuti come per legge;
per parte opposta: respingere l'opposizione in quanto infondata in fatto e diritto e per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo opposto, previo riconoscimento del diritto della opposta a trattenere il pagina 3 di 8 deposito cauzionale di € 2.000,00 in ragione di danni effettivamente comprovati e comunque comprovabili anche in via equitativa. In via subordinata: nell'ipotesi in cui fosse riconosciuto il diritto della ad ottenere in tutto o in parte la restituzione della cauzione, Parte_2 compensare integralmente tale credito con l'ulteriore credito di € 3.000,00 della sig.ra per CP_1
mancato pagamento dei canoni locativi da marzo a giugno 2020 previo accertamento del termine di preavviso di 8 mesi dovuto per periodo dal giugno 2020 al gennaio 2021. In ogni caso con vittoria di spese diritti ed onorari.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso depositato in data 7 gennaio 2025 in persona Parte_1
del legale rappresentante pro tempore proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo nr. 3033/24 emesso da questo Tribunale il 29 ottobre 2024 con il quale le era stato ingiunto di pagare a
[...] la somma di € 8.000,00 oltre accessori e spese della fase monitoria, quali canoni Controparte_1
di locazione dovuti a seguito di recesso esercitato in mancanza del preavviso di mesi 8 contrattualmente previsto.
2. A sostegno dell'opposizione, la società opponente rappresentava che il 26 febbraio 2020 dava formale disdetta del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Firenze, via
Vacchereccia nr. 3 a far data dal 1 marzo 2020, adducendo a ragione l'emergenza pandemica in corso ed invitando la proprietaria a recarsi a ritirare le chiavi dello stabile presso gli uffici della conduttrice quando più gli aggradasse. In data 5 giugno 2020, non appena le restrizioni imposte dall'emergenza pandemica in corso lo consentirono, si recò effettivamente a ritirare le Controparte_1 chiavi, nell'occasione verificando, insieme alla conduttrice, lo stato dell'immobile. Riferiva
l'opponente che parte locatrice si mostrava soddisfatta dell'esito dell'incontro, non richiedendo alcunché alla recedente e trattenendo il deposito cauzionale pari a € 2.000,00 versato dalla conduttrice all'atto di sottoscrizione del contratto a compensazione di quanto dovuto dall'odierna opponente per il mancato preavviso. Nemmeno negli anni successivi, pure in occasione di ulteriori contatti che vi furono tra il personale della ex conduttrice e la questa ebbe a menzionare alcunché in relazione ad CP_1
eventuali crediti vantati nei confronti della ricorrente.
Con lettera del 19 settembre 2024, tuttavia, parte opponente inaspettatamente si vedeva richiedere il pagamento dei canoni asseritamente dovuti per il mancato preavviso.
3. Contestava, pertanto, la richiesta –seguita da emissione di decreto ingiuntivo– osservando come il comportamento serbato dalla locatrice in occasione della restituzione delle chiavi, allorché con una
“stretta di mano”, le parti si erano lasciate senza dichiarare di aver nulla a pretendere l'una dell'altra, pagina 4 di 8 avesse portato allo scioglimento del contratto per mutuo consenso. Ciò tanto più che la proprietaria era consapevole della destinazione ad affitti turistici dell'immobile locato (art. 2 del contratto di locazione)
e, di conseguenza, delle difficoltà evidentemente incontrate dalla conduttrice allorché l'insorgere dell'emergenza pandemica, con le restrizioni ad essa connesse, aveva determinato la contrazione del volume di affare rendendo eccessivamente gravosa la prosecuzione de rapporto. Tale contingenza andava, quindi, a costituire causa di forza maggiore che legittimava la conduttrice a recedere immediatamente dal contratto con esonero dall'obbligo di preavviso. Alla luce di quanto sopra,
contestava la richiesta di pagamento avanzata da Parte_1 [...]
in quanto contraria a buona fede, essendo la locatrice consapevole della Controparte_1 destinazione turistica dell'immobile oggetto di locazione e quindi al corrente delle difficoltà economiche della conduttrice insorte in seguito alla diffusione del Coronavirus, ragion per cui la stessa ne aveva “pacificamente” accettato il recesso, salvo a distanza di quattro anni e mezzo intimare il pagamento della somma per cui è procedimento.
4. Si costituiva in giudizio contestando in fatto e in diritto il ricorso di Controparte_1
parte opponente, formulando le conclusioni sopra riportate.
5. All'udienza del 13 marzo 2025, le parti si riportavano a quanto dedotto nei rispettivi scritti difensivi e il Giudice si ritirava in camera di consiglio per la decisione.
*********
6. L'opposizione è parzialmente fondata.
7. Preliminarmente deve evidenziarsi che il fatto che le parti, in sede di riconsegna delle chiavi, così come sostenuto da parte opponente, si sarebbero lasciate con una “stretta di mano” con un accordo in virtù del quale, da un lato la sig.ra avrebbe rinunciato al c.d. preavviso e dall'altra la conduttrice CP_1
avrebbe rinunciato alla ripetizione della cauzione versata al momento della stipula del contratto, integra comunque un accordo transattivo avendo le parti, attraverso tale accordo, posto fine ad un contenzioso che avrebbe potuto sorgere. Ne segue che ai sensi dell'art. 1967 c.c. esso avrebbe dovuto essere provato per iscritto, il che nel caso di specie non è avvenuto, senza che a tale mancanza possa sopperire la prova per testi richiesta dell'opponente.
8. Infondata è, poi, la contestazione che il ricorrente muove all'odierna opposta relativamente alla violazione del canone della buona fede contrattuale, asseritamente tradito dalla inerzia serbata della locatrice nella riscossione del credito da ella vantato. Costituisce, infatti, consolidato principio giurisprudenziale che “ciò che conta, in caso di inerzia significativa di un atto di rinuncia di colui che vanta un diritto corrispondente a un obbligo altrui, è che vi sia una manifestazione di volontà del pagina 5 di 8 creditore, per quanto in forma tacita, desumibile anche da un comportamento incompatibile con il mantenimento di una determinata disciplina contrattuale che preveda quel determinato diritto. Ne consegue che, anche in questo caso, il mero ritardo nell'esercizio del diritto, per quanto imputabile al titolare dello stesso, ma non tale da far ragionevolmente ritenere al debitore che il diritto non sarà più esercitato, non può costituire motivo per negare la tutela giudiziaria dello stesso, salvo che risulti - accertamento riservato ovviamente al giudice di merito - che tale ritardo sia la conseguenza fattuale di un'inequivoca e circostanziata rinuncia tacita o di modifica della disciplina contrattuale” (Cass. civ.,
Sez. III, 14/06/2021 n. 16743). Ebbene, nel caso di specie, stante il difetto di sottoscrizione del presunto accordo raggiunto in sede di riconsegna delle chiavi e in mancanza di qualsiasi altro elemento fattuale valorizzabile in tal senso, deve escludersi che, in pendenza del termine quinquennale di prescrizione ex art. 2948 nr.3 c.c., parte creditrice abbia serbato una condotta che possa aver ingenerato nel debitore il ragionevole affidamento in ordine alla volontà remissiva del debito tale per cui la sua repentina richiesta di pagamento possa dirsi lesiva del canone di buona fede contrattuale.
9. Merita, invece, accoglimento quanto rilevato dall'opponente in ordine alla sussistenza dei gravi motivi che hanno condotto allo scioglimento anticipato del rapporto locatizio. Sebbene, infatti, alla data della disdetta non fossero state ancora disposte le misure straordinarie di chiusura generalizzata (c.d. lock down) a contenimento dell'emergenza pandemica da Covid-19, con delibera del 31 gennaio 2020 il Consiglio dei Ministri aveva già decretato lo stato di emergenza sanitaria, con tutto quanto ne era derivato in termini di distanziamento, restrizioni alla circolazione e limitazione generale delle attività extra domestiche, poi confluite nel D.P.C.M del 23 febbraio 2020 attuativo del D.L. 6/2020 recante
“Misure urgenti in materia di contenimento e gestione dell'emergenza epidemiologica da COVID-19”.
Dispone l'art. 27 ult. co. L.392/1978 che, indipendentemente da quali fossero le previsioni contrattuali, in presenza di “gravi motivi” il conduttore può sciogliersi anticipatamente dal contratto dando preavviso di almeno 6 mesi da inviarsi mediante lettera raccomandata. La giurisprudenza di legittimità
è ormai pacifica nel ritenere che “in ambito di locazione di immobili urbani destinati ad uso diverso dall'abitazione, ai sensi dell'art. 27 della L. n. 392 del 1978, i gravi motivi che legittimano il recesso anticipato del conduttore devono consistere in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del contratto” (si veda, da ultimo, Cass. civ., Sez. III, 09/07/2024, n. 18759). È di tutta evidenza che l'emergenza pandemica progressivamente diffusasi a livello nazionale a partire dal gennaio 2020, unitamente alle cautele (quali ad esempio, il distanziamento sociale, la limitazione degli spostamenti e delle attività non strettamente necessarie) che, anche ben prima del D.P.C.M. del febbraio 2020, le
Autorità invitavano ad osservare, ha costituito un evento senz'altro involontario, imprevedibile e pagina 6 di 8 sopravvenuto che, per quanto qui interessa, ha mandato in special modo in sofferenza le strutture ricettive che hanno assistito ad una pesante contrazione del proprio volume di affari. Essendo per espressa previsione contrattuale (art. 2 del contratto di locazione) l'immobile sito in Firenze, via
Vacchereccia nr. 3 destinato ad ospitare affitti turistici, non vi è dubbio che Parte_1
abbia potuto effettivamente subire le conseguenze economiche delle misure
[...] Pt_1
emergenziali adottate dal Governo, di modo che la prosecuzione del rapporto fino a naturale scadenza si sarebbe rivelata oltremodo gravosa. Sussistendo, pertanto, i gravi motivi di cui all'art. 27 ult. co. L.
392/1978, indipendentemente da quelli che sono stati gli accordi contrattuali, il preavviso di scioglimento anticipato del rapporto deve essere ricondotto a mesi 6 e, quindi, in considerazione del canone di locazione convenuto tra le parti, pari ad € 1.000,00 al mese, l'opponente sarebbe tenuta a versare l'importo di € 6.000,00 a tale titolo.
10. Dall'ammontare così definito, vanno sottratti i € 2.000,00 versati dalla conduttrice all'atto di sottoscrizione del contratto a titolo di deposito cauzionale. Infondata è, infatti, la richiesta di risarcimento danni avanzata da parte locatrice che lamentava lo stato di degrado e cattiva manutenzione dell'immobile. Nessuna prova ha offerto l'odierna opposta a sostegno delle allegazioni formulate. Da un lato, le fotografie da lei prodotte (di cui, oltretutto, non è stata possibile l'apertura) si riferiscono esclusivamente al momento dell'avvenuto rilascio e dunque si rivelano prive di pregio ove non confrontate con l'effettivo stato dell'immobile all'atto della consegna. Dall'altro, come rilevato da parte opponente e confermato da parte opposta all'odierna udienza, le predette fotografie ritraevano parti esterne dell'edificio, la cui manutenzione non era evidentemente di competenza della parte conduttrice.
11. La società opponente deve quindi corrispondere a parte opposta l'importo di € 4.000,00, oltre interessi legali dalla scadenza delle singole mensilità alla proposizione della domanda giudiziale con la notifica del decreto ingiuntivo nella misura fissata dal comma 1 dell'art. 1284 c.c. e da tale data ala saldo nella misura fissata dal comma 4 del medesimo articolo.
12. Va, infine, respinta la pretesa avanzata da parte locatrice di € 3.000,00, quali canoni di locazione asseritamente dovuti dal marzo 2020 al giugno 2020, previo accertamento del preavviso di mesi 8 con decorrenza dal medesimo giugno 2020 al gennaio 2021. E', infatti, incontestato che la conduttrice ha inoltrato il proprio recesso dal contratto di locazione il 26 febbraio 2020 con decorrenza dal 1 marzo
2020. Ne consegue che, a nulla rilevando che le chiavi siano state poi effettivamente riprese nel giugno
2020, il termine inziale da cui far decorrere i mesi 6 di preavviso di cui all'art. 27 L. 392/1978 è il marzo 2020 e che, oltre ai canoni relativi a tali mensilità, null'altro è dovuto alla locatrice.
pagina 7 di 8 13. La liquidazione delle spese processuali deve essere effettuata unitariamente, considerando sia la fase monitoria che quella di opposizione, che costituiscono un unico giudizio, nel quale l'onere delle spese è regolato in base all'esito complessivo dello stesso, per cui non è determinante la sola revoca del decreto opposto per rendere irripetibili dal creditore le spese della fase monitoria (vedi, tra le tante,
Cass. 2022/26922 e 2022/24482 e sentenze ivi richiamate).
14. Tanto premesso, considerato che parte opposta ha dovuto agire per ottenere quanto le spettava, si ritiene che le spese debbano essere poste a carico dell'opponente, ma liquidate in base allo scaglione dell'importo riconosciuto e non di quanto domandato (art. 5 D.M. 55/20214).
15. Dette spese vengono liquidate come in dispositivo, alla luce dei valori indicati nei paragrafi 2 e 8 delle tabelle allegate al DM 147/2022, per lo scaglione fino ad € 5.200,00, tenuto conto della estrema semplicità della causa che si è esaurita in un'unica udienza, senza il deposito di alcuna ulteriore memoria oltre agli atti introduttivi.


P. Q. M.

il Tribunale di Firenze, definitivamente decidendo, ogni diversa domanda o eccezione respinte, in parziale accoglimento dell'opposizione, così provvede:
- REVOCA il decreto ingiuntivo n. 3033/2024, emesso da questo Tribunale il 29.10.2024;
- NA , in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, a pagare a l'importo di € 4.000,00, oltre interessi Controparte_1
legali come in parte motiva;

- NA , in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, a rifondere a la somma complessiva di € 2.200,00 a Controparte_1 titolo di onorari, € 145,50 per esborsi, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15%,
I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Firenze, 13 marzo 2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Filomena De Cecco
Provvedimento redatto con la collaborazione della MOT Samantha Napolitano.
pagina 8 di 8