N. R.G. 1276/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di ALESSANDRIA
Prima CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1276/2022
tra dott. , nato a [...] il [...], residente in [...], str. AR
Della Rovere 16, c.f. , con gli avv.ti Paolo Pollini e Sara Deregibus C.F._1
ATTORE
e
, nato a [...] il [...], residente in [...] NT
Fraz. Pollastra Via Novi n. 36, codice fiscale , con l'avv. Maria Grazia Barberis CodiceFiscale_2
CONVENUTO
Oggi 17 gennaio 2025 ad ore 12,26 innanzi al dott. Marcello Adriano Mazzola, sono comparsi:
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note conclusive che costituiscono parte integrante dello stesso verbale. L'avv. Barberis precisa che la domanda avversaria, posta quanto alla indennità di occupazione, è domanda nuova e dunque inammissibile.
Gli avv.ti Paolo Pollini e Sara Deregibus replicano che non è una domanda nuova ma solo una delle voci di danno già richiesta.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Verbale chiuso alle ore 16,00.
Il Giudice
dott. Marcello Adriano Mazzola
pagina 1 di 15

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ALESSANDRIA
Prima CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marcello Adriano Mazzola ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1276/2022 promossa da: dott. , nato a [...] il [...], residente in [...], str. AR
Della Rovere 16, c.f. , rappresentato e difeso dagli avv.ti Paolo Pollini (c.f. C.F._1
) e Sara Deregibus (c.f. , entrambi del Foro di Alessandria, C.F._3 C.F._4 elettivamente domiciliato presso il loro Studio corrente in Alessandria alla p.tta S. Lucia n. 1
ATTORE contro
, nato a [...] il [...], residente in [...] NT
Fraz. Pollastra Via Novi n. 36, codice fiscale , rappresentato ed assistito dall' Avv. CodiceFiscale_2
Maria Grazia Barberis (c.f. ) ed elettivamente domiciliato presso il di lei Studio in C.F._5
15121 Alessandria (AL), via Legnano 27
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note conclusive. Per l'attore: Voglia l'ill.mo Giudice, contrariis rejectis, 1. accertare e dichiarare l'inadempimento del sig. e, per l'effetto, risolvere il NT contratto di compravendita con rogito del AI dott.ssa , registrato a Torino Persona_1
(TO), DPII al n. 2337 serie IT, rep. 214.031 racc. 6.747;

2. condannare il sig. a risarcire al dott. il danno patrimoniale, quale NT Pt_1 danno emergente, la somma di € 19.087,57, oltre a successive spese occorrende, compensando ex art. 1243 c.c. il suddetto importo con la somma che il ricorrente dovrebbe corrispondere al resistente a seguito della risoluzione del contratto;

3. dichiarare che nulla è dovuto a titolo di indennizzo al sig. per le motivazioni addotte in CP_1 narrativa;

4. in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui il Giudice ritenesse dovuto l'indennizzo al sig. CP_1 voglia compensarlo con quanto necessario al sig. per sanare gli abusi edilizi e con quanto allo Pt_1 stesso dovuto, anche in via equitativa a titolo di indennità di occupazione e risarcimento del danno, come meglio specificato in narrativa.
Per il convenuto:
piaccia al Tribunale Ill.mo, Controparte_2
Nel merito pagina 2 di 15 respingere le domande avversarie così come formulate in quanto infondate in fatto e in diritto per le ragioni di cui in narrativa
In via riconvenzionale accertare, previa apposita Consulenza Tecnica d'Ufficio, le migliorie e/o addizioni le opere di ristrutturazione eseguite sul compendio immobiliare dal resistente e così anche NT il valore iniziale dell'immobile, determinare l'aumento di valore acquisito dal compendio stesso per effetto delle accertate migliorie e/o addizioni e, ove dichiarata l'intervenuta risoluzione dell'atto di compravendita del 10 gennaio 2020 a TO AI , dichiarare tenuto e condannare il dott. Per_1 AR
a corrispondere al resistente l'indennità ex art. 985 cod. civ. e segg.
[...] NT fatta pari all'aumento di valore acquisito dagli immobili per effetto degli interventi eseguiti e/o quella diversa somma che dovesse risultare all'esito del giudizio e/o eventualmente dichiarare tenuto e condannare il dott. a corrispondere al resistente l'indennità ex art. 2041 cod. civ. AR per la diminuzione patrimoniale sopportata dal resistente in ragione degli NT interventi eseguiti da valutarsi anche in via equitativa e/o quella diversa somma che dovesse risultare all'esito del giudizio nonché dichiarare tenuto e condannare il dott. a restituire al AR resistente quanto da questi versato a titolo di acconto sul prezzo della NT compravendita e/o quella diversa somma che dovesse risultare all'esito del presente giudizio. In via istruttoria Si rinnova l'istanza di convocazione del C.T.U. a chiarimenti sull'aspetto relativo alla determinazione dell'aumento di valore del compendio immobiliare nonché l'istanza di ammissione della prova per interpello e testi sulle seguenti circostanze non ammesse:
14) vero che il sig. nella primavera 2021 ha provveduto a far rimuovere detriti NT e masserizie varie dagli immobili rurali (testi informati: – – – CP_3 Persona_2 Persona_3
) Persona_4
16) vero che il sig. nella primavera 2021 ha provveduto alla rimozione di alberi NT caduchi e pericolanti e alla loro potatura (testi informati: – ) Persona_4 Tes_1
19) vero che l'immobile è stato valutato dall'Agenzia La Torre di Novi Ligure in €uro 490.000,00 (teste informato: La Torre ) Tes_2
20) vero che in fase di redazione dell'atto di compravendita del 10.01.2020 avanti il AI in Per_1 Torino venne taciuta l'esistenza della servitù di passo gravante sulla porzione di cortile censita al NCEU Comune di SC NG al foglio 27 mappale 401 sub. 1 (teste informato: c/o Agenzia Testimone_3
Immobiliare Coldwell Torino)
Testi informati:
1) Agente Immobiliare Coldwell residente in [...], 2) Sig. titolare Testimone_3 Testimone_4
Agenzia La Torre di Novi Ligure;
3) residente in [...]; 4) Persona_4 CP_3 residente in [...]; 5) residente in [...]; 6) residente in [...]
(AL); 7) residente in [...] Tes_1
Con vittoria di compensi e spese di giudizio.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con ricorso ex art. 702 bis cod. proc. civ., notificato in data 15.7.2022, il ricorrente ha convenuto al fine di sentire dichiarare, previo accertamento dell'inadempimento di NT quest'ultimo in punto pagamento del residuo prezzo, la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare stipulato inter partes con atto a rogito AI di Torino in data 10.1.2020, trascritto Per_1
avanti la Direzione Provinciale del Territorio di Alessandria Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 20
gennaio 2020 ai nn. 308/396, facendo così valere la condizione risolutiva ivi pattuita.

2. Il resistente si è costituito in giudizio con comparsa di costituzione e NT risposta depositata in data 30.9.2022 contestandone il contenuto e deducendo altresì di avere eseguito, da pagina 3 di 15 un lato, i lavori di messa in sicurezza dei fabbricati come convenuto nell'atto di compravendita e, dall'altro, di avere eseguito, per conservare integre le ragioni del venditore, in conformità al disposto dell'art. 1358 cod. civ., consistenti migliorie allo stato degli immobili così da renderli più comodamente abitabili incrementandone il relativo valore. Ha pertanto svolto domanda riconvenzionale al fine di vedersi riconosciuto l'aumento di valore medio tempore acquisito dagli immobili per effetto delle migliorie apportate. Stante la complessità delle questioni poste a fondamento della controversia, nonché la necessità
di istruttoria orale e di una Consulenza Tecnica d'Ufficio il resistente formulava altresì richiesta di conversione del rito.

3. In accoglimento dell'istanza il Giudice disponeva con ordinanza 2.11.2022 il mutamento del rito fissando l'udienza ex art. 183 c.p.c. per il 13.12.2022, al cui esito sono stati concessi alle parti i termini ex art. 183
VI° c. c.p.c. per il deposito delle memorie.

4. Ritualmente depositate e scambiate le memorie autorizzate e ammesse ed espletate le prove orali, nonché poi disposta ed espletata la Consulenza tecnica d'ufficio, il Giudice ha poi fissato discussione orale ex art. 281 sexies cpc, con termine per il deposito di note conclusive, per l'udienza odierna del 17.1.2025.
§
Le domande attoree andranno parzialmente accolte per i seguenti motivi.
Con il ricorso introduttivo il ricorrente/attore ha sostenuto che: in data 10.1.2020, il dott. e il Pt_1 sig. tramite l'agente immobiliare sig.ra stipulavano atto pubblico di CP_1 Testimone_3
compravendita con rogito del AI dott.ssa , registrato a Torino (TO), DPII al n. Persona_1
2337 serie IT, rep. 214.031 racc. 6.747, avente ad oggetto un rustico (allora di proprietà del ricorrente) sito in SC NG (AL), via Pollastra di Quattro Cascine, costituito da porzione di fabbricato ad uso civile abitazione oltre a fabbricati ad uso non abitativo e appezzamenti di terreni di pertinenza (doc. 1) per il prezzo di € 79.000,00 che il sig. avrebbe dovuto corrispondere con le seguenti modalità: € CP_1
15.000,00 al rogito e la restante parte (€ 64.000,00) in due rate dell'importo di € 5.000,00 la prima, con scadenza 10 luglio 2021 e di € 59.000,00 la seconda con scadenza 10 gennaio 2022; nell'atto le parti concordavano l'immediato trasferimento della proprietà in capo al sig. con la condizione CP_1 risolutiva che, in caso di inadempimento del compratore, il contratto si sarebbe risolto e la proprietà sarebbe ritornata in capo al dott. “a) a seguito del definitivo inadempimento dell'obbligo Pt_1 dell'integrale pagamento del prezzo;
b) alla scadenza del termine di trenta giorni dall'evento sub. a) … .
L'atto di accertamento inoltre dovrà essere effettuato: a) con atto di entrambe le parti o della sola parte venditrice;
b) con atto posto in essere da un terzo arbitratore … ; c) con sentenza di accertamento” (art. 6 del contratto); nell'atto le parti concordavano che “in caso di trasferimento della proprietà da parte della parte acquirente ai sensi dell'art. 1357 c.c. durante la pendenza della condizione, l'odierna parte acquirente rimarrà comunque obbligata al pagamento del prezzo di cui sopra” (art. 6 co. 6 del contratto); a pagina 4 di 15 tali condizioni si giungeva in quanto, durante le trattative e tra la stipula del contratto preliminare e il contratto definitivo, il sig. chiedeva ed otteneva insistentemente dilazioni nel pagamento del CP_1 prezzo asserendo di essere in procinto di vendere alcuni suoi immobili così da ricavare la liquidità
necessaria; il sig. non adempieva alle proprie obbligazioni e, in data 18.9.2021, il dott. CP_1 Pt_1 lo metteva in mora senza esito (doc. 2); di conseguenza il dott. , temendo di perdere anche l'unica Pt_1
garanzia del proprio credito, ha chiesto ed ottenuto dal Tribunale di Alessandria, con provvedimento del
29.3.2021, il sequestro preventivo per l'importo di € 64.000,00 (doc. 3) già trascritto ed eseguito (doc. 4); in questa sede, il dott. – stante il perdurante inadempimento – intende azionare la clausola Pt_1 risolutiva prevista dall'art. 6 del contratto di compravendita e, per l'effetto, ottenere il ritrasferimento della proprietà dell'immobile, sussistendone i presupposti;
il dott. ha altresì subito un ingente danno Pt_1 patrimoniale per tutelare i propri diritti in quanto si è trovato costretto a spendere le seguenti somme: a) €
1.927,60 di spese di intermediazione immobiliare (doc. 5) - b) € 4.377,13 di spese legali per il procedimento cautelare (doc. 6) - c) € 406,50 per c.u. e marca da bollo per il procedimento cautelare (doc. 7) - d) € 19,08
per la notifica del ricorso cautelare (doc. 8) - e) € 11.950,04 di spese legali per il presente giudizio di merito
(calcolate al valore medio previsto dal D.M. 55/14) (doc. 9) - f) € 406,50 per c.u. e marca da bollo per il presente giudizio di merito (doc. 10) - g) € 294,00 per la trascrizione dell'ordinanza di sequestro (doc. 11), così chiedendosi la condanna del resistente al risarcimento del danno (quale danno emergente) per tot. €
19.087,57, oltre a successive spese occorrende, importo che, stante il disposto dell'art. 1243 c.c., può essere posto in compensazione rispetto alla somma di € 15.000,00 che il dott. dovrebbe restituire al sig. Pt_1
a seguito della risoluzione del contratto. CP_1
Risulta infatti che con ordinanza del Tribunale di Alessandria del 29/03/2022 (RG n. 3354/2021) veniva disposto il sequestro conservativo del bene immobile di proprietà del sig. per un NT valore di € 64.000,00, con in particolare la seguente motivazione: “Sul fumus boni iuris Quanto all'esistenza del fumus boni iuris si rileva che lo stesso emerge chiaramente dagli atti, dai documenti depositati dalle parti e dalle allegazioni difensive delle stesse. In proposito si deve rilevare che lo stesso resistente nella narrativa della comparsa ha chiaramente dedotto quanto segue: “Sebbene nulla quaestio vi sia sulla sussistenza dell'altro presupposto della richiesta misura cautelare e cioè sul fumus boni iuris della pretesa economica di parte ricorrente, tuttavia, lo stesso non è da solo sufficiente all'emanazione del sequestro conservativo”. Si deve pertanto ritenere che sussista nel caso concreto tale presupposto, essendo chiaramente emersa una situazione che consente di ritenere fondata la pretesa creditoria del ricorrente,
riconosciuta in sostanza dallo stesso resistente.

3. Sul periculum in mora. Ebbene, in tema di sequestro conservativo, il requisito del periculum in mora, occorrente per l'autorizzazione e la successiva convalida del sequestro , può essere desunto sia da elementi oggettivi, concernenti la capacità patrimoniale del debitore in rapporto all'entità del credito, sia da elementi soggettivi, rappresentati dal comportamento del pagina 5 di 15 debitore, il quale lasci fondamentalmente presumere che, al fine di sottrarsi all'adempimento, egli si accinga a porre in essere atti dispositivi idonei a provocare l'eventuale depauperamento del suo patrimonio
(cfr. tra le altre, Tribunale Potenza, 15/09/2020, Tribunale Napoli, 01/04/2020, Tribunale Palermo sez. II,
21/12/2016, Cass, Sentenza n. 2081 del 13/02/2002). In sostanza il periculum in mora deve essere inteso come fondato timore di perdere la garanzia costituita dal patrimonio del debitore. Nel caso di specie, alla luce delle condizioni contrattuali di cui al contratto di compravendita in oggetto (cfr. doc. 1 del ricorso), risulta tra l'altro che il trasferimento della proprietà dei beni immobili è sottoposto alla condizione risolutiva dell'inadempimento della parte acquirente dell'obbligazione di pagamento del prezzo (v. art 6 del contratto) e che in caso di trasferimento della proprietà da parte della parte acquirente ai sensi dell'art. 1357 c.c. durante la pendenza della condizione la parte acquirente rimane comunque obbligata al pagamento del prezzo, con effetto anche ai fini della condizione in oggetto (v. art. 6, co. 6). È chiaro quindi che con l'atto di cui sopra vi sia stato il trasferimento della proprietà dei beni in oggetto in capo al resistente, seppure risolutivamente condizionato come sopra. Risulta poi dalle stesse dichiarazioni di entrambi i difensori delle parti all'ultima udienza svolta che l'immobile in oggetto è stato messo in vendita dal resistente. È emersa quindi chiaramente l'intenzione di parte acquirente di vendere i beni oggetto del contratto stipulato dalle parti, unici beni di cui lo stesso resistente risulta proprietario, come dallo stesso indicato nella comparsa di costituzione e risposta (cfr. pag. 5 della comparsa); così come è CP_1 chiaro che il residuo prezzo pattuito tra le parti, di € 64.000,00 per la vendita di tali beni non sia ancora stato pagato al ricorrente da parte dell'acquirente (cfr. a tale proposito anche la comunicazione CP_1
via mail prodotta dallo stesso con nota di deposito del 23.3.2022). Orbene, alla luce di tali CP_1 oggettive circostanze risulta pertanto fondato il timore di parte ricorrente di perdere la garanzia costituita dal patrimonio del debitore che risulta appunto proprietario, come dallo stesso ammesso, soltanto di tali beni che intende vendere e per i quali non risulta ancora avere saldato il prezzo al ricorrente. D'altronde, come chiaramente evidenziato da parte ricorrente con nota di deposito datata 22.3.2022, pure essendo stata trascritta la clausola risolutiva espressa prevista nel rogito, è anche vero che la sola clausola non impedisce la vendita dell'immobile a terzi. In definitiva, pertanto, il periculum in mora nel caso in esame si desume dagli elementi appena indicati, in quanto la messa in vendita del bene dimostra il concreto ed attuale pericolo che l'unico bene di proprietà del resistente stia per essere sottratto alla garanzia del creditore. Alla luce di ciò non si ritiene quindi sufficiente ad escludere tale periculum la comunicazione mail che sarebbe stata inviata dal resistente all'agenzia immobiliare con l'indicazione del residuo credito del ricorrente di € 64.000,00 (cfr. doc. 6 parte resistente). Si devono ritenere in conclusione sussistenti i presupposti (fumus boni iuris e periculum in mora) per l'accoglimento della domanda di parte ricorrente. Il sequestro va, pertanto, autorizzato fino alla concorrenza di € 64.000,00 Non vi può essere condanna alle pagina 6 di 15 spese contro parte resistente, non essendo la misura cautelare concessa un provvedimento anticipatorio ai sensi e per gli effetti dell'art. 669 octies, 6° e 7° co., c.p.c.”.
Il resistente/convenuto si è costituto opponendo una diversa ricostruzione dei fatti ed in particolare specificando che “l'odierno resistente non si è limitato solo a mettere in sicurezza gli immobili ma si è ampiamente adoperato per conservare integre le ragioni del venditore, in conformità al disposto dell'art. 1358 cod. civ., apportando consistenti migliorie allo stato degli immobili così da renderli più
comodamente abitabili, sicchè oggi il valore di stima di questi ultimi è di certo maggiormente apprezzabile.
L'odierno resistente ha completamente ristrutturato al piano primo l'esistente locale bagno e ne ha creato uno ex novo, ha installato due nuove caldaie per il riscaldamento del fabbricato abitativo mettendo a norma l'impianto, ha installato l'impianto di allarme, l'impianto WIFI, ha ristrutturato, consolidato, intonacato e tinteggiato tutti i locali interni del fabbricato residenziale per una superficie di circa 400 mq.
Si producono i rilievi fotografici attestanti i lavori in corso nonché lo stato attuale dell'intero compendio immobiliare (docc. 6-7). Di talchè in ragione delle migliorie apportate il valore di stima degli immobili si attesta secondo le valutazioni operate da due agenzie immobiliari interpellate al riguardo intorno ad €uro
500.000,00 (doc. 8). Di tale maggiore valore, ancorché ulteriormente verificabile a mezzo di Consulenza
Tecnica d'Ufficio, occorrerà che si tenga conto nella regolamentazione dei rapporti di dare e avere.” (pag.
4 comparsa di costituzione), cosicchè “Con le citate clausole parte compratrice al più ha rinunciato al rimborso dei ragguardevoli costi per la messa in sicurezza dei tetti dei fabbricati ma a null'altro. Di talchè anche all'articolo sub. 6 punto 6 dell'atto di compravendita le parti hanno convenuto che per i frutti, i miglioramenti e le addizioni si applicano le disposizioni del Codice Civile che si riferiscono ai diritti e agli obblighi dell'usufruttuario. E a questo proposito non può che invocarsi l'art. 985 cod. civ. laddove prevede che l'usufruttuario ha diritto ad un'indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione e così anche l'art. 986 cod. civ. per quanto attiene alle addizioni che non possono essere rimosse senza creare nocumento alla cosa principale. Va da sé che se così non fosse ne deriverebbe in capo al ricorrente un ingiustificato arricchimento. Sicchè il resistente introduce in questa sede domanda riconvenzionale al fine di vedersi riconosciuto l'aumento di valore medio tempore acquisito dagli immobili per effetto delle migliorie apportate.” (pag. 5 comparsa di costituzione). Contestando egli pure tutte le voci di danno in quanto a suo dire ben evitabili (il sequestro conservativo), altre ancora oggetto di futura liquidazione (le spese di questo giudizio) e comunque non giustificabili (la spesa per la intermediazione).
Il giudizio ha preteso una approfondita istruttoria ed il necessario ricorso all'ausiliario tecnico al fine di valutare se, a seguito della compravendita, quali modifiche vi siano state all'immobile, se siano intervenute migliorie e quale ne sia il valore.
A seguito della complessa istruttoria è emerso quanto segue.
pagina 7 di 15 Le parti hanno stipulato una compravendita di un immobile descritto nell'atto definitivo come “a) porzione di fabbricato ad uso civile abitazione in totale stato di abbandono e degrado necessitante di opere di ristrutturazione e consolidamento ... b) fabbricati ad uso non abitativo in totale stato di abbandono e degrado e necessitanti di opere di ristrutturazione e consolidamento” (doc. 1 ricorrente) e proprio in ragione di ciò pattuivano un prezzo di € 79.000,00, probabilmente ben inferiore a quello di mercato ove l'immobile fosse stato abitabile e godibile, con particolari condizioni di versamento successivo del saldo residuo e dunque con la clausola risolutiva espressa in caso di inadempimento.
Risulta pacifico ed indiscusso che l'acquirente si sia reso inadempiente non versando il residuo prezzo, come puntualmente concordato.
Risultano infatti del tutto inconferenti le motivazioni per cui non abbia provveduto al saldo nei termini,
atteso che gli erano ben note le obbligazioni assunte, anche con riferimento alla necessaria messa in sicurezza dell'immobile, avendo infatti egli goduto sinallagmaticamente sia di un prezzo ridotto, sia della immediata piena proprietà.
Al riguardo pertanto va certamente dichiarato l'inadempimento di e, per NT
l'effetto, va dichiarato risolto il contratto di compravendita con rogito del AI dott.ssa Persona_1
, registrato a Torino (TO), DPII al n. 2337 serie IT, rep. 214.031 racc. 6.747.
[...]
Risulta poi altrettanto pacifico ed indiscusso che il venditore debba conseguentemente restituire l'acconto ricevuto di € 15.000 all'acquirente.
Il venditore tuttavia lamenta varie voci di danno patrimoniale, quale danno emergente, che a suo dire devono essere risarcite, quali a) € 1.927,60 di spese di intermediazione immobiliare (doc. 5) - b) € 4.377,13 di spese legali per il procedimento cautelare (doc. 6) - c) € 406,50 per c.u. e marca da bollo per il procedimento cautelare (doc. 7) - d) € 19,08 per la notifica del ricorso cautelare (doc. 8) - e) € 11.950,04 di spese legali per il presente giudizio di merito (doc. 9) - f) € 406,50 per c.u. e marca da bollo per il presente giudizio di merito (doc. 10) - g) € 294,00 per la trascrizione dell'ordinanza di sequestro (doc. 11), così per un totale di € 19.087,57, il cui importo potrà ben essere posto in compensazione rispetto alla somma di €
15.000,00 che il dott. deve restituire al sig. a seguito della risoluzione del contratto. Pt_1 CP_1
La domanda attorea è infatti parzialmente fondata, poiché andrà certamente riconosciuta: - la somma di €
1.927,60 quale spesa di intermediazione immobiliare (doc. 5) in quanto conseguente alla compravendita, la cui risoluzione è imputabile all'inadempimento dell'acquirente; - la somma di € 4.377,13 quali spese legali per il procedimento cautelare, coerenti con i c.d. parametri forensi (doc. 6), oltre ad € 406,50 per c.u. e marca da bollo per il procedimento cautelare (doc. 7), oltre ad € 19,08 per la notifica del ricorso cautelare
(doc. 8), oltre ad € 294,00 per la trascrizione dell'ordinanza di sequestro, in quanto procedimento assolutamente giustificato, come risulta anche nella motivazione dell'ordinanza di sequestro conservativo, così per un totale complessivo di € 7.024,31.
pagina 8 di 15 Detto credito del venditore andrà dunque compensato con il maggiore credito (importo di € 15.000 dovuto in restituzione dal venditore), così risultando un debito del venditore pari ad € 7.975,69.
L'acquirente ha tuttavia posto la domanda riconvenzionale per ottenere l'indennità per le migliorie apportate, che ritiene di avere documentato e provato comunque per testimoni, richiamando all'uopo l'art. 985 c.c.
Come noto per miglioramenti si intendono quelle modifiche apportate al bene dall'attività umana, le quali,
senza creare distinte unità, comportano un incremento qualitativo della cosa, accrescendone in modo durevole la produttività, l'utilità o il valore [INZITARI, Miglioramenti (diritto privato), in ED, XXVI,
Milano, 1976, 279]. Nel caso in cui i miglioramenti apportati dall'usufruttuario sussistano al momento della restituzione della res, l'ordinamento si preoccupa infatti di riequilibrare gli incrementi e le diminuzioni patrimoniali verificatesi a seguito dell'attività di miglioramento, imponendo al proprietario l'obbligo di corrispondere un'indennità a favore dell'usufruttuario. Tale indennità non sempre è, tuttavia, idonea a compensare integralmente l'esborso sofferto dall'usufruttuario, essendo dovuta nella misura pari alla minor somma tra l'importo della spesa e l'aumento di valore conseguito dalla cosa.
Al riguardo è stato assolutamente necessario avvalersi di un Consulente Tecnico d'Ufficio particolarmente esperto, il quale ha così infine ampiamente risposto ai quesiti:
“Al Punto a) del Quesito al CTU è richiesto di accertare “quali lavori siano stati eseguiti dal resistente dopo aver preso possesso dell'immobile”. Per quanto desumibile dalle attività di analisi documentale eseguite, per quanto evidenziato durante le fasi di sopralluogo e ricognizione visiva oltre che in esito al confronto tecnico in contraddittorio intervenuto con i CT di Parte, è stato possibile, in via adeguatamente rappresentativa anche se necessariamente indicativa, individuare le tipologie significative e quantificare le entità attendibili dei lavori attuati, supportate da evidenze e da riscontri diretti, funzionali a fornire le valutazioni richieste nel Quesito al CTU, anche in relazione ad eventuali incrementi di valore del compendio immobiliare di interesse. Nel seguito, per ciascuna parte significativa costituente il compendio immobiliare di interesse, sono schematicamente riferiti i lavori attuati/commissionati dalla Parte
Resistente.

3.1.1 Lavori Eseguiti al Piano Interrato del Fabbricato di Civile Abitazione. In esito all'esame delle risultanze delle ricognizioni visive e del confronto tecnico intervenuto in contraddittorio tra CTU, Ausiliario del CTU e CT di Parte, in merito ai lavori che possono essere considerati significativi per la risposta al Punto a) del Quesito, al piano interrato del fabbricato risultano eseguiti (cfr. Doc.4):
interventi di pulizia e spazzolatura delle pareti e delle volte in mattoni;

interventi di pulizia e spazzolatura della pavimentazione in mattonelle;
riconducibili ad interventi eseguiti “in economia” valutati, in accordo con i CT di Parte, come equivalenti a n°32 ore di Operaio Qualificato, per pulizia e spazzolatura pareti, volte e pavimentazioni. Risultano inoltre eseguiti interventi di ripristino delle pedate della scalinata in accesso al piano interrato del fabbricato di civile abitazione, riconducibili ad interventi eseguiti “in economia” valutabili come equivalenti a n°8 ore di Operaio Qualificato. In fase di sopralluogo, non sono state rilevate dallo scrivente
CTU o segnalate dai CT di Parte evidenze riferibili ad ulteriori significativi interventi di ristrutturazione e/o consolidamento strutturale.

3.1.2 Lavori Eseguiti al Piano Terreno del Fabbricato di Civile Abitazione. In esito all'esame delle risultanze delle ricognizioni eseguite e del confronto tecnico intervenuto in contraddittorio tra CTU,
Ausiliario del CTU e CT di Parte, per quanto riguarda i lavori che possono essere considerati significativi pagina 9 di 15 per la risposta al Punto a) del Quesito, al piano terreno del fabbricato sono state osservate evidenze riconducibili alla esecuzione di (cfr. Doc.4):
interventi di demolizione di parte di una parete muraria (tramezza) funzionali alla realizzazione di una nuova porta in accesso al locale lavanderia;

posizionamento di una nuova porta in accesso al locale lavanderia;

predisposizione di nuova caldaia murale a condensazione per riscaldamento in locale lavanderia;

lavori di adeguamento funzionale di impianti di adduzione idrica e di scarico in locale cucina;

opere murarie accessorie e rappezzo di intonaci;
detti lavori risultano essenzialmente riconducibili ad interventi di manutenzione straordinaria, nel caso di demolizione parziale di pareti murarie non portanti ed apertura di nuova porta, e di installazioni di dotazioni impiantistiche, necessitanti di dedicata attestazione di conformità (ad oggi non disponibile) da parte del soggetto installatore o di professionista abilitato. In fase di sopralluogo, non sono state rilevate dallo scrivente CTU o segnalate dai CT di Parte evidenze riferibili ad ulteriori significativi interventi di ristrutturazione e/o consolidamento strutturale.

3.1.3 Lavori Eseguiti al Piano Primo del Fabbricato di Civile Abitazione. In esito all'esame delle risultanze delle ricognizioni eseguite e del confronto tecnico intervenuto in contraddittorio tra CTU, Ausiliario del CTU e CT di Parte, per quanto riguarda i lavori che possono essere considerati significativi per la risposta al Punto a) del Quesito, al piano primo del fabbricato sono state osservate evidenze riconducibili alla esecuzione di (cfr. Doc.4):
realizzazione nuovo bagno (nel seguito ed in allegato anche indicato come bagno n°1) in corrispondenza di un preesistente locale di disimpegno, chiusura di un precedente accesso al preesistente bagno, formazione di rivestimenti, posa di sanitari, termoarredi, caldaia murale a condensazione, predisposizione dotazioni impiantistiche accessorie;

ristrutturazione bagno esistente (nel seguito ed in allegato anche indicato bagno n°2) con realizzazione di un nuovo accesso, chiusura del precedente accesso, sostituzione pavimentazione, posizionamento nuova porta, formazione di rivestimenti, posa di sanitari, termoarredi e radiatore, predisposizione dotazioni impiantistiche accessorie;

interventi di demolizione di parte di una parete in muratura portante per realizzazione di un nuovo accesso al bagno esistente (bagno n°2); posizionamento di nuova porta in accesso al bagno esistente
(bagno n°2);
lavori di adeguamento funzionale di impianto di adduzione idrica e scarico bagni;

installazione di n°1 termoconvettore, posizionato al di sopra della porta di accesso al bagno n°1, oltre che di n°4 termoconvettori posizionati nelle camere da letto;
dette dotazioni impiantistiche, ad oggi, non sono dotate di dichiarazione di conformità da parte del soggetto installatore o di professionista abilitato;

opere murarie accessorie e rappezzo di intonaci;

tinteggiature, eseguite in maniera sommaria in corrispondenza delle pareti delle camere da letto, e con maggiore accuratezza anche se non a “regola d'arte” in corrispondenza di corridoio e bagni. Detti lavori risultano in parte riconducibili ad interventi di manutenzione ordinaria/straordinaria, in parte, nel caso di nuova realizzazione del bagno n°1, ad interventi edilizi necessitanti titolo autorizzativo ad oggi non richiesto/conseguito ed in parte, nel caso di demolizione parziale di parete muraria portante ed apertura di nuova porta in accesso al bagno n°2, ad interventi necessitanti di preventive verifiche strutturali, ad oggi non eseguite, e di titolo autorizzativo, ad oggi non richiesto/conseguito; sono state inoltre predisposte dotazioni impiantistiche necessitanti di dedicata attestazione di conformità, ad oggi non disponibile, da parte del soggetto installatore o di professionista abilitato. In fase di sopralluogo, non sono state rilevate dallo scrivente CTU o segnalate dai CT di Parte evidenze riferibili ad ulteriori significativi interventi di ristrutturazione e/o consolidamento strutturale.

3.1.4 Lavori Eseguiti al Piano Secondo - Vano Altana - del Fabbricato di Civile Abitazione. In esito all'esame delle risultanze delle ricognizioni eseguite e del confronto tecnico intervenuto in contraddittorio tra CTU, Ausiliario del CTU e CT di Parte, eccezion fatta che per tinteggiature, eseguite in maniera sommaria, al piano secondo - vano altana - del fabbricato di civile abitazione (cfr. Doc.4) non pagina 10 di 15 sono state riconosciute evidenze riconducibili alla esecuzione di lavori che possano essere considerati significativi e/o adeguatamente circostanziabili per la risposta al Punto a) del Quesito.

3.1.5 Lavori Eseguiti al Piano Terzo - Vano Torretta - del Fabbricato di Civile Abitazione. In esito all'esame delle risultanze delle ricognizioni eseguite e del confronto tecnico intervenuto in contraddittorio tra CTU, Ausiliario del CTU e CT di Parte, eccezion fatta che per tinteggiature eseguite in maniera sommaria, al piano terzo - vano torretta - del fabbricato di civile abitazione (cfr. Doc.4) non sono state riconosciute evidenze riconducibili alla esecuzione di lavori che possano essere considerati significativi e/o adeguatamente circostanziabili per la risposta al Punto a) del Quesito.

3.1.6 Lavori di Consolidamento Locale del Tetto del Fabbricato di Civile Abitazione. In esito all'esame delle risultanze delle ricognizioni eseguite e del confronto tecnico intervenuto in contraddittorio tra CTU, Ausiliario del CTU e CT di Parte, per il fabbricato ad uso abitativo risulta circostanziabile la relativamente recente attuazione di interventi di consolidamento locale di una trave di colmo del tetto (cfr. Doc. 4), le cui misure indicative sono riportate nel computo metrico prodotto in allegato (cfr. Doc.8). In fase di sopralluogo i CT di Parte non concordavano in merito al soggetto committente/attuatore di detti interventi. In fase di sopralluogo, non sono state rilevate dallo scrivente CTU
o segnalate dai CT di Parte evidenze riferibili ad ulteriori significativi interventi di ristrutturazione e/o consolidamento strutturale.

3.1.7 Lavori Eseguiti in Corrispondenza del Fabbricato ad Uso non Abitativo. In esito all'esame delle risultanze delle ricognizioni eseguite e del confronto tecnico intervenuto in contraddittorio tra CTU, Ausiliario del CTU e CT di Parte, per il fabbricato ad uso non abitativo oggetto di Causa, risulta verificabile l'attuazione di interventi riconducibili alla fornitura e posa in opera di grossa e media orditura di settori di copertura, oltre che di rifacimento della medesima, le cui misure indicative sono riportate nel computo metrico prodotto in allegato (cfr. Doc.8). In fase di sopralluogo, non sono state rilevate dallo scrivente CTU o segnalate dai CT di Parte evidenze riferibili ad ulteriori significativi interventi di ristrutturazione e/o consolidamento strutturale.

3.1.8 Lavori Eseguiti in Corrispondenza delle Aree Pertinenziali e dei Fabbricati.
In corrispondenza delle aree pertinenziali ed a delimitazione delle aree a giardino del compendio immobiliare oggetto di Causa, è possibile evidenziare la relativamente recente realizzazione di una recinzione in rete metallica plastificata, caratterizzata da sviluppo lineare e da dimensioni meglio specificate nei computi metrici prodotti in allegato (cfr. Doc.8 e Doc.13), completata da rivestimento di arredo. Risultano inoltre eseguite migliorie delle aree pertinenziali dei fabbricati, riconducibili a manutenzioni ordinarie di aree a giardino, ad oggi economicamente non quantificabili in maniera attendibile in relazione allo stato pregresso dei luoghi, né economicamente quantificate dal CT di Parte
Attrice, da ritenersi comunque non concorrenti a determinare un apprezzabile incremento di valore del compendio immobiliare oggetto di Causa.

3.2 Risposta al Punto b) del Quesito al CTU. Al Punto b) del Quesito del Giudice al CTU è richiesto di quantificare “gli importi dovuti per i lavori eseguiti”. Preliminarmente alla risposta al Punto b) al Quesito al CTU, occorre premettere come le lavorazioni e le dotazioni impiantistiche oggetto di quantificazione economica, ad oggi, risultino prevalentemente eseguite/installate in più fasi ed in maniera non organica da più operatori, molto verosimilmente, in taluni casi, anche non adeguatamente specializzati, oltre che in assenza di documentazione progettuale o di verifiche di direzione lavori che, per gli aspetti non “a vista” degli interventi possano permettere di attestare qualità dei materiali ed adeguatezza delle modalità realizzative. Per gli aspetti “a vista” inoltre, una significativa parte delle lavorazioni e delle dotazioni impiantistiche per cui è richiesta la quantificazione economica, ad oggi, risulta caratterizzata da qualità non riconducibile alla “regola d'arte” e/o da assenza di certificazioni e dichiarazioni di conformità. Eseguite tali premesse si evidenzia che la quantificazione economica richiesta è stata computata, in fasi correlate e conseguenti:
a partire da verifiche quantitative ordinariamente attuabili nel caso di fabbricati e strutture per mezzo di ricognizioni visive, eseguite in presenza e con la partecipazione dei CT di Parte;

a partire dalle voci di elenco prezzi riportate nel Prezzario della Regione Piemonte - Anno 2024;
pagina 11 di 15 in funzione di criteri qualitativi funzionali alla valutazione dell'accuratezza dei lavori eseguiti. La prima fase della quantificazione economica richiesta ha permesso la definizione di importi iniziali di riferimento
(cfr. Doc.8 e Doc.13) pari a Euro 38.806,39 al netto di IVA, per lavori ritenuti significativi (accertati e condivisi tra CTU, Ausiliario del CTU e CT di Parte, a seguito del contradditorio tecnico intervenuto nel corso del 2° sopralluogo del CTU) e computati nell'assunzione di loro esecuzione a “regola d'arte”, da impresa specializzata ed in presenza, per le opere di carattere strutturale e per le installazioni impiantistiche, delle certificazioni e delle attestazioni di conformità previste dalla normativa tecnica di riferimento, prodotte da parte di professionista abilitato e/o del soggetto installatore. La seconda fase della quantificazione economica richiesta ha permesso di fornire una valutazione anche in funzione della qualità
e dello stato attuale dei lavori ritenuti significativi che, in conseguenza del recepimento di parte delle
Osservazioni formulate dal CT di Parte Attrice (cfr. Doc.8 e Doc.13), è stata valorizzata come pari a Euro
32.615,19 al netto di IVA, a seguito di acquisizione di titolo autorizzativo edilizio in sanatoria ed in presenza, per gli interventi di carattere strutturale e per le installazioni impiantistiche, delle certificazioni e delle attestazioni di conformità previste dalla normativa tecnica di riferimento, prodotte da parte di professionista abilitato e/o del soggetto installatore.
La terza fase della quantificazione economica richiesta ha permesso di fornire una valutazione delle migliorie attuate, riconducibili ad interventi manutentivi locali ed a sistemazione provvisionali che, in linea di principio, possono essere ritenute ammissibili anche in assenza di specifici titoli autorizzativi e di certificazioni ed attestazioni di conformità previste dalla normativa tecnica di riferimento, prodotte da parte di professionista abilitato e/o del soggetto installatore che, in conseguenza del recepimento di parte delle Osservazioni formulate dal CT di Parte Attrice (cfr. Doc.8 e Doc. 13), è stata valorizzata come pari a
Euro 17.526,44 al netto di IVA.
Per quanto in precedenza riferito, ad oggi, in assenza delle certificazioni e delle attestazioni di conformità previste dalla normativa tecnica di riferimento relative alle dotazioni impiantistiche installate e dei titoli autorizzativi relativi agli interventi edilizi eseguiti, gli importi dovuti per le migliorie attuate, riconducibili ad lavori manutentivi locali ed a sistemazione provvisionali, risultano pari a 17.526,44 Euro più IVA, qualora documentabile.

3.3 Risposta al Punto c) del Quesito al CTU. Al Punto c) del Quesito del Giudice al CTU è richiesto quanto segue: “ove i lavori risultino non eseguiti a regola d'arte ovvero non siano urbanisticamente assentiti ne indichi il costo di ripristino”. Preliminarmente alla risposta al Quesito del Giudice si ritiene opportuno evidenziare che:
alla data dell'esecuzione degli interventi oggetto di Causa, il compendio immobiliare risultava in piena titolarità della Parte Resistente che, previa richiesta/acquisizione dei titoli autorizzativi, avrebbe avuto pieno diritto a realizzare detti interventi o, in difetto di detti titoli, avrebbe potuto mantenere gli interventi a seguito di attivazione di procedure di sanatoria edilizia;

gli interventi oggetto di Causa, commissionati/eseguiti dalla Parte Resistente, nel caso di produzione da parte di professionista abilitato, per le opere di carattere strutturale, e/o del soggetto installatore, per le dotazioni impiantistiche, delle certificazioni e delle attestazioni di conformità previste dalla normativa tecnica di riferimento, oltre che di eventuali adeguamenti conseguenti ad ulteriori verifiche di dettaglio e calcolazioni, risultano urbanisticamente assentibili a seguito di attivazione di procedure di sanatoria edilizia. Per quanto in precedenza evidenziato, poiché gli interventi oggetto di Causa, una volta dotati di titolo autorizzativo e di specifiche attestazioni/certificazioni per strutture e dotazioni impiantistiche, risulterebbero comunque migliorativi per i fabbricati componenti il compendio immobiliare di interesse:
non risultando univocamente determinabile o fedelmente ripristinabile lo stato “ante operam” per significative parti del compendio immobiliare interessate dagli interventi commissionati/eseguiti dalla
Parte Resistente;

non risultando ragionevolmente fattibile l'asportazione dei rinforzi strutturali ad oggi realizzati per la grossa orditura della copertura del fabbricato ad uso abitativo, né il ripristino dell'originario stato della grossa e media orditura della copertura del fabbricato ad uso non abitativo;

non risultando ragionevolmente opportuni né la demolizione del nuovo bagno (bagno n°1) al piano primo, né il ripristino degli originari accessi al preesistente bagno (bagno n°2) al piano primo ed al locale pagina 12 di 15 lavanderia al piano terreno, né la rimozione delle dotazioni impiantistiche, qualora adeguate/adeguabili alla normativa tecnica di riferimento;
si ritiene che, in alternativa al completo ripristino dello stato originario delle parti del compendio immobiliare interessate dagli interventi oggetto di Causa, la soluzione meno invasiva, che possa permettere il mantenimento di adeguate condizioni di fruibilità di detto compendio immobiliare, sia rappresentata dal conseguimento di titolo autorizzativo in sanatoria per i lavori eseguiti e dall'acquisizione di specifiche attestazioni/certificazioni per strutture e dotazioni impiantistiche. Per quanto riguarda la valutazione economica degli importi attesi necessari al conseguimento di titolo autorizzativo in sanatoria e per l'acquisizione di specifiche attestazioni/certificazioni per strutture e dotazioni impiantistiche, sono quantificabili le seguenti voci di spesa:
onorari e spese professionali attesi per attività funzionali all'esecuzione di verifiche di dettaglio e calcolazioni oltre che per la compilazione della documentazione tecnica da produrre a supporto della richiesta di titolo autorizzativo in sanatoria che, in ragione dell'importo lavori di riferimento per interventi eseguiti a “regola d'arte” (cfr. Doc.8 e Doc.13) in accordo con il D.M. 17 giugno 2016 come modificato da D.Lgs.36/2023, risultano valutabili come pari a 7.665,66 Euro (cfr. Doc.9), a cui vanno sommati Oneri previdenziali (4%) ed IVA (22%), per un importo complessivo atteso pari a 9.726,19 Euro;

oneri riconducibili alla sanzione pecuniaria per mancata segnalazione certificata di inizio attività (SCIA edilizia), per un minimo atteso, ad oggi valutabile, in 516,00 Euro;

oneri per diritti di segreteria dell'Ufficio Tecnico del Comune di SC NG, per un importo minimo atteso, ad oggi, valutabile in 60,00 Euro;
per un importo complessivo atteso, relativo a spese tecniche per verifiche di dettaglio, calcolazioni e compilazione documentazione per conseguimento titolo autorizzativo in sanatoria, pari a 10.302,19 Euro, comprensivi di contributi accessori, IVA ed oneri per sanzioni. Al fine di dare le opere, eseguite/commissionate dalla Parte Resistente, finite a “regola d'arte”, per migliorie anche strutturali ed impiantistiche, in funzione dei computi metrici estimativi elaborati (cfr. Doc.8 e
Doc.13), sono ad oggi valutabili importi pari a 6.810,33 Euro comprensivi di IVA ed oneri accessori. Per quanto in precedenza riferito, al fine di dare le opere eseguite/commissionate dalla Parte Resistente, urbanisticamente assentite, normativamente adeguate/certificate, per gli aspetti strutturali ed impiantistici, oltre che finite a “regola d'arte”, ad oggi, risultano quindi valutabili importi complessivi pari a 17.112,52 Euro, comprensivi di IVA, oltre che di oneri accessori e sanzioni.

3.4 Risposta al Punto d) del Quesito al CTU. Al Punto d) del Quesito al CTU è richiesto di accertare “se le opere eseguite e previamente accertate abbiano determinato un incremento/decremento del valore dell'immobile”. Ad oggi, non essendo stati reperiti dallo scrivente CTU o segnalati dai CT di Parte metodi, prassi o criteri univocamente riconosciuti, in disposti normativi o in letteratura tecnica, come attendibili per accertare la valorizzazione richiesta al
Punto d) del Quesito di Consulenza, per quanto desumibile dalle attività eseguite e da valutazioni essenzialmente riferite allo stato attuale del compendio immobiliare oggetto di Causa, alle tipologie dei lavori eseguiti/commissionati dalla Parte Resistente ed alla loro entità, si ritiene adeguatamente motivabile correlare l'incremento di valore del compendio immobiliare di interesse esclusivamente all'entità economica dei lavori eseguiti/commissionati (cfr. Doc.8 e Doc.13), ad oggi valutabile come pari a:
a) + 32.615,19 Euro, più IVA e spese tecniche sostenute, qualora documentabili, nel caso in cui vengano prodotti, dalla Parte Resistente, le certificazioni e le attestazioni di conformità previste dalla normativa tecnica di riferimento per le dotazioni impiantistiche e per le opere strutturali oltre che i titoli autorizzativi relativi agli interventi edilizi eseguiti necessitanti di tali titoli;

b) + 17.526,44 Euro, più IVA qualora documentabile, per migliorie ammissibili, riconducibili ad interventi locali ed a sistemazioni provvisionali, nel caso in cui non vengano prodotti dalla Parte
Resistente, le certificazioni e le attestazioni di conformità previste dalla normativa tecnica di riferimento per le dotazioni impiantistiche e per le opere strutturali, oltre che ed i titoli autorizzativi relativi agli interventi edilizi eseguiti necessitanti di tali titoli. Per quanto in precedenza riferito, ad oggi, in assenza delle certificazioni e delle attestazioni di conformità previste dalla normativa tecnica di riferimento per le dotazioni impiantistiche e per le opere strutturali, oltre che dei titoli autorizzativi relativi agli interventi pagina 13 di 15 edilizi eseguiti, per il compendio immobiliare di interesse risulta un incremento di valore pari a 17.526,44 Euro più IVA, qualora documentabile.” (pagg.

8-14 relazione Dott. Geol. Ing. . Persona_5
Il CTU ha adottato un metodo valutativo rigoroso ed ha ben risposto a tutte le osservazioni dei Consulenti
di Parte. Questo Giudice pertanto non può che prendere atto delle sue articolate risposte e di quanto da egli accertato de visu, attraverso le cui “lenti” dell'ausiliario è risultato che l'acquirente ha comunque certamente migliorato l'immobile, come peraltro dimostrato anche dal corredo fotografico allegato dal resistente/convenuto e pur tenendo in considerazione come non risulti documentato quale fosse lo stato puntuale dell'immobile al momento della consegna tra venditore ed acquirente (a parte alcune foto allegate sempre dall'acquirente in questo giudizio). Infatti, sia da quanto dedotto analiticamente dal CTU, sia da quanto poi personalmente accertato dal CTU nel pieno del “contraddittorio” con i Consulenti tecnici delle parti, nonché dalla palese ed inequivocabile descrizione dell'immobile nel c.d. rogito, se ne deduce un netto miglioramento rispetto allo stato iniziale.
Miglioramento che tuttavia è stato il frutto di un'opera appunto “migliorativa”, in parte molto artigianale ed in massima parte però carente sia dei necessari titoli assentivi, che delle certificazioni necessarie per la conformità degli impianti (che possono rientrare nelle c.d. addizioni), tali da comunque indurre a riconoscere una indennità, adeguata secondo la domanda dell'acquirente all'immobile, oggi certamente rivalutata.
Risultano certamente varie addizioni, risultando vari impianti negli immobili.
Appare dunque a questo Tribunale corretta la quantificazione indicata dal CTU, quanto all'indennità da riconoscersi per il miglioramento secondo il dettato (pure richiamato nel c.d. rogito) dell'art. 985 c.c., nella complessiva misura di 17.526,44 Euro “per migliorie ammissibili, riconducibili ad interventi locali ed a sistemazioni provvisionali, nel caso in cui non vengano prodotti dalla Parte Resistente, le certificazioni e le attestazioni di conformità previste dalla normativa tecnica di riferimento per le dotazioni impiantistiche e per le opere strutturali, oltre che ed i titoli autorizzativi relativi agli interventi edilizi eseguiti necessitanti di tali titoli”, a prescindere dunque dal fatto che sia stato pienamente documentato dall'acquirente, atteso che il miglioramento ha trovato comunque un oggettivo e rigoroso riscontro da parte del CTU, dedotto già quanto dovrà sostenere parte veditrice per ottenere i titoli assentivi e le certificazioni per le opere svolte.
Infatti non può trovare ingresso la diversa argomentazione della difesa dell'acquirente che richiama stime, peraltro assolutamente vaghe e pure con una ampia forbice, del valore di mercato dell'immobile in condizioni attuali, poiché tale valutazione pretenderebbe un immobile non solo sostanzialmente abitabile ma anche formalmente abitabile (pertanto sia con la regolarità dei titoli assentivi, sia anche con le correzioni o adeguamenti catastali).
Si consideri inoltre come l'acquirente abbia pure goduto dell'immobile per 4 anni, ancorchè in condizioni di evidente curva crescente di miglior godimento.
pagina 14 di 15 Pertanto, all'acquirente, quivi resistente-convenuto, andrà riconosciuta l'indennità pari alla somma di
17.526,44 Euro.
In conclusione, in accoglimento della domanda del convenuto, va dichiarato che per le migliorie e per le addizioni apportate al compendio immobiliare, condanna a corrispondere a AR
l'indennità ex art. 985 cod. civ. e segg. per la complessiva somma di 17.526,44 NT
Euro.
Le spese del giudizio andranno interamente compensate, incluse le spese della CTU, stante l'equivalenza tra le domande accolte e quelle rigettate.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
Dichiara l'inadempimento di e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto di NT
compravendita con rogito del AI dott.ssa , registrato a Torino (TO), DPII al n. Persona_1
2337 serie IT, rep. 214.031 racc. 6.747;
Dichiara il danno conseguente all'inadempimento di patito da NT AR
, per un totale di € 7.024,31, compensandolo con la somma dovuta in restituzione per l'acconto
[...] versato dallo stesso e così per l'effetto Condanna a NT AR
corrispondere a la somma di € 7.975,69; NT
Dichiara eseguite da le migliorie e le addizioni al compendio immobiliare di cui NT
alla compravendita, e, per l'effetto, Condanna a corrispondere allo stesso AR
l'indennità ex art. 985 c.c. e ss. per la somma di 17.526,44 Euro;

Rigetta ogni altra domanda.
Compensa le spese del giudizio, incluse le spese di CTU.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Alessandria, 17 gennaio 2025
Il Giudice dott. Marcello Adriano Mazzola
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