REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice dr.ssa Rachele Olivero, ha pronunciato la presente
SENTENZA
nella causa civile Nrg. 20282/2022 promossa da:
RE AG (Cf. ), elettivamente domiciliato in Torino, Via C.F._1
Piffetti n. 42, presso lo studio dell'avv. Valerio Musso
( , che la rappresenta e difende per delega Email_1 in atti;
attore; contro
(P.Iva. ), elettivamente domiciliata in Torino, C.so G. Controparte_1 P.IVA_1
Matteotti n. 53, presso lo studio dell'avv. Marta Bertana
( , che la rappresenta e difende, unitamente all'avv. Email_2
TO IZ ( , per delega in atti;
Email_3 convenuta.
Oggetto: mediazione;
diritto alla provvigione e responsabilità del mediatore.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Attore: “… NEL MERITO per i motivi di cui in narrativa, accertato e dichiarato il grave inadempimento di n relazione all'incarico di mediazione intercorso Controparte_1 con il IG. AG RE, revocare e/o dichiarare nullo, inefficace, invalido il decreto ingiuntivo opposto n. 6218/2022 del Tribunale Ordinario di Torino e, per l'effetto, ordinare la restituzione dell'importo di Euro 7.204,11 corrisposto alla società convenuta in forza di provvisoria esecutività del decreto opposto;

1 IN VIA RICONVENZIONALE, accertato e dichiarato per i motivi di cui in narrativa il grave inadempimento di condannare quest'ultima al pagamento in Controparte_1 favore dell'esponente delle seguenti somme: a) Euro 10.000,00 per l'intervenuto pagamento del doppio della caparra confirmatoria dalla IG.ra alla IG.ra per lo Pt_1 Pt_2 scioglimento del vincolo contrattuale tra le stesse;
b) rimborso delle spese legali sostenuti dalla IG.ra per l'assistenza nella lite stragiudiziale tra la stessa ed il IG. AG, Pt_1 pari ad Euro 1.042,00; c) Euro 5.000,00 a titolo di maggior prezzo sostenuto per acquistare
l'immobile de quo.
IN VIA ISTRUTTORIA …
Con vittoria di spese e competenze”;
Convenuta: “… nel merito
- respingere l'opposizione a decreto ingiuntivo proposta dal sig. RE AG con atto di citazione in opposizione del 25.10.2022 in quanto infondata in fatto e in diritto, e rigettare la domanda riconvenzionale ivi formulata, per tutti i motivi di cui in narrativa, e, conseguentemente, confermare il decreto ingiuntivo n. 6218/2022 del 25.8.2022 (R.G. n.
14805/2022) del Tribunale di Torino;

- dichiarare in ogni caso tenuto e condannare il sig. RE AG al pagamento a favore della della somma di euro 6.100,00 o veriore somma accertanda Controparte_1 in corso di causa, oltre al pagamento delle spese di lite come liquidate nel decreto ingiuntivo opposto.
In via istruttoria …”.
MOTIVAZIONE
1. La causa ha ad oggetto l'opposizione al decreto ingiuntivo n. 6218/2022, con il quale il Tribunale di Torino ha ingiunto a RE AG di pagare alla a somma Controparte_1 di € 6.100,00 (oltre interessi e spese della procedura), a saldo della fattura n. 70 del
4/04/2022 (cfr. doc. 5 fasc. monitorio), emessa dalla per la provvigione Controparte_1 dovutale per l'attività di mediazione immobiliare svolta in ordine alla compravendita intercorsa fra RE AG (compratore) e (venditrice, rappresentata dalla CP_2 procuratrice generale ), avente ad oggetto l'immobile sito in , Via CP_3 CP_1
Louset n. 4 (cfr. doc.

2-4 fasc. monitorio: scheda visita dell'immobile del 28/12/2021; impegno al pagamento della provvigione sottoscritto da RE AG il 3/01/2022; rogito notarile).
2 A fondamento dell'opposizione, RE AG ha sostenuto che la Controparte_1 non avrebbe maturato il diritto alla provvigione per due motivi:
- violazione, da parte della degli obblighi di indipendenza, Controparte_1 imparzialità e correttezza (desumibili dagli artt. 1754 e 1759 Cc), avendo condotto una
“doppia trattativa” ed avendo omesso di informare le parti (RE AG e ) CP_2 rispetto a circostanze e fatti determinanti;

- autonomia della compravendita stipulata tra RE AG (compratore) e
[...]
(venditrice) il 24/03/2022 (previo preliminare del 21/03/2022) rispetto all'operato CP_2 della tenuto conto che le parti hanno “dapprima sciolto il vincolo Controparte_1 contrattuale e, successivamente, perfezionato la compravendita Parte_3
” (cfr. cit. p. 4). CP_4
Inoltre, in via riconvenzionale, RE AG ha sostenuto che “il comportamento omissivo, non trasparente e non imparziale” tenuto dalla lo avrebbe Controparte_1 gravemente pregiudicato, cagionandogli danni pari a complessivi € 16.042,00 di cui ha chiesto il risarcimento (cfr. cit. p. 7, 8).
Si è costituita la chiedendo la conferma del decreto ingiuntivo Controparte_1 opposto e il rigetto della domanda riconvenzionale risarcitoria di RE AG.
La causa è stata istruita mediante le produzioni documentali delle parti e l'escussione di sei testimoni ed è stata trattenuta in decisione con ordinanza del 9/07/2025, previa concessione alle parti dei termini ex art. 190 Cpc.
2. In punto di diritto, va premesso che, ai sensi dell'art. 1755 Cc, il diritto alla provvigione del mediatore presuppone la sussistenza delle seguenti condizioni: la conclusione di un “affare” e la circostanza che tale conclusione sia ricollegabile all'opera del mediatore.
In ordine al concetto di “affare”, la giurisprudenza di legittimità ha precisato che tale termine comprende qualsiasi operazione di contenuto economico che si risolva, a prescindere dalla forma negoziale adoperata, in un vincolo giuridico che abiliti ciascuna parte ad agire per l'esecuzione del contratto o, in difetto, per il risarcimento del danno (cfr.
Cass. 923/2017; Cass. 24399/2015).
Con riguardo al collegamento causale tra l'attività intermediatrice e la conclusione dell'affare, va precisato che non è richiesto un nesso di causa diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore -anche se non intervenuto in tutte le fasi della trattativa- abbia messo in relazione le parti, in modo tale
3 da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto (cfr.
Cass. 3134/2022; Cass. 3055/2020; Cass. 869/2018).
In altri termini, per stabilire se tra l'attività di mediazione e la conclusione dell'affare sussista il nesso di causalità, occorre aver riguardo al principio di causalità adeguata o efficiente, in base al quale la conclusione dell'affare deve costituire l'effetto dell'intervento del mediatore, il che si verifica quando l'attività da questo svolta rientra nella serie di fattori ai quali sia ricollegabile la positiva conclusione delle trattative.
Non sussiste il diritto alla provvigione in capo al mediatore quando ad una prima fase delle trattative, avviate con il suo intervento e non pervenuta ad un risultato positivo, segua la ripresa delle stesse per effetto di iniziative nuove, assolutamente non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore ai fini della conclusione dell'affare (cfr. Cass. 22426/2020; Cass.
1120/2015).
Quanto alle obbligazioni gravanti sul mediatore, l'art. 1759 Cc prevede uno specifico dovere informativo, che la giurisprudenza di legittimità interpreta sia in positivo -essendo il mediatore gravato dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione (art. 1176 Cc)- sia in negativo, atteso che il mediatore deve astenersi dal fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.
Quanto all'onere della prova, trovano applicazione i principi espressi dalle Sezioni
Unite della Corte di Cassazione nella sentenza n. 13533/2010; dunque, il mediatore che agisce in giudizio per il pagamento della provvigione deve provare il titolo, ossia la fonte del proprio diritto, ed allegare l'altrui inadempimento, mentre spetta al debitore dimostrare l'esatto adempimento ovvero l'impossibilità di adempiere per causa a sé non imputabile ex art. 1218 Cc.
Inoltre, il debitore può opporsi al pagamento della provvigione sollevando eccezione di inadempimento della controparte ex art. 1460 Cc;
anche in questo caso trovano applicazione i principi sanciti dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza n. 13533/2010, risultando però invertiti i ruoli delle parti in lite: il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento o l'inesatto adempimento, mentre il creditore agente (che chiede il pagamento) dovrà dimostrare il proprio esatto adempimento.
Quanto all'onere di allegazione dell'inadempimento eccepito ex art. 1460 Cc, va precisato che, soprattutto con riguardo alle obbligazioni di facere, rimane a carico della parte
4 che si assume insoddisfatta l'allegazione dello specifico profilo di esecuzione (mancata o inesatta) che ritenga di addebitare alla parte obbligata.
3. Nel caso di specie, RE AG, per opporsi al pagamento della provvigione richiesta dalla convenuta ha, innanzitutto, eccepito (ex art. 1460 Cc) “il grave inadempimento dell' ”, sostenendo che la Case Sr avrebbe posto in CP_5 CP_1 essere “comportamenti contrari ai principi di indipendenza, correttezza e imparzialità” (cfr. cit. p. 4).
In particolare, l'attore ha contestato alla di aver raccolto le sue Controparte_1 proposte d'acquisto (relative all'immobile sito in , Via Louset n. 4) del 6/02/2022 CP_1
[prezzo offerto € 280.000,00, di cui € 10.000,00 già versati mediante assegno intestato alla venditrice e consegnato all'agente e i restanti € 270.000,00 da versarsi “con l'intervento di un istituto mutuante”; ed atto notarile da stipularsi entro il 15/05/2022 (cfr. doc. 3 fasc. att.)]
e del 20/02/2022 [prezzo offerto € 290.000,00, di cui € 10.000,00 già versati mediante assegno intestato alla venditrice e consegnato all'agente e i restanti € 280.000,00 da versarsi “con l'intervento di un istituto mutuante”; ed atto notarile da stipularsi entro il
31/05/2022 (cfr. doc. 6 fasc. att.)]:
- nonostante la proprietà ( rappresentata dalla procuratrice generale CP_2
) avesse già accettato la precedente proposta d'acquisto di CP_3 Persona_1 in data 4/02/2022 [prezzo offerto € 277.500,00, di cui € 10.000,00 già versati mediante assegno intestato alla venditrice e consegnato all'agente e i restanti € 267.500,00 da versarsi al momento del rogito con assegno circolare o bonifico;
ed atto notarile da stipularsi entro il 31/03/2022 (cfr. doc. 7 fasc. att.)] e, dunque, “in aperto contrasto con la “conclusione” dell'affare ” (cfr. cit. p. 4); Parte_3
- tacendogli la suesposta circostanza e, anzi, rassicurandolo “-in particolar modo con riferimento all'ultima (proposta)- sulla possibile accettazione da parte della proprietà” (cfr. cit. p. 3 e e-mail del 14/02/2022, inviata dalla lla moglie di RE AG, Controparte_1 prodotta al doc. 5 fasc. att., ove si legge “se crede posso ancora provare ad insistere con la signora del Prestige ad accettare € 290.000,00 …”);
- e senza poi sottoporre le citate proposte alla proprietà, che sarebbe rimasta inconsapevole, dunque, “del proseguo delle trattative e delle offerte” (cfr. cit. p. 3) e, in particolare, “del fatto che altro promissario acquirente (RE AG) aveva formulato altre due distinte proposte, di importi superiori a quella avanzata dalla dott.ssa Persona_1
e che, contrariamente a quanto riferito dal mediatore immobiliare, anche questo
[...]
5 diverso promissario acquirente avrebbe acquistato senza avvalersi del mutuo” (cfr. scrittura privata del 5/05/2022, doc. 8 fasc. att.). Persona_2
Ritiene il Tribunale che la a fronte dell'eccezione di inadempimento Controparte_1 sollevata dall'attore, abbia fornito idonea prova del suo corretto adempimento nei confronti di RE AG per le ragioni che seguono.
Il fatto che la bbia raccolto le proposte di acquisto di RE AG Controparte_1 del 6/02/2022 e del 20/02/2022, nonostante la proprietà avesse già accettato, in data
4/02/2022, la precedente proposta d'acquisto di è circostanza Persona_1 documentale (cfr. doc. 3, 6, 7 fasc. att.) ed incontestata, avendo la convenuta ammesso di aver “peccato nell'accettare di ricevere ulteriori proposte” dopo il 4/02/2022 (“al solo fine di non perdere” i coniugi AG come clienti, tenuto conto delle loro insistenze - cfr. comp. risp.
p. 13); tuttavia, ciò non si è tradotto in una violazione dei doveri informativi e di correttezza nei confronti dell'attore, essendo emerso dalle risultanze istruttorie che RE AG, recatosi presso i locali della convenuta in data 6/02/2022, fu debitamente informato del fatto che, rispetto all'immobile di , Via Louset n. 4, la proprietà aveva già accettato una CP_1 precedente proposta di € 277.500,00 (in data 4/02/2022) e, ciononostante, egli insistette per presentare ulteriori proposte d'acquisto -di valore superiore rispetto a quella già accettata-.
In particolare, tali circostanze:
- sono state confermate da 3 testi della convenuta: (“ricordo … che il Testimone_1
06.02.2022 la mia socia IG, comunicò sia durante l'incontro tenutosi in Persona_3 agenzia che telefonicamente, al IG AG che l'appartamento fosse già stato promesso in vendita ad altra persona al prezzo di € 277.500,00. In tale occasione il IG. AG e la sua moglie insistettero per firmare una nuova proposta di acquisto al prezzo di € 280.000,00.
Confermo altresì che il IG. AG aveva richiesto lo slittamento di un mese della data del rogito notarile fissata nella prima proposta, in quanto avrebbe dovuto richiedere un mutuo.
Confermo che il IG. AG e la moglie formularono una nuova proposta al prezzo di €
290.000,00” - cfr. verbale udienza 17/01/2024), (“ricordo che Persona_4 successivamente il IG. AG è venuto in agenzia - io ero presente anche se non mi ricordo la data esatta- e nell'occasione gli è stato comunicato a lui e alla moglie che l'immobile era stato già promesso in vendita ad altra persona. In quell'occasione il sig. AG e la di lui moglie insistettero per fare una proposta più alta, la loro proposta iniziale prevedeva
l'accensione di un mutuo, non so in riferimento alla seconda proposta e pertanto non so se venisse richiesta la proroga del rogito di un mese per permettere al sig. AG di ottenere un mutuo” – cfr. verbale udienza 21/02/2024) e (“in occasione dell'incontro Testimone_2
6 del 06/02/2022 tenutosi in agenzia, veniva riferito al sig. AG e alla moglie che l'immobile era già stato promesso in vendita al prezzo di € 277.500,00. Confermo la circostanza in quanto ero presente all'incontro. Sempre in tal occasione ricordo che i sig.ri AG insistettero per formulare una nuova proposta al prezzo di € 280.000,00” – cfr. verbale udienza 21/02/2024);
- sono state negate solo dalla teste (moglie di RE AG, in Testimone_3 regime di separazione dei beni), la quale -seppur capace ex art. 246 Cpc, non ravvisandosi un interesse, concreto e attuale, tale da legittimare la partecipazione al presente giudizio- non può ritenersi attendibile, tenuto conto del rapporto di coniugio che la lega all'attore e del suo significativo interesse (di fatto) manifestato rispetto all'acquisto dell'immobile di
, Via Louset n. 4 (la stessa ha, infatti, riferito di aver partecipato con il marito agli CP_1 incontri presso i locali della e di aver assistito alle telefonate con Controparte_1
l'agenzia);
- trovano riscontro nel fatto che l'attore, nell'atto di citazione, ha riferito che, dopo il rifiuto della sua prima proposta d'acquisto (del 3/01/2022) di € 250.000,00 (cfr. doc. 2 fasc. att.), ne aveva formulata un'altra (il 23/01/2022) di € 270.000,00 al telefono, dopodiché, il
6/02/2022, si era recato in agenzia offrendo non più € 270.000,00, ma € 280.000,00, il che si spiega alla luce dell'informativa ricevuta rispetto all'intervenuta accettazione dell'offerta di
€ 277.500,00, stante l'intenzione di RE AG di convincere la proprietà (con un'offerta economicamente vantaggiosa) a svincolarsi dall'accezione della proposta del 4/02/2022
(intenzione confermata dal successivo sviluppo delle trattative).
Risulta, dunque, smentita la tesi attorea secondo cui la avrebbe Controparte_1 omesso le dovute informazioni (ex art. 1759 Cc) ad RE AG, essendo costui stato informato, in data 6/02/2022, dell'intervenuta accettazione (in data 4/02/2022), da parte della proprietà, della proposta d'acquisto di . Il fatto che, ciononostante, la Persona_1 abbia raccolto le proposte dell'attore del 6/02/2022 e del 20/02/2022 -per Controparte_1 assecondare i coniugi AG nel loro tentativo di convincere la proprietà a svincolarsi dall'accezione della proposta del 4/02/2022 (tentativo a cui ha concorso la convenuta come emerge dalla già citata e-mail del 14/02/2022, inviata dalla alla moglie di Controparte_1
RE AG, prodotta al doc. 5 fasc. att., ove si legge “se crede posso ancora provare ad insistere con la signora del ad accettare € 290.000,00 …”)- “in aperto contrasto con Pt_4 la “conclusione” dell'affare ” (cfr. cit. p. 4) è un aspetto di cui l'odierno Parte_3 attore non è legittimato a dolersi, trattandosi di una condotta di cui potrebbe eventualmente lamentarsi solo . Persona_1
7 Quanto alla doglianza attorea secondo cui la avrebbe omesso di Controparte_1 sottoporre le citate proposte del 6/02/2022 e del 20/02/2022 (regolarmente ritirate) alla proprietà, pur comunicando ad RE AG di averlo fatto e rassicurandolo sulla possibile accettazione, il Tribunale ritiene che le risultanze di causa dimostrino il contrario;
in particolare:
- il teste ha confermato di aver sottoposto le proposte a Testimone_1 CP_3
(procuratrice generale di ) durante un incontro in data 22/02/2022: “Confermo CP_2 di aver comunicato alla proprietaria che dopo l'accettazione da parte di CP_3 quest'ultima della proposta formulata dalla IG.ra , il IG. AG si era dichiarato Per_1 disponibile ad aumentare la proposta al prezzo di € 290.000,00 con stipula per metà maggio
2022 al fine di richiedere il mutuo. La IG.ra mi riferì tuttavia che aveva urgenza di CP_2 chiudere l'operazione in tempi brevi, non volendo attendere il mese di maggio per il rogito e non essendo sua intenzione risarcire la IG.ra ” (cfr. verbale udienza 17/01/2024); Per_1
- il messaggio whatsapp del 22/02/2022 di cui al doc. 9 fasc. conv., inviato da Tes_1
e , conferma l'incontro del 22/02/2022 tra tali soggetti;
inoltre, tale
[...] CP_3 incontro è stato altresì confermato dal teste (cfr. verbale udienza Testimone_4
17/01/2024);
- (procuratrice generale di ), escussa come teste CP_3 CP_2 all'udienza del 21/02/2024 -seppur capace ex art. 246 Cpc (non ravvisandosi un interesse, concreto e attuale, tale da legittimare la partecipazione al presente giudizio)- ha reso dichiarazioni inattendibili, in quanto contraddittorie (dopo aver ammesso che “l'agenzia”
l'aveva “convocata al fine di visionare una nuova proposta formulata dalla IG.ra ”, ha Per_1 poi dichiarato “la proposta dei IG.ri AG mi è sempre stata nascosta”) e in contrasto con il contenuto della scrittura privata del 5/05/2022, ove si legge che, dopo Persona_2
l'accettazione della proposta (4/02/2022) e prima della stipula del definitivo (fissata Per_1 per il 15/03/2022), “ (procuratrice generale di )… veniva a CP_3 CP_2 conoscenza del fatto che altro promissario acquirente (RE AG) aveva formulato altre due distinte proposte, di importi superiori a quella avanzata dalla dott.ssa Persona_1
e che, contrariamente a quanto riferito dal mediatore immobiliare, anche questo
[...] diverso promissario acquirente avrebbe acquistato senza avvalersi del mutuo” (cfr. doc. 8 fasc. att.) – dichiarazioni da cui si desume che la convenuta aveva riferito alla proprietà le proposte di RE AG del 6/02/2022 e del 20/02/2022, le quali prevedevano, testualmente, l'intervento di un istituto mutuante, sicché l'attore non può dolersi di un'informativa assente o inesatta alla proprietà, da parte della Controparte_1
8 Ne consegue il rigetto dell'eccezione di inadempimento formulata da parte attrice.
4. Parte attrice ha poi sostenuto l'autonomia della compravendita stipulata tra RE
AG (compratore) e (venditrice) il 24/03/2022 (previo preliminare del CP_2
21/03/2022) rispetto all'operato della con conseguente esclusione del Controparte_1 diritto alla provvigione.
Ritiene il Tribunale che anche tale difesa non sia accoglibile:
- essendo provato che la ha svolto un'attività causalmente Controparte_1 necessaria per pervenire alla conclusione della compravendita del 24/03/2022, consistente: nell'avvicinamento dei contraenti, nell'indicazione dell'affare avente ad oggetto l'immobile sito in , Via Louset n. 4, nella visita dell'immobile (cfr. doc. 2 fasc. monitorio), nella CP_1 predisposizione delle proposte d'acquisto (cfr. doc. 2, 3, 6 fasc. att.), nelle successive comunicazioni intervenute tra le parti in causa (cfr. doc. 5 fasc. att.);
- e non potendo sostenersi -contrariamente a quanto affermato dall'attore- che il rapporto causale tra la suddetta attività di mediazione e la conclusione dell'affare si sia interrotto, atteso che, se è vero che, dopo la mancata accettazione della proposta di RE
AG del 20/02/2022 (presentata dalla convenuta a , quale procuratrice CP_3 generale di ), la trattativa (finalizzata a convincere la proprietà CP_2 Parte_5 dal svincolarsi dall'accezione della proposta del 4/02/2022) è stata seguita e si è Per_1 conclusa per il tramite dei legali, è pur vero che tale seconda fase di trattative non costituisce l'effetto di una nuova iniziativa svincolata dalla trattativa precedentemente avviata;
infatti, sebbene le parti contraenti abbiano deciso di escludere l'agenzia, non vi è dubbio che la messa in relazione da essa compiuta sia stato un antecedente causale rilevante e decisivo sotto il profilo di cui all'art. 1755 Cc.
Va, dunque, riconosciuto il diritto della convenuta al pagamento della provvigione da parte di RE AG nella misura richiesta in sede monitoria, non contestata nel suo ammontare, con conseguente conferma del decreto ingiuntivo opposto.
5. La domanda risarcitoria avanzata da RE AG deve essere rigettata essendo stato escluso l'inadempimento contestato alla asseritamente produttivo Controparte_1 dei danni allegati dall'attore.
6. Le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice ex art. 91 Cpc e vengono liquidate in dispositivo, con riferimento ai valori medi della tabella di riferimento ex Dm.
55/2014 aggiornato sulla base del Dm 147/2022 (scaglione da € 5.200,01 a € 26.000,00).


PQM


9 Definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa istanza, eccezione, deduzione, conferma il decreto ingiuntivo del Tribunale di Torino n. 6218/2022 e lo dichiara definitivamente esecutivo;
rigetta la domanda riconvenzionale risarcitoria di;
Parte_6 condanna RE AG a rimborsare alla le spese di lite, che Controparte_1 liquida in € 5.077,00, con rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15%, Iva se dovuta e Cpa come per legge.
Torino, 15/12/2025.
Il Giudice
dr.ssa Rachele Olivero
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