REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria
Pasqualina Grauso, ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 429 C.P.C. nella causa iscritta al n. 29531 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024 promossa
DA
(c.f. ), elettivamente domiciliata in Roma, Parte_1 C.F._1
Viale Regina Margherita n. 42, presso lo studio dell'Avv. Walter Petrucci, che la rappresenta e lo difende;
ricorrente
CONTRO
(c.f. ), in persona dell'amministratore pro Controparte_1 P.IVA_1
tempore, elettivamente domiciliata in Roma, viale delle Milizie, n. 38, presso lo studio dell'Avv. Carmelo Piraino, che la rappresenta e difende;
resistente
FATTO E DIRITTO
1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., – premesso di aver stipulato con la Parte_1
in data 31.10.2014, un contratto di locazione, relativo ad un Controparte_1
appartamento, sito in Roma, via Apiro, n. 88, scala A, int. 21, piano V, identificato al catasto urbano di Roma al foglio 134, mappale 1644, subalterno 355 (l'appartamento) e subalterno
648 (il posto auto), con decorrenza dal 01.11.2014 e durata di anni quattro, facente parte del complesso immobiliare edificato in località e compreso nel piano di zona n. 1, Controparte_1 comparto 3, in virtù di convenzione edilizia, ai sensi dell'art. 35, comma 14, legge 865/71,
1 stipulata tra la e il Comune di Roma, con atto a rogito del Notaio Parte_2 Per_1 del 20.12.1983, e che in data 4.10.1988, veniva ridotta la consistenza dell'edificazione
[...]
con la conseguente rideterminazione del costo del diritto di superficie, dedotto che nelle convenzioni urbanistiche citate era prevista la possibilità di locare gli immobili con predeterminazione della modalità per il calcolo del massimo canone di locazione richiedibile, vincolo esplicitamente richiamato nei due atti di compravendita del 1990 tra il costruttore e la dante causa della odierna convenuta – ha evocato in giudizio la Controparte_1
chiedendo di accertare che il canone di locazione previsto dal contratto sottoscritto dalla
[...]
IG.ra il 31.10.2014, doveva determinarsi secondo i parametri e gli Parte_1
aggiornamenti previsti dalla legge n. 392/1978 e conseguentemente stabilire che il canone fissato nei contratti era illegittimo perché superiore a quello massimo richiedibile.
Conseguentemente stabilire che il massimo canone base mensile di locazione dell'immobile locato doveva determinarsi in euro 114,32 mensili, oltre agli aggiornamenti annuali sulla base del 75% dell'indice Istat maturato, pari all'inizio della locazione ad euro 185,40. Di accertare inoltre che per il periodo dal 01.11.20 1 4 al 31.03.2024 il canone complessivamente dovuto ammontava ad euro 20.143,92, mentre la IG.ra ha corrisposto euro Parte_1
55.40 8,09 restando creditrice della somma di euro 35.264,17. Di condannare la
[...]
al pagamento in suo favore della somma di euro 35.264,17 per la Controparte_1
restituzione delle illegittime differenze di canone corrisposte. In via subordinata, determinare il massimo canone dovuto e condannare la convenuta alla restituzione delle maggiori somme corrisposte nella minore misura determinata nel corso del giudizio. In ogni caso, con il riconoscimento sulle somme liquidate degli interessi legali dai singoli pagamenti e fino al soddisfo.

2. Si è costituita in giudizio la deducendo che Controparte_1
l'applicazione del canone calmierato richiede la sussistenza, in capo al conduttore che ne voglia beneficiare, di una serie di requisiti soggettivi che la ricorrente non avrebbe dimostrato, con la conseguenza che la relativa domanda di restituzione di un presunto indebito dovrebbe essere rigettata per difetto di legittimazione. In particolare, ha eccepito il difetto di legittimazione di parte ricorrente, avendo questa mancato di dimostrare il possesso dei requisiti per beneficiare dell'assegnazione di un alloggio di edilizia pubblica residenziale e il diritto al contenimento dei prezzi dei canoni;
nel merito ha eccepito il mancato adempimento
2 dell'onere della prova da parte della ricorrente occorrente per la ripetizione di un indebito, non avendo documentato l'integrità dei pagamenti di cui richiede la parziale restituzione.
Infine, ha eccepito l'erroneità dei calcoli dei canoni calmierati prospettati dalla ricorrente.
Ha concluso chiedendo di rigettare l'avverso ricorso, in via preliminare per non avere la parte ricorrente dimostrato il possesso dei requisiti soggettivi da cui il diritto all'applicazione in suo favore del canone calmierato;
e, in via principale, per non avere la ricorrente assolto all'onere della prova che le incombeva, correlato alla domanda di ripetizione dell'indebito. In subordine, nel caso in cui giudice rilevi l'esistenza dei requisiti soggettivi e la titolarità di un diritto restitutorio in capo alla ricorrente, in accoglimento della prospettazione dei diversi coefficienti di ricalcolo del canone calmierato offerti dalla ricorrente, ha chiesto di liquidare la minor somma di euro 24.988,12, salva diversa determinazione di giustizia.

3. All'odierna udienza, la causa è stata discussa dalle parti e, reputato non necessario disporre consulenza tecnica d'ufficio, decisa ex art. 429 c.p.c..
4. È infondata l'eccezione della resistente relativa alla mancanza di requisiti della ricorrente.
Giova al riguardo rilevare che nel caso di specie l'immobile oggetto della locazione rientra nell'edilizia convenzionata (in diritto di superficie), che da una parte, a differenza dell'edilizia sovvenzionata non è adibita all'assistenza abitativa delle classi meno abbienti, e dall'altra parte, a differenza dell'edilizia agevolata, non prevede la concessione di mutui agevolati o finanziamenti a fondo perduto, ma il costo dell'edificazione è a carico del privato.
In particolare, nell'edilizia convenzionata i terreni su cui viene edificato l'immobile vengono assegnati, in proprietà o in diritto di superficie, dall'ente pubblico che ne ha effettuato l'esproprio a soggetti imprenditoriali mediante la stipula di una convenzione urbanistica dove vengono previsti, tra l'altro, obblighi relativi ai prezzi massimi di vendita e ai canoni massimi di locazione. In sostanza, siffatti vincoli rappresentano un corrispettivo d'interesse pubblico per il minor costo del terreno e una diminuzione degli oneri concessori.
Nell'edilizia convenzionata non sussiste alcun requisito richiesto agli acquirenti o conduttori degli immobili e la scelta è liberamente rimessa al costruttore del palazzo che ha sottoscritto la convenzione con il Comune.
In ogni caso, a prescindere dalla non necessità in capo al conduttore di requisiti soggettivi
(che nel caso di specie non sono predicabili neanche in astratto), si rileva che la loro sussistenza non sarebbe essenziale per stabilire l'applicabilità di un canone di locazione
3 superiore, non rinvenendosi alcuna disposizione normativa che sanzioni il mancato possesso degli invocati requisiti con la corresponsione alla parte locatrice di somme maggiori rispetto al massimo canone previsto dalla convenzione urbanistica.
Ciò posto, l'eccezione preliminare svolta dalla resistente in ordine all'improcedibilità della domanda del ricorrente per mancata prova del possesso dei requisiti per l'accesso all'edilizia convenzionata è infondata e deve essere rigettata.

5. Nel merito si rileva che l'immobile sito in Roma, via Apiro, n. 88, scala A, interno 21, piano V, condotto in locazione da mediante contratto stipulato con la Parte_1
in data 31.10.2014, fa parte del complesso immobiliare Controparte_1
edificato in località e compreso nel piano di zona n.1, comparto 3, edificato in Controparte_1 virtù di convenzione edilizia, ai sensi dell'art. 35, comma 14, legge n. 865/1971, stipulata tra la ed il Comune di Roma, con atto a rogito del Notaio del Parte_2 Persona_1
20.12.1983, rep. 4544, racc. 1034, successivamente integrata con atto a rogitato dallo stesso
Notaio in data 4.10.1988, rep. 15291, con cui veniva ridotta la consistenza Persona_1 dell'edificazione con la conseguente rideterminazione del costo del diritto di superficie.
Queste convenzioni sono intercorse tra il Comune di Roma e la società che Parte_2 ha edificato gli immobili e dante causa della Quest'ultima ha acquistato il Parte_3
complesso immobiliare dalla società costruttrice con due distinti e successivi atti di compravendita: una prima parte con atto a rogito del Notaio di Torino, rep. 70.024, Per_2
racc.

9.732 del 2.4.1990, la seconda parte con altro atto a rogito del Notaio di Torino, Per_2
rep. 72.268, racc. 10.290 del 07.11.1990. Successivamente, con atto a rogito del Notaio
[...]
di Firenze, rep. 10.364 / 3.524 del 29.12.2002, si è proceduto alla fusione Persona_3
della con la e la creazione della la quale ha poi Parte_3 Controparte_2 Parte_4 venduto all con atto a rogito del Notaio del Controparte_1 Per_4
29.12.2011 rep. 85668, racc. 33677, tutto il complesso immobiliare in cui è ricompreso anche quello ceduto in locazione a Parte_1
Nelle menzionate convenzioni urbanistiche era prevista la possibilità di locare gli immobili, con predeterminazione della modalità per il calcolo del massimo canone di locazione richiedibile.
In particolare, nell'art. 1 della convenzione del 20.12.1983 era stabilito che il canone non poteva essere superiore a quello massimo calcolato applicando i parametri previsti dalla legge
4 n. 392/1978 e annualmente aggiornato secondo le disposizioni della citata normativa, ovvero con un aumento pari al 75% dell'indice Istat maturato. Tale vincolo, come gli altri contenuti nelle convenzioni urbanistiche, sono stati esplicitamente richiamati nei due atti di compravendita del 1990, e segnatamente nei rispettivi articoli 5, stipulati tra il costruttore e la società dante causa della Inoltre, nel contratto di Controparte_1
compravendita del 29.12.2011, con cui la ha venduto tutto il complesso Parte_4
edilizio alla detto richiamo è inserito nella lettera d) del Controparte_1 punto 1 della premessa e richiamato all'art. 5 del medesimo atto.
Al riguardo si rileva che con sentenza n. 18135 del 16.9.2015 le sezioni unite della Corte di cassazione hanno confermato che il massimo canone di locazione indicato dalle convenzioni ex art. 35 della legge n. 865/1971 è inderogabile e che la previsione contrattuale di un importo maggiore, sia per il prezzo di vendita che per il canone di locazione, comporta la nullità della pattuizione ex art.1419 c.c., con sostituzione di diritto, ex art. 1339 c.c., del maggiore canone pattuito con quello massimo calcolato secondo i parametri ed i criteri stabiliti dalla convenzione urbanistica, ovverosia secondo i parametri e gli aggiornamenti di cui alla legge n. 392/1978.
La Corte di cassazione ha altresì specificato che i vincoli dei prezzi di vendita e dei canoni massimi di locazione persistono anche dopo la prima compravendita tra il costruttore, che aveva stipulato la convenzione con il Comune ed il primo acquirente, e sono operativi e vincolanti anche dopo le successive compravendite. Infatti, anche nei successivi atti di vendita vengono sempre esplicitamente richiamati gli estremi dell'atto notarile con cui è stata stipulata la convenzione urbanistica e la sua operatività.
Detti vincoli sussistono fino a quando non si conviene con il Comune la loro affrancazione, a fronte del pagamento della relativa indennità e la stipula di un'altra convenzione urbanistica, sempre con atto pubblico trascritto, con cui vengono eliminate le restrizioni di determinazione del prezzo massimo di vendita e del massimo canone di locazione. Soltanto dopo tale atto di affrancazione, il canone di locazione può essere liberamente determinato dalle parti.
Tuttavia, nel caso di specie non è avvenuta alcuna affrancazione da tale vincolo.
Tanto chiarito, va evidenziato che le statuizioni contenute nelle convenzioni urbanistiche sono imperative e, pertanto, inderogabili, giacché discendono dall'art. 35 della legge n. 865/1971 che delega al consiglio comunale la fissazione dei criteri per la determinazione dei prezzi
5 massimi di cessione o dei canoni di locazione degli immobili di edilizia convenzionata. Detta delega determina quindi l'inderogabilità del canone che deve essere determinato secondo le modalità fissate nella convenzione.
Nella fattispecie in esame il consiglio comunale di Roma aveva deliberato la convenzione tipo che poi è stata ripresa in quella che interessa l'immobile per cui è causa e sottoscritta dal
Comune di Roma. I riferimenti alla delibera comunale sono contenuti nella premessa della convenzione del 20.12.1983 (rep. 4544, racc. 1034, Notaio . Persona_1
L'art. 1 di detta convenzione prevede che: “Per quanto riguarda il canone annuo di locazione di ogni alloggio nonché gli oneri accessori si applicheranno le disposizioni di cui alla legge
27 luglio 1978 n. 392 ed i parametri conseguenti”.
L'art. 4, comma 4, della legge n. 431/1998 ha abrogato alcune disposizioni della legge n.
392/1978 per le locazioni ad uso abitativo, ma ha previsto l'applicazione della vecchia normativa, anche quella di cui all'art. 24 sull'aggiornamento del canone, fino a che le Regioni non abbiano adeguato la normativa dell'edilizia residenziale pubblica alla nuova normativa
(adeguamento ancora non avvenuto nella Regione Lazio), con la conseguenza che quindi al rapporto de quo resta applicabile la legge 392/1978 per la determinazione del massimo canone di locazione ed i successivi aggiornamenti annuali.
Devono dunque essere utilizzati i costi di costruzione ed i coefficienti correttivi per stabilire il costo convenzionale di costruzione e, seguendo le modalità di determinazione della superficie, procedere al calcolo del canone massimo di locazione. Il canone oggettivo (massimo) e riferito all'anno di costruzione dell'immobile dovrà successivamente essere aggiornato in riferimento al 75% dell'indice Istat maturato (così come previsto dalla legge n. 392/1978).
Sul punto va rammentato che la Corte costituzionale, con la sentenza 155/1988, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 26, comma 1, lettera c), della legge n. 392/1978, che escludeva l'applicabilità del cosiddetto equo canone all'edilizia convenzionata.

5.1. Per calcolare il canone massimo di locazione, occorre indicare la complessiva superficie convenzionale attenendosi alle indicazioni dell'art.13 della legge n. 392/1978 per i coefficienti di raccordo dei balconi, della cantina e del posto auto in un'autorimessa comune.
Il costo unitario di produzione deve essere determinato moltiplicando il costo di costruzione relativo all'anno 1990, fissato in £ 1.155.000 e pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n. 34 del
11.02.1992, con i seguenti parametri correttivi: per la categoria catastale quello indicato in
6 contratto, ovvero A/3 per un coefficiente di 1,05; per la demografia quello di Roma, coefficiente 1,20; per l'ubicazione, la zona periferica, coefficiente 1,00; per il livello di piano quello intermedio, coefficiente 1,00; per la vetustà il coefficiente è 0,83 per immobili di 24 anni di età. Alla somma indicata nel modulo, quale canone base con vetustà di anni 24, si deve aggiungere l'aggiornamento Istat calcolato al 75% della variazione assoluta verificatasi tra il dicembre 1990, anno di costruzione dell'immobile ed il dicembre dell'anno dell'ultimo aggiornamento prima della stipulazione del contratto (avvenuta nel 2014).
Nella fattispecie in esame l'aggiornamento al 75% tra il dicembre 1990 ed il dicembre 2013 era pari ad euro 71,08 per un canone aggiornato di euro 185,40 (euro 114,32 + euro 71,08).
Pertanto, il canone all'inizio della locazione non avrebbe potuto superare il limite massimo di euro 185,40 euro al mese e negli anni successivi detto importo aumentato annualmente del 75 dell'indice Istat (arrivato a 214,98 euro al mese nel 2024).

5.2. In base a quanto finora esposto, si deve procedere alla sostituzione, nei vari contratti di locazione, della clausola relativa all'ammontare del canone di locazione, sostituendola con l'importo calcolato ai sensi degli articoli da 11 a 24 della legge n. 392/1978.
Invero, il contratto di locazione inter partes nella parte in cui prevede una somma maggiore per il canone di locazione è nullo e, ai sensi degli articoli 1419, comma 2, e 1339 c.c., gli importi recati dalla clausola contenente il canone di locazione devono essere sostituiti con gli importi determinati seguendo le indicazioni contenute nella convenzione urbanistica.
Pertanto, l'avvenuto pagamento di maggiori somme per i canoni di locazione non ha alcuna giustificazione giuridica con la conseguenza che gli importi versati in eccesso devono essere restituiti alla conduttrice dalla locatrice.

5.3. Dagli atti è emerso che la sig.ra ha versato nel corso del rapporto un Parte_1
canone di locazione superiore a quello massimo richiedibile, come si evince dalle ricevute prodotte in atti dal ricorrente che dimostrano la corresponsione, a trimestri anticipati, del canone in misura maggiore di quello massimo richiedibile.
In particolare, risulta dal conteggio congruamente redatto dalla ricorrente in base ai parametri sopra esplicitati che per il periodo dal 01.11.2014 al 31.03.2024 la conduttrice ha corrisposto a titolo di canone di locazione la complessiva somma di euro 55.408,09. Per lo stesso periodo il canone di locazione complessiva calcolato ai sensi della legge 392/1978, come previsto dalla convenzione urbanistica, avrebbe dovuto essere pari ad euro 20.143,92.
7 Pertanto, residua una differenza a credito della ricorrente di euro 35.264,17, che questa ha diritto di ripetere dalla locatrice.

5.4. In conclusione, deve essere accertato che il canone di locazione previsto dal contratto sottoscritto dalla IG.ra il 31.10.2014 avrebbe dovuto essere Parte_1
inderogabilmente determinato secondo i parametri e gli aggiornamenti previsti dalla legge n.
392/1978, che il canone fissato nei contratti era illegittimo, poiché superiore a quello massimo richiedibile. Conseguentemente deve essere stabilito che il massimo canone base mensile di locazione, dell'immobile sito in Roma, via Apiro, n. 88, scala A, interno 21 avrebbe dovuto essere determinato in euro 185,40 all'inizio della locazione nel 2014, oltre, per gli anni successivi, agli aggiornamenti annuali pari al 75% dell'indice Istat.
Deve essere accertato che per il periodo dal 1°.11.2014 al 31.03.2024 il canone complessivamente dovuto ammontava ad euro 20.143,92, mentre la IG.ra Parte_1
ha corrisposto euro 55.408,09, essendo pertanto creditrice della differenza di euro
[...]
35.264,17. La deve quindi essere condannata al pagamento, CP_1 Controparte_1
in favore della IG.ra della somma di euro 35.264,17 per la restituzione Parte_1
delle illegittime differenze di canone corrisposte. A detto importo devono aggiungersi gli interessi legali dai singoli pagamenti fino al soddisfo.

6. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara che il canone di locazione previsto dal contratto sottoscritto dalla IG.ra Parte_1
il 31.10.2014 avrebbe dovuto essere determinato secondo i parametri e gli
[...]
aggiornamenti previsti dalla legge n. 392/1978 e che il canone fissato nei contratti è illegittimo siccome superiore a quello massimo richiedibile;

2) dichiara che il massimo canone base mensile di locazione, dell'immobile sito in Roma, via
Apiro, n. 88, scala A, interno 21 doveva determinarsi in euro 185,40 mensili al 31.1.2014, oltre ai successivi aggiornamenti annuali sulla base del 75% dell'indice Istat;

3) accerta che per il periodo dal 1°.11.2014 al 31.03.2024 il canone complessivamente dovuto ammontava ad euro 20.143,92, mentre la IG.ra ha corrisposto euro Parte_1
55.408,09, essendo di conseguenza creditrice della somma di euro 35.264,17;
8 4) condanna la al pagamento, in favore della IG.ra Controparte_1
della somma di euro 35.264,17 a titolo di restituzione delle illegittime Parte_1
differenze di canone corrisposte, oltre agli interessi legali dai singoli pagamenti fino al soddisfo;

5) condanna la al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_1
delle spese di lite, liquidate in euro 2.906, oltre al 15% per spese generali, iva e cpa.
[...]
Roma, 5.2.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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