REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Teramo
Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, in persona del giudice onorario dott.ssa
Patrizia Carota, visto l'art. 127 ter c.p.c.; richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa;

viste le conclusioni rassegnate dalle parti;
ha pronunciato e pubblicato, ai sensi e per gli effetti degli artt. 447 e 429 c.p.c., all'esito della camera di consiglio a seguito dell'accettazione del deposito di “note di trattazione scritta” da parte della Cancelleria la seguente
sentenza
nella causa civile iscritta al n. 2776/2023 R.G.C.A. e vertente tra
, rappresentata e difesa dall' Avv. Orlando Coco ed Parte_1
elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Sant'Egidio alla Vibrata, via Toscana n.
21, giusta mandato in atti;

-ATTRICE INTIMANTE
Contro
, rappresentato e difeso dall' Avv. Andrea Strozzieri ed Controparte_1
elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Controguerra (TE), via San Rocco n. 35,
giusta mandato in atti;

1 - CONVENUTO INTIMATO
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosità (uso abitativo)
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ed ingiunzione di pagamento, conveniva in giudizio la ditta individuale Parte_1
per la convalida dell'intimato sfratto e per l'ingiunzione di pagamento Controparte_1
della somma dovuta a titolo di canoni di locazione e spese utenze e scale comuni, per l'immobile concesso in locazione sito in Sant'Egidio alla Vibrata, via Antonio Canova, oggetto del contratto di locazione per cui è causa, meglio descritto in atti.
Con comparsa di costituzione e contestuale domanda riconvenzionale si costituiva
[...]
chiedendo in via principale il rigetto della domanda attorea, in via Controparte_1
subordinata la rideterminazione e riduzione del canone, in via riconvenzionale di accertare e dichiarare l'inadempimento del locatore per interventi manutentivi straordinari , obbligo di eseguire tutti i lavori necessari all'interno dell'appartamento de quo per renderlo conforme all'uso convenuto.
Con ordinanza del 17.11.2023, il Giudice, ordinava al il rilascio CP_1
dell'immobile, disponeva il mutamento del rito, assegnava all'intimante termine di giorni 15
per la presentazione della domanda di mediazione e fissava per la prosecuzione del giudizio l'udienza del 16.7.2024, concedendo termine di 30 giorni prima dell'udienza all'intimante e di
10 giorni prima all'intimato per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi.
In data 27.2.2024 veniva eseguito il rilascio dell'immobile suindicato, sito in
Sant'Egidio alla Vibrata, via Antonio Canova,
2 In data 31.1.2024, veniva esperito il primo incontro di mediazione che si concludeva negativamente per mancata adesione della parte intimata come da verbale di mediazione negativa, in atti.
La causa, quindi, istruita per via documentale, perveniva per la definizione all'udienza odierna, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., ove le parti costituite precisavano le conclusioni, mediante il deposito di “note di trattazione scritta” e veniva trattenuta in decisione.
*****
Deve preliminarmente dichiararsi la cessazione della materia del contendere in ordine al richiesto rilascio dell'immobile locato, stante l'intervenuta riconsegna dell'immobile per cui è
causa dedotta dalla stessa parte intimante (cfr. verbale di rilascio immobile).
Nel merito, l'opposizione è infondata e, pertanto, deve essere rigettata per le ragioni e nei limiti che seguono.
Va rilevato preliminarmente , e come già motivato dal giudicante nell'ordinanza sopra richiamata, come la sospensione del pagamento dei canoni locativi, effettuata dall' intimato ,
risulti non adeguatamente supportata dalla documentazione versata in atti da cui non emerge che la lamentata sussistenza di infiltrazioni e di malfunzionamenti concernenti alcune parti comuni del fabbricato di cui fa parte l'appartamento locato , abbia in concreto determinato la totale inidoneità di quest'ultimo all'uso pattuito e/o la totale compromissione del godimento del medesimo bene.
Infatti, le doglianze del relative all'impossibilità di usufruire dell'impianto CP_1
di riscaldamento, dell'autoclave condominiale, della caldaia, della luce del vano scale, del videocitofono e di ricezione dei canali televisivi rimangono , in forza del compendio probatorio
3 in atti , mere allegazioni di parte inidonee a consentire di affermare la effettiva conformità a buona fede del rifiuto di adempimento opposto dal medesimo convenuto ai sensi dell'art. 1460
c.c., soprattutto laddove si consideri che le parti hanno contrattualmente espressamente previsto che le spese delle utenze sarebbero rimaste a carico dello stesso conduttore, con espresso esonero del locatore da responsabilità per l'interruzione dei servizi per cause indipendenti dalla sua volontà (art. 6 contratto di locazione ripassato fra le parti).
Conseguentemente, stante le suesposte evidenze, la sospensione totale del pagamento del canone di locazione pattuito, operata dal a decorrere dal mese di dicembre CP_1
2022, non ha ragione d'essere e non risulta legittima non avendo egli dimostrato l'inutilizzabilità dell'immobile per cui è giudizio, con conseguente perdurare a suo carico dell'obbligo di corrispondere il canone locativo pattuito.
Sul punto, infatti, va evidenziato come il mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore e, dunque, l'inadempimento della principale obbligazione posta a suo carico, può intendersi legittimato dall'eccezione di inadempimento sollevata dalla medesima parte ai sensi del disposto di cui all'art. 1460 c.c. solo ove tale eccezione faccia leva su una totale compromissione del godimento del bene per evento ricollegabile al fatto del locatore.
Più precisamente, la sospensione totale o parziale del pagamento del canone è legittima nella sola ipotesi in cui vi sia sproporzione fra i rispettivi inadempimenti delle parti, da valutarsi non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva, tale che può ritenersi giustificata una sospensione integrale dell'adempimento dell'obbligo del conduttore di corrispondere il canone di locazione solo a fronte di una effettiva compromissione totale del godimento del bene locato, ferma restando la necessità di accertare giudizialmente, in seguito alla sospensione dell'adempimento a carico del
4 conduttore, la carenza della prestazione della controparte (ex plurimis Cass.Civ. sez. III, nr.
12103 del 22.06.2020; Cass.Civ. nr. 16917 e nr. 16918 del 25.06.2019; Cass.Civ. nr. 22039 del
22.09.2017; Cass.Civ nr. 8767 del 15.04.2011).
Va, altresì, rigettata la domanda subordinata di parte convenuta relativa ad una riduzione dei canoni di locazione pattuiti ex art.1584 cc.
Sul punto , infatti, va rilevato come costituiscano vizi della cosa locata- agli effetti dell'art. 1578 c.c. , la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione.
Tra questi vizi non possono tuttavia essere ricompresi quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene (ex plurimis Cass. Civ. nr. 24459/2011; Trib. Roma nr.13664/2021).
Inoltre, va evidenziato come ai fini dell'assolvimento dell'onere probatorio incombente sul conduttore che domandi una riduzione del canone di locazione a causa dei vizi dell'immobile locato ut supra specificati, è necessario che egli dia prova che tali vizi diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità dell'immobile all'uso pattuito.
Alla luce dunque dei suesposti principi giurisprudenziali e da un'attenta analisi del compendio probatorio versato in atti, deve ritenersi che, nel caso di specie, i vizi e i difetti
5 dedotti dal conduttore rientrino nella categoria delle alterazioni transitorie, in quanto egli non soltanto non ha provato la totale inagibilità dell'immobile, ma neppure ha allegato e dimostrato quando, per quanto tempo e in che misura , i medesimi vizi lamentati abbiano inciso,
compromettendole, sulla qualità, fruibilità e/o l'utilità dell'appartamento de quo, in misura tale da renderlo inservibile, stante anche il fatto che l'asserita necessità da parte del medesimo conduttore di doverlo abbandonare è rimasta allo stadio di mera allegazione, non suffragata da alcun oggettivo riscontro;
sul punto , risulta del tutto irrilevante la prova orale richiesta e non ammessa, riferita ad ospitalità in altri alloggi, documentale e/o valutativa.
Da ultimo va rigettata anche la domanda riconvenzionale avanzata da parte convenuta relativa all' accertamento, con conseguente declaratoria, dell'inadempimento del locatore afferente ai mancati interventi di manutenzione straordinaria sull'immobile locato, richiesti dal convenuto e non effettuati. Sul punto, infatti, le risultanze istruttorie in atti, segnatamente le dichiarazioni rese dal conduttore nel verbale di udienza del 13.09.2023, e di cui al fascicolo -
principale- iscritto presso il Tribunale di Teramo al nr. 1547/23 RG e acquisito agli atti del presente giudizio, hanno consentito di accertare l'intervento del locatore per la riparazione della caldaia, peraltro unico vizio direttamente riconducibile all' immobile locato, stante il fatto che i restanti difetti oggetto di denuncia da parte del , segnatamente rottura della luce CP_1
del vano scale, del videocitofono , difetti di ricezione dei canali televisivi nonché impossibilità
di usufruire dell'impianto di riscaldamento per rottura dell'autoclave condominiale , risultano di natura prettamente condominiale.
Venendo, infine, alla domanda di risarcimento del danno per lite temeraria avanzata ex art. 96 c.p.c. da parte attrice, va detto che non può trovare accoglimento non avendo la parte
6 istante neppure allegato gli elementi di fatto idonei a consentire una liquidazione, seppur equitativa, del pregiudizio in tesi subito.
In conclusione, il convenuto intimato non ha dimostrato quanto asserito, dovendosi,
quindi, confermare come l'opposizione non possa dirsi fondata, essendo rimasti gli assunti della parte resistente generici e non provati.
Conseguentemente ad oggi il è debitrice nei confronti della CP_1 Parte_1
dell'importo complessivo di € 6.000,00, a titolo di n. 15 canoni di locazione, dal mese di dicembre 2022 al mese di febbraio 2024, quando l'immobile è stato riconsegnato, come da verbale sopra citato e depositato in atti, oltre interessi dalle scadenze fino al saldo e oltre spese di pulizia scale e corrente elettrica delle stesse, spese riscaldamento, luce, acqua e gas non pagate.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano, in applicazione delle tabelle allegate al DM 147/2022, tenuto conto della natura documentale e del valore della controversia, delle questioni giuridiche e fattuali trattate, del pregio dell'attività professionale svolta, secondo i valori medi complessivamente in € 3.397,00 (€ 919,00 per la fase di studio,
€ 777,00 per la fase introduttiva, ed € 1.701,00 per la fase decisionale, con esclusione della fase istruttoria/trattazione) .


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando nel giudizio n. 2776/2023 R.G., ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa:
- dichiara cessata la materia del contendere in relazione al richiesto rilascio dell'immobile per cui è causa;

- rigetta l'opposizione;

7 - dichiara risolto il contratto di locazione per cui è causa;

- condanna al pagamento in favore di – per Controparte_1 Parte_1
come in motivazione- della somma di € 6.000,00 per n. 15 rate canoni di locazione, da dicembre 2022 a febbraio 2024, oltre interessi dalle scadenze fino al saldo e oltre spese pulizia scale e corrente elettrica delle stesse, spese riscaldamento, luce, acqua e gas non pagate;

- condanna alla refusione, in favore di delle Controparte_1 Parte_1
spese del presente procedimento che si liquidano in € 94,77 per anticipazioni ed €
3.397,00 per compensi, oltre spese generali (al 15%) e oltre IVA e CPA, se dovute come per legge.
Così deciso in Teramo, lì 9.7.2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Patrizia Carota
(firma digitale)

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