N. R.G. 443/2022
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 443/2022
Oggi 13/03/2025, alle ore 12.40, innanzi al giudice designato, dott. Daniele Moro, sono presenti:
Per , l'avv. ROMANELLI ALESSIO Parte_1
Per l'avv. ROMANELLI ALESSIO Controparte_1
Per l'avv. ANTONIOLI FRANCO Controparte_2
Il giudice invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere oralmente la causa.
Le parti precisano le rispettive conclusioni come da appositi fogli depositati telematicamente e discutono la causa.
Il giudice, all'esito della discussione, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo e della parte motivazionale.
Cremona, 13/03/2025
Il giudice
Daniele Moro

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice Daniele Moro, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 443/2022 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Romanelli Parte_1 P.IVA_1
Alessio, domiciliato in Cremona, va Gramsci n. 1 presso il difensore
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._1
Romanelli Alessio, domiciliata in Cremona, va Gramsci n. 1 presso il difensore
- parte attrice - nei confronti di:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Antonioli Franco, CP_2 CP_2 P.IVA_2
domiciliata in Cremona, via dei Tribunali n. 7 presso il difensore
- parte convenuta -
CONCLUSIONI
Per parte attrice: “voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni declaratoria di ragione e di legge, previo rigetto delle avversarie eccezioni di decadenza e prescrizione, contrariis reiectis, nel merito, in via principale: accertata e dichiarata la sussistenza dei gravi difetti e vizi costruttivi lamentati dagli attori, condannare la convenuta società Controparte_2
al risarcimento di tutti i danni patiti dagli attori medesimi, Parte_2
e Dott.ssa così come quantificati in sede di CT e per l'effetto
[...] Controparte_1
condannare la società a corrispondere: a) la somma di euro 179.762,87 a Controparte_2 favore del (pari ad euro 149.579,34 oltre IVA al Parte_2
10% per costi necessari per l'eliminazione di vizi e difetti, a cui aggiungere la somma di euro 12.000,00 oltre Cassa di Previdenza 4% e IVA al 22% per le spese tecniche), ovvero la diversa somma, maggiore o minore, che il Giudice riterrà equa e di giustizia;
b) la somma di euro 9.832,56 a favore della dott.ssa (pari ad euro 8.938,69 Controparte_1 oltre IVA al 10% per costi necessari per l'eliminazione di vizi e difetti), ovvero la diversa somma, maggiore o minore, che il Giudice riterrà equa e di giustizia;
oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dal fatto al saldo, con saggio degli interessi dalla domanda alla sentenza determinato ai sensi dell'art. 1284/4 cod. civ. Con vittoria di spese legali, anche per la fase di ATP, come da nota spese depositata, con rimborso di contributo unificato (euro 259) e marca iscrizione a ruolo per ATP (euro 27) e di contributo unificato
(euro 518) e marca iscrizione a ruolo per la causa di merito (euro 27) e così complessivamente euro 831,00 per contributi unificati e marche, e di spese tecniche per
ATP, CT e CTP, ponendo in via definitiva a carico della convenuta le spese di CT per la fase di ATP e di CT. Con condanna della convenuta a rifondere al le Parte_2 spese di ATP (pari a euro 7.014,11 corrisposti all'ing. [doc. 16 e 17], di CTP Per_1
(pari a euro 6.799,50 corrisposti all'Arch. [doc. 18]) e quelle di CT per la Per_2
causa di merito (pari ad euro 3.806,40 [50% spesa CT come da liquidazione giudiziale])
e quindi complessivamente con condanna della convenuta a pagare al
[...]
la somma di euro 17.620,01 per spese tecniche di ATP, CT e Parte_2 Pt_1
CTP”.
Per parte convenuta: “rigettarsi ogni domanda attorea perché gli attori sono decaduti da ogni garanzia ex art. 1669 cod. civ. e comunque i loro diritti / azioni sono prescritti per le ragioni tutte in premessa;
in ogni caso le domande sono infondate in merito. Spese rifuse anche della fase di accertamento tecnico preventivo”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e la sig.ra convenivano in Parte_2 Controparte_1 giudizio al fine di ottenere l'accoglimento delle domande sopraccitate. Controparte_2
Gli attori deducevano:
- che è un complesso immobiliare, sito in Parte_2
Cremona, Via Mosa n. 4-6-8, edificato e venduto agli acquirenti (quindi a tutti i condomini e anche all'attrice dall'impresa ; Controparte_1 Controparte_2 - che “nel predetto fabbricato si sono manifestati, con il passare del tempo, numerosi gravi difetti e vizi costruttivi che hanno spinto gli odierni attori a rivolgersi alla professionista
Arch. al fine di conseguire dalla medesima una valutazione tecnica Controparte_3 in ordine ai predetti gravi difetti e vizi costruttivi”;
- che “la consulenza tecnica…ha evidenziato la presenza dei seguenti gravi difetti e vizi costruttivi: a) in riferimento alle parti comuni del in oggetto sono stati Parte_2
riscontrati: - ruggine precoce su cancellata e cancello: evidenti segnali di ruggine precoce sulla recinzione e sul cancello (doc. 2, pag. 92); - crepe e bagnatura del cappotto: il cappotto esterno presenta una serie di criticità che si palesano pesantemente in caso di pioggia;
chiazze di bagnato ramificate da attribuirsi ad infiltrazioni generalizzate;
infiltrazioni laterali e dalle scossaline di protezione del muretto della copertura;
crepe e rigonfiamenti dovuti ad infiltrazioni e a sollecitazioni a compressione sullo strato esterno;
rasatura esterna del rivestimento a cappotto non eseguita correttamente;
presenza di microfessurazioni;
non adeguata sigillatura di innesti di soglie e banchine, oltre ai fori di passaggio;
presenza di interstizi e cavillature che permettono all'acqua di penetrare (doc.
2, pag. 94-99); - umidità di risalita ingresso e locale rifiuti: presenza, sulla parte bassa delle pareti esterne del locale dei rifiuti, di segni di umidità in risalita dovuta alla pavimentazione in autobloccanti;
problematica presente anche nel vano scala al civico 8
(doc. 2, pag. 100-102); - cassette di raccolta pluviali: fenomeni di percolamento di acqua di richiamo da gocciolamento per effetto di non idoneo innesto nelle cassette di raccolta delle tubazioni di scarico delle terrazze (doc. 2, pag. 103); - crepa nella muratura al piano terra: formazione di una crepa nel cortile nel vertice tra le pareti a nord e quella ad est;
presenza di una crepa anche nel vano scala A al piano secondo (doc. 2, pag. 103-104); - infiltrazioni corridoio cantina comune, corridoio di accesso al cortiletto comune, ingresso scala B, cortile e autorimesse, facciata est dell'edificio: costante percolazione di acqua nel corridoio cantina del vano scala A in prossimità della porta di uscita nella zona verde comune identificata al sub. 503; l'infiltrazione produce anche stillicidio sulla soglia sottostante (doc. 2, pag. 104-105); all'ingresso della scala B le pareti e il plafone presentano bolle, rigonfiamento e distacco della pittura a causa di infiltrazioni d'acqua
(doc. 3, pag. 5); il corridoio di accesso al cortiletto che affaccia su Via Mosa presenta tracce di muffa sulle pareti, l'intonaco del cortiletto è segnato da bolle e fessurazioni (doc. 3, pag. 7); in corrispondenza del parcheggio coperto situato nel cortile delle autorimesse, la scossalina a protezione del frangisole risulta macchiata da infiltrazioni d'acqua e anche il plafone del parcheggio coperto è segnato da aloni dovuti a infiltrazioni (doc. 3, pag. 8); sulla facciata est dell'edificio si sono manifestate tracce di umidità e di infiltrazioni di acqua, rappresentate da bolle, rigonfiamenti, distaccamento dell'intonaco e colature dai balconi (doc. 3, pag. 9); - marmi zone comuni vano scala: i marmi delle zone comuni, scale e corridoi, dei due vani scala, nonché del vano ascensore, presentano macchie molto estese, dovute al fatto che il marmo non è stato preventivamente protetto e trattato e quindi ha assorbito impurità e agenti artificiali durante le lavorazioni (doc. 2, pag. 106.110; doc.
3, pag. 5,6 e 10); - porta ingresso civico n. 6 e n. 8 e citofoni: difettoso fissaggio a pavimento dell'anta mobile della porta a vetri dell'ingresso posto al civico n. 6; problema comune anche all'altro ingresso;
malfunzionamento dei citofoni dello stabile (doc. 2, pag.
100-112; doc. 3, pag. 10); - vizi della copertura del tetto: la copertura piana dello stabile è soggetta a continue infiltrazioni di acqua, cagionate dai gravi vizi realizzativi concernenti la posa delle guaine, la mancanza dello strato di cappotto nel parapetto basso della copertura, l'insufficienza quantitativa e dimensionale degli scarichi (doc. 2, pag. 112-116);
- vizi del cancello d'ingresso e della porta di alluminio della scala B: il cancello, costituito da due ante in ferro, ha la battuta fuori squadra;
la porta di alluminio che collega l'ingresso e il corridoio di accesso al cortile dei box ha il telaio rovinato e una parte fessurata da pavimento a soffitto (doc. 3, pag. 6 e 7); b) in riferimento agli immobili di proprietà esclusiva della condomina Dott.ssa sono stati riscontrati: - Controparte_1
quanto alla autorimessa: infiltrazioni a soffitto;
umidità parete;
finitura interna;
rigonfiamento esterno. In particolare, sono presenti tracce di infiltrazioni di acqua piovana sul soffitto con un'estensione pronunciata nella parte iniziale dell'autorimessa; segni di umidità di risalita a lato della basculante sulla spalla destra partendo sopra la zoccolatura esterna;
fuoriuscita di schiuma poliuretanica non regolarizzata dalla parte bassa sopra la basculante, in prossimità dell'architrave; presenza sopra l'ingresso dell'autorimessa, fra la fascia marcapiano e la basculante n. 11, di rigonfiamenti e bollosità antiestetiche e capaci di ridurre le prestazioni isolanti dell'intero sistema, dovuti al ristagno di umidità tra strato isolante e rivestimento (doc. 2, pag. 20-24); - quanto all'appartamento: problemi al balcone;
marmi perimetrali balcone interno;
marmi parapetto terrazza;
scarichi terrazza insufficienti;
difetto nello scarico delle acque piovane nel pluviale;
soglie porte finestre a raso pavimento;
infiltrazioni dalla guida della tapparella;
mal posizionamento di una porta interna;
ingresso di aria dalle prese di comando delle tapparelle;
in particolare: trafilamenti del balcone verso il cortile interno, assenza o insufficienza della sigillatura tra le giunte dei marmi che ricoprono il perimetro del balcone, i profili non risultano trattati,
l'asola di passaggio non risulta sigillata e ciò cagiona infiltrazioni;
i marmi di copertina del parapetto risultano poco adesi alla muratura sottostante;
gli scarichi a pozzetto della terrazza prospiciente via Mosa risultano sottodimensionati;
l'innesto del tubo di scarico della terrazza nella cassetta di raccolta a parete è soggetto a rigurgito in quanto mal posizionato e mal realizzato;
le soglie delle porte di accesso alle porte finestre sono posizionate a raso pavimento, senza il necessario dislivello;
il rivestimento a cappotto in relazione al falso telaio monoblocco della porta finestra è stato erroneamente posato;
la porta scorrevole in cristallo della cucina risulta avere un cm di differenza tra la parte alta e la parte bassa rapportata ai 2,10 m di altezza (doc. 2, pag. 40-52)”;
- di avere depositato “ricorso ex artt. 696 e 696 bis cod. proc. civ. avverso la società
e la compagnia assicurativa consulenza tecnica Controparte_2 Controparte_4
espletata dal CT IN. , depositata telematicamente in data 22.3.2021, Persona_3 confermava la presenza della quasi totalità dei danni denunciati”.
Si costituiva in giudizio la quale, argomentato circa la fondatezza Controparte_2 delle proprie pretese e l'infondatezza di quelle altrui, chiedeva il rigetto di ogni richiesta ex adverso formulata.
La convenuta deduceva:
-che “il Condominio è stato terminato nel 2014/15 e la ricorrente ha Controparte_1 acquistato le unità immobiliari di cui è causa con atto del 25.5.15”;
- che “il lungo elenco di vizi e difetti che, secondo gli attori, avrebbero le caratteristiche e le rilevanze dei gravi difetti di cui all' art. 1669 Cod. Civ. in realtà sono: - difetti non gravi;
- dovuti all'incuria delle controparti;
- dovuti a fenomeni meteo imprevedibili ed eccezionali;
- dovuti a normali fenomeni di assestamento di ogni edificio;
- rientranti nelle garanzie di cui agli art. 1490 e ss”;
- che “per e il ctu ritiene che non vi sia compromissione CP_1 Parte_2 dell'utilizzabilità degli immobili e comunque i difetti ritenuti gravi lamentati dal risultano eliminabili con una spesa di euro 14.501,04 (i vizi di cui al punto 6); Parte_2
mentre le spese per eliminare i vizi di cui alle lamentele della ricorrente sono di CP_1 euro 697,55 per i danni riscontrati nel garage ed euro 6.854,21 per tutti i danni nell' appartamento (con il limite che il ctu non ha specificato come tale somma vada ripartita tra le opere necessarie per eliminare l'unico vizio ritenuto grave (sottodimensionamento del sistema di drenaggio della copertura di cui al punto d) (pag. 31 e 31 della relazione) e le opere necessarie per eliminare tutti gli altri vizi ritenuti non gravi”;
- che “l'ammaloramento del cappotto viene valutato come non incidente sulla stabilità e godibilità dell'immobile se non in via potenziale”;
- che “la tutela spettante agli attori nella loro qualità di acquirenti degli immobili de quibus è quella di cui all' art. 1490 e ss cod. civ. oltre a quella eventuale di cui all' art. 1669 cod. civ. La maggior parte dei pretesi vizi e difetti erano ben presenti e ben visibili e comunque conosciuti e/o conoscibili con normale diligenza sin dalla consegna degli immobili e nessuna denuncia è stata fatta nei termini di legge (otto giorni o sessanta giorni dalla consegna a seconda dell'applicazione della disciplina di cui all' art. 1490 e ss cod. civ. o all' art. 1667 e ss cod. civ.). Altri vizi devono necessariamente essersi manifestati entro un anno o due anni a seconda dell'applicazione della disciplina di cui all'art. 1490 e ss cod. civ. o all' art. 1667 e ss cod. civ. dalla consegna degli immobili. Tali vizi sono quelli descritti nella perizia dell'ing. prodotta ex adverso come doc. 6…gli attori Per_1
dicono di avere conosciuto i vizi / difetti solo con la consegna delle perizie di parte dell'ing. Quindi, se così fosse ferma la decadenza per tutti i vizi non gravi per il Per_2
decorso dei termini annuali e biennali di cui agli art., 1490 e ss cod. civ. e art. 1667 cod. civ., il Condominio e la ricorrente prendono conoscenza degli asseriti gravi CP_1 difetti a mezzo della relazione peritale dell'ing. in data 5 novembre 2018. E' Per_2
indubbio che i ricorrenti hanno raggiunto sufficiente ed apprezzabile conoscenza dei gravi vizi con le relazioni dell'ing. e quindi a novembre 2018. La prima denuncia e Per_2
comunque anche esercizio del loro diritto ed azione con conseguente interruzione del termine di prescrizione è fatta dagli attori con la notifica del ricorso per atp avvenuta per il Condominio e la condomina in data 4 settembre 2019. Se fosse vero che gli CP_1
attori hanno raggiunto contezza dei vizi con la detta relazione di parte, la notifica dei ricorsi per accertamento tecnico preventivo vale come denuncia infrannuale e come esercizio dei loro diritti ed azioni sempre infrannuale. Come detto tali notifiche interrompono ma non sospendono la prescrizione. Il problema sorge laddove dal 19 giugno
2019 / 4 settembre 2019 (date di deposito e notifica del ricorso per accertamento tecnico preventivo), gli attori fanno decorrere più di un anno per esercitare i loro diritti ed azioni a mezzo della notifica del ricorso ex art. 671 cpc depositato in data 26.7.21 (doc. 8 avversario). Consegue solo da ciò che ogni loro diritto ed azione è prescritto…Ovviamente ciò si dice ribadendosi comunque che gli attori erano già decaduti da ogni garanzia ex art. 1669 cod. civ. per i gravi vizi, laddove erano stati oggetto di scoperta negli anni 2015 e
2016”;
- che “il lungo elenco di vizi e difetti che, secondo i ricorrenti, avrebbero le caratteristiche dei gravi difetti di cui all' art. 1669 Cod. Civ. in realtà sono in parte dovuti all' incuria delle controparti, a fenomeni meteo imprevedibili ed eccezionali ed a normali fenomeni di assestamento di ogni edificio…si trattava di difetti non gravi che andavano denunciati nei termini previsti in tema di vendita e quindi ogni denuncia fatta con la notifica dei ricorsi ex art. 696 e ss e 671 cpc e cosi' dell'attuale atto di citazione appare tardiva con conseguente decadenza da ogni garanzia e prescrizione di ogni diritto”.
Le domande attoree sono fondate nei termini e per le ragioni che seguono.
Preliminarmente si evidenzia che è parzialmente fondata la tesi sostenuta da circa la parziale sussunzione della presente fattispecie all'interno della Controparte_2
disciplina normativa dettata in tema di vendita. Invero condominio e Parte_2
la sig.ra sono gli acquirenti del complesso immobiliare edificato dalla Controparte_1 convenuta ma non sono i committenti dell'opera realizzata da quest'ultima. Gli attori non possono esercitare l'azione disciplinata degli artt. 1667 e 1668 c.c., giacché tale azione, di natura contrattuale, spetta esclusivamente a colui che ha stipulato il contratto d'appalto, diversamente dall'azione prevista dall'art. 1669 c.c., di natura extracontrattuale, che può essere esercitata anche dall'acquirente. I difetti costruttivi non rientranti nell'ambito di operatività dell'art. 1669 c.c. devono essere considerati, pertanto, oggetto dell'azione di garanzia per i vizi della cosa venduta implicitamente proposta in questo giudizio.
Tenuto conto delle prescrizioni normative in tema di decadenza, gli attori avrebbero dovuto denunziare alla convenuta i difetti costruttivi rientranti nell'ambito di operatività dell'art. 1669 c.c. entro il termine di un anno decorrente dalla data di scoperta degli stessi;
mentre, esclusa l'ipotesi di riconoscimento o occultamento del difetto da parte dalla convenuta, avrebbero dovuto denunziare i vizi non rientranti nell'ambito di operatività della citata disposizione entro il termine di 8 giorni previsto dall'art. 1495 c.c.
Orbene, il giorno 6.11.2018, giorno successivo alla data di redazione della relazione predisposta dall'architetto condominio e la sig.ra Per_2 Parte_2 hanno avuto adeguata consapevolezza in merito all'esistenza dei difetti Controparte_1 descritti nell'elaborato tecnico;
mentre il giorno 16.3.2019, giorno successivo alla data di redazione della relazione integrativa predisposta dal medesimo architetto, hanno avuto adeguata coscienza dei vizi non descritti nel primo elaborato.
Considerato che non ha riconosciuto la sussistenza di alcun difetto Controparte_2 della cosa venduta e che l'eventuale presenza di vizi occulti è stata scoperta dopo gli accertamenti compiuti dall'architetto in relazione ai difetti non rientranti Per_2 nell'ambito di operatività dell'art. 1669 c.c., gli attori sono decaduti dal diritto alla garanzia, poiché la denunzia alla convenuta è stata effettuata in data 4.9.2019, giorno di perfezionamento della notificazione del ricorso proposto ex art. 696 bis c.p.c., e cioè stata effettuata dopo la scadenza del termine di 8 giorni previsto dall'art. 1495 c.c.
In relazione ai difetti rientranti nell'ambito di operatività dell'art. 1669 c.c., la predetta denunzia è tempestiva, in quanto e la sig.ra Parte_2 Parte_2
hanno conseguito un apprezzabile grado di conoscenza della gravità dei Controparte_1 difetti presenti nel bene acquistato e della loro derivazione causale dall'inesatta esecuzione dell'opera solamente dopo la predisposizione della relazione tecnica dell'architetto e la denunzia dei vizi, perfezionata dalla notificazione del ricorso ex art. 696 bis Per_2
c.p.c., è stata effettuata nel rispetto del termine annuale previsto dall'art. 1669 c.c.
L'eccezione di prescrizione sollevata da è infondata, poiché: a) Controparte_2
l'art. 1669 c.c. statuisce che “il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”; b) come già evidenziato, la denunzia alla convenuta è datata 4.9.2019; c) la notificazione del ricorso ex art. 696 bis c.p.c. interrompe la decorrenza del termine di prescrizione;
d) diversamente da quanto dedotto dalla convenuta, siffatta interruzione si protrae fino alla data di conclusione del procedimento di natura conservativa, coincidente con la data di deposito della relazione di consulenza tecnica (cfr. Cass. Civ., Sez. 2, sent. n.
3357 del 19/2/2016); e) la relazione di consulenza tecnica è stata depositata in data 22.3.2021; f) l'atto introduttivo di questo giudizio è stato notificato alla in Controparte_2
data 4.3.2022.
Ciò detto, è necessario distinguere i difetti costruttivi rientranti nell'ambito di operatività dell'art. 1669 c.c. dagli altri vizi, che non devono essere analizzati, giacché in relazione a tali altri vizi gli attori sono decaduti dal diritto alla garanzia.
Ritiene questo giudice che plurimi difetti costruttivi allegati nell'atto di citazione rientrino nell'ambito di operatività dell'art. 1669 c.c., trattandosi di alterazioni che, pur riguardando soltanto una parte dell'immobile, incidono sulla struttura e sulla funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile. Nello specifico rientrano nell'ambito di operatività dell'art. 1669 c.c. i seguenti allegati difetti riguardanti il condominio Parte_2
1) “crepe e bagnatura del cappotto: il cappotto esterno presenta una serie di criticità che si palesano pesantemente in caso di pioggia;
chiazze di bagnato ramificate da attribuirsi ad infiltrazioni generalizzate;
infiltrazioni laterali e dalle scossaline di protezione del muretto della copertura;
crepe e rigonfiamenti dovuti ad infiltrazioni e a sollecitazioni a compressione sullo strato esterno;
rasatura esterna del rivestimento a cappotto non eseguita correttamente;
presenza di microfessurazioni;
non adeguata sigillatura di innesti di soglie e banchine, oltre ai fori di passaggio;
presenza di interstizi e cavillature che permettono all'acqua di penetrare”;
2) “umidità di risalita ingresso e locale rifiuti”;
3) “cassette di raccolta pluviali: fenomeni di percolamento di acqua di richiamo da gocciolamento per effetto di non idoneo innesto nelle cassette di raccolta delle tubazioni di scarico delle terrazze”;
4) “infiltrazioni corridoio cantina comune, corridoio di accesso al cortiletto comune, ingresso scala B, cortile e autorimesse, facciata est dell'edificio: costante percolazione di acqua nel corridoio cantina del vano scala A in prossimità della porta di uscita nella zona verde comune identificata al sub. 503; l'infiltrazione produce anche stillicidio sulla soglia sottostante;
all'ingresso della scala B le pareti e il plafone presentano bolle, rigonfiamento e distacco della pittura a causa di infiltrazioni d'acqua; il corridoio di accesso al cortiletto che affaccia su Via Mosa presenta tracce di muffa sulle pareti, l'intonaco del cortiletto è segnato da bolle e fessurazioni;
in corrispondenza del parcheggio coperto situato nel cortile delle autorimesse, la scossalina a protezione del frangisole risulta macchiata da infiltrazioni d'acqua e anche il plafone del parcheggio coperto è segnato da aloni dovuti a infiltrazioni;
sulla facciata est dell'edificio si sono manifestate tracce di umidità e di infiltrazioni di acqua, rappresentate da bolle, rigonfiamenti, distaccamento dell'intonaco e colature dai balconi”;
5) “malfunzionamento dei citofoni dello stabile”;
6) “vizi della copertura del tetto: la copertura piana dello stabile è soggetta a continue infiltrazioni di acqua, cagionate dai gravi vizi realizzativi concernenti la posa delle guaine, la mancanza dello strato di cappotto nel parapetto basso della copertura,
l'insufficienza quantitativa e dimensionale degli scarichi”.
In relazione alla sig.ra rientrano nell'ambito di operatività dell'art. Controparte_1
1669 c.c. i seguenti difetti allegati:
1) “quanto alla autorimessa: infiltrazioni a soffitto;
umidità parete;
finitura interna;
rigonfiamento esterno. In particolare, sono presenti tracce di infiltrazioni di acqua piovana sul soffitto con un'estensione pronunciata nella parte iniziale dell'autorimessa; segni di umidità di risalita a lato della basculante sulla spalla destra partendo sopra la zoccolatura esterna;
fuoriuscita di schiuma poliuretanica non regolarizzata dalla parte bassa sopra la basculante, in prossimità dell'architrave; presenza sopra l'ingresso dell'autorimessa, fra la fascia marcapiano e la basculante n. 11, di rigonfiamenti e bollosità antiestetiche e capaci di ridurre le prestazioni isolanti dell'intero sistema, dovuti al ristagno di umidità tra strato isolante e rivestimento”;
2) “quanto all'appartamento…problemi al balcone;
…scarichi terrazza insufficienti;
difetto nello scarico delle acque piovane nel pluviale;
soglie porte finestre a raso pavimento;
infiltrazioni dalla guida della tapparella…in particolare:…l'asola di passaggio non risulta sigillata e ciò cagiona infiltrazioni;
…gli scarichi a pozzetto della terrazza prospiciente via Mosa risultano sottodimensionati;
l'innesto del tubo di scarico della terrazza nella cassetta di raccolta a parete è soggetto a rigurgito in quanto mal posizionato e mal realizzato;
le soglie delle porte di accesso alle porte finestre sono posizionate a raso pavimento, senza il necessario dislivello;
il rivestimento a cappotto in relazione al falso telaio monoblocco della porta finestra è stato erroneamente posato”. Le restanti allegazioni attoree sono escluse dall'ambito di operatività dell'art. 1669
c.c., trattandosi di difetti di natura estetica, di modeste imperfezioni, di errori comportanti limitate menomazioni di godimento del bene e di vizi descritti genericamente e in modo non idoneo a consentire una adeguata comprensione del pregiudizio di godimento.
L'esistenza dei vizi allegati e il costo di riparazione dei difetti riscontrati sono stati oggetto di consulenza tecnica d'ufficio. Gli accertamenti compiuti dal consulente tecnico sono posti a fondamento di questa decisione, in quanto l'ausiliario del giudice ha vagliato con i dovuti approfondimenti e con esaustiva motivazione i profili tecnici della controversia, illustrando dettagliatamente le ragioni dell'accertamento compiuto e replicando con pertinenza alle osservazioni avanzate dai CTP nominati.
Nello specifico, dagli accertamenti tecnici compiuti in relazione ai difetti rientranti nell'ambito di operatività dell'art. 1669 c.c. riguardanti il condominio Parte_2
emerge che:
[...]
A) sussiste il vizio indicato al n. 1 (“crepe e bagnatura del cappotto: il cappotto esterno presenta una serie di criticità che si palesano pesantemente in caso di pioggia;
chiazze di bagnato ramificate da attribuirsi ad infiltrazioni generalizzate;
infiltrazioni laterali e dalle scossaline di protezione del muretto della copertura;
crepe e rigonfiamenti dovuti ad infiltrazioni e a sollecitazioni a compressione sullo strato esterno;
rasatura esterna del rivestimento a cappotto non eseguita correttamente;
presenza di microfessurazioni;
non adeguata sigillatura di innesti di soglie e banchine, oltre ai fori di passaggio;
presenza di interstizi e cavillature che permettono all'acqua di penetrare”). Il costo di riparazione del difetto riscontrato è pari a euro 114.709,86, oltre IVA al 10%;
B) sussiste il vizio indicato al n. 2 (“umidità di risalita ingresso e locale rifiuti”). Il costo di riparazione del difetto riscontrato è pari a euro 628,80, oltre IVA al 10%;
C) non sussiste il vizio indicato al n. 3 (“cassette di raccolta pluviali: fenomeni di percolamento di acqua di richiamo da gocciolamento per effetto di non idoneo innesto nelle cassette di raccolta delle tubazioni di scarico delle terrazze”);
D) sussiste il vizio indicato al n. 4 (“infiltrazioni corridoio cantina comune, corridoio di accesso al cortiletto comune, ingresso scala B, cortile e autorimesse, facciata est dell'edificio: costante percolazione di acqua nel corridoio cantina del vano scala A in prossimità della porta di uscita nella zona verde comune identificata al sub. 503; l'infiltrazione produce anche stillicidio sulla soglia sottostante;
all'ingresso della scala B le pareti e il plafone presentano bolle, rigonfiamento e distacco della pittura a causa di infiltrazioni d'acqua; il corridoio di accesso al cortiletto che affaccia su Via Mosa presenta tracce di muffa sulle pareti, l'intonaco del cortiletto è segnato da bolle e fessurazioni;
in corrispondenza del parcheggio coperto situato nel cortile delle autorimesse, la scossalina a protezione del frangisole risulta macchiata da infiltrazioni d'acqua e anche il plafone del parcheggio coperto è segnato da aloni dovuti a infiltrazioni;
sulla facciata est dell'edificio si sono manifestate tracce di umidità e di infiltrazioni di acqua, rappresentate da bolle, rigonfiamenti, distaccamento dell'intonaco e colature dai balconi”). Il costo di riparazione del difetto riscontrato è pari a euro 24.154,62, oltre IVA al 10%;
E) non sussiste il vizio indicato al n. 5 (“malfunzionamento dei citofoni dello stabile”);
F) non sussiste il vizio indicato al n. 6 (“vizi della copertura del tetto: la copertura piana dello stabile è soggetta a continue infiltrazioni di acqua, cagionate dai gravi vizi realizzativi concernenti la posa delle guaine, la mancanza dello strato di cappotto nel parapetto basso della copertura, l'insufficienza quantitativa e dimensionale degli scarichi”). È opportuno precisare che l'accertata necessità di “revisione dei punti di imbocco dei 6 pluviali orizzontali che hanno modalità realizzative certamente da verifica”
è un vizio inidoneo a generare una significativa menomazione del godimento dell'immobile e comunque differente rispetto all'allegata “insufficienza quantitativa e dimensionale degli scarichi”.
Dagli accertamenti tecnici compiuti in relazione ai difetti rientranti nell'ambito di operatività dell'art. 1669 c.c. riguardanti la sig.ra emerge che: Controparte_1
A) sussiste il vizio indicato al n. 1 (“quanto alla autorimessa: infiltrazioni a soffitto;
umidità parete;
finitura interna;
rigonfiamento esterno. In particolare, sono presenti tracce di infiltrazioni di acqua piovana sul soffitto con un'estensione pronunciata nella parte iniziale dell'autorimessa; segni di umidità di risalita a lato della basculante sulla spalla destra partendo sopra la zoccolatura esterna;
fuoriuscita di schiuma poliuretanica non regolarizzata dalla parte bassa sopra la basculante, in prossimità dell'architrave; presenza sopra l'ingresso dell'autorimessa, fra la fascia marcapiano e la basculante n. 11, di rigonfiamenti e bollosità antiestetiche e capaci di ridurre le prestazioni isolanti dell'intero sistema, dovuti al ristagno di umidità tra strato isolante e rivestimento”. Il costo di riparazione del difetto riscontrato è pari a euro 784,60, oltre IVA al 10%;
B) escluso il difetto relativo all'erronea realizzazione dall'innesto del tubo di scarico della terrazza, sussistono i vizi indicati al n. 2 (“quanto all'appartamento…problemi al balcone;
…scarichi terrazza insufficienti;
difetto nello scarico delle acque piovane nel pluviale;
soglie porte finestre a raso pavimento;
infiltrazioni dalla guida della tapparella…in particolare:…l'asola di passaggio non risulta sigillata e ciò cagiona infiltrazioni;
…gli scarichi a pozzetto della terrazza prospiciente via Mosa risultano sottodimensionati;
l'innesto del tubo di scarico della terrazza nella cassetta di raccolta a parete è soggetto a rigurgito in quanto mal posizionato e mal realizzato;
le soglie delle porte di accesso alle porte finestre sono posizionate a raso pavimento, senza il necessario dislivello;
il rivestimento a cappotto in relazione al falso telaio monoblocco della porta finestra è stato erroneamente posato”. Il costo di riparazione del difetto riscontrato è pari a euro 6.267,69 (euro 537,50 + euro 377,50 + euro 142,50 + euro 241,50 + euro 50,00 + euro
192,64 + euro 750,00 + euro 1.341,25 + euro 1.573,74 + euro 498,96 + euro 90,50 + euro
256,80 + euro 214,80), oltre IVA al 10%. Si precisa che il costo di riparazione è stato determinato sulla base del computo estimativo redatto dal consulente tecnico, escludendo le spese necessarie alla sistemazione dei vizi non rientranti nell'ambito di operatività dell'art. 1669 c.c., tenuto conto del fatto che la sistemazione del difetto del sottodimensionamento degli scarichi comporta “la necessità di rifacimento della pavimentazione della terrazza”.
Considerato che dovrà riparare i difetti accertati Parte_2 Parte_2
avvalendosi anche delle prestazioni di un professionista che rediga un progetto di intervento e che diriga i lavori da eseguire, rilevato che il costo di tale professionista può essere stimato in euro 12.000,00, oltre IVA al 22%, deve essere condannato a Controparte_2
corrispondere a la somma di euro 151.493,28 (euro Parte_2
12.000,00 + euro 114.709,86 + euro 628,80 + euro 24.154,62), oltre IVA al 10% sulla somma di euro 139.493,28 e IVA al 22% sulla somma di euro 12.000,00, e alla sig.ra quella di euro 7.052,29 (euro 6.267,69 + euro 784,60), oltre IVA al Controparte_1
10%.
Sulle somme risarcitorie di euro 151.493,28, oltre IVA, e di euro 7.052,29, oltre
IVA, – somme già liquidate in valori monetari correnti – devalutate, in assenza di specificazione, alla data del 26.5.2015, giorno successivo alla data di acquisto del bene da parte della sig.ra e poi rivalutate anno per anno, sono dovuti interessi Controparte_1
compensativi, nella misura del tasso legale, dalla data predetta a quella di pubblicazione della sentenza. Tale statuizione trova la propria ragione giustificatrice nel mancato tempestivo godimento delle somme risarcitorie;
somme di cui i danneggiati avrebbero dovuto disporre precedentemente e di cui, invece, ha goduto la danneggiante. Il tardivo conseguimento di siffatta massa monetaria concreta un danno da ritardo, ristorato, alla luce di un principio generale di equità, attraverso il ricorso alla categoria giuridica degli interessi compensativi che costituiscono un criterio di commisurazione del danno da posticipato conseguimento di una somma di denaro. Sulle somme di cui sopra (euro 151.493,28, oltre
IVA, ed euro 7.052,29, oltre IVA + interessi sulle somme devalutate) sono dovuti interessi corrispettivi, nella misura del tasso legale, dal giorno della pubblicazione della sentenza sino al soddisfo in considerazione del fatto che la liquidazione giudiziale modifica la natura del debito, passando da debito di valore in debito di valuta.
Non può essere accolta la richiesta attorea avente ad oggetto la corresponsione degli interessi previsti dal quarto comma dell'art. 1284 c.c., in quanto la disposizione normativa richiamata presuppone che le parti abbiano avuto la possibilità di stipulare un accordo in merito al tasso d'interesse e che tale accordo non sussista. Nel caso di specie, la natura della controversia è logicamente incompatibile con la possibilità dell'accordo. A ciò si aggiunga che la condanna della convenuta a corrispondere gli interessi, nella misura del tasso legale, sulla somma risarcitoria rivalutata anno per anno, è idonea a ristorare interamente il nocumento derivante dal mancato tempestivo godimento della massa monetaria.
Il compenso e le spese del CT, come liquidati nel procedimento di ATP n. r.g.
1894/2019 del Tribunale di Cremona con provvedimento datato 24.3.2021 e in questo giudizio con provvedimento datato 20.9.2024, sono posti a carico di Controparte_2
poiché le consulenze effettuate sono state necessarie al fine di accertare la sussistenza dei vizi imputabili alla convenuta e il costo di sistemazione degli stessi.
Le altre spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della controversia e del principio di diritto espresso dalla
Corte Suprema di Cassazione nella sentenza n. 14268 dell'8.6.2017 secondo cui “le spese dell'accertamento tecnico preventivo "ante causam" vanno poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente e vanno prese in considerazione nel successivo giudizio di merito (ove l'accertamento stesso venga acquisito) come spese giudiziali, da porre, salva l'ipotesi di possibile compensazione totale o parziale, a carico del soccombente e da liquidare in un unico contesto”.
A e alla sig.ra deve Parte_2 Controparte_1
essere riconosciuta anche la somma di euro 3.500,00 in relazione alle spese sostenute per la consulenza di parte e per l'attività svolta dal proprio consulente. È esclusa la ripetizione di ogni altro importo, perché le spese sostenute dagli attori devono ritenersi eccessive in rapporto all'attività compiuta dal consulente di parte.

P.Q.M.

Il Tribunale di Cremona, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni istanza ed eccezione, così dispone:
- condanna a corrispondere a la Controparte_2 Parte_2
somma di euro 151.493,28, oltre IVA e interessi come precisati in parte motivazionale;

- condanna a corrispondere alla sig.ra la somma di Controparte_2 Controparte_1
euro 7.052,29, oltre IVA e interessi come precisati in parte motivazionale;

- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di parte attrice, che Controparte_2
si liquidano, tenuto conto del procedimento di ATP, in euro 831,00 per spese esenti, in euro
16.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali al 15%, oltre IVA, se e in quanto dovuta, e CPA come per legge;
e in euro 3.500,00 per le spese sostenute per la consulenza di parte e per l'attività svolta dal consulente di parte;

- condanna alla rifusione in favore di parte attrice delle spese e del Controparte_2
compenso del CT, come liquidati nel procedimento di ATP n. r.g. 1894/2019 del
Tribunale di Cremona con provvedimento datato 24.3.2021;
- condanna al pagamento del compenso e delle spese del CT, come Controparte_2
liquidati in questo giudizio con provvedimento datato 20.9.2024.
Cremona, 13/03/2025
Il giudice
Daniele Moro