REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Paola, Sezione Prima civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Alberto Caprioli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo RG 415/2020 discussa con note di trattazione ex art. 127 ter c.p.c. vertente
TRA
(C.F. ), (C.F. Parte_1 P.IVA_1 Parte_1
) e (C.F. ) C.F._1 Parte_2 C.F._2 rappresentato/a e difeso/a dall'avv. BODERONE ANTONIO
Opponenti
E
(C.F. ), rappresentato/a e difeso/a da sé medesimo e Controparte_1 C.F._3 dall'avv. NAPOLITANO EVA
Opposto
Con ricorso e pedissequo decreto di fissazione di udienza notificati a mezzo pec in data 24.04.2020 la in pers. del l.r.p.t. ed i sig.ri e Parte_1 Parte_1 Parte_2 spiegavano opposizione al decreto ingiuntivo n.97/20, notificato in data 10.03.2020, con il quale il
Tribunale di Paola ingiungeva, in solido, a pagare in favore di la somma di € Controparte_1
26.542,62, oltre interessi legali, dalle singole scadenze sino all'effettivo soddisfo, le spese e competenze del procedimento monitorio liquidate complessivamente in € 949,00, di cui € 286,00 per spese e € 663,00, per onorari di difesa, oltre rimborso forfettario, cpa ed iva.
A sostegno dell'opposizione deducevano in via pregiudiziale la concessione di un termine per l'esperimento del tentativo di mediazione ed in via preliminare instavano;
per la revoca del decreto ingiuntivo in quanto emesso da Giudice territorialmente incompetente e dichiarare la competenza in favore del Tribunale di Cosenza, come convenzionalmente stabilito;
per il rigetto della richiesta di provvisoria esecuzione, per essere l'opposizione fondata su prova scritta ed in caso di mancato accoglimento della dedotta eccezione, porre in compensazione la somma dovuta da locatore a titolo di restituzione della cauzione di € 3.000,00, oltre interessi e quindi di 3.933,01, oltre successive maturazioni;
nel merito, in via principale, dichiarare la nullità del contratto per mancata registrazione del rinnovo relativo al periodo successivo alle seconde sei annualità decorrente dal 1 febbraio 2014 e per l'effetto revocare il decreto ingiuntivo opposto in quanto relativo a canoni successivi a tale periodo, nonché dichiarare che nulla è dovuto dagli opponenti a titolo di ratei di locazione, interessi e spese a decorrere dal mese di febbraio 2014 e condannare il locatore alla restituzione della somma di € 3.000,00 versata a titolo di cauzione ed a quella di € 17.000,00 sostenuta per lavori di ristrutturazione ed adeguamento dell'immobile locato, tutto oltre interessi e rivalutazione da calcolarsi fino alla data della pronuncia;
in via subordinata accertare e dichiarare l'intervenuto recesso ex art. 27, u.c. L. 392/78 da parte dei conduttori e conseguentemente dichiarare non dovuti i canoni relativi ai mesi da febbraio 2018 a gennaio 2020, in quanto successivi al decorso dei sei mesi dalla comunicazione di recesso pervenuta al locatore in data 11 febbraio
2014 (o 8 giugno 2014) e per l'effetto revocare il decreto ingiuntivo opposto con ogni conseguenziale statuizione di legge, nonché dichiarare che nulla è più dovuto dagli opponenti all'opposto a titolo di ratei di locazione, interessi e spese a decorrere dal mese di settembre 2014 ( o dicembre 2014) e condannare il locatore alla restituzione della somma di € 3.000,00 versata a titolo di cauzione ed a quella di € 17.000,00 sostenuta per lavori di ristrutturazione ed adeguamento dell'immobile locato, il tutto oltre interessi e rivalutazioni da calcolarsi fino alla data della pronuncia;
in via ulteriormente subordinata, accertare e dichiarare risolto il contratto di locazione de quo per inadempimento del locatore che, in presenza di un obbligo specifico, non ha ottenuto il certificato di agibilità necessario all'esercizio dell'attività commerciale esercitata nell'immobile e per l'effetto revocare il decreto ingiuntivo e condannare il locatore alla restituzione di tutti i canoni di locazione versati dai conduttori dal 1 febbraio 2008 al 31.8.2013 pari a € 64.000,00, oltre le spese sostenute dai conduttori per adeguare l'immobile locato al fine di ottenere il certificato di agibilità
(mai rilasciato), pari ad € 17.000,00 ed alla restituzione della cauzione pari ad € 3.000,00, versata in occasione della sottoscrizione del contratto de quo”.
Si costituivano in giudizio i resistenti che instavano per il rigetto di tutte le domande ex adverso formulate, siccome inammissibili, improponibili ed infondate, in fatto e diritto, e chiedevano di confermare il decreto ingiuntivo del Tribunale di Paola n. 70/18, dichiarandolo provvisoriamente esecutivo, e condannare i convenuti in solido al pagamento delle spese e competenze di lite, come per legge al risarcimento per lite temeraria ex art. 96 cpc.
Quindi la causa concessa la provvisoria esecuzione del Decreto opposto, espletata la trattazione nel corso della quale veniva acquisita documentazione ed assunta prova testimoniale, veniva discussa con note di trattazione ex art. 127 ter c.p.c. e riservata per la decisione.
Preliminarmente in ordine all'eccezione preliminare di improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione occorre rilevare che, ratio temporis, incombeva sull'opponente esplicare tale tentativo mentre a seguito del noto cambiamento di indirizzo interpretativo della giurisprudenza di legittimità lo stesso in caso di opposizione a decreto ingiuntivo incombe l'opposto; pertanto in base al principio del cd overrulling non può individuarsi un onere a carico della parte che al momento dell'introduzione della domanda non si riteneva essere sussistente (con ordinanza del 2.11.2021 veniva assegnato il termine per esperimento del tentativo di mediazione).
Sempre preliminarmente in ordine all'eccezione di incompetenza territoriale del Tribunale di Paola alla luce della deroga pattizia in favore di quello di Cosenza deve rilevarsi che in riferimento alle controversie in materia di locazioni, la competenza territoriale del giudice locus rei sitae, come si ricava dagli artt. 21 e 447bis c.p.c., ha natura inderogabile, con la conseguente inv alidità di una eventuale clausola difforme, rilevabile ex officio anche in sede di regolamento di com petenza (Cass 25138/2024).
Riguardo poi all'eccepita nullità del contratto di locazione per mancata registrazione dello stesso, in via generale in base all'orientamento della giurisprudenza di legittimità solo la mancata registrazione del contratto di locazione ne comporta la nullità, sebbene sia possibile per le parti effettuare la registrazione tardivamente (oltre i termini), provocando in tal modo la produzione degli effetti contrattuali ex tunc, ovvero dalla stipula del contratto (Cass. SS.UU. n. 23601/2017), in ogni caso deve rilevarsi che nella fattispecie ci cui è causa la mancata registrazione afferisce al primo rinnovo automatico della durata del contratto, inizialmente ritualmente registrato, di talchè alla stessa non possono farsi ricondurre effetti afferenti a diversa fattispecie.
Passando al merito riguardo alla dedotta mancanza di agibilità dell'immobile oggetto di locazione, in base all'orientamento della giurisprudenza di legittimità nell'ipotesi in cui il locatore abbia espressamente assunto lo specifico obbligo di ottenere l'agibilità, il suo inadempimento si configura solo allorché l'inagibilità attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie dell'immobile locato, tali da non consentire il lecito esercizio dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito (Cass. n. 13651/2014).
Ed ancora (Cass. n. 8409/2006) rientra nelle obbligazioni del locatore anche quello di procurare al conduttore il certificato di agibilità dell'immobile locato potendosi ravvisare inadempimento per non essere stato il provvedimento ancora richiesto o rilasciato, per cui, quand'anche l'inagibilità fosse ab initio nota alle parti contraenti il definitivo diniego del rilascio del certificato legittima il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno”.
Pertanto rilevato che manca prova del definitivo diniego e comunque atteso che l'immobile veniva effettivamente utilizzato dai conduttori odierni opponenti per l'uso convenuto, locato peraltro dagli stessi dichiarato di proprio gradimento art. 7 contratto - ne deriva l'infondatezza della domanda. Relativamente di restituzione della somma di € 17.000,00 per i lavori eseguiti dagli opposti nel locali oggetto di locazione le parti all'art. 7 del contratto convenivano “lasciandovi che eventuali modifiche, innovazioni e migliorie preventivamente autorizzate per iscritto dal locatore, a beneficio dello stesso se da questi accettate e senza alcun corrispettivo”;
Premesso che in via generale “La disciplina dei miglioramenti e delle addizioni eseguiti dal conduttore sulla cosa locata, dettata dagli artt. 1592 e 1593 c.c., riguarda soltanto quelle innovazioni o quegli incrementi, qualitativi o quantitativi, che ineriscono alla cosa locata in quanto compiuti nell'àmbito rigoroso dei suoi confini, lasciandone integra la struttura fondamentale,
l'organizzazione funzionale autonoma e la destinazione sua propria, e ad essa non può farsi riferimento quando si tratti di alterazioni strutturali profonde, che abbiano come conseguenza la trasformazione, anche di una parte soltanto, della cosa locata” (Cass. 88/5747) e che “Con riguardo alle addizioni effettuate dal conduttore, se il locatore vi ha prestato consenso e queste, non separabili senza nocumento della cosa locata, costituiscano anche un miglioramento della cosa locata, comportando un incremento di valore della cosa stessa, il locatore non può pretenderne la rimozione ed il conduttore ha diritto all'indennità prevista dall'art. 1592 c.c.” (Cass. n. 06/6094) ne deriva che riguardo alla esecuzione delle migliorie oltre a non essere autorizzate il conduttore ne ha chiesto il rimborso della spesa sostenuta e non la corresponsione dell'indennità di cui all'art. 1592
c.c..
Del resto le parti nello specifico nell'esplicazione della loro autonomia hanno ritenuto l'immobile di proprio gradimento di talchè “Una volta che sia stato stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività per cui é stato locato, anche in relazione al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative” (Cass. N. 8303/2008).
Deve procedersi all'interpretazione del contratto di locazione sottoscritto tra le parti;
in tal senso appare decisiva, anche alla luce dei canoni interpretativi di cui all'art. 1362 e ss. la terminologia usata dalle parti laddove le stesse all'art. 7 hanno appunto previsto la possibilità di eseguire migliorie solo in presenza dell'autorizzazione scritta del locatore che resteranno a beneficio dello stesso se accettate.
Ne deriva l'infondatezza della domanda riconvenzionale.
D'altra parte, le disposizioni di carattere non imperativo di cui agli artt. 1592 e 1593 c.c., sul diritto del conduttore ad essere indennizzato per miglioramenti o addizioni, non erano invocabili nella specie, risultando derogate dalle pattuizioni contenute nel contratto (Cass. 78/1980; 85/1126). Relativamente, poi, alla disdetta iniziale ed al successivo recesso preso atto che a fronte di un'iniziale comunicazione del 20.12.2013 da parte di uno solo dei conduttori di lasciare libero il magazzino oggetto di locazione – comunicazione contestata dal locatore che eccepiva l'intervenuto rinnovo del contratto - e della successiva e della successiva comunicazione di recesso del 10.02.14 da parte di uno solo dei conduttori che comunicava di recedere dal contratto ai sensi dell'art. 27 u.c.
L392/78, sul punto la giurisprudenza di legittimità ha, in proposito, affermato che la disdetta costituisce atto unilaterale recettizio che si concreta in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la rinnovazione tacita del rapporto locativo e che al di fuori dell'ipotesi di forma scritta convenzionale (art. 1352 c.c.), la disdetta può essere indifferentemente comunicata per iscritto o verbalmente;
vigendo, pertanto, il principio della libertà di forma, ove vi sia incertezza in ordine alla sua provenienza dal locatore, ad esempio per difetto di sottoscrizione, occorre verificare se in concreto la manifestazione negoziale, quale che sia il mezzo adoperato, abbia raggiunto lo scopo di far conoscere al conduttore l'intenzione inequivocabile del locatore di porre fine al contratto nonché, nella fattispecie di causa, per come dedotto, occorre esaminare la ricorrenza dei presupposti dell'intervenuto recesso ex art. 27, u.c. L. 392/78 da parte dei conduttori.
Al riguardo non può ritenersi sussistente la ricorrenze dei gravi motivi atteso che, per come richiamato da parte opposta, laddove secondo l'orientamento giurisprudenziale sul punto “I gravi motivi, in presenza dei quali l'art. 27, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione, non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dallo stesso conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare l'immobile locato, poiché, in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso "ad nutum", contrario all'interpretazione letterale, oltre che allo spirito della suddetta norma. Al contrario, i gravi motivi, che legittimano il recesso del conduttore da una locazione non abitativa, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed, inoltre, devono essere tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo.” (Cass. 5328/2008):
Invero non può essere condiviso l'assunto di parte opponente che le dedotte motivazioni di congiuntura economica vadano riferite al singolo punto vendita e non alla situazione generale, come invece deve riferirsi connotandosi solo in quest'ultima ipotesi dei richiamati caratteri di oggettività; del resto appare inverosimile ritenere l'esistenza di gravi motivi economici alla prosecuzione del rapporto presso il locale oggetto di locazione a fronte della nuova locazione intrapresa dagli opponenti in altro locale nella medesima strada. Infine in ordine alla domanda riconvenzionale di restituzione del deposito cauzionale di € 3.000,00 premesso e condiviso che cessato il rapporto di locazione (per nullità, recesso o risoluzione), sorge l'obbligo del locatore di restituire la somma di € 3.000,00 versata a titolo di cauzione, maggiorata degli interessi legali dalla data del versamento al saldo, deve tuttavia rilevarsi che tale ipotesi sussiste all'esito della verifica dell'immobile avendo la cauzione anche la funzione di eventuale risarcimento danni riportati dall'immobile da verificarsi nel contraddittorio delle parti e dell'intervenuta pronuncia di risoluzione/cessazione degli effetti del contratto.
Tanto premesso atteso che manca la prova in atti che l'opposto abbia percepito la somma in contestazione e, in generale, manca prova di qualsiasi fatto impeditivo, modificativo o estintivo dell'obbligazione di pagamento di tali somme.
In merito è sufficiente richiamare il principio enunciato dalla S.C. con la nota sentenza n.13533 del
2001 resa dalla Cassazione a Sezioni Unite, per cui, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Paola, in composizione monocratica nella persona del dr. Alberto Caprioli, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni altra istanza, deduzione, eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) RIGETTA l'opposizione e, per l'effetto, conferma il Decreto ingiuntivo nr. 97/20 emesso dal
Tribunale di Paola in data 3.3.2020 dichiarandone l'esecutorietà;
2) NN gli opponenti al pagamento in favore dell'opposto delle spese del giudizio che si liquidano in € 2.840,00 per compenso, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Paola, 21.11.2025
Il Giudice
Dr. Alberto Caprioli