N. R.G. 10851/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessandra Cardarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10851/2023 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi con il patrocinio dell'avv. REGINA DOMENICO PASQUALE e dell'avv. P.IVA_1
TO SI, ed elettivamente domiciliati in VIA SAN GERVASIO 48 TRANI presso il difensore avv. REGINA DOMENICO PASQUALE
ATTORI contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
), entrambi con il patrocinio dell'avv. PONTIROLI MASSIMO, ed C.F._3 elettivamente domiciliati in VIA CASTIGLIONE N. 41 40124 BOLOGNA presso il difensore avv.
PONTIROLI MASSIMO
CONVENUTI
Oggetto: Risarcimento danni
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Gli attori così concludono:
“Precisa le conclusioni in via istruttoria e, in subordine, in caso di rigetto della richiesta di rimessione in istruttoria, precisa le conclusioni come da atto introduttivo”.
I convenuti così concludono:
“Precisa le conclusioni chiedendo il rigetto di tutte le domande avversarie sia nel merito che in via pagina 1 di 9 istruttoria; in via subordinata, nella denegata ipotesi di riapertura dell'istruttoria, chiede
l'ammissione delle istanze di prova per testi già formulate e chiede il rigetto delle richieste di controparte. Chiede la condanna alle spese in via solidale di entrambi gli attori”.
FATTO E DIRITTO
1.
Con citazione ritualmente notificata e (d'ora in Parte_1 Parte_2 avanti anche solo società ), in persona della legale rappresentante Parte_2 CP_3
convenivano in giudizio, dinanzi a questo Tribunale, e
[...] CP_2 Controparte_1 esponendo:
- che con lettera di incarico del 30 ottobre 2020 la dott.ssa , esperta di gestione CP_3 aziendale (e successivamente divenuta rappresentante legale della società ), Parte_2 aveva affidato al esperto nei settori dell'enogastronomia e del c.d. coworking, il compito Parte_1 di individuare un immobile da prendere in locazione a Bologna per realizzare il progetto di una struttura polivalente, con l'obiettivo di organizzare sale show-room finalizzate al coworking e alla creazione di rapporti di business tra aziende di importanza nazionale e internazionale;

- che nella citata lettera era previsto il riconoscimento in favore del da parte della Parte_1 costituenda società , di un compenso lordo annuo di € 60.000,00 a partire dalla Parte_2 sottoscrizione del contratto di locazione;

- che quindi il su specifico mandato di aveva individuato l'immobile Parte_1 CP_3 commerciale sito in via Casoni n. 16/2, Bologna, di proprietà di rappresentato dalla CP_2 madre nella sua qualità di amministratrice di sostegno dello;
Controparte_1 CP_2
- che, non essendo in quel momento la società ancora costituita, le parti si era Parte_2 accordate affinché il futuro contratto di locazione venisse stipulato da un soggetto che si impegnava a prendere in locazione l'immobile per sé o per ente/società da nominare;

- che con contratto preliminare di locazione ad uso commerciale sottoscritto in data 12 gennaio 2021
sempre in qualità di amministratore di sostegno del proprietario Controparte_1 CP_2 si era impegnata a concedere in locazione l'immobile in questione (all'epoca già locato a terzi) al affinché quest'ultimo lo adibisse a sede della costituenda società Parte_1 Parte_2
(doc. n. 4);
- che il contratto prevedeva una durata di 6 anni con decorrenza successiva all'1 aprile 2021 e con termine al 31 marzo 2027, in quanto doveva perfezionarsi il recesso della precedente società pagina 2 di 9 conduttrice dell'immobile, ossia la con effetto dall'1 gennaio 2021, termine Controparte_4 poi prorogato al 31 marzo 2021;
- che le parti vevano, inoltre, concordato nel preliminare che, se l'immobile si Parte_1 CP_1 fosse liberato prima dell'1 aprile 2021, sarebbe stato messo a disposizione del promissario conduttore previo versamento a titolo di indennità di occupazione di un importo mensile commisurato al canone pattuito, pari ad € 1.000,00;
- che, in attesa di procedere alla sottoscrizione del contratto definitivo, aveva Controparte_1 delegato il signor alla consegna delle chiavi al il quale, entrato in possesso Parte_3 Parte_1 dell'immobile, aveva riscontrato l'esistenza di alcuni problemi di malfunzionamento delle caldaie e dell'impianto di climatizzazione, rispetto ai quali si era adoperato prendendo contatti con vari tecnici e, quindi, comportandosi di fatto, già nella fase antecedente alla stipula del contratto definitivo, come conduttore dell'immobile;
- che in data 10 febbraio 2022 era stata costituita la società , in persona della Parte_2 legale rappresentante pro tempore nella forma della start-up innovativa, sicché con CP_3 mail del 12 marzo 2022 il veva trasmesso a la visura camerale della Parte_1 Controparte_1 società costituita e la bozza del contratto di locazione definitivo, che contemplava la predetta società quale parte conduttrice;

- che, malgrado le costanti rassicurazioni da parte del promittente locatore e il diligente avviamento da parte del delle pratiche relative alla messa a norma dello stabile, si Parte_1 Controparte_1 era rifiutata senza motivo di procedere alla sottoscrizione del contratto di locazione definitivo, così venendo meno alle obbligazioni contenute nel preliminare;

- che tale comportamento era stato contestato dal già con raccomandata del 4 aprile Parte_1
2022, che non era stata riscontrata e cui aveva quindi fatto seguito la formale messa in mora della promittente locatrice e del proprietario dell'immobile, con successiva raccomandata del 6 giugno 2022, contenente la richiesta di risarcimento dei danni e un ultimo invito alla composizione amichevole della controversia;

- che il tentativo di mediazione era stato regolarmente esperito e si era concluso con esito negativo per la mancata partecipazione delle parti invitate.
Sulla base di tali premesse gli attori deducevano la responsabilità precontrattuale dei convenuti ex artt.
1337 e 1338 cod. civ. per la mancata conclusione del contratto definitivo di locazione commerciale, che in base al punto 3.2 del contratto preliminare avrebbe dovuto essere stipulato tra le parti entro il 31 pagina 3 di 9 gennaio 2021, mentre non aveva inteso concludere il contratto definitivo, sebbene Controparte_1 le trattative fossero giunte ad uno stadio tale da ingenerare nel promissario conduttore il ragionevole affidamento nella conclusione del contratto;
lamentavano conseguentemente di aver subito gravi ed ingenti danni patrimoniali, sotto forma sia di danno emergente che di lucro cessante (costituiti, per la somma di € 6.858,75, dai “costi della produzione per acquisto di beni e servizi, così come desumibili dal bilancio provvisorio dell'attività” e, per la somma di € 96.000, dal profitto non conseguito derivante dal mancato avvio “del presso l'immobile commerciale per cui è Parte_2 causa”), oltre al danno da perdita di chance, da liquidarsi in via equitativa, ed al mancato profitto di €
60.000,00, a titolo di compenso, da parte dell'attore di cui alla lettera di incarico Parte_1 ricevuta da CP_3
Gli attori concludevano, quindi, chiedendo, in via principale, che venisse accertata e dichiarata la responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c. dei convenuti per la mancata conclusione del contratto definitivo di locazione commerciale, con condanna degli stessi, in solido tra loro ed in favore degli attori, al pagamento di € 102.858,75, o della diversa somma ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento del danno patrimoniale, oltre al risarcimento, in favore della sola società attrice, del danno da perdita di chance, da determinarsi equitativamente, ed al pagamento, in favore del solo attore della Parte_1 somma di € 60.000,00 pari al compenso lordo annuo stabilito nella lettera di incarico a titolo di corrispettivo per la conclusione del contratto di locazione relativo all'immobile; con vittoria delle spese di lite.
2.
Integratosi ritualmente il contraddittorio, si costituivano in giudizio e Controparte_1 [...]
contestando la fondatezza delle domande proposte dagli attori, delle quali chiedevano il CP_2 rigetto.
In via preliminare eccepivano l'improcedibilità delle domande, per essere stato il procedimento di mediazione promosso solamente dal e non anche dalla quale legale Parte_1 CP_3 rappresentante pro tempore della società , e per essere stato tale procedimento Controparte_5 svolto dinanzi ad un organismo sito a Trani e, quindi, in un luogo del tutto diverso dal foro del giudice territorialmente competente, vertendosi in materia locatizia per la quale la mediazione era obbligatoria.
Nel merito deducevano:
- che l'attore al momento di proporsi a come nuovo conduttore, per Parte_1 Controparte_1 il tramite dello Studio Landuzzi, si era presentato quale titolare/azionista di varie società, senza tuttavia pagina 4 di 9 mai menzionare la e;
CP_3 Parte_2
- che non corrispondeva al vero che aveva sottoscritto il preliminare allegato alla e- Controparte_1 mail 12 gennaio 2021, posto che, come evincibile dal doc. n. 4 di controparte, il contratto era privo di firme e l'unica firma che compariva, in calce nell'appendice relativa alle clausole da approvare specificatamente, era peraltro apposta su foglio separato dal contratto stesso, firma che, comunque, veniva disconosciuta;

- che non aveva mai firmato alcun contratto senza prima sottoporlo al vaglio del Controparte_1 proprio consulente di fiducia, Avv. che da sempre la coadiuvava nello Testimone_1 svolgimento del proprio ruolo di amministratrice di sostegno del figlio affetto da CP_2 disabilità con deficit intellettivo;

- che, comunque, lo stesso non aveva sottoscritto la bozza del preliminare, né aveva Parte_1 formalizzato in altro modo la conclusione, non avendo infatti versato la caparra confirmatoria di €
3.000,00, prevista dalla clausola n. 4 (doc. 4 di parte attrice);
- che, quindi, nessun vincolo contrattuale esisteva tra le parti;

- che nessuna delega alla consegna delle chiavi era stata conferita da al signor Controparte_1 di (società all'epoca conduttrice dell'immobile), e quindi Parte_3 Controparte_4 all'immissione del nel possesso dell'immobile, essendo stato l'immobile in questione Parte_1 sempre nel pieno ed esclusivo possesso proprio e, suo tramite, del figlio CP_2
- che il dopo che aveva appreso della necessità di una serie di interventi manutentivi Parte_1 sull'immobile (verosimilmente dal , aveva evidentemente deciso di non formalizzare il Parte_3 preliminare di locazione;

- che gli interventi sostenuti dalla proprietà per rifare l'impianto termico e di refrigerazione dell'immobile, nonché per dotarlo di un sistema fotovoltaico, erano costati la complessiva somma di €
88.620,00 (doc.ti da 3 a 6 di parte convenuta);
- che il on aveva mai curato le pratiche per l'efficientamento energetico dell'immobile, Parte_1 dal momento che aveva incaricato il tecnico geom. scegliendo la Controparte_1 Testimone_2 tipologia dei lavori da eseguire;

- che il 12 marzo 2022 il aveva inviato allo Studio Landuzzi la bozza del contratto di Parte_1 locazione, come se le parti fossero legate dal preliminare (mai sottoscritto) risalente al gennaio 2021;
- che era venuta a conoscenza della bozza del contratto preliminare del 12 gennaio Controparte_1
pagina 5 di 9 2021, contenente le firme di , solamente visionando gli allegati all'atto di citazione Parte_1
(in tal senso già la mail inviata dall'Avv. e prodotta sub doc. n. 7). Tes_1
Ricostruiti in tali termini i fatti, i convenuti evidenziavano, pertanto, l'infondatezza delle domande proposte dagli attori sul rilievo che nessun contratto preliminare di locazione era mai stato regolarmente concluso tra le parti e che, in ogni caso, non vi era stata alcuna condotta tale da poter avere ingenerato l'ipotetico affidamento circa la conclusione del contratto definitivo, con l'effetto che i danni lamentati non potevano essere oggetto di risarcimento, per carenza tanto di prova quanto del nesso di causalità. Eccepivano, in ogni caso, quanto alla società attrice, il difetto di legittimazione attiva, posto che né la né la società avevano avuto mai alcun tipo di CP_3 Parte_2 contatto con essi convenuti.
E concludevano chiedendo, in rito e in via preliminare, che venisse dichiarata l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento di valido procedimento di mediazione, e, in subordine, previo mutamento del rito da ordinario a speciale ai sensi dell'art. 447 c.p.c., che venissero rigettate le domande proposte dagli attori, con vittoria di spese.
3.
Disposto il mutamento del rito da ordinario a speciale ed assegnato termine per l'espletamento della mediazione obbligatoria, all'udienza del 9 maggio 2024 – stante l'esito negativo della mediazione – venivano concessi i termini di cui all'art 426 c.p.c. per il deposito di memorie di integrazione degli atti introduttivi con deposito documentale e di memorie di replica.
Disattese le istanze istruttorie con ordinanza in data 27 marzo 2025, veniva, quindi, fissata – con la medesima ordinanza – udienza di discussione ex art. 420 c.p.c..
Mutato il giudice, all'udienza del 2 ottobre 2025 il difensore degli attori chiedeva la revoca dell'ordinanza del 27 marzo 2025 e i procuratori delle parti procedevano alla discussione concludendo come da verbale;
ad esito veniva pronunciata sentenza con la lettura del dispositivo.
* * *
4.
Giova innanzitutto premettere che gli attori chiedono che, previo accertamento della responsabilità precontrattuale ex artt. 1337 e ss. c.c., ascrivibile al promittente locatore ed al proprietario, “per la mancata conclusione del contratto definitivo di locazione commerciale relativo all'immobile” in questione, i convenuti vengano condannati al pagamento in loro favore, della somma di € 102.858,75, o pagina 6 di 9 della diversa somma accertata in corso di causa, “a titolo di risarcimento del danno patrimoniale, sia a titolo di danno emergente sia a titolo di lucro cessante, subito dagli attori a causa del grave inadempimento ascrivibile al promissario locatore”, nonché al pagamento, in favore della sola società
, del danno da perdita di chance e, in favore del solo al Parte_2 Parte_1 risarcimento della somma di € 60.000,00, pari al “compenso lordo annuo stabilito nella lettera di incarico sottoscritta con la Dott.ssa in data 30/10/2020 a titolo di corrispettivo per la CP_3 conclusione del contratto d'affitto relativo all'immobile per cui è causa, che lo stesso non ha potuto conseguire a causa del grave inadempimento ascrivibile al promissario locatore”.
5.
Orbene, relativamente alle domande proposte dalla società attrice è sufficiente rilevare – per dedurne l'infondatezza – che la stessa, nel presente giudizio, nel richiedere la condanna dei convenuti al risarcimento in suo favore dei danni, fa valere il suo diritto in relazione a trattative che sono state portate avanti dall'attore ciò si desume dalla stessa prospettazione della domanda. Parte_1
Mentre del tutto priva di rilievo (a prescindere dalla sua sussistenza o meno) è la circostanza – desumibile sempre dalla prospettazione degli attori – che il avesse rappresentato che il Parte_1 contratto definitivo di locazione avrebbe visto, come conduttrice, la società attrice, posto che le trattative sono intercorse – si ripete – con il e non con la società attrice (la quale, del Parte_1 resto, è stata costituita solo successivamente).
5.1
Per quanto riguarda, poi, le domande di risarcimento dei danni proposte, in proprio, dal Parte_1 va innanzitutto osservato che lo stesso, pur deducendo l'avvenuta conclusione di contratto preliminare di locazione, agisce, nel presente giudizio, ai sensi dell'art. 1337 c.c., che più volte, anche sotto il profilo dei danni risarcibili, viene richiamato nell'atto di citazione.
D'altro canto, come già rilevato in sede di ordinanza sulle prove, la sottoscrizione apposta in calce alle sole “clausole da approvare specificatamente” dalla convenuta (che ha, peraltro, evidenziato CP_1 come le stesse e la relativa sottoscrizione risultino in foglio “a parte” e quindi distinto da quello che reca la disciplina contrattuale) è stata tempestivamente disconosciuta da quest'ultima: e tale disconoscimento appare conforme alle previsioni normative, senza che sia necessario indicare specificamente gli elementi di difformità, incombente, questo, necessario nella diversa ipotesi di contestazione della conformità della copia all'originale.
E a fronte di tale tempestivo disconoscimento, se pure gli attori hanno proposto istanza di verificazione,
pagina 7 di 9 l'accertamento della autenticità o meno della sottoscrizione è precluso dalla mancanza dell'originale, per cui non sarebbe utilmente esperibile consulenza tecnica d'ufficio (grafologica), che, di per sé, proprio in quanto effettuata su copia (e non sull'originale), non sarebbe dirimente. In ogni caso, la sottoscrizione in questione risulta apposta, come già evidenziato in sede di ordinanza sulle prove, non già in calce al regolamento contrattuale, ma in calce, su foglio distinto (come sembra desumersi dall'allegato alla mail prodotta dagli attori con il doc. 4), alle sole “clausole da approvare specificatamente”.
Tornando, quindi, all'esame della domanda di accertamento della responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c. formulata dall'attore e di condanna ai danni conseguenti, va osservato che, a Parte_1 prescindere da ogni considerazione in ordine alla imputabilità ad una parte o all'altra della rottura delle trattative (attribuita dagli attori alla convenuta e da quest'ultima all'attore , è CP_1 Parte_1 assorbente il rilievo che nella specie nessuno dei danni lamentati è risarcibile.
Ed invero, come rilevato dallo stesso attore, il danno risarcibile per responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c. è solo il c.d. interesse negativo (cfr. Cass. 23289/2006; 19883/2005), che comprende le spese inutilmente sostenute in relazione alle trattative (danno emergente) e le perdite sofferte dalla parte per le occasioni perdute;
mentre non è risarcibile il c.d. interesse positivo, e cioè gli utili che la parte avrebbe conseguito se il contratto fosse stato concluso (cfr. Cass. 3746/2005).
Orbene, il danno lamentato dall'attore da un lato, non attiene a spese o costi a lui Parte_1 riferibili (riguardando costi asseritamente sostenuti dalla società: cfr. pag. 20 della citazione quanto al danno emergente;
con la precisazione, quanto alle spese per € 832,00 per la consulenza tecnica di parte di cui alla fattura n. 60 del 15 dicembre 2022, unica fattura di cui al doc. 11 intestata al Parte_1 non alla società attrice, che le stesse attengono alla “Redazione relazione stima del lucro cessante relativo al e, quindi, riguardano non già il a semmai la società attrice), Pt_2 Pt_2 Parte_1
e, dall'altro, consiste nel mancato guadagno – non risarcibile ex art. 1337 c.c. – corrispondente al corrispettivo (€ 60.000,00) che avrebbe conseguito con la conclusione del “contratto di affitto relativo all'immobile scelto in totale condivisione” con la nuova costituenda società, rappresentata dalla dott.ssa
(e ciò senza considerare, quanto al predetto corrispettivo, che il stesso ben CP_3 Parte_1 avrebbe potuto reperire altro immobile con simili caratteristiche, così evitando l'insorgere del danno lamentato ex art. 1227, comma 2, c.c.).
Alla luce delle predette risultanze e considerazioni le domande proposte dagli attori, nei confronti dei convenuti, vanno, pertanto, rigettate.

5.3 pagina 8 di 9 Né appaiono sussistenti i presupposti per la revoca dell'ordinanza pronunciata in data 27 marzo 2025
(con la quale sono state integralmente rigettate le istanze istruttorie), e quindi per l'ammissione delle prove richieste, dovendosi sul punto richiamare la motivazione dell'ordinanza stessa quanto alle ragioni
– analiticamente esposte con riferimento ai singoli capitoli dedotti ed alla richiesta di c.t.u. (che, va ribadito, appare esplorativa) – dell'inammissibilità (cfr. ordinanza in data 27 marzo 2025, che va in questa sede integralmente richiamata).
6.
Le spese processuali seguono la soccombenza e vanno liquidate – avuto riguardo ai parametri medi per le fasi di studio e introduttiva e con la riduzione massima dei parametri per le fasi trattazione/istruttoria e decisoria, in difetto di qualsiasi attività istruttoria e di memorie o note conclusive – in complessivi €
9.142,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente decidendo, visto l'art. 429 c.p.c., ogni altra istanza o eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande proposte dagli attori;

2) condanna gli attori, in solido tra loro, alla rifusione, in favore dei convenuti, delle spese processuali che liquida in complessivi € 9.142,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e
CPA, come per legge.
Motivazione al 30° giorno.
Così deciso a Bologna, il 2 ottobre 2025
IL GIUDICE
Dott. Alessandra Cardarelli
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