REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona del Giudice, Nunzia Tesone, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 29512 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2017,
avente ad OGGETTO: “Usucapione” e vertente
TRA
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Ricci Luca, Parte_1 C.F._1
giusta procura in atti, presso il cui studio sito in AP alla via L. Caldieri n.127, elettivamente domicilia
ATTORE
E
(c.f. , in persona Controparte_1 P.IVA_1
dell'Amministratore p.t., (c.f. ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti Ruocco Renato P.IVA_1
e NZ CE, giusta procura in atti, presso lo studio dei quali sito in AP alla via S. Freud
n. 40, elettivamente domicilia
CONVENUTO
E
(c.f. ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti Controparte_2 C.F._2
Ruocco Renato e NZ CE, giusta procura in atti, presso lo studio dei quali sito in AP
alla via S. Freud n. 40, elettivamente domicilia
CONVENUTO
E
(c.f. ), (c.f. Controparte_3 C.F._3 CP_4 ), (c.f. ), FONZO C.F._4 Controparte_5 C.F._5
VINCENZO (c.f. ), (c.f. C.F._6 Parte_2
), (c.f. E C.F._7 Parte_3 C.F._8
(c.f. ), (c.f. CP_6 C.F._9 Controparte_7
, (c.f. ), C.F._10 Controparte_8 C.F._11
(c.f. ), (c.f. Controparte_9 C.F._12 Parte_4
), (c.f. , C.F._13 Parte_5 C.F._14 [...]
(c.f. ), (c.f. Parte_6 C.F._15 Parte_7
), (c.f. ), C.F._16 Parte_8 C.F._17 Pt_9
(c.f. ), (c.f. )
[...] C.F._18 Parte_10 C.F._19
rappresentati e difesi dagli Avv.ti Ruocco Renato e NZ CE, giusta procura in atti, presso lo studio dei quali elettivamente domiciliano in AP alla via S. Freud n. 40
CONVENUTI
E
(cf. , rappresentata e difesa dall'Avv. ON C.F._20
LI NA, giusta procura in atti, RUTIGLIANO NA (c.f.
), iure proprio e quale procuratrice di se stessa, elettivamente domiciliate C.F._21
presso lo studio del difensore in AP alla via G. Santacroce 79
CONVENUTE
E
– già – (Identificativo Unico Europeo (EUID) Controparte_11 CP_12
), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, giusta CP_13 C.F._22
procura in atti, dagli avv.ti Luigi Mogavero e Vittorio Antonio Iaculli, presso lo studio del primo sito in Salerno alla via C.A. Alemagno, elettivamente domicilia
CONVENUTO
E
(c.f. ), rappresentata e difesa dall'avv. Melorio CP_14 C.F._23 Aniello, giusta procura in atti, presso lo studio del quale sito in AP alla via Duomo 326,
elettivamente domicilia,
CONVENUTO
NONCHE'
, , , Controparte_15 CP_16 Controparte_17
, , , Controparte_18 CP_19 Controparte_20 [...]
, , , , CP_21 CP_22 Controparte_23 Controparte_24
, , , Controparte_25 CP_26 Controparte_27 CP_28
, , , E
[...] CP_29 CP_30 CP_31 CP_32
CONVENUTI CONTUMACI
E
(c.f. ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti Controparte_33 C.F._24
Ruocco Renato e NZ CE, giusta procura in atti, presso lo studio dei quali sito in AP
alla via S. Freud n. 40, elettivamente domicilia,
INTERVENTORE
E
Cont (p.iva , in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Parte_11 P.IVA_2
difesa dagli avv.ti Guido Marsiglia, Alexandra Marsiglia e Chiara Marsiglia, presso lo studio dei quali sito in AP alla via Santa Lucia n. 20, elettivamente domicilia
INTERVENTORE

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con atto di citazione ritualmente notificato, - sulla premessa di essere Parte_1
proprietario dell'immobile sito in AP alla via San Gennaro al Vomero, n.9/a, piano terra,
interno 1 individuato al catasto al foglio 15, particella 870, sub 2, categoria A2, in forza di compravendita del 15.06.1992 per atto Notaio registrato in AP in data 3.07.1992 n.13869/V
rep.34229, ravv.5975 e trascritto presso la Conservatoria dei RR di AP I, con il quale egli unitamente ai suoi genitori, e acquistavano rispettivamente CP_35 Controparte_36
l'usufrutto e la nuda proprietà del predetto immobile.
Allegava che al predetto immobile si accede esclusivamente attraverso un cortile pertinenziale che,
risulta “aggraffato” al fabbricato di via San Gennaro al Vomero n. 15 di cui fa parte anche l'immobile in sua proprietà che dal predetto cortile, area comune del fabbricato, ha l'unico ingresso e deduceva di avere esercitato su detta area il possesso in maniera continua, esclusiva, ininterrotta e non viziata da violenza o clandestinità sin dal 1992.
Ha chiesto pertanto: “ accertare e dichiarare il Sig. ……..proprietario per intervenuta Pt_1
usucapione ex art. 1158 c.c. in virtù del possesso pubblico, pacifico e continuato per oltre 20 anni
dell'area/cortile pertinenziale all'immobile di Via San Gennaro al Vomero, 9/a, piano T, interno
1, foglio 15, particella 870, sub.2, categoria A2, aggrafato al fabbricato di Via San Gennaro al
Vomero n.15 di circa mq 65 confinante in parte con il fabbricato condominiale ed in parte con il
viale di accesso ai locali garage;
conseguentemente, ordinare al competente Conservatore la
trascrizione della relativa sentenza presso l'Agenzia del Territorio con esonero da ogni
responsabilità”.

2. Si costituiva il , eccependo, in via preliminare, Controparte_37
la carenza di legittimazione passiva in ragione delle peculiarità strutturali dell'area cortilizia e del
Regolamento di condominio che prevede che la “parte di intercapedine e l'intercapedine, cioè i cortili, fanno parte dei locali cui danno accesso” ; in ogni caso, deduceva l'esistenza di pertinenze
( tubazioni ed impianti) del all'interno de cortile di cui chiedeva, in via incidentale, CP_1
il riconoscimento con condanna dell'attore ai sensi dell'art. 96 c.p.c. ed alla refusione delle spese di lite, con attribuzione ai procuratori dichiaratisi antistatari.
Si costituiva la divenuta nelle more del processo chiedendo il CP_12 Controparte_11
rigetto della domanda attorea.
Ai sensi dell'art. 105 c.p.c., interveniva la società assumendo di essere condomina CP_38
del fabbricato di Via San Gennaro al Vomero n.15 in quanto proprietaria dei locali posti al piano terra del predetto edificio;
eccepiva, in via preliminare, la non integrità del contraddittorio e nel merito, contestava il possesso esclusivo sull'area da parte dell'attore per essere il predetto cortile di proprietà comune ed avendone sempre esercitato il diritto di passaggio essendo ivi ubicata una porta che ne consente l'ingresso e l'uscita dai locali di sua proprietà.
Integrato il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini del fabbricato si costituivano, i sig.ri
NZ CE, , Controparte_3 CP_4 Controparte_5 Parte_2
e e Parte_3 CP_6 Controparte_7 Controparte_8
, , , Controparte_9 Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7
, , , LI NA, Parte_8 Controparte_39 Parte_9 Parte_10
i quali, con separate comparse dall'identico contenuto, riproponevano le ON
argomentazioni difensive, le eccezioni e le richieste formulate dal convenuto. CP_1
Si costituiva altresì , che, in via preliminare, eccepiva, in qualità di proprietario Controparte_2
del locale commerciale sito nel fabbricato di Via San Gennaro al Vomero n.15, il proprio difetto di legittimazione passiva sulla scorta delle medesime ragioni evidenziate dal CP_1
convenuto; quanto al merito, deduceva l'esistenza di beni di sua pertinenza e/o della attività
commerciale locata dal comparente chiedendo dichiararsi il suo diritto e/o la sua potestà di accedere all'area cortilizia, oggetto di causa, al solo fine di porre in essere operazioni manutenzione ordinaria e/o straordinaria sulle res sopra indicate;
in subordine, chiedeva formularsi accordo tra le parti volto a garantirgli il diritto/potestà anzidetta con condanna alla refusione delle spese.
Si costituivano e LI NA in qualità di condomine, eccependo ON
il proprio difetto di legittimazione passiva con argomentazioni del tutto sovrapponibili a quelle svolte dal convenuto. CP_1
Si costituiva rappresentando di avere inviato al convenuto atto di CP_14 CP_1
dissenso dalle liti, con p.e.c. del 25.02.2018, dichiarando pertanto di non opporsi alle richieste avanzate dal sig. e di essere tenuta indenne, nell'ipotesi di condanna del Parte_1
dal pagamento delle spese di lite in favore di parte attrice mentre nell'ipotesi in cui CP_1
i convenuti si oppongano alla domanda attorea, ne ha chiesto la condanna al pagamento delle spese di lite anche in suo favore.
Successivamente, ai sensi dell'art. 105 c.p.c., interveniva , in quanto Controparte_33
acquirente, nelle more del processo, della proprietà del condomino , Controparte_39
associandosi alle richieste del CP_1
Dopo diversi rinvii, subentrava questa giudice in data 15.7.2024, la quale, in un primo momento,
coltivava la proposta ai sensi dell'art. 185 c.p.c., già formulata in atti, che tuttavia non veniva perfezionata nutrendosi dubbi in ordine alla trascrivibilità dell'accordo transattivo;
espletata prova testimoniale, la causa veniva rinviata all'udienza del 28.03.2025 ex art.281 sexies c.p.c. e decisa ai sensi dell'ult.co della richiamata disposizione con deposito della sentenza nel termine di gg.30.

2. Il Tribunale osserva.

2.1. Preliminarmente, va dichiarata la contumacia dei condomini Controparte_15 CP_16
, , ,
[...] Controparte_17 Controparte_18 CP_19 Controparte_20
, , , , , CP_21 CP_22 Controparte_23 Controparte_24 Controparte_25 CP_26
, , e che non si sono costituiti in
[...] Controparte_27 Controparte_28 CP_29
giudizio sebbene ritualmente intimati.

2.2.Sempre in via preliminare, va disposta l'estromissione dal giudizio della società
[...]
(subentrata alla società atteso che, come evidenziato dalla parte, nel Controparte_11 CP_12
corso del giudizio, il Tribunale di AP - con sentenza n.2509/2021, in atti, emessa all'esito del giudizio civile rubricato al n.17896/2017 R.G. e passata in giudicato - in accoglimento della domanda di rivendicazione promossa dal sig. ha dichiarato quest'ultimo, CP_30
unitamente ai sigg.ri e , proprietario dell'immobile sito in AP alla CP_32 CP_31
Via San Gennaro al Vomero n. 9, distinto in catasto alla sez. AVV., foglio 15, particella 870 sub
96, in luogo della società CP_12
Alla luce della dichiarata inefficacia del titolo di proprietà della ovvero dell'atto di CP_12
compravendita stipulato dalla in data 27.07.2016 per Notaio la parte CP_12 Persona_1
attrice – su ordine del G.I. – ha integrato il contraddittorio nei confronti dei Parte_1
predetti dei quali va dichiarata la contumacia, in quanto non costituitisi sebbene ritualmente intimati.

2.3. Va poi dichiarato il difetto di legittimazione passiva del ON
[...]
Secondo la prospettazione attorea, la presente controversia ha ad oggetto una domanda di accertamento dell'acquisto per usucapione di un bene che si assume essere di proprietà
condominiale ed è stata instaurata nei confronti del solo ON
, in persona del suo Amministratore e nel corso del giudizio, con ordinanza resa a
[...]
verbale dell'udienza del 15.03.2019, il contraddittorio è stato esteso nei confronti di tutti i condomini.
Ciò posto, è noto che secondo il tradizionale e consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, il è sfornito di soggettività giuridica e rappresenta un mero “ente di CP_1
gestione”, tale che la proprietà delle parti comuni non appartiene al “ ” in quanto ente, CP_1
ma pur sempre ai singoli condomini.
Deve quindi richiamarsi il principio di legittimità più volte ribadito dalla Corte di Cassazione
secondo cui “la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio per “qualunque azione
concernente le parti comuni dell'edificio”, es art. 1131, comma 2, c.c. (come peraltro delineata in
Cass. Sez. U, 06.08.2010, n. 18331), non concerne comunque le domande incidenti sull'estensione
del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei
confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto
plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale. . .Il
disposto dell'art. 1131 c.c. . ..viene inteso, invero, nel senso che il potere rappresentativo che
spetta all'amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio
unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che
incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sulla estensione del relativo diritto di
condominio, affare che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini. In tal modo, si assicura
anche la regolare corrispondenza tra le attribuzioni diapositive dell'amministratore e
dell'assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicale, posto che essendo carente del relativo potere di disporne, e perciò sfornito di legitimatio ad
causam, oltre che di legitimatio ad processo per difetto del potere di rappresentanza dei singoli
partecipanti, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitogli dagli artt. 1130 e 1131 c.c.
(cfr. Cass. Sez. 2, 28.01.2019, n. 2279,- Cass. Sez. 2, 14.11.1989, n. 4840,- Cass. Sez. 2, 02.10.1968
n.3064, Cass. Sez.2., 24.09.2013, n.1826)”cfr. ex multis Cass.22935/2020).
In applicazione degli enunciate principi - posto che nel caso di specie la domanda attorea incide direttamente sull'estensione del diritto di comproprietà dei singoli condomini – sussiste il difetto di legittimazione passiva del convenuto nel Controparte_37
presente giudizio.
Per contro, per le medesime ragioni a contrario, vanno rigettate le eccezioni di difetto di legittimazione passiva sollevate dai convenuti , LI NA e ON [...]
, nella loro qualità di condomini del convenuto. CP_2 CP_1

2.4.Occorre poi procedere alla qualificazione ed al vaglio di ammissibilità degli interventi spiegati.
Va dichiarata l'ammissibilità dell'intervento spiegato da in quanto acquirente, Controparte_33
nelle more del processo, della proprietà di e dunque intervenuto nel giudizio in Controparte_39
qualità di condomino del . ON
Quanto all'intervento spiegato dalla società occorre premettere che, com'è noto, l'art. CP_38
105 c.p.c. consente a chiunque di intervenire in un processo “per far valere in confronto di tutte le
parti o di alcune di esse, un diritto relativo all'oggetto o dipendente dal titolo dedotto nel processo
medesimo” oppure “per sostenere le ragioni di alcuna delle parti, quando vi ha un proprio
interesse”.
Si è soliti distinguere dunque tre tipi di intervento volontario. Un intervento principale, con il quale l'interventore fa valere in giudizio un proprio diritto, incompatibile con tutte le parti già coinvolte nel processo e pertanto nei confronti di ognuna di esse, atteso che egli è titolare di una situazione soggettiva attiva che in ogni caso gli consentirebbe di introdurre autonomamente un giudizio di accertamento/condanna oppure di proporre opposizione di terzo ai sensi dell'art. 404 c.p.c.,
qualora venisse danneggiato dalla sentenza emessa nel procedimento che non lo abbia visto parte. Una seconda tipologia di intervento è rappresentata dall'intervento litisconsortile (o adesivo autonomo) mediante il quale si fa valere un diritto compatibile con quello affermato da una delle parti originarie ed in contrasto con un'altra, sulla base di un proprio diverso titolo pur nell'identità
del fatto costitutivo.
Con il terzo ed ultimo tipo di intervento, detto adesivo dipendente o ad adiuvandum, l'interventore non aziona un proprio autonomo diritto, ma sposa la posizione di una o dell'altra parte in giudizio;

si limita, in sostanza, a sostenere le ragioni della parte la cui vittoria ha ad interesse.
In particolare, con l'intervento adesivo dipendente l'interventore non introduce nel processo una domanda propria che ampli il thema decidendum fra le parti principali (originarie), ma si limita ad interloquire nella lite tra altri già pendente, che è — e rimane — l'unica dibattuta nel processo;
egli si limita a prestare la propria adesione alla domanda o all'eccezione di una delle parti, già in giudizio, per un proprio interesse, in ragione dei riflessi che possono derivare nei suoi confronti dall'emananda sentenza, tendendo a provocare un giudicato inter alios che riesca utile mediatamente anche ad esso, mentre la sconfitta della parte adiuvata produrrebbe per lui effetti svantaggiosi (Sez. 2, Sentenza n. 1990 del 06/06/1969, Rv. 341207).
In sostanza, l'intervento adesivo dipendente è caratterizzato dall'interesse che muove il terzo ad impedire che si ripercuotano nella sua sfera giuridica conseguenze dannose in caso di sconfitta della parte adiuvata (effetti indiretti o riflessi del giudicato); tale interesse che muove il terzo va ravvisato in ciò che, quantunque nel processo in cui il terzo interviene non venga direttamente in discussione un suo diritto, tuttavia la decisione resa inter partes, verrebbe indirettamente ad incidere nella sua sfera giuridica, privandolo della possibilità di esercitare in avvenire i suoi diritti nelle stesse condizioni favorevoli in cui avrebbe potuto farlo se la parte, alla quale è legata la sua posizione giuridica, fosse uscita vittoriosa dalla lite (Cass Sez. 2, Sentenza n. 2516 del 18/10/1967,
Rv. 329845).
Ebbene, nel caso di specie, l'intervento della società va qualificato come adesivo CP_38
dipendente, come del resto sostenuto anche nel corpo della memoria di costituzione, atteso che la parte non fa valere in giudizio un proprio diritto nè spiega un'autonoma domanda ma interviene unicamente per sostenere le ragioni del Condominio convenuto.
Ciò posto, va dichiarata l'inammissibilità dell'intervento sia in quanto ad adiuvandum di una parte che, per le ragioni già esposte, è sfornita di legittimazione passiva, sia in quanto le difese svolte dall'interveniente sono in aperto ed insanabile contrasto con quelle del convenuto CP_1
ove si consideri che, quest'ultimo ha sostenuto la natura non condominiale del cortile, per cui è
causa, mentre l'interveniente, richiamando il medesimo regolamento ne ha sostenuto CP_41
la natura condominiale. Non da ultimo occorre considerare che la non ha offerto la CP_38
prova della sua qualità di condomina del non Controparte_37
avendo prodotto alcun documento a sostegno dell'asserita qualità.

3. Passando all'esame del merito, rileva il Tribunale che, dalla documentazione prodotta agli atti di causa, emerge che il cortile di cui si discute ha natura di bene condominiale.
Il Sig. , è proprietario dell'immobile sito in AP Via San Gennaro al Vomero Parte_1
(AP), 9/a, piano T, interno 1, Foglio 15, particella 870, Sub 2, categoria A2 in forza di compravendita del 15.06.1992 con atto per Notar Dott.ssa di Frattamaggiore Persona_2
(NA), registrato a AP in data 03.07.1992 al n.13869/V repertorio 34229 raccolta 5975 e trascritto alla Conservatoria dei RR. II di AP I, con il quale i Sigg.ri e CP_35 CP_36
genitori dell'attore, nonché il Sig. acquistavano rispettivamente
[...] Parte_1
l'usufrutto e la nuda proprietà dell'immobile de quo, con successivo ricongiungimento in capo all'attore al decesso dei genitori avvenuto alle date del 10.03.2011 e del 30.04.2013.
E' pacifico che il predetto cortile, che rappresenta l'unico accesso all'immobile di parte attrice, è
racchiuso dai fabbricati di - fabbricato B e dal cortile di accesso al Controparte_1
garage "City Park srls" di via S. Gennaro al Vomero n.9.
Dalla relazione peritale del 18.04.2017 depositata dal c.t.p. arch. emerge che il Persona_3
cortile, pur non risultando ancora censito autonomamente al Catasto Fabbricati, insiste sulla particella 393 del foglio 130, ente urbano al Catasto Terreni, costituente l'area di sedime dell'intero fabbricato di Via San Gennaro al Vomero n. 15 ed al quale la detta corte risulta "graffata" come emerge dal corrispondente foglio di mappa presente al Catasto Terreni di AP (cfr. relazione in atti).
Inoltre, a sostegno della natura condominiale del bene vi sono le previsioni del Regolamento di
Condominio ( art.4, 2) fabbricato B) che descrive le parti comuni al fabbricato includendovi anche le intercapedini, le delibere condominiali versate in atti ( cfr. delibera del 18.01.2018) ove, la natura comune del bene si dà per presupposta, nonché la relazione dell'amministratore del ricopre da oltre 20 Parte_12
anni- che in sede di mediazione, invitando i condomini a manifestare il proprio consenso alla transazione della vertenza, ha affermato che “ ..indipendentemente dalla natura e titolarità
originaria di quell'area…la stessa non è utilizzata come bene comune da almeno vent'anni…” (cfr.
relazione in atti).

3.1. Ciò posto, ai sensi dell' art. 1158 c.c., perché si abbia possesso ad usucapionem della proprietà
di beni immobili o di altri diritti reali di godimento sui beni medesimi, è necessario un possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico, esercitato con l'animus rem sibi habendi, vale a dire concretantesi in un potere che si manifesti in un'attività intenzionale del possessore corrispondente all'esercizio di un diritto dominicale sull'immobile o di altro diritto reale sullo stesso, nell'arco temporale di un ventennio.
Giova osservare che l'animus possidenti non corrisponde alla convinzione di essere titolare del diritto di proprietà, bensì nell'intenzione di comportarsi come tale, agendo, dunque, uti dominus.
Ai fini della configurabilità del possesso ad usucapionem, un ulteriore requisito si rinviene nella continuità, che si fonda sull'esplicazione costante del potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto. Tale potere deve essere manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto.
La continuità del possesso va valutata anche con riferimento alla natura del bene che si assume posseduto, atteso che non occorre che gli atti di esercizio del possesso siano continui e ininterrotti,
essendo sufficiente che essi vengano posti in essere ogni volta che il possessore lo voglia, quando l'intermittenza dei relativi atti di godimento, in relazione alle concrete e specifiche possibilità di godimento del bene medesimo, rivestono carattere di normalità.
Il possesso deve, peraltro,essere non viziato da atti di violenza o clandestinità tale che l'acquisto debba avvenire pacificamente e deve essere esercitato pubblicamente, in modo visibile ad un'apprezzabile ed indefinita generalità di soggetti e non al solo proprietario.
Sul piano processuale, va osservato che è onere di chi chiede accertarsi l'intervenuta usucapione dimostrare di aver esercitato sul bene un potere di fatto che si è estrinsecato in un'attività
corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà. Lo stesso deve, infatti, provare non solo il corpus - dimostrando di essere nella disponibilità del bene - ma anche l'animus possidendi per il tempo necessario a usucapire.
Ai fini dell'usucapione è, infatti, necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene. (Cass. civ., sez. II, 03/11/2021, n. 31238, che richiama Cass. civ.,
sez. II, 02/10/2018, n. 23849).

3.2. Nel caso di specie, il possesso, in maniera continua, esclusiva, ininterrotta e pacifica del cortile per cui è causa, in capo all'attore, sin dal 1992, è stato confermato dai testi escussi e risulta dalla documentazione prodotta agli atti di causa, essendo emerso che i genitori del sig. Pt_1
prima e quest'ultimo, poi, senza soluzione di continuità, hanno utilizzato in modo esclusivo il cortile, delimitato dal cancello posto sulla via pubblica, che rappresenta l'unica via d'accesso all'immobile di proprietà dell'attore, di cui parte attrice ha sempre avuto il possesso della chiave,
provvedendo anche ai lavori di ristrutturazione che, nel corso del tempo, si sono resi necessari.
Quanto alle dichiarazioni testimoniali, sono particolarmente significative quelle rese dalla teste
, notaio e condomina dal 2016 del convenuto, la quale ha Controparte_18 CP_1
dichiarato che “……ADR La proprietà di è posta sul lato sinistro rispetto alla facciata del Pt_1
fabbricato, preciso che io affaccio sulla proprietà dell'attore, al piano terra ed è chiusa da un
cancello che dà accesso a . ADR Sono stata in questo cortile. ADR Controparte_1
Quando ho comprato casa, poiché dovevo fare i lavori, ho chiesto al sig. di poter utilizzare Pt_1 il suo cortile per carico e scarico e me l'ha consentito. ADR Preciso che durante il periodo dei
miei lavori di ristrutturazione l'abitazione di era sfitta, quindi ho potuto utilizzare il cortile. Pt_1
ADR Ci sono stata anche in un'altra occasione in cui ho visionato l'immobile con mia sorella per
valutare di prenderlo in affitto. ADR Per quanto vedo dalla finestra della mia abitazione, il cortile
viene utilizzato come un giardino;
quindi, per l'uso esclusivo di chi vive in quella casa. ADR So,
in quanto è avvenuto da quando io vivo nel condominio, che il sig. ha ristrutturato Pt_1
interamente sia l'immobile di sua proprietà che il cortile a cui ho fatto prima riferimento, in
particolare, se non sbaglio, è stata cambiata la pavimentazione del cortile”.
Ha poi precisato di avere partecipato alla riunione condominiale in cui si discuteva del presente giudizio: “….ricordo che non era in contestazione la proprietà esclusiva di e l'intervenuta Pt_1
usucapione; alcuni condomini discutevano dell'opportunità di costituirsi in giudizio
esclusivamente per vedere dichiarata la salvezza delle servitù di passaggio cavi, tubazioni, motori
dell'aria condizionata. Provai a far capire a questi condomini che si trattava di servitù insite nella
struttura del fabbricato che non potevano essere messe in discussione dal riconosciuto del diritto
in favore dell' ma vollero procedere e per questo io mi sono dissociata dalla causa, anche Pt_1
ai fini delle spese………………..ADR Ricordo che anche l'amm.re di condominio nella persona di
riconosceva il diritto dell' ADR Non so se nelle tabelle millesimali Parte_12 Pt_1
veniva computato o meno il predetto cortile. ADR Fu lo stesso amm.re di condominio che, quando
io dovevo effettuare i lavori, non sapendo che già conoscevo l' me lo indicò come Pt_1
proprietario del cortile a cui avrei dovuto richiedere l'autorizzazione per lo scarico..”.
La teste ha inoltre affermato: “…ADR So che le chiavi di accesso al cancello che chiude il cortile
sono in possesso solo di ………ADR So che anche prima di andare a vivere nel condominio Pt_1
quella era l'abitazione di che peraltro ricordo essere sempre stata chiusa da un cancello, Pt_1
in quanto lo conoscevo e frequentavo quella strada anche perché di fronte c'era un pub in cui
andavo con gli amici. ADR All'appartamento di si accede esclusivamente dal predetto Pt_1
cortile…..”.
Tali dichiarazioni trovano conferma in quanto riferito dal teste , cugino dell'attore, Testimone_1 che ha eseguito prima del Covid, nel 2018, i lavori di ristrutturazione dell'appartamento e del cortile, terminati “.. un paio di anni fa prima che andasse ad abitare l'inquilina che c'è ora” e che ha confermato il possesso esclusivo del cortile da parte sia dei genitori di parte attrice che dell' stesso che lo utilizzavano per accedere alla propria abitazione, come spazio esterno, e Pt_1
parcheggio dei motorini ( cfr. “…..ADR All'appartamento di per quanto mi risulta, si può Pt_1
accedere solo attraverso il cortile. ADR Tanto lo ricordo da sempre, in quanto io accompagnavo
i miei genitori lì dai genitori dell'attore, in quanto mio padre non guidava e pertanto ricordo
perfettamente che l'accesso avveniva dal cancello. ADR Tanto è avvenuto sicuramente da più di
40 anni e ricordo anche che passavamo del tempo all'interno di questo cortile. ADR Ricordo di
aver preso il caffè in quel cortile e che i genitori dell'attore lo utilizzavano come spazio esterno.
ADR Per quanto mi risulta non ci sono scantinati condominiali da cui si sale al cortile. ADR
Ricordo che mi è sempre venuto ad aprire al cancello;
quindi, penso che le chiavi le avesse Pt_1
solo lui. ADR Per quanto mi risulta da quando io e i miei genitori abbiamo frequentato l' e Pt_1
la sua famiglia questi erano gli unici a godere di quel cortile, ricordo che vi parcheggiavano anche
i motorini, biciclette e ricordo di aver accompagnato anche mio padre anche per portare il vino”).
Ulteriore conferma si rinviene nelle dichiarazioni rese dal cognato dell'attore, SO
, sposato con la sorella del sig. da circa 22 anni che - non solo ha ulteriormente
[...] Pt_1
ribadito l'adibizione del cortile come spazio esterno attrezzato con tavolo ed ombrellone e parcheggio dei motorini, ma ha anche dichiarato di essersi ivi recato dopo la morte dei genitori dell' confermando che il cortile è stato ristrutturato da quest'ultimo in tale epoca ( cfr. “ Pt_1
….ADR Dopo la morte dei genitori di mi sono recato lì per valutare di prendere in affitto Pt_1
l'immobile. ADR Ricordo che la madre di è deceduta nel 2011 e il padre nel 2013. ADR Ho Pt_1
anche aiutato a liberare la casa degli effetti personali di suo padre. ADR Mai ho visto altre Pt_1
persone utilizzare quel cortile ad altri fini….. ADR Per quanto mi risulta, avendo frequentato
l'abitazione dell' da oltre 20 anni, le chiavi del cancello erano in possesso solo della Pt_1
famiglia. ADR So che sono stati fatti lavori di ristrutturazione del cortile prima della morte del
padre dell' ADR Mi risulta che anche dopo la morte del padre di sono stati fatti dei Pt_1 Pt_1 lavori nel cortile. ………ADR Non ricordo il cortile in questo stato. ADR Dopo la morte del padre
di in un primo momento ho valutato io di prenderlo in affitto anche per destinarla ad un Pt_1
uso di b&b, visto che mi occupo di questo, ma non ho trovato un accordo per la ristrutturazione e
so che poi l' ha deciso di fittarlo. ADR So che, prima di fittarlo, l' ha ristrutturato Pt_1 Pt_1
completamente l'appartamento ed anche il cortile. ADR So che c'è un cancello all'interno del
cortile che ricordo sempre chiuso, non so se è una porta di emergenza. Ricordo che lo utilizzavamo
come porta da calcio. ADR Per quanto mi risulta questa porta non è mai stata utilizzata d altri
fini”).
Ulteriormente confermative di tutte le circostanze già emerse ed evidenziate sono poi le dichiarazioni testimoniali rese dai testi , condomino del Condominio convenuto e CP_26
da , moglie dell'attore. Testimone_2
Per contro, elementi di segno contrario non emergono dalle dichiarazioni rese dai testi Tes_3
e .
[...] Testimone_4 Testimone_5
Ed invero, la teste , commessa della Prenatal, nel periodo dal 2011-2012 fino al 2023, Tes_3
presso il negozio sito in piazza Cosimo Fanzango, i cui locali sono in proprietà della società CP_38
ha riferito: “ ADR Riconosco nel cortile che mi viene mostrato nella prima foto una delle
[...]
uscite di emergenza del negozio Prenatal. ADR Fino a due anni fa era come mi viene mostrato
nelle foto. ADR In fondo al cortile c'è un cancello che dà accesso a . ADR Forse CP_1
sono uscita da questo cancello solo nei primi anni in cui ho lavorato lì nei quali dopo a morte del
sig. l'immobile era sfitto. ADR Sarò uscita nello spazio sicuramente solo per consentire le Pt_1
misurazioni dell'acqua e luce in quanto lì ci sono i contatori dell'azienda…… ADR Ricordo di
lavoro di ristrutturazione al cortile e all'appartamento. ADR Non ricordo quanto tempo sono
durati i predetti lavori, né quando sono iniziati. ADR L'altra porta che emerge dalla foto n. 3 è
quella di accesso all'immobile di ADR Non ricordo temporalmente quando ho richiesto le Pt_1
chiavi di accesso al cancello. ADR Ho avuto delle chiavi di accesso al cancello fino al 2021-2022
che mi servivano per l'uscita di emergenza………..ADR Uscivo nel cortile solo io per i motivi che
ho detto prima e nessun altro, tranne che nell'occasione in cui facevamo la prova di evacuazione in cui arrivavamo al cancello e tornavamo all'interno del negozio..”.
Il teste , c.t.p. della ha confermato lo stato dei luoghi descritto nella Testimone_4 CP_38
relazione presente in atti.
Infine, il teste , direttore immobiliare e tecnico della società Prenatal, che ha Testimone_5
dichiarato di essersi recato presso i locali di Piazza Fanzago dal 1999, data di apertura del punto vendita, in media una volta ogni due anni, ha affermato di esserci andato “..l'anno scorso, credo
tra giungo e luglio, ho visionato l'uscita di sicurezza del locale di proprietà della in cui c'è CP_38
il punto vendita che ho sopra indicato”. Ha poi precisato “… ADR Non sono in grado di riferire
il mutamento dello stato del cortile dal 1999 ad oggi. ADR Voglio solo precisare che so essere
stata fatta una modifica alle modalità di apertura del cancello che aveva le chiavi fino al 2021 e
successivamente è stato dotato di un pulsante. ADR Il cortile negli anni è stato anche oggetto di
ristrutturazione ed abbellimento;
ADR Preciso che, essendo anche responsabile della sicurezza,
passo per i negozi per controllare che siano a posto da un punto di vista normativo e quindi che
siano libere le uscite di sicurezza o che le luci di emergenza e del negozio non siano bruciate”.
Ebbene, le dichiarazioni rese dai testi escussi non sono idonee a contrastare la prova offerta da parte attrice circa l'uso esclusivo, pacifico e pubblico del cortile sin dal 1992, risultante sia dalle dichiarazioni testimoniali sopra richiamate che dalle foto allegate alla memoria depositata ex art.183, co.6, primo termine c.p.c., oltre che dalla relazione dell'amministratore del , CP_1
emergendo dalle stesse unicamente la prova della circostanza che il locali in proprietà della CP_38
hanno una porta che dà accesso al cortile e che “ figura”, come porta di uscita.
[...]
Va dunque dichiarato l'acquisto per intervenuta usucapione in proprietà in capo a Testimone_1
del diritto di proprietà dell'area/cortile scoperto pertinenziale all'immobile di Via San Gennaro al
Vomero (AP), 9/a, piano T, interno 1, Foglio 15, particella 870, Sub 2, categoria A2 – “graffato”
al fabbricato di Via San Gennaro al Vomero civico 15 di circa mq 65 (sessantacinque) confinante con la suddetta proprietà di al quale dà accesso (particella 870 sub.2), con la detta Parte_1
CP_ Via San Gennaro al Vomero, con proprietà " e con cortile di accesso al garage "City Parte_11
Park" (civico 9 della detta Via), non ancora censito autonomamente ed insistente sulla particella 393 del foglio 130.
Ordina la trascrizione della sentenza a cura della parte attrice, con esonero al conservatore da responsabilità.

4. In relazione alla domanda formulata dal volta alla declaratoria CP_1 Controparte_2
del “diritto e/o la sua potestà di accedere all'area cortilizia, oggetto di causa, al solo fine di porre in essere operazioni di manutenzione ordinaria e/o straordinaria sulle res sopra indicate (leggasi:
condizionatore esterno, canna fumaria)” (cfr. comparsa costituzione), deve osservarsi che tale domanda- di incerta qualificazione e del tutto carente di allegazioni- non è stata riproposta nelle memorie conclusionali nelle quali, il si è allineato alle difese del CP_2 CP_1
convenuto e degli altri condomini costituiti anche nelle conclusioni rassegnate e dunque si intende rinunciata.

5. Le spese di lite tra parte attrice e la vengono compensate atteso che Controparte_11
l'estromissione dal giudizio della predetta società è stata determinata da eventi verificatisi in corso di causa.
Le spese di lite tra ed il seguono Parte_1 Controparte_37
la soccombenza a carico del primo, avendo evocato in giudizio una parte non legittimata e vengono liquidate come da dispositivo ai sensi del D.M. n.55/2014 applicando i valori medi dello scaglione per le cause di valore indeterminabile a bassa complessità con attribuzione in favore dei procuratori costituiti dichiaratisi antistatari.
Le spese di lite tra ed i condomini del Parte_1 ON
, convenuti nel presente giudizio, seguono la soccombenza a carico di questi ultimi e vengono
[...]
liquidate come da dispositivo ai sensi del D.M. n.55/2014 applicando i valori medi dello scaglione per le cause di valore indeterminabile a bassa complessità, con attribuzione in favore del procuratore costituito dichiaratosi antistatario.
Le spese di lite tra e la società seguono la soccombenza a carico di Parte_1 CP_38
quest'ultima e vengono liquidate come da dispositivo ai sensi del D.M. n.55/2014 applicando i valori medi dello scaglione per le cause di valore indeterminabile a bassa complessità, con attribuzione in favore del procuratore costituito dichiaratosi antistatario.
Le spese di lite tra ed i convenuti vengono compensate tra le parti atteso che la CP_14
predetta si è costituita in giudizio al solo fine di non opporsi all'accoglimento della domanda attorea non spiegando una difesa a sostegno.


P.Q.M.


Il Tribunale di AP, in composizione monocratica, in persona del Giudice, Nunzia Tesone,
definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, assorbite le ulteriori domande, così provvede:
1) Dichiara l'estromissione dal giudizio della Controparte_11
2) Dichiara il difetto di legittimazione passiva del ON
;
[...]
3) Dichiara inammissibile l'intervento adesivo dipendente spiegato dalla CP_38
4) Dichiara l'acquisto per intervenuta usucapione in capo a del diritto di Parte_1
proprietà dell'area/cortile scoperto pertinenziale all'immobile di Via San Gennaro al
Vomero (AP), 9/a, piano T, interno 1, Foglio 15, particella 870, Sub 2, categoria A2 –
“graffato” al fabbricato di Via San Gennaro al Vomero civico 15 di circa mq 65
(sessantacinque) confinante con la suddetta proprietà di al quale dà accesso Parte_1
(particella 870 sub.2), con la detta Via San Gennaro al Vomero, con proprietà "Tri.
[...]
Pt_1
e con cortile di accesso al garage "City Park" (civico 9 della detta Via), non ancora censito autonomamente ed insistente sulla particella 393 del foglio 130;
5) Ordina la trascrizione della sentenza a cura della parte attrice, con esonero del conservatore da responsabilità;
6) Condanna alla refusione delle spese di lite in favore del Parte_1 [...]
che liquida in complessivi euro 4.835,00 oltre rimborso spese Controparte_37
generali, i.v.a. e c.p.a., come per legge, con attribuzione in favore degli Avv.ti Renato
Ruocco e CE NZ;
7) Condanna i condomini del alla refusione Controparte_37
delle spese di lite in favore di che liquida in complessivi euro 4.835,00 Parte_1
oltre rimborso spese generali, i.v.a. e c.p.a., come per legge, con attribuzione in favore dell'avv.to Luca Ricci;

8) Condanna la alla refusione delle spese di lite in favore di che CP_38 Parte_1
liquida in complessivi euro 4.835,00 oltre rimborso spese generali, i.v.a. e c.p.a., come per legge con attribuzione in favore dell'avv.to Luca Ricci;

9) Compensa le spese di lite tra parte attrice e la Controparte_11
10) Compensa le spese di lite tra e le parti convenute ed intervenute nel presente CP_14
giudizio.
Così deciso in AP il 09.04.2025
Il Giudice
Dott.ssa Nunzia Tesone