REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
02-Sezione Seconda Civile nella persona della giudice on. LI AN de IV ha pronunciato
S E N T E N Z A nella causa iscritta in data 03.04.2023 al N° R.G.C.A. 4529/2023, promossa da
, rappresentato e difeso dall'Avv. RINDORI Emanuele e Parte_1 dall'Avv. TARANTINO Riccardo
Opponente a CP_1 contro
in SCANDICCI, in persona Controparte_2 dell'amministratore rag. rappresentato e difeso dall'Avv. CP_3
AL IU e dall'Avv. MAMBERTI Jacopo
Opposto
Oggetto: Opposizione a D.I. nr. 504 dell'8.2.2023
Conclusioni
Per l'opponente: Voglia il Tribunale di Firenze, 1) accertare e dichiarare la sussistenza delle infiltrazioni e dei danni lamentati dal comparente all'interno del proprio immobile nonché la riconducibilità degli stessi danni a parti comuni del 2) condannare il convenuto al CP_2 risarcimento di tutte le somme necessarie per l'eliminazione delle infiltrazioni che qui sin indicano nella somma di euro 11.670,64 o quella diversa di giustizia;
3) condannare il convenuto al risarcimento dei danni derivanti dal ridotto godimento del proprio immobile conseguenti dalle infiltrazioni dal gennaio
2014 all'effettivo ripristino e che qui si indicano nella somma di euro 46.200 o quella diversa di giustizia;
4) condannare il convenuto al risarcimento dei danni subiti dal comparente per il ridotto godimento dei nr. 2 posti auto a causa di quanto indicato dal mese di gennaio 2013 all'effettivo ripristino e che si indicano in euro 9.600 o quella diversa di giustizia;
5) condannare il convenuto al rimborso delle spese legali e alle spese di CTU e di CTP, queste ultime pari ad euro 1701,50.
Per il convenuto: IN TESI rigettare l'opposizione e confermare il D.I. opposto nr. 504/2023;
IN DENEGATA IPOTESI condannare l'attore al pagamento in favore del comparente della somma di euro 14.658,44 o quella di giustizia;
IN OGNI CASO rigettare le domande attoree;
con vittoria delle spese e competente professionali di lite.
Concisa Esposizione dei Fatti
L'assemblea del 63-65-67 in CP_2 Controparte_2
SCANDICCI approvava, in data 17.11.2022, all'unanimità dei presenti (877,57/1000), il consuntivo 2020/2021 e relativa ripartizione, il consuntivo 2021/2022 e relativa ripartizione ed il consuntivo lavori straordinari già approvati e relativa ripartizione.
, quale proprietario di un'unità immobiliare adibita ad Parte_1 autorimessa/cantina posta al piano interrato dell'edificio condominiale del civico 67/B, provvedeva a versare degli acconti dei ratei condominiali previsti ed approvati per un totale di euro 4.905,00 (di cui euro 4.405,00 per lavori straordinari), ma non provvedeva al saldo nei tempi previsti, per cui risultava debitore dell'importo di euro 14.658,44 (di cu euro 14.290,36 per i lavori straordinari eseguiti); pertanto, il CP_2 otteneva in data 8.2.2023 dal Tribunale di Firenze il D.I. nr. 504/2023 di pari importo, oltre al riconoscimento delle spese del monitorio e degli interessi legali;
il D.I., immediatamente esecutivo, veniva notificato in data 22.2.2023 al condòmino moroso.
Con atto di citazione notificato in via telematica il 30.3.2023, Pt_1
proponeva opposizione al D.I. non contestando la propria morosità ma
[...] assumendo di vantare un controcredito di natura risarcitoria – da portare in compensazione – derivante dall'omessa manutenzione da parte del delle CP_2 fosse biologiche dalle quali, essendo collocate in aderenza al muro della autorimessa/cantina, proverrebbero, sin dal 2014, le gravi infiltrazioni che interessano l'interno della sua autorimessa/cantina che, a causa dell'insalubrità e del cattivo odore esistente, non sarebbe stata utilizzata né come deposito di propri beni né come fondo da locare a terzi, così non conseguendo alcun reddito.
In particolare, rappresentava che nonostante l'assemblea condominiale Pt_1 avesse deliberato in data 10.9.2014 la sostituzione delle fosse biologiche, quest'opera non veniva mai posta in esecuzione, ragione per cui le infiltrazioni e le percolazioni di reflui da tali fosse sarebbero continuate negli anni, al punto di rendere davvero degradato l'immobile attoreo, come risulterebbe dalla relazione tecnica fatta redigere dal suo tecnico di fiducia, arch. inoltre reclamava l'ulteriore Persona_1 Pt_1 danno subito dall'illegittima occupazione sin dal 2013 di due posti auto di sua proprietà da parte di mezzi e attrezzature riferibili alla ditta CO RI, incaricata di lavori condominiali;
lo smantellamento del cantiere avveniva solo nel 2020 a seguito di
2 numerose lamentele che rivolgeva sia alla CO RI che Pt_1 all'amministratore condominiale.
Complessivamente, assumeva di vantare un controcredito di euro Pt_1
70.470,64, ben superiore all'importo ingiunto, di cui ha chiesto il pagamento contestualmente alla sospensione dell'immediata esecutività del D.I..
Costituitosi in giudizio, il eccepiva il difetto di legittimazione CP_2 passiva con riguardo alla domanda derivante dall'abusiva occupazione dei due posti auto di parte attrice, rilevando che il soggetto “occupante” è stata la ditta Tosco Restauri;
eccepiva, altresì, la mancanza di prova del nesso causale tra l'omessa manutenzione delle fosse biologiche e i danni asseritamente subiti da parte opponente.
Con decreto ex art. 168 bis comma 5° c.p.c. del l'11.4.2023, veniva fissata la prima udienza di trattazione in data 14.09.2023 ove non veniva sospesa l'immediata esecutività del D.I., non essendo affatto certo il credito vantato da parte opponente a fronte di un non contestato credito di parte opposta;
fatto espletare il procedimento di mediazione presso ente accreditato a cura ed onere di parte opposta – che non ha avuto esito positivo - con successiva ordinanza, scaduti i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c., è stato nominato CTU nella persona del geom. al quale è stato CP_4 conferito l'incarico all'udienza del 4.7.2024 sui seguenti quesiti:
1---Descriva lo stato dei luoghi e verifichi la sussistenza dei danni lamentati da parte attrice;

2---Accerti le cause che li hanno determinati;

3---individui le opere atte ad eliminare le cause delle infiltrazioni secondo il listino dei prezzi delle opere edili di cui al Prezzario Lavori Regione Toscana 2024 della
Provincia di Firenze;

4---verifichi se il cantiere edile commissionato dal ha occupato l'area CP_2 relativa ai posti auto di parte attrice. Co Deve darsi atto che lo stesso di parte opposta, geom. ha fatto CP_6 presente durante l'espletamento della CTU, che nel 2023, con la nomina del nuovo amministratore di Condominio, viene affidato l'incarico al geom. per predisporre CP_6 un computo metrico per restauro/rifacimento delle fosse biologiche dopo le verifiche fatte dallo stesso in data 6.7.2023 e che la verifica ha evidenziato che la fossa biologica necessita di stuccatura e intonacatura con cementi osmotici, non rilevando lesioni tali da provocare uscita di liquami;
a fronte di tali affermazioni si tenga conto di quanto replicato dalla CTP arch. circa il fatto che il Condominio avrebbe deliberato il Per_1
17.10.2024, di procedere, a sue cure e spese, all'impermeabilizzazione delle pareti,
3 all'applicazione di rete elettrosaldata, alla posa in opera di intonaco anti umido e al rifacimento elle tubazioni in PVC, tant'è che dalla iniziale individuazione delle opere di ripristino che la stessa CTP stima, in prima battuta, in euro 11.670,64, la stessa Per_1 riduce l'importo dei costi delle ritenute necessarie opere di ripristino in euro 6.115,20.
Il giudice sottolinea che a tali circostanze – che i consulenti, sia di parte che del giudice, hanno correttamente riportato nel loro lavoro peritale – le parti non hanno invece fatto alcun riferimento, nemmeno nelle note conclusionali, deponendo per una non corretta disamina dell'elaborato peritale.
Depositata la C.T.U. in data 19.1.2025, la causa è stata ritenuta matura per la decisione e le parti hanno concluso nei termini sopra riportati all'udienza del 26.6.2025, dalla quale sono decorsi i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Motivi della Decisione
Sul credito portato dal D.I.
Parte opponente non ha contestato la sussistenza del credito altrui né ha evidenziato ragioni od eccezioni che diminuiscano l'entità dello stesso, per cui il D.I. viene confermato.
Sulle infiltrazioni lamentate poste alla base delle domande riconvenzionali di parte opponente
Pare opportuno descrivere preliminarmente lo stato dei luoghi per comprendere le conclusioni raggiunte dal CTU geom. nche a seguito dei due sopralluoghi CP_4 effettuati nelle date del 11.7.2024 e del 6.11.2024.
Sul nesso causale si legge (cfr. pag. 7 e 9 della relazione): “il locale di cui trattasi è posto al piano interrato del detto complesso condominiale, avente accesso da una rampa carrabile a cui segue un ingresso e spazio comune, adibito ad area di manovra, fino al raggiungimento dell'ingresso del deposito attoreo posto in fondo a detto spazio;
il locale magazzino è dotato di una copertura che coincide in parte con il soprastante ed in parte con un lastrico solare calpestabile pavimentato in cotto CP_2 ad uso terrazzo, dal quale si accede ad aree ad uso giardino, poste ad una quota più bassa di 40 cm, entrambe (le aree) di proprietà di terzi…è emerso che le fosse biologiche e i pozzetti degrassatori si trovano in dette aree ad uso orto/giardino (di proprietà di terzi) e, considerato che lo stato di parte della parete controterra afferente il fondo di parte attrice, APPARE MOLTO PROBABILE che le stesse siano state molto vicine o addirittura QUASI IN ADERENZA al muro controterra che definisce le unità immobiliari al piano interrato, tra cui anche quella di proprietà detta condizione – che Pt_1 non è stata preceduta da un esame diretto in quanto le fosse biologiche sono in proprietà terze e sono coperte da tappeti sintetici non visibili né ispezionabili – pare alquanto VEROSIMILE (ed è) avvalorata anche dalla presenza di tubazioni per lo smaltimento dei reflui che corrono nella proprietà
per convogliare nei suddetti terreni attraverso il muro controterra per poi immettersi nelle Pt_1
4 fosse biologiche e nei pozzetti degrassatori ivi presenti;
vi è da aggiungere che all'interno dei resedi privati, al di sotto delle terrazze, si trovano delle tubazioni di vario genere che si immettono nel suddetto spazio a verde (v. foto nr. 23-25-27)….pertanto appare evidente che la causa principale delle infiltrazioni presenti nell'unità immobiliare del sig. sia riconducibile alle fosse biologiche e/o pozzetti degrassatori Pt_1 presenti nel terreno adiacente il muro controterra del piano sottosuolo, fosse biologiche che, come da tempo
a conoscenza del che aveva già deliberato il rifacimento delle stesse, necessiterebbero di un CP_2 intervento, più o meno invasivo, ma in ogni caso non ulteriormente procrastinabile…i fattori che possono avere determinato l'insorgenza delle infiltrazioni possono essere verosimilmente ricondotti a: 1) mancanza di manutenzione periodica delle fosse biologiche, con conseguente accumulo di materiali eccessivi che possono aver provocato una pressione anomala sui giunti;
2) inefficace impermeabilizzazione con degrado del rivestimento protettivo della fossa che ha permesso la fuoriuscita di liquidi;
3) cedimenti strutturali del terreno che hanno causato la formazione di microfratture”.
Premesso quanto sopra, questo giudice ritiene sussistere il nesso causale tra condotta di omessa manutenzione delle fosse biologiche condominiali e l'evento di danno lamentato, poiché la combinazione tra accertamenti tecnici probabilistici e riscontri indiziari consente di raggiungere la prova e ciò anche quando le conclusioni peritali siano espresse in termini di verosimiglianza piuttosto che di certezza assoluta.
Inoltre, a consolidare il giudizio di verosimiglianza del CTU, si consideri non solo la delibera condominiale del 10.09.2014 (circa l'adozione della decisione di rifacimento delle fosse biologiche), ma anche quella del 7.9.2017, richiamata nelle osservazioni da parte dello stesso CTP di parte opposta, geom. ove si legge che “…la ditta Tosco CP_6
Restauri deve presentare entro il Corrente mese la contabilità finale dei lavori e entro il 31.10.2017 sarà tenuta l'assemblea per l'approvazione della stessa e dare inizio ai lavori fosse biologiche come GIA'
DELIBERATO”. Infine, circa il fatto che il CTU non abbia potuto direttamente accertare la provenienza delle infiltrazioni dalle fosse biologiche per non aver eseguito dei
“saggi tecnici”, si registra a pag. 19 della relazione tecnica quest'ulteriore circostanza – che conforta il giudizio sulla sussistenza del detto nesso causale – circa l'assenza di membrana impermeabilizzante apposta sulle murature esterne del fabbricato verificato proprio grazie ad un saggio eseguito dallo stesso CTP – in assenza del CTU;
quest'ultimo non poteva che riscontrare tale evidenza alla luce del fatto la costruzione del fabbricato risale agli anni '60 primi anni '70, ovvero in un periodo nel quale la maggioranza se non la totalità dei muri controterra non venivano impermeabilizzati.
Sulla sussistenza dei danni si apprende (v. pag. 7 e 8): “il locale presenta su una porzione di parete controterra e sulla parte di soffitto adiacente alla stessa, EVIDENTI fenomeni di infiltrazione e percolazione di acqua in corrispondenza del terreno attiguo a detto muro e pertanto
5 provenienti dallo stesso;
inoltre anche un'ulteriore ampia porzione del soffitto è interessata da fenomeni infiltrativi che provengono presumibilmente dal terrazzo/lastrico soprastante, anch'esso di proprietà di terzi e queste ultime infiltrazioni sono probabilmente di origine meteorica a causa di una non adeguata o cattiva impermeabilizzazione del soprastante lastrico/terrazza”.
Deve chiarirsi sin d'ora che le infiltrazioni derivanti dal lastrico solare di copertura del magazzino di parte attrice non parrebbero riferibili ad un bene condominiale, essendo emerso che il lastrico solare sia nell'uso esclusivo del soprastante condòmino, sig.
oltre che a fungere, appunto, da copertura dell'unità immobiliare attorea, per cui Per_2 spettano a questi due soggetti accollarsi ex art. 1126 c.c. le relative spese di ripristino delle buone condizioni di manutenzione del bene. Inoltre, occorre prendere atto di quanto riferito dal CTP di parte convenuta, in corso di CTU, laddove assume “che il detto lastrico solare è stato ripristinato durante il rifacimento totale del lastrico solare durante i lavori al tetto e alle facciate condominiali” (v. pag. 18 della relazione del CTU).
Sull'entità dei danni, il CTU ha indicato la somma di euro 3.800 (cfr. pag.10 della relazione e All. 7 alla stessa), quantificazione che viene ritenuta congrua e satisfattiva.
Pertanto, ritenuto sussistente e provato il nesso causale e l'evento di danno come richiesto dall'art. 2051 c.c. (norma che ritiene il custode/proprietario del bene dal quale si origina il danno responsabile oggettivamente di quanto consegua alla violazione dell'obbligo) e, non venendo in rilievo alcuna causa interruttiva del nesso causale né altre condotte del danneggiato che abbiano potuto concorrere nella causazione del danno (ex art. 1227 primo comma c.c.), tenendo conto altresì che le infiltrazioni lamentate sono rimaste invariate dal 2013 ad oggi, essendo sufficiente mettere a confronto le fotografie del 2013 con quella del 2021 e del 2022 (scattate dal CTP arch. , si ritiene il Per_1
responsabile del danno a cose lamentato da parte attrice e liquida l'importo CP_2 di euro 3800, oltre rivalutazione monetaria dal mese di gennaio 2025 (data di deposito della CTU) ed interessi compensativi che, parametrati al tasso legale, debbono essere calcolati sulla somma devalutata al gennaio 2025 fino al saldo.
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Relativamente alla domanda di risarcimento del danno da occupazione abusiva dei due posti auto, dalle fotografie che via via il CTU ha estratto da Google Earth dal maggio
2014 al novembre 2018 (atteso che al 13.6.2019 i posti auto risultano liberi) si evince che l'occupazione è avvenuta da parte di mezzi e attrezzature di cantiere (silos, area di cantiere, ponteggi vari, materiali ect.) di proprietà dell'impresa appaltatrice che ebbe ad eseguire i lavori di rifacimento delle facciate e del tetto dell'edificio, commissionatigli dal
Condominio.
6 Non sono agli atti né acquisizioni di consenso all'occupazione richieste dalla ditta appaltatrice al sig. né verbali di assemblee condominiali deliberanti l'occupazione Pt_1 concordata dei posti auto di un solo condòmino.
Orbene, la Suprema Corte di Cassazione (sezione II^ del 16.12.2024 nr. 32707) ha stabilito un principio innovativo in tema di occupazione temporanea di spazi privati per lavori condominiali., ovvero ne ha riconosciuto l'indennizzabilità.
Difatti, l'occupazione dei due posti auto (con inibizione della facoltà di uso nella sua interezza), quale conseguenza dell'accesso nell'area, legittima il diritto al conseguimento di un'adeguata indennità ex art. 843 2° co. c.c. (secondo cui "se l'accesso cagiona danno, è dovuta una adeguata indennità").
La responsabilità da atto lecito si ritiene integrata per il fatto stesso che il transito e l'accesso (obligatio propter rem) hanno determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato (danno-evento), consistente nella persistente occupazione dell'area per tutto il corso dei lavori (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20540 del 29/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 1908 del
27/01/2009; Sez. 3, Sentenza n. 4944 del 27/09/1982; Sez. 2, Sentenza n. 1670 del
14/05/1969; Sez. 2, Sentenza n. 3796 del 22/11/1968) e ciò indipendentemente dalla dimostrazione della sua entità (danno-conseguenza), alla cui determinazione si può procedere in via equitativa, in mancanza di elementi obiettivi da cui desumerne la misura
(Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 19849 del 18/07/2024).
Nella specie la possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento diretto è suscettibile di tutela indennitaria, in ragione della dimostrazione del fatto stesso dell'occupazione per un tempo significativo dell'intera superficie, senza che sia necessario fornire la prova - anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza - del concreto godimento che il proprietario ne avrebbe esercitato (Cass. Sez. U, Sentenza n. 33645 del 15/11/2022).
In tali casi, la realizzazione della condotta lesiva (quand'anche riconducibile ad un atto lecito dannoso) legittima una presunzione (iuris tantum) di integrazione del danno- conseguenza la cui quantificazione può essere ammessa in via equitativa.
L'occupazione del fondo in conseguenza dell'esercizio dell'accesso integra in sé un nocumento indennizzabile che si liquida in euro 2.000 (500 euro x 4 anni), oltre rivalutazione monetaria dal mese di gennaio 2025 (data di deposito della CTU) ed interessi compensativi che, parametrati al tasso legale, debbono essere calcolati sulla somma devalutata al gennaio 2025 fino al saldo.
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7 Le ulteriori domande di parte opponente sono, invece, infondate perché non provate e quindi vengono rigettate.
Dalla visione delle fotografie da nr. 5 a nr. 19 allegate alla relazione tecnica del
CTU geom. i evince chiaramente che l'attore ha utilizzato totalmente lo spazio CP_4 della sua unità immobiliare per apporre la più varia oggettistica e merce, depositare mobilia, tenere elettrodomestici, collocare scaffalature per collocare detersivi, libri e molto altro, dunque godendo della propria unità nel modo più consono alla sua destinazione edilizia e al suo titolo proprietario;
non risulta, altresì, che l'unità sia mai stata utilizzata a garage di autovetture né l'attore ha offerto di provare (capitolando all'uopo specifici capitoli di prova testimoniale o documentando l'offerta con scritture o corrispondenze) di aver ricevuto una proposta di locazione dell'immobile da parte di terzi estranei al Condominio.
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Le spese di CTU e di CTP per euro 1.701,50 (doc. nr. 15) sono poste a carico di parte opposta.
Le spese processuali dell'odierna fase sono compensate per la metà (attesa la debenza dell'attore dei ratei condominiali e l'accoglimento di due domande su tre del giudizio di merito) e per la residua metà sono poste a carico del convenuto.
Si terrà conto del medio delle tariffe previste per le cause di valore fino ad euro
26.000, in considerazione della sommatoria degli importi rispettivamente riconosciuti alle parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, Seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, nella causa promossa da avverso il Parte_1 [...]
in persona dell'amministratore condominiale Controparte_7
p.t.:
1—conferma il D.I. nr. 504 emesso dal Tribunale di Firenze l'8.2.2023 e notificato il
22.2.2023 al sig. , per cui questi deve al la somma di euro Parte_1 CP_2
14.658,44, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo e le spese processuali della fase monitoria per oneri condominiali, ordinari e straordinari, scaduti e non pagati;

2—accerta la responsabilità del convenuto nella causazione dei danni subiti CP_2 dall'attore/opponente a causa delle infiltrazioni manifestatesi nella sua proprietà e condanna il Scandicci a corrispondere Controparte_7 al sig. la somma di euro 5.800, oltre rivalutazione monetaria secondo Parte_1 indici ISTAT dal mese di gennaio 2025 ed interessi compensativi che, parametrati al
8 tasso legale, debbono essere calcolati sulla somma devalutata al gennaio 2025 fino al saldo.
Liquida le spese processuali di parte opponente della presente fase in euro 5.077,00 per compenso professionale, oltre iva, cap e rimborso forfettario del 15%, come per legge e le pone a carico di parte opposta nella misura del 50%, compensate per il residuo.
Le spese di CTU e di CTP attoreo sono poste a carico di parte opposta.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Firenze, 19 ottobre 2025
la giudice on.
LI AN de IV
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