N. 4704/2019 Reg. Gen. Aff. Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FOGGIA
CONTENZIOSO - SECONDA SEZIONE

in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Giovanna Cice, pronuncia, ex art. 281 sexies c.p.c., all'esito delle note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., in data 13.3.2025, la seguente
S E N T E N Z A nel procedimento di I grado iscritto al n. 4704/2019 del Registro Generale
Affari Contenziosi, e promosso
DA
, c.f. Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in Foggia alla via De Petra n.1, presso lo studio degli avv.ti Francesco Lioia e Michele Santamaria, che la rappresentano e difendono, giusta procura in atti
- PARTE ATTRICE -
CONTRO
c.f. , in persona del l.r.p.t., elettivamente CP_1 P.IVA_1 domiciliata in Lucera alla Rampa Cassitto n. 4, presso lo studio degli avv.ti
Mario Alfonso Follieri e Paola Licia Follieri, che la rappresentano e difendono, giusta procura in atti
- PARTE CONVENUTA–
LE RAGIONI DI FATTO E DI DIRTTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, , Parte_1 premesso di aver stipulato, in qualità di promissaria acquirente, in data

TRIBUNALE DI FOGGIA
- Seconda Sezione civile -
14.2.2018, un contratto preliminare per l'acquisto di due unità immobiliari identificate al catasto fg. 146, part. 1134 sub 27 e 31, con ha CP_1 convenuto quest'ultima in giudizio, al fine di ottenere l'adempimento dell'obbligo alla stipula del definitivo mediante sentenza ex art. 2932 cod. civ., con distrazione delle spese di lite ex art. 93 cod. proc. civ. in favore di entrambi i difensori, per la metà per ciascuno.
costituendosi, ha domandato di rigettare la domanda attorea CP_1 siccome inammissibile, illegittima ed infondata, con distrazione delle spese di lite ex art. 93 cod. proc. civ. in favore di entrambi i difensori, per la metà per ciascuno.
Ritenuto il giudizio maturo per la decisione, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e discussione ex art. 281 sexies c.p.c, con deposito di note ex art. 127 ter cod. proc. civ., in virtù di provvedimento reso dallo scrivente magistrato divenuto assegnatario del presente fascicolo in fase decisoria, giusta decreto del Presidente del Tribunale n. 121/2022 del 30.11.2022.
A sostegno della sua pretesa, l'attrice ha dedotto che: dopo la stipula di un primo contratto preliminare non trascritto, intercorso tra suo marito e la convenuta, e dopo l'immissione in possesso dell'immobile, ha stipulato un secondo contratto preliminare, in data 14.2.2018, trascritto, per l'acquisto degli immobili indicati in premessa;
di aver corrisposto un acconto pari alla somma di € 208.000,00; di aver invitato formalmente la convenuta presso il notaio, con PEC del 24.10.2018, al fine di procedere alla stipula del definitivo, offrendo al contempo la residua somma di € 104.000,00; che, tuttavia, la convenuta è rimasta inadempiente, non rispondendo alla PEC e non presentandosi dinnanzi al notaio.
Dal canto suo, la convenuta ha eccepito l'improcedibilità della domanda per omesso esperimento del tentativo di mediazione, nonché l'inammissibilità della domanda ex art. 2932 cod. civ., rispetto al primo preliminare di vendita, risalente all'anno 2016, sul rilievo secondo cui il primo dei preliminari è intercorso tra essa ed il marito di parte attrice;
ed ha inoltre, affermato, nel merito, di non essere inadempiente poiché alla data
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- Seconda Sezione civile -
dell'introduzione del giudizio, il termine essenziale pattuito in contratto non era ancora decorso.
Il Tribunale osserva.
L'eccezione di improcedibilità per omessa mediazione è destituita di fondamento perché la causa ha ad oggetto un contratto ad effetti reali e non verte, quindi, in tema di diritti reali. La mediazione, pertanto, ai sensi del D.lgs. 20/2010 ratione temporis vigente non era obbligatoria, né è mai stata demandata dal giudice: onde, non sussiste omissione perché non è configurabile nessun obbligo di mediazione.
L'eccezione di inammissibilità per carenza di legittimazione rispetto al primo preliminare, non stipulato da parte attrice, va superata nella misura in cui l'unico preliminare che sarà valutato ex art. 2932 cod. civ. è quello stipulato da parte attrice, ossia quello risalente all'anno 2018.
Quanto al merito, va innanzitutto rilevato che in contratto non è stato pattuito nessun termine essenziale ma solo un termine per l'adempimento, pari a tre anni dalla data di stipula del preliminare, ossia dal 14.2.2018.
L'essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., infatti, non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione, ma implica un accertamento da cui emerga inequivocabilmente, alla stregua dell'oggetto del negozio o di specifiche indicazioni delle parti, che queste abbiano inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi (Cass. civ. n. 32238 del 10/12/2019).
Nel caso in esame, sebbene i contraenti abbiano utilizzato l'espressione
“entro e non oltre”, dalla lettura complessiva del contratto non emerge affatto che le parti abbiano inteso prevedere lo scioglimento del vincolo contrattuale allo spirare del termine, ciò anche in considerazione del comportamento tenuto da parte attrice, la quale ha stipulato plurimi successivi atti negoziali, così manifestando la sua univoca intenzione di concludere l'affare, a prescindere dal decorso del tempo.
Del pari, è infondata l'eccezione secondo cui il termine per l'adempimento non era ancora decorso al momento dell'introduzione della domanda
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- Seconda Sezione civile -
giudiziale.
Innanzitutto, va condiviso l'orientamento giurisprudenziale secondo cui l'inadempimento va valutato al momento della decisione, anche in caso di proposizione della domanda per inadempimento prima che si verifichi l'esigibilità della prestazione (Cass. civ. n. 10490 del 01/06/2004; Cass. civ.
n. 1751 del 15/03/1980).
Ad ogni modo, se anche si volesse ritenere che l'inadempimento debba preesistere al momento in cui la controparte propone la domanda giudiziale
(Cass. civ. n. 26493 del 08/09/2022), dovrebbe comunque concludersi che
– nel caso in esame - l'inadempimento contrattuale preesisteva all'introduzione della domanda. L'inadempimento, infatti, può anche essere anticipato rispetto alla scadenza prevista per l'adempimento ("anticipatory breach"), qualora il debitore, in violazione dell'obbligo di buona fede, tenga una condotta che renda impossibile o antieconomica la prosecuzione del rapporto (Cass. civ. n. 23823 del 21/12/2012; Cass. civ. n. 8140 del 2024, non massimata), o qualora il comportamento del debitore lasci sicuramente desumere, o comunque fondatamente presagire, la mancata esecuzione della prestazione nel tempo pattuito (Cass. civ. n. 7318 del 10/12/1986).
Sicché, valutata comparativamente la condotta delle parti, emerge con evidenza il comportamento reticente tenuto dalla convenuta, considerato che sono stati stipulati due contratti preliminari con immissione in possesso dell'attrice, senza che l'obbligo di concludere il contratto definitivo sia mai stato adempiuto, nonostante le richieste formali e informali avanzate dall'attrice.
Del resto, essendo, all'attualità, oramai decorsi quasi quattro anni dalla scadenza del termine, la convenuta – se avesse voluto - avrebbe ben potuto adempiere, non avendo l'attrice richiesto la risoluzione del contratto.
Dunque, il comportamento successivo tenuto dalla convenuta conferma, anche ex post, il giudizio ex ante di anticipatory breach.
In definitiva, essendo il contratto preliminare intercorso tra le parti, stipulato alla presenza di un notaio, con dichiarazioni conformi a quanto disposto dall'art. 46 dpr 380/2001, in presenza del certificato di agibilità e
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- Seconda Sezione civile -
di prestazione energetica, in considerazione della validità e della perdurante efficacia del contratto preliminare oggetto di causa ed in assenza di ulteriori questioni, stante l'inadempimento a concludere il contratto dell'odierna convenuta, la domanda costitutiva proposta dall'attrice ex art. 2932 cod. civ. va accolta.
All'accoglimento della domanda attorea segue la condanna della convenuta, siccome soccombente (Cass. civ. Sez. Un. n. 32061/2022), al pagamento, in favore dell'attrice, degli esborsi documentati ai sensi dell'art. 2 co. 2 D.M.
55 del 2014 e delle spese di lite, che vanno computate al valore non superiore ad € 520.000,00 (art. 5 co. 5 e 6 D.M. 55/2014), secondo i parametri medi (art. 4 D.M. 55/2014), con riferimento alle fasi del giudizio svolte, anche d'ufficio in mancanza di esplicita domanda di parte (Cass. civ.
n. 2719/2015), ma comunque entro i limiti della nota spese qualora depositata ex art. 73 disp. att. cod. civ. (Cass. civ. n. 14198/2022), con distrazione in favore avv.ti Francesco Lioia e Michele Santamaria, dichiaratisi anticipatari.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Foggia, Contenzioso - SECONDA SEZIONE, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
a) in accoglimento della domanda proposta dall'attrice, trasferisce, in favore di e contro gli immobili Parte_1 CP_1 siti in Foggia alla via Antonio Nazzaro n. 9, identificati al catasto foglio
146, particelle 1134 sub 27 e 1134 sub 31, subordinando il trasferimento al pagamento, da parte di Parte_1 ed in favore di del prezzo concordato nel preliminare del CP_1
14.2.2018, detratto quanto eventualmente già pagato;

b) autorizza la competente Agenzia del Territorio-Servizi di pubblicità immobiliare (ex Conservatoria dei registri immobiliari) alla trascrizione della presente sentenza – una volta avveratasi la
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condizione del pagamento del prezzo;

c) condanna la convenuta al rimborso, in favore dell'attrice, delle spese di lite, pari alla somma di € 1.250,00 a titolo di esborsi ed € 22.457,00
a titolo di compensi, oltre i.v.a. se dovuta, c.p.a. come per legge e rimborso spese forfettario nella misura del 15%, da calcolarsi sull'importo dei soli compensi, con distrazione in favore avv.ti
Francesco Lioia e Michele Santamaria, dichiaratisi anticipatari.
Il Giudice dott.ssa Giovanna Cice

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