N. R.G. 2422/2020
TRIBUNALE DI SALERNO
Ud del 05.11.2025 celebrata con note scritte ex art 127 ter cpc
Il Giudice dr Gustavo Danise
Lette le note scritte e le rispettive memorie conclusionali
Pronuncia e pubblica la seguente sentenza ai sensi dell'art 281 sexies cpc
R E P U B BL I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
- Sezione Seconda Civile -
Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Gustavo Danise, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ex art 281 sexies c.p.c. a definizione della causa iscritta al numero n. 2422 del Ruolo Generale degli Affari
Civili Contenzioni dell'anno 2022 vertente t r a nato a [...] il [...] e ivi residente a[...], Parte_1 codice fiscale , rappresentato e difeso dall'Avv. Marcello Brescia Morra in virtù di C.F._1 atto di costituzione di nuovo difensore, ed elettivamente domiciliato presso il difensore;

- Attore -
e nato a [...] il [...], (C.F.: ), residente in CP_1 CodiceFiscale_2
CA AN (SA) alla via Magellano n. 7, rappresentato e difeso, in virtù di procura apposta su separato fo-glio da intendersi parte integrante del presente atto, dall'Avv. Rodolfo D'Ascoli (C.F.:
) presso il cui studio sito in Salerno alla via E. Bottiglieri n. 9 elettivamente C.F._3 domicilia;

Convenuto
OGGETTO: contratto preliminare di compravendita immobiliare. Recesso. Caparra confirmatoria.
CONCLUSIONI: come da rispettivi atti introduttivi e note conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE pagina 1 di 6 Premesso in citazione che con scrittura privata redatta e sottoscritta in data 03.03.2010,
[...]
quale parte promissaria acquirente e , in qualità di promittente venditore, Parte_1 CP_1 stipulavano un contratto preliminare di compravendita dell'immobile sito in San Cipriano Picentino (Sa), in proprietà del Sig. , ubicato alla Via Campigliano n.76, costituito in piano secondo o CP_1 sottotetto, di catastali metri quadrati 113 mq, confinante con vano scala, con zona di rispetto con più lati, con pianerottolo di smonta, inserito nel Catasto fabbricati del Comune di San Cipriano Picentino al Foglio
13, Numero 526/10, Via Campigliano n. snc, Piano 2°, Categoria C/2, Classe 2°, mq. 113; che si conveniva il prezzo di € 100.000,00 di cui il promissario acquirente versava, al momento della sottoscrizione del contratto, a titolo di acconto e di caparra confirmatoria, la somma di €. 22.420,00 a mezzo di nn.3 assegni tratti dalla CA CO (nello specifico, € 6000,00 – ass. n. 0403931319 con scadenza 03.03.2010;
€.7000,00 – ass. n. 0403931320 con scadenza 19.03.2010; €.9420,00 – ass. n. 0404598711 con scadenza
01.04.2010, mentre il restante importo a saldo del prezzo di vendita, pari ad €. 77.580,00, sarebbe stato corrisposto all'atto della stipula del contratto definitivo cui procedersi con rogito notarile a stipularsi entro il termine convenzionalmente fissato nel 30.10.2010; che, elasso infruttuosamente il termine stabilito convenzionalmente per la stipula del rogito notarile di compravendita, il promittente venditore, in data
28.11.2018, ha altresì trasferito la consistenza immobiliare costituente oggetto del preliminare di vendita ai coniugi Sig. e Sig.ra a mezzo atto pubblico di compravendita;
che Persona_1 Persona_2
in data 24.02.2020 procedeva a comunicare formalmente con propria dichiarazione al Parte_1 promittente venditore la volontà di recedere dal contratto preliminare di compravendita esercitando, all'uopo, il conseguente diritto potestativo attribuito al medesimo dall'art.1385 c.c., con ogni conseguenza ed effetto di legge quanto al correlativo insorgere del diritto alla restituzione del doppio della caparra versata ex comma 2°, art.1385, c.c.; tanto premesso, il conveniva in giudizio il per sentire Pt_1 CP_1 accogliere le seguenti conclusioni: “Accertare e dichiarare l'inadempimento di non scarsa importanza del promittente venditore Sig. e, per l'effetto, Accertare l'intervenuto scioglimento dal contratto preliminare del 03.03.2010 CP_1 per effetto del legittimo esercizio del diritto potestativo di recesso previsto ex lege ai sensi e per gli effetti dell'art.1385 c.c.;
Condannare, in conseguenza, il promittente venditore Sig. alla restituzione in favore del Sig. CP_1 [...] del doppio della caparra versata ex art.1385, coma 2, c.c. e per l'effetto al pagamento della somma di €. Parte_1
44.840,00; Condannare il Sig. al pagamento delle spese e del compenso di giudizio, oltre alle spese generali, CP_1
CAP ed IVA come per legge”.
Si costituiva il , eccependo che il termine convenzionalmente fissato dalle parti al 30/10/2010 CP_1 per la stipula del rogito definitivo non ha mai avuto natura di termine essenziale;
che inadempiente agli obblighi sanciti con il contratto preliminare semmai è proprio il promissario acquirente che non ha Pt_1 mai convocato l'esponente dinanzi ad un notaio per la stipula del rogito definitivo di compravendita, lasciando trascorrere infruttuosamente il termine convenzionalmente pattuito;
che l'attore, proprio per non pagina 2 di 6 aver dato impulso alla stipula del definitivo, anche ben oltre il termine non essenziale prefissato, ha manifestato, per facta concludentia, il sopraggiunto disinteresse per l'acquisto dell'immobile e quindi esso convenuto, ritenendosi libero da ogni vincolo negoziale, non avendo ricevuto nell'arco di otto anni alcuna comunicazione da parte del sig. vendeva il proprio immobile ad altro acquirente a mezzo dell'atto Pt_1 pubblico di compravendita stipulato nel 2018. Aggiungeva che la domanda avversaria si rivela temeraria e dilatoria in quanto priva della specifica tutela della quale, invece, avrebbe goduto laddove avesse provveduto, ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., alla trascrizione del preliminare dello 03/03/2010 al fine di garantirsi il cosiddetto “effetto prenotativo”. Per l'effetto concludeva per il rigetto della domanda.
Concessi i termini ex art 183 co 6 cpc, la causa non è stata istruita e lo scrivente l'ha rinviata per la decisione ex art 281 sexies cpc all'udienza odierna, celebrata con note scritte, accordandosi alle parti termine di giorni 15 per il deposito di memorie conclusionali.
Passando ai fatti di causa, lo scrivente Tribunale condivide ed applica il consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo cui “Il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (Cass. Sentenza n. 5797 del 17/03/2005) e “In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine” (Cass. sentenza n. 3645 del 16/02/2007). Nel caso di specie, nel contratto preliminare del 03.03.10
è indicato che la stipula del definitivo sarebbe dovuta avvenire “entro e non oltre” il 30.10.10 ma non risulta evidenziato in modo inequivocabile la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo;
non vi è alcuna indicazione in tal senso. Ne consegue che quel termine del 30.10.10 non può essere considerato essenziale secondo l'accezione ermeneutica sopra richiamata, come peraltro sostenuto anche dal difensore di parte convenuta.
Dalla non essenzialità del termine del 30.10.10 discende che il promissario acquirente non Pt_1 può essere considerato inadempiente all'obbligo sancito con il contratto preliminare di invitare il pagina 3 di 6 promittente venditore dinanzi ad un notaio per la stipula del rogito notarile di compravendita entro la predetta data, in quanto avrebbe potuto provvedervi successivamente.
Chiarito questo primo aspetto, occorre focalizzare l'attenzione sull'ulteriore deduzione difensiva di parte convenuta secondo cui il proprio per non aver dato impulso alla stipula del definitivo, anche Pt_1 ben oltre il termine non essenziale prefissato, ha manifestato, per facta concludentia, il sopraggiunto disinteresse per l'acquisto dell'immobile, e quindi esso convenuto, ritenendosi libero da ogni vincolo negoziale, non avendo ricevuto nell'arco di otto anni alcuna comunicazione da parte del sig. Pt_1 vendeva il proprio immobile ad altro acquirente nel 2018.
Questa convinzione del promittente venditore di essersi liberato dal vincolo contrattuale con il CP_1
per facta concludentia non è meritevole di tutela giuridica, poiché contrasta con il consolidato Pt_1 principio, affermato dalla Corte di Cassazione secondo cui “Anche il contratto con il quale le parti manifestano la volontà concorde di sciogliere il precedente contratto preliminare di compravendita immobiliare deve avere, ad substantiam, la stessa forma scritta richiesta per il contratto originario che si intende sciogliere, pur non essendo ciò espressamente disposto dall'art.1351 c.c.” (Cass., Sentenza n. 936 del 30/01/1997; Cass., Sentenza n. 11939 del 27/11/1997; Cass. sent. n. 15944/2023).
La ragione di tale scelta, cui gli LI sono pervenuti dopo alcune iniziali differenti interpretazioni
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7551 del 16/12/1986, e Cass., Sentenza n. 3816 del 06/06/1988), che avevano considerato ammissibile un accordo risolutorio di un contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso in forma verbale o per facta concludentia risiede nel fatto che la ragione giustificativa dell'assoggettamento del preliminare alla forma scritta indicata dall'art. 1351 c.c., da ravvisare nell'incidenza che il preliminare spiega su diritti reali immobiliari, sia pure in via mediata, tramite l'assunzione della relativa obbligazione di trasferimento, si pone in termini identici per il contratto risolutorio del preliminare stesso.
Applicando il principio al caso di specie, sebbene il promissario acquirente fosse rimasto Pt_1 inerte per ben otto anni, il contratto preliminare con il non si era sciolto proprio per la mancata CP_1 stipula di un negozio di risoluzione in forma scritta;
detto contratto era pertanto ancora vincolante ed il
, cedendo l'immobile a terzi ne ha impedito l'esecuzione, rammentando nuovamente che il CP_1 promissario acquirente avrebbe potuto invitarlo alla stipula del rogito di compravendita prima che maturasse il termine decennale di prescrizione dei diritti del preliminare.
In definitiva, il promissario acquirente ha assolto all'obbligo di versare la caparra Pt_1 confirmatoria concordata;
non ha convocato il promittente venditore dinanzi al notaio entro il CP_1
30.10.10 ma questo contegno è irrilevante proprio perché il predetto termine non era essenziale, come riconosciuto dallo stesso convenuto. Entrambe le parti sono rimaste in una situazione di stallo durata ben 8 anni;
in questo lungo periodo il non ha invitato la controparte dinanzi ad un notaio per la stipula Pt_1 pagina 4 di 6 del rogito notarile, ma neppure il gli ha inviato una missiva per chiedergli se avesse intenzione di CP_1 rispettare il contratto preliminare;
né ha attivato il procedimento giudiziario per ottenere l'indicazione di un termine per l'adempimento ex art 1183 c.c.; né i due contraenti hanno stipulato un contratto scritto di scioglimento del rapporto ex art 1372 c.c.
Nel 2018 pertanto, il contratto era ancora vincolante e lo sarebbero rimasto fino al maturarsi del termine decennale di prescrizione dei diritti in esso consacrati. Dopo otto anni, il ha alienato CP_1
l'immobile a terzi senza informarne il ed indagarne le intenzioni;
in tale momento e con tale Pt_1 contegno il promittente venditore si è reso inadempiente in via definitiva agli obblighi sanciti con il contratto preliminare, rendendolo di fatto ineseguibile.
Il ha contestato alla controparte l'inadempimento ed ha esercitato il diritto di recesso con Pt_1 nota del 24.02.2020 prima che spirasse il termine di prescrizione decennale dei diritti sanciti dal contratto preliminare.
La sua domanda di restituzione del doppio della caparra ex art 1385 c.c. è pertanto fondata.
Il convenuto ha eccepito che l'altro contraente non ha trascritto il contratto preliminare, ma questo aspetto, che incide sulla vicenda traslativa dell'immobile, è irrilevante invece in merito all'accertamento dell'inadempimento agli obblighi del contratto preliminari ed agli effetti del recesso dal contratto relativamente alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c., e sono liquidate come da dispositivo secondo i parametri minimi dello scaglione di valore della causa determinato dalla domanda, tenuto conto della semplicità della controversia e dell'assenza di attività istruttoria.

P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Gustavo Danise, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1
ogni contraria istanza ed eccezione rigettata e/o disattesa, così definitivamente provvede: CP_1
- Accertato l'inadempimento di parte convenuta agli obblighi del contratto preliminare di compravendita, ed accertato il recesso dal contratto preliminare tempestivamente comunicato da parte attrice, condanna il promittente venditore al pagamento in favore di CP_1 del doppio della caparra confirmatoria, pari ad € 44.840,00 oltre interessi Parte_1 legali dalla messa in mora del 24.02.2020 fino al soddisfo;

- condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore di controparte, che si liquidano in complessivi euro 3.809,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese vive, rimborso spese generali al 15%, IVA e CPA se dovute come per legge, da calcolarsi sull'onorario;
Così deciso in Salerno
05.11.2025 pagina 5 di 6 Il Giudice
Dr. Gustavo Danise
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