TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, sezione 2a civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Onorario dott.ssa Valeria Langella pronunziando ai sensi dell'art. 190 c.p.c., ha emesso la presente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 10293 del Ruolo Generale dell'anno 2022, avente ad oggetto:
contratto di intermediazione immobiliare vertente
TRA
P.IVA con sede alla via dell'Archeologia, 54 Parte_1 P.IVA_1
Aversa(CE) in persona del legale rappresentante p.t. elettivamente domiciliata in
Aversa(CE) via G. Gentile, 2 presso lo studio dell'avv. Ernesto Palumbo ,C.F.
CodiceFiscale_1
Attrice
E
Dott. , ( , nato ad [...] il [...] e Controparte_1 C.F._2
residente in [...], rapp.to e difeso, congiuntamente e disgiuntamente dagli avv.ti Antonio Garofalo (C.F.: ), e C.F._3
(C.F.: ), presso il cui studio Persona_1 C.F._4
elettivamente è domiciliato in Caserta al Viale dei Bersaglieri, 86.
Convenuto
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come dagli atti introduttivi e comparse conclusionali.
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PREMESSA IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Deve premettersi che la presente sentenza è stata redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.p.c, così come modificato dalla legge 18
giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4
luglio 2009), ossia mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (omettendo lo svolgimento del processo).
Con atto di citazione in riassunzione ritualmente notificato al dr. CP_1
, la società attrice, esercente attività di intermediazione immobiliare,
[...]
rappresentava di aver già notificato alla medesima parte convenuta atto di citazione in data 06.05. 2022. All'esito della notificazione, tuttavia, “la causa non veniva iscritta a ruolo nel termine di legge di gg. 10 (dieci) dalla notifica. L'istante ha interesse alla prosecuzione del giudizio.” Tanto premesso, l'attrice, richiamando testualmente il suddetto atto di citazione, esponeva nel libello introduttivo quanto segue: a) che l'istante svolge l'attività di Controparte_2 CP_3
mediazione immobiliare;
b) che verso la fine del 2020, contattava Controparte_1
agenzia immobiliare mostrando interesse all'acquisto dell' Parte_1 CP_3
immobile sito alla via A. Aragona,28 Aversa(CE) che la stessa proponeva in vendita;

c) che in ragione di ciò l'agenzia poneva in essere tutta l'attività necessaria ai fini della stipula del relativo contratto;
d) che pertanto, previo sopralluogo presso l'immobile in compagnia di personale della stessa agenzia, Controparte_1
formulava alla società venditrice apposita proposta irrevocabile di acquisto,
versando contestualmente la somma di € 5000,00 , a mezzo assegno bancario Banca
Fineco n. 0413277372; e)che in tale sede lo stesso dichiarava che Controparte_1
formulava tale proposta irrevocabile di acquisto per conto della costituenda societa'
che avrebbe provveduto alla stipula del contratto definitivo di compravendita;
f) che pertanto nella circostanza lo stesso del Piano specificava che il detto assegno CP_1
ai fini della stipula dell'atto definitivo di compravendita sarebbe stato sostituito con altro da emettere da parte di costituenda società stipulatrice del contratto definitivo di compravendita;
g)che inoltre sottoscriveva modulo di riconoscimento di
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provvigione in favore dell'istante per l'importo di € 5250,00 oltre IVA h)che tuttavia dopo che l'istante aveva provveduto a svolgere tutte le attività per la stipula del contratto definitivo di compravendita, , cessava ogni contatto con Controparte_1
e prendeva contatti direttamente con la parte venditrice Parte_1
addivenendo il 11 Dicembre 2020 alla stipula di proposta irrevocabile di acquisto con la stessa;
i) che successivamente risulta stipulato da parte di
[...]
costituita il 24 Maggio 2021 atto di compravendita rep. n. 79520 Controparte_4
racc. n.26269.1 del 15 Settembre 2021 per notaio relativamente allo Persona_2
stesso immobile sito alla via A. D'Aragona, 28 Aversa(CE) oggetto di incarico di agenzia e di trattativa e proposta irrevocabile di acquisto Controparte_5
per costituenda società formulato da l)che dunque Controparte_1 CP_1
, avvalendosi della mediazione e di tutta l'attività posta in essere dalla parte
[...]
istante, ha realizzato il proprio interesse all'acquisto dell'immobile per conto del terzo;
m)che pertanto l'agenzia immobiliare ha maturato il diritto al pagamento del corrispettivo previsto per la somma di € 6405,00(comprensiva di IVA al 22%) nei confronti di;
n)che malgrado i solleciti della a Controparte_1 Parte_1
tutt'oggi non risulta effettuato in favore della stessa il pagamento di quanto dovuto.
Tanto premesso l'istante come sopra rappresentato, difeso ed elettivamente domiciliato CITA Del Piano Nicola, via Bramante,4 81030 San Marcellino(CE) a comparire dinanzi al Tribunale di Napoli Nord Giudice a designarsi il mattino di
Venerdi' 30 Settembre 2022, ora di rito con il prosieguo con invito a costituirsi nei modi di legge nel termine di venti giorni prima di detta udienza a norma dell'art. 166
c.p.c. e con l'avvertenza che la costituzione oltre il suddetto termine implica le decadenze di cui all'art. 38 c.p.c. e all'art. 167 c.p.c. e che in mancanza si procedera' in contumacia per sentire accogliere le seguenti conclusioni: 1)accertare e dichiarare quanto in premessa sub a) b) c) d) e) f) g) h) i) l) m) n) e dunque la maturazione del diritto in capo alla parte istante alla provvigione per € 6405,00(comprensiva di IVA al
22) come concordata tra le parti e per l'effetto 2)condannare al Controparte_1
pagamento in favore di essa titolo di provvigioni per l'attivita' Controparte_6
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di mediazione svolta per la complessiva somma di € 6405,00(comprensiva di IVA al
22%) e comunque della somma maggiore o minore liquidata dal Giudice anche con criterio equitativo, in ragione del caso concreto e delle risultanze di giudizio;
oltre interessi moratori nella misura del tasso legale a tale epoca vigente maggiorato ex d.
Lgs. n. 231/2002 dal di' del diritto e fino all'effettivo; 3)vittoria di spese e competenze di giudizio.” L'attrice citava di poi tutta la documentazione allegata e rassegnava nell'odierno giudizio le seguenti conclusioni: “1)accertare e dichiarare quanto in premessa sub a) b) c) d) e) f) g) h) i) l) m) n) e dunque la maturazione del diritto in capo alla parte istante alla provvigione per € 6405,00(comprensiva di IVA al 22) come concordata tra le parti e per l'effetto, 2)condannare al pagamento in Controparte_1
favore di essa a titolo di provvigioni per l'attività di mediazione Parte_1
svolta per la complessiva somma di € 6405,00(comprensiva di IVA al 22%) e comunque della somma maggiore o minore liquidata dal Giudice anche con criterio equitativo, in ragione del caso concreto e delle risultanze di giudizio;
oltre interessi moratori nella misura del tasso legale a tale epoca vigente maggiorato ex d. Lgs. n.
231/2002 dal di' del diritto e fino all'effettivo;3) vittoria di spese e competenze di giudizi.”
Si costituiva in giudizio il convenuto dr. il quale contestava Controparte_1
integralmente la domanda spiegata ex adverso, ritenendola del tutto infondata in fatto e diritto e preliminarmente eccepiva il mancato esperimento della negoziazione assistita, in ragione del quale chiedeva dichiararsi l'improcedibilità della domanda.
Nel merito, poi osservava che “per amore della verità, bisogna effettuare una ricostruzione dei fatti che si appalesa alquanto diversa, sia nei contenuti che in termini di tempistica, rispetto a quanto parte attrice vorrebbe far apparire”.
Deduceva, quindi ai punti 3-4-5- della propria comparsa che “ferma restando ed incontestata la circostanza relativa ad una proposta di acquisto formulata in data
05/12/2020 dal dott. alla Ubi , per il tramite dell'opera di CP_1 CP_7
mediazione dell'agenzia immobiliare , avente ad oggetto l'immobile Parte_1
sito in Aversa alla Via D'Aragona n. 28, per un importo pari ad € 150.000,00, da
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intestarsi a società da costituirsi, va subito chiarito, e forse ricordato all'attore, che la suddetta proposta non fu accettata dalla promissaria venditrice .

4. A Controparte_8
onor del vero, la settimana successiva la sottoscrizione e presentazione della proposta, la stessa fu rifiutata dalla per insufficienza dell'importo Controparte_8
offerto; tant'è che la stessa , in persona del legale rapp.te p.t. sig. Parte_1
, provvedeva a comunicare al dott. il suddetto rifiuto e Controparte_9 CP_1
provvedeva a restituire l'assegno pari ad € 5.000,00 intestato alla e Controparte_8
tratto sulla , versato in acconto ed alla sottoscrizione della proposta di CP_10
acquisto.

5. Alcuna ulteriore e successiva proposta di acquisto, diversamente da come riportato da controparte, è mai stata formulata dal dott. , che sin d'ora si CP_1
disconosce sia in termini di contenuto che di autenticità.”. In ragione di quanto premesso, il convenuto adduceva che nulla era quindi dovuto alla odierna attrice non essendovi i presupposti giuridici per il pagamento di alcuna provvigione, atteso che la “mediazione (immobiliare) conclusasi in un nulla di fatto per omessa accettazione della proposta da parte della presunta Proprietà”. Ai punti 7 ed 8 del proprio scritto difensivo, l'attore esponeva, altresì :” Ma v'è di più. Il menzionato rogito, cui fa riferimento la è elemento totalmente estraneo ai fatti. Infatti, il Parte_1
suddetto rogito vede quali contraenti la DPG Management e consulting srls nella qualità di parte acquirente e la LeaseCo Europa srl quale parte venditrice. Dunque, è
evidente che non vi è identità tra le parti in causa e le parti contraenti/sottoscrittrici il mentovato rogito, sulla scorta del quale parte attrice ritiene di aver diritto al pagamento delle provvigioni”.
Sul punto, il dott. , osservava: “circa le parti intervenute nel rogito CP_1
sottoscritto in data 15/0 /09/2021 per mano del Notaio la Persona_2 [...]
non è riconducibile al dott. , tant'è che quest'ultimo non CP_4 CP_1
compare né tra i soci né quale amministratore della costituita società; così come parte venditrice non è la (alla cui attenzione fu formulata proposta di Controparte_8
acquisto) ma piuttosto altra e diversa società: la LeaseCo Europa srl, per l'appunto”.
Ed ancora, al punto 11 (cfr. pag. 4 della comparsa), sottolineava il convenuto: “Per di
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più si sottopone all'attenzione dell'adito Giudice la circostanza che non vi è
corrispondenza neanche del prezzo di acquisto;
invero, la proposta di acquisto formulata dal veniva quantificata in € 150.000,00 (proposta rifiutata dalla CP_1
, erroneamente indicata quale proprietaria dalla ); di contro CP_8 Parte_1
la ha acquistato l'immobile per una somma nettamente superiore CP_4
(€ 170.000,00). Il convenuto rassegnava, quindi le seguenti conclusioni: “In via preliminare: dichiarare la improcedibilità della domanda attorea per omesso invito alla stipula di convezione di negoziazione assistita ai sensi della legge 162/2014; In
via principale e nel merito: rigettare la domanda attorea così come formulata, in quanto inammissibile, improcedibile, inverosimile ed infondata in fatto e in diritto,
nonché pretestuosa per i motivi sopra esposti. Il tutto con vittoria di spese e compensi legali”. Citava poi la documentazione offerta in giudizio.
Con provvedimento del 27.01.2023 reso all'esito della trattazione scritta della causa ex art. 127 ter c.p,c., l'On.le Giudicante (dr.ssa Capone) ordinava alla società attrice di stipulare una convenzione di negoziazione assistita a tutte le parti dell'odierno giudizio, riservandosi all'esito ogni ulteriore provvedimento. Nel successivo verbale del 03.11.2023, sempre con modalità cartolare, il Giudicante dava atto che l'attrice aveva assolto a tale onere, come da documentazione depositata in atti e che l'esito era stato negativo. La causa, istruita documentalmente, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni al 29.09.2025, allorquando veniva assegnata in decisione, concedendosi termini ridotti di cui all'art. 190 c.p.c..
La domanda attorea è infondata e va rigettata.
In via del tutto preliminare occorre precisare che, in ambito di mediazione immobiliare, il diritto del mediatore alla provvigione consegue, secondo costante giurisprudenza di legittimità sul punto (cfr. ex multis Cassazione civile n. 6552/2018)
“qualora vi sia identità tra l'affare proposto e quello concluso”. Per aversi ciò, le parti contrattuali devono essere le medesime, l'oggetto del contratto e dunque nella fattispecie in esame, l'immobile come identificato dai dati catastali dello stesso deve essere identico, il prezzo di vendita dell'immobile compravenduto deve coincidere
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con la proposta ricevuta dalla società di intermediazione immobiliare. Il contratto di intermediazione immobiliare presenta, infatti, specifiche caratteristiche avendo ad oggetto l'attività dell'intermediario di mettere in contatto due parti per la conclusione di un contratto di compravendita immobiliare. La forma del contratto non deve essere necessariamente scritta, anche se per prassi le agenzie di intermediazione immobiliare predispongono modelli scritti che devono esser compilati in ogni parte tra l'agente e l'aderente. Nel contratto comunque sottoscritto tra l'intermediario ed il cliente l'oggetto deve essere specificato affinché sia rilevabile l'identità di oggetto tra l'affare proposto e quello concluso, proprio perché è la certezza dell'oggetto che fa nascere il diritto alla provvigione in favore dell'intermediario. Nel caso di specie, fermo il narrato attoreo in ordine all'effettivo rapporto intercorso con il dott. , dai documenti prodotti da entrambi Controparte_1
le parti in atti, sono emersi inconfutabili elementi in ragione dei quali tale identità di oggetto tra l'attività asseritamente prestata dalla società in Parte_1
favore dell'odierno convenuto ed il contratto di compravendita avente ad oggetto il medesimo immobile trattato inizialmente dalle parti ma concluso da terza società,
ovvero la DPG Management e Consulting srls con la venditrice CP_11
e non con la né con la non si ravvisa.
[...] Controparte_12 Controparte_13
Dalla “proposta irrevocabile d'acquisto del 05 dicembre 2020 “(cfr. allegato al libello introduttivo) si evince che il dott. era interessato ad acquistare per il Controparte_1
prezzo offerto di totali euro 150.000,00 in favore di “società da costituire” (di cui quindi avrebbe dovuto essere socio o rivestirne carica) un immobile sito nel Comune
di Aversa (CE) alla Via D'Aragona 28, interno non indicato, censito al NCEU di
Aversa, partita non indicata, foglio 4, mapp. 5038 sub 102 cat A/10 nonché il box di pertinenza di cui al mapp. 5038 sub 82, cat. C/6. All'uopo, l'odierno convenuto versava quindi, a mani dell'agente immobiliare dr. assegno Controparte_9
bancario tratto sulla Banca Fineco n. 0413277372 di euro 5.000,00, riservandosi il pagamento del maggior prezzo restante all'esito dell'accettazione della proposta ed impegnandosi alla stipula del contratto definitivo nei 45 giorni seguenti
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l'accettazione. Precisava, inoltre, come si legge in calce al suddetto documento, che in caso di accettazione della proposta da parte della proprietaria CP_12
l'assegno de quo sarebbe stato sostituito con altro circolare emittendo dalla società
costituenda.
Dal successivo documento di cui al file “riscontro del 16.12.2021” allegato dal convenuto alla propria comparsa di costituzione, si evince che tale offerta veniva rifiutata e che il medesimo agente immobiliare dr. restituiva l'assegno CP_9
versato dal dott. in ragione della mancata accettazione della proposta. Si CP_1
legge nel predetto riscontro: “in considerazione che la compravendita non si è
conclusa per volontà del venditore nulla è dovuto alla a titolo di Parte_1
intermediazione immobiliare. Peraltro, nella documentazione offerta in atti dalla società attrice in allegato alle note 183 VI co. c.p.c. II termine, viene prodotta copia del medesimo assegno di cui trattasi (cfr. file “assegno bancario Fineco del 05 Dicembre
2020 intestato a ) ed in calce alla fotocopia si legge “da contatto Controparte_12
telefonico è stato evidenziato un errore nella intestazione dell'assegno. Allo stato attuale il sottoscritto è a conoscenza di una offerta maggiore già inoltrata e non accettata da Leaseco One s.r.l. e pertanto rinuncia alla presentazione di ulteriore offerta”, per il che appare inequivocabile la volontà espressa dal convenuto sul punto.
Il dott. , si evince in atti, che formulava poi in data 11.12.2020 una ulteriore CP_1
proposta alla LEASECO ONE s.r.l. per il medesimo immobile e pertinenza box in oggetto, versando un assegno di euro 17.000,00 tratto sulla Banca Fineco ed impegnandosi a stipulare contratto di compravendita entro e non oltre la data del
31.03.2021 (cfr. allegato alle memorie 183 VI co. c.p.c. II termine di parte attrice). Nel
file allegato alle suddette memorie, denominato “Corporate proposta di acquisto sottoscritta Del Piano”, alla voce “in presenza di mediazione tramite Agenzia
Immobiliare” nessun campo veniva compilato per il che non viene indicata in alcuna parte chi sia stato l'eventuale intermediario immobiliare (e tanto contrariamente alla proposta precedentemente formulata dal dott. in data 05.12.2020 in cui era CP_1
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espressamente menzionata la odierna attrice quale agenzia di mediazione immobiliare e più specificamente era indicato il percipiente l'assegno versato di euro
5.000,00, ossia il dr. n.q. di agente immobiliare). Controparte_9
Per quanto concerne poi l'ulteriore documento offerto dalla società attrice in giudizio a supporto della propria tesi, ovvero il “modulo di riconoscimento provvigione”
allegato al libello introduttivo, devesi osservare che lo stesso titola “riconoscimento provvigione locazione”, non ha alcun dato identificativo delle parti né tantomeno dell'immobile cui farebbe riferimento tale “accettazione dell'offerta di locazione”
come espressamente scritto e, peraltro, il modulo è generato dalla RE/MAX Italia
( ed è espressamente scritto che quest'ultima società (diversa quindi CP_14
dall'odierna attrice) “è impresa autonoma sotto il profilo giuridico e patrimoniale”,
né in giudizio è stato fornito dalla attrice alcun contratto di affiliazione commerciale
(cd. franchising) ai sensi della Legge 129/2004 con la suddetta CP_15
che, per tabulas, appare società diversa anche da quella cui l'attrice
[...]
dichiara nell'atto introduttivo di appartenere, indicata genericamente in “ , CP_3
senza altri dati utili all'identificazione della stessa anche nella sua forma giuridica.
Gli unici elementi riportati nel suddetto modulo sono: l'importo dovuto per la mediazione sulla accettazione della offerta di locazione, la data del 05.12.2020 ed una sottoscrizione con “qualifica” referente al dott. . CP_1
Dal file “atto notarile di compravendita del 15 settembre 2021” dell'immobile oggetto dell'odierno contenzioso, come allegato dalla alle memorie Parte_1
istruttorie secondo termine, si evince che la compravendita è occorsa tra parti diverse da quelle finora citate. Ovvero: parte alienante risulta essere la s.r.l. LeaseCo Europa
e parte acquirente risulta invece essere una società (e non quindi il dott. CP_1
) denominata che è stata costituita in
[...] Controparte_4
data 24.05.2021, come da visura CCIAA allegata dalla attrice in atti.
Seppur vero, che tale menzionata società, da visura camerale risulta essere di proprietà dei figli del dott. (come da certificati estratti di nascita Controparte_1
allegati alle memorie istruttorie di parte attrice) ed in particolare il dott. CP_1
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riveste la carica di Amministratore Unico e la germana dott.ssa CP_16 Per_3
di socia, non si ravvisa documentalmente alcuna implicazione dell'odierno
[...]
convenuto a qualsivoglia titolo nella società in parola, né la parte alienante era più la stessa cui erano stati assegnati gli assegni versati a titolo di caparra (ovvero la e salva la precisazione fatta dal dott. di non voler Controparte_13 CP_1
formulare ulteriori offerte alla LeaseCoOne s.r.l.per il che il dott. è da CP_1
ritenersi estraneo all'atto di compravendita occorso tra soggetti diversi in data
15.09.2021.
La società attrice non ha quindi provato il Suo diritto alla provvigione. Per ritenere assolto l'onere gravante sulla quest'ultima avrebbe, invero, Parte_1
dovuto provare “l'effettiva messa in relazione ed il nesso eziologico diretto ex art. 1755 c.c., ovvero avrebbe dovuto dimostrare come la propria opera abbia,
quantomeno propiziato il buon esito delle trattative tra le parti”(cfr. ex multis
Tribunale di Patti, sentenza n. 1018/2023), e tale prova non è stata fornita alla luce delle motivazioni tutte innanzi dette, essendo la compravendita dell'immobile de quo occorsa tra parti diverse da quelle in causa ed essendo il modulo offerto dalla società attrice per il presunto riconoscimento della provvigione da parte del convenuto, inerente una locazione e facente capo a società diversa ( CP_15
. Le spese di giudizio seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c., con
[...]
condanna della attrice in persona del legale rapp.te p.t. al Parte_1
pagamento delle stesse, che si liquidano ex DM 147/2022 secondo lo scaglione previsto (da € 5.201 a 26.000) in misura ridotta, in ossequio al consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità sul punto (cfr. ex multis Cassazione
sentenza n. 19049/2025; Cassazione n.478/2020), stante la semplicità della questione trattata e tenuto conto del valore della causa in oggetto (euro 6.405 comprensivi di
IVA), in assenza di richiesta di attribuzione da parte dei Procuratori costituitisi per il convenuto, in favore Dott. , ( in € Controparte_1 C.F._2
1.689,00 per compensi professionali di lite oltre rimborso spese generali nella misura
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del 15%, IVA e CPA nelle vigenti aliquote. In ragione di tutto quanto innanzi motivato, questo Tribunale così decide:


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, sezione 2a civile, in persona del Giudice Onorario
dott.ssa Valeria Langella, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, così decide:
1) RIGETTA la domanda attorea come spiegata nei confronti del dott. CP_1
per le motivazioni tutte dettagliatamente esposte in epigrafe;

[...]
2) CONDANNA la P.IVA , con sede alla via Parte_1 P.IVA_1
dell'Archeologia, 54 Aversa(CE) in persona del legale rappresentante p.t. al pagamento delle spese di giudizio, che si liquidano ex DM 147/2022 secondo lo scaglione previsto (da € 5.201 a 26.000) in misura ridotta per le causali innanzi dette,
in € 1.689,00 per compensi professionali oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA nelle vigenti aliquote da versarsi al dott. come Controparte_1
identificato.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex art. 282 c.p.c.
Così deciso in Aversa, 18 dicembre 2025.
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Valeria Langella
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