N. R.G. 1364/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1364/2025 promossa da:
(C. F. , con il patrocinio Parte_1 C.F._1
dell'Avv. Giovanna Lo Gatto ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in
Vibo Valentia, Viale A. De Gasperi 107, giusta procura in calce all'atto di citazione per convalida di sfratto
RICORRENTE contro
(C.F. , nato a [...] Controparte_1 C.F._2 il 05.07.1981, con il patrocinio dell'Avv. Valerio Cristiani e dell'Avv. Carmine
BA ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in Roma, via Filomusi
Guelfi 6, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO: intimazione di sfratto per scadenza termine contratto di comodato d'uso gratuito.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 19.12.2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
1 Con atto di citazione notificato il 26.11.2024 ha intimato lo sfratto Parte_1
per scadenza del contratto di comodato d'uso gratuito relativo all'immobile sito in
Roma alla Via Giuseppe Dalla Vedova nr. 15, censito al Catasto Fabbricati del
Comune di Roma, al foglio 629, particella 157, subalterno 501 classe 2 Cat. A/4 consistenza 59 mq, rendita € 335,70, posto al piano terzo del fabbricato condominiale, scala unica, distinto con il numero interno 9. In particolare, Parte_1 deduce di aver concesso detto immobile in comodato d'uso gratuito a
[...] con contratto regolarmente registrato in data Controparte_1
07.08.2024 presso Agenzia delle Entrate al nr. 546 serie 3X. La durata del comodato
è stata espressamente pattuita a termine con decorrenza dal 01.02.2024 e scadenza al
30.04.2024 con cessazione senza necessità di disdetta e con obbligo per il comodatario di restituire, alla pattuita scadenza, l'immobile nella piena disponibilità del comodante. Poi, chiede il risarcimento del danno da illegittima Parte_1 occupazione dell'immobile che avrebbe potuto più proficuamente utilizzare concedendolo in locazione. Inoltre, lamenta il mancato Parte_1
pagamento di alcune somme da parte di ma non formula Controparte_1 la relativa domanda e rassegna le seguenti conclusioni nel merito: “C) rigettare la spiegata opposizione e, conseguentemente, dichiarare risolto il contratto di comodato d'uso gratuito per scadenza del termine e confermare la condanna al rilascio dell'immobile; D) condannare l'intimato al pagamento della somma di € 4.200,00 a titolo di risarcimento danno patrimoniale, o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia;
E) in ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari con distrazione in favore dello scrivente avvocato dichiaratosi antistatario”.
Si è costituito con comparsa depositata il 14.01.2025 Controparte_1
nella quale ha rassegnato le seguenti conclusioni: “a) respingere tutte le domande formulate dalla controparte poiché infondate in fatto ed in diritto;
b) in accoglimento della spiegata domanda formulata in via riconvenzionale, accertato quanto dedotto in narrativa in conseguenza del colpevole inadempimento della controparte, dichiarare legittimo il recesso del sig. dal contratto preliminare di CP_1
compravendita e, conseguentemente, condannare il sig. alla restituzione Pt_1 del doppio della caparra confirmatoria versata dal sig. nella misura di € CP_1
2 30.000,00 o in quella maggiore o minore somma che sarà accertata nel corso del giudizio, oltre interessi decorrenti dalla data di versamento sino al soddisfo;
c) nella degnata ipotesi di accoglimento parziale e/o totale della domanda risarcitoria di controparte compensare la stessa con quanto verrà riconosciuto ed accertato in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata;
d) con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre accessori come per legge”. Nel merito il resistente deduce che “In data 17/04/23 l'odierno intimato formulava proposta irrevocabile di acquisto dell'immobile oggetto di causa al prezzo di € 110.000,00, ove la parte venditrice si impegnava e obbligava a rendere conforme la planimetria catastale allo stato effettivo dei luoghi ed assumeva come l'immobile risultava libero da ogni pregiudizio. Inoltre, la proposta sebbene accettata risultava condizionata alla concessione della prevista ed indicata delibera reddituale del proponente, propedeutica al rilascio del mutuo ipotecario necessario all'acquisto. Pertanto, in ossequio all'accordo raggiunto, il sig. corrispondeva l'importo di CP_1
€5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria in data 20/04/2023 e finanche delle provvigioni in favore del mediatore;
il tutto sempre in pari data per la somma ulteriore di € 7.320,00. Vale rilevare che le parti pattuivano quale termine ultimo per la stipula dell'atto notarile la data del 31/07/2023. Senonché, in data 26/10/23 veniva sottoscritto il contratto preliminare di compravendita del predetto immobile, ove la parte venditrice assumeva e confermava la piena commerciabilità e che
l'immobile risultava immune da vizi. Nel preliminare la stessa dichiarava espressamente che non erano stati eseguiti interventi passibili di sanatoria o di qualsivoglia autorizzazione amministrativa. Pattuivano, altresì, sempre nel predetto contratto, che il termine per il rogito veniva fissato al 30/11/2023 e laddove il sig.
corrispondeva, tramite assegno, ulteriore importo a titolo di caparra CP_1 confirmatoria per la somma di € 10.000,00”. La compravendita, però, non si realizzava perché il 17.04.2024 il Notaio Dott.ssa in Roma, si avvedeva di Per_1 abusi presenti nell'immobile. Pertanto, sarebbe inadempiente Parte_1 dell'obbligo assunto con il preliminare e sarebbe tenuto alla restituzione del doppio della caparra versata di € 15.000,00. Ciò renderebbe legittima la ritenzione dell'immobile da parte del comodatario.
3 All'udienza del 16.01.2025 veniva emesso ordine di rilascio e disposto il mutamento del rito. ha depositato memoria il 04.04.2025 nella quale ha ripetuto le Parte_1
conclusioni già rassegnate formulando, però, una domanda nuova di condanna al pagamento di € 2.247,00 non richiesti in precedenza. ha depositato memoria integrativa il 28.04.2025 dove Controparte_1 ha concluso chiedendo: “a) respingere la domanda di pagamento degli oneri condominiali in quanto infondata in fatto ed in diritto oltre che non provata, poiché comunque non intellegibile, ovvero in ipotesi di parziale accoglimento ridurre la somma richiesta, secondo equità; b)respingere la domanda di pagamento dell'indennità nella misura indicata da controparte, in quanto infondata in fatto ed in diritto oltre che non provata, ovvero in ipotesi di parziale accoglimento ridurre la somma richiesta secondo equità; c) con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre accessori come per legge”.
All'udienza del 19.06.2025 è stato conferito al C.T.U. incarico per la determinazione del valore locatizio dell'immobile.
All'udienza del 19.12.2025 la causa è stata discussa e le parti hanno dato atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile avvenuto in data 25.08.2025.


2. In rito
In via preliminare deve evidenziarsi come il ricorrente ha formulato una serie di domande nuove solo nella memoria di mutamento del rito depositata ai sensi dell'art. 426 c.p.c. Si tratta delle domande di richiesta di pagamento di oneri accessori. Si tratta di domande i cui fatti storici su cui si fondano sono completamente diversi da quelli dedotti nell'atto di citazione (mancato pagamento degli oneri accessori per le prime, mancato rispetto del termine del contratto e risarcimento del danno da illegittima occupazione per il secondo). In pratica la difesa del ricorrente ha approfittato dell'ordine di mutamento del rito per introdurre un giudizio del tutto diverso e distinto rispetto a quello originariamente avviato con l'atto di intimazione di sfratto per morosità.
Come noto, devono essere dichiarate inammissibili tutte le nuove domande avanzate dal locatore solo nelle memorie di mutamento del rito (cfr. sen. Trib. Roma sez. 6 n.
4 5706/2018; n. 10858/2018 e n. 23577/2017 e Cass. Sent. n. 8411/2003 salvo quelle scaturite dalle difese proposte dall'intimato o la c.d. reconventio reconventionis
(Cass. Sent. n. 12247/13). Infatti, si tratta di domande da intendersi nuove in quanto aggiuntive e non meramente modificative di quelle contenute nell'atto di intimazione di sfratto. Questa interpretazione appare conforme ai principi dettati dalla Suprema
Corte in materia di modifica delle domande nel rito ordinario (cfr. Corte di
Cassazione, SS. UU., sen. n. 12310/2015). Invero “L'introduzione di una domanda in aggiunta a quella originaria costituisce domanda "nuova", come tale implicitamente vietata dall'art. 183 c.p.c., atteso che il confine tra quest'ultima e la domanda "modificata" - che, invece, è espressamente ammessa nei limiti dell'udienza e delle memorie previste dalla norma citata - va identificato nell'unitarietà della domanda, nel senso che deve trattarsi della stessa domanda iniziale modificata, eventualmente anche in alcuni elementi fondamentali, o di una domanda diversa che, comunque, non si aggiunga alla prima ma la sostituisca, ponendosi, pertanto, rispetto a quella, in un rapporto di alternatività” (Corte di
Cassazione, Sez. VI, ord. n. 16807/2018). Tale principio, destinato ad operare nel rito civile ordinario, deve trovare applicazione anche con riguardo al rito speciale locatizio anche alla luce del principio secondo il quale “In tema di controversie in materia di locazione, come disciplinata dalla legge n. 353 del 1990, in base al combinato disposto di cui agli artt. 667 e 426 cod. proc. civ., dopo che il giudice ha disposto il mutamento del rito, è alle parti consentito solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere domande nuove, a pena di inammissibilità rilevabile anche d'ufficio dal giudice, non sanata neppure dall'accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo limite della formazione del giudicato” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 11596/2005). Non potendosi dare seguito a quella minoritaria giurisprudenza della Suprema Corte secondo cui, in caso di mutamento del rito, sarebbe possibile presentare domande nuove rispetto a quelle contenute nell'atto di intimazione (cfr. Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n.
7430/2017). Invero il mutamento del rito previsto dall'art. 667 c.p.c. non dà luogo ad un nuovo e diverso processo rispetto a quello instaurato con il rito sommario di convalida ma ne rappresenta la semplice prosecuzione. Conseguenza di questa ovvia
5 constatazione è la conclusione che l'intimante potrà modificare, nel senso inteso dalla giurisprudenza, le domande contenute nell'originario atto di citazione ma non potrà certo aggiungerne di nuove.
Inoltre, non può essere accolta l'istanza di integrazione del quesito posto al consulente tecnico d'ufficio. Infatti, il resistente chiede di accertare la conformità dell'immobile a livello urbanistico. Ciò appare del tutto irrilevante visto che la
Suprema Corte di Cassazione afferma la piena validità del contratto di locazione anche ove abbia ad oggetto un bene immobile interamente abusivo. Sul punto si legge: “In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, atteso che il modo di atteggiarsi dei beni abusivi non può di per sé solo valere ad integrare le vietate ipotesi d'illiceità o d'impossibilità dell'oggetto ovvero d'illiceità della prestazione o della causa, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 c.c. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c. (che attiene al contrasto con l'ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della l. n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l'obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento alla locazione di un immobile avente i caratteri suddetti” (Corte di Cassazione, Sez. II, ord. n. 27485 del
28.10.2019).


3. Nel merito
In primo luogo, deve rilevarsi come il ricorrente abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere. In particolare, ha Parte_1 allegato (cfr. allegato 1 all'atto di citazione) il contratto di comodato del 07.02.2024 registrato il 07.08.2024 il quale prevede il termine finale del 30.04.2024. Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il
6 creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare
l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n.826 del 20.01.2015). Nel caso di specie deduce l'inadempimento dell'obbligo di restituzione Parte_1
gravante sul comodatario al termine del comodato. non Controparte_1 ha dimostrato alcun fatto impeditivo, modificativo o estintivo di questa obbligazione limitandosi a sostenere che sarebbe, a sua volta, inadempiente in Parte_1 relazione a un altro contratto intercorso tra le parti, quello di compravendita del
26.10.2023. Tale circostanza non appare idonea a paralizzare la pretesa di Parte_1 alla restituzione dell'immobile. Infatti, come anche chiarito dalla stessa
[...]
Difesa di la tutela prevista per il contratto preliminare, Controparte_1
in caso di versamento della caparra, consiste nell'obbligo di restituzione del doppio di quanto versato come prescritto dall'art. 1385 c.c. Nessuna norma attribuisce un presunto diritto di ritenzione dell'immobile.
In conclusione, la domanda di restituzione dell'immobile avrebbe dovuto trovare accoglimento.
Però, visto l'avvenuto rilascio, deve essere dichiarata cessata la materia del contendere ma la soccombenza deve essere valutata ai fini delle spese di lite.
Con una seconda domanda chiede il risarcimento del danno per Parte_1
l'illegittima occupazione di decorso il termine previsto Controparte_1
7 nel contratto di comodato. Effettivamente, l'art. 1809 c.c. primo comma prevede che il comodatario è tenuto a restituire l'immobile alla scadenza del termine previsto nel contratto. Se la detenzione dell'immobile prosegue oltre detto termine la stessa deve definirsi come abusiva. Sul punto sostiene che Controparte_1 Parte_1 non avrebbe dimostrato il danno subito, cioè l'impiego che avrebbe fatto
[...]
dell'immobile concesso in comodato. Sul punto la Suprema Corte ha precisato che
“In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno” (Corte di Cassazione, SS. UU., sen.
n. 33645 del 15.11.2022). Nel caso di specie espressamente allega Parte_1 il danno costituito dall'impossibilità di concedere in locazione l'immobile mentre contesta genericamente tale affermazione. Inoltre, la Controparte_1
circostanza che l'immobile sarebbe stato in qualche modo impiegato da Parte_1 si desume sia dalla brevità del comodato concesso sia dallo stesso
[...]
preliminare di compravendita che dimostra la volontà dell'odierno ricorrente di monetizzare l'appartamento.
Al fine di quantificare il danno è stata disposta C.T.U. che si è conclusa con il deposito dell'elaborato peritale del 04.12.2025. Tale elaborato, privo di vizi di logicità e coerente, è fatto proprio dall'organo giudicante. Il C.T.U. quantifica il valore locatizio dell'immobile in € 440,00 mensili.
8 Pertanto, deve essere condannato al pagamento, in Controparte_1
favore di della somma di € 440,00 per ciascun mese dal maggio Parte_1
2024 compreso all'agosto 2025. Le successive mensilità esulano dall'oggetto del presente giudizio e, pertanto, potranno essere oggetto di un separato giudizio.


4. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 con riguardo ai giudizi tenutisi innanzi al tribunale di valore ricompreso tra €
5.200,00 ed € 26.000,00 applicando i compensi medi come prescritto per legge.
Pertanto, deve essere condannato alla rifusione delle Controparte_1 spese di lite in favore di che si liquidano in € 5.077,00 per Parte_1
compensi ed € 761,55 per spese generali, oltre IVA e CPA e alla somma versata a titolo di contributo unificato per il presente giudizio da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
In applicazione del principio della soccombenza pone le spese di C.T.U. interamente a carico di Controparte_1


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: dichiara inammissibile la domanda di di condanna al pagamento Parte_1
degli oneri accessori;
accerta che il contratto di comodato concluso tra e Parte_1 CP_1 il 07.02.2024 e registrato il 07.08.2024 presso l'Agenzia delle CP_1
Entrate al n. 546 serie 3X ha cessato i suoi effetti il 30.04.2024; dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio;
condanna al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_1 della somma di € 440,00, a titolo di risarcimento del danno, per ciascuna mensilità dal maggio 2024 compreso all'agosto 2025 compreso;
condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di Controparte_1 che si liquidano in € 5.077,00 per compensi ed € 761,55 per spese Parte_1
generali, oltre IVA e CPA e alla somma versata a titolo di contributo unificato per il presente giudizio da distrarsi in favore del procuratore antistatario;

9 pone le spese di C.T.U. interamente a carico di
Roma, 19.12.2025
Controparte_1
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
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