REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott. Alessandro Ghelardini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8477/2022 promossa da:
(P.IVA , con il patrocinio Parte_1 P.IVA_1 dell'Avv. STIPO STEFANIA, elettivamente domiciliata in VIALE GIOVANNI LAMI 62 FIRENZE presso il suo difensore
Ricorrente contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. PIERRI PIETRO, CP_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in VIA DE' BARDI 28 FIRENZE presso il suo difensore
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. ROSSI MARCO, CP_2 C.F._2 elettivamente domiciliato in VIALE FRANCESCO REDI 41/C FIRENZE presso il suo difensore
(C.F. ), contumace CP_3 C.F._3
(C.F. ), contumace CP_4 C.F._4
(C.F. , contumace CP_5 C.F._5
Resistenti
e
(C.F. , contumace CP_6 C.F._6
(C.F. ), contumace Controparte_7 C.F._7 terzi chiamati in causa
OGGETTO: comunione ex art. 1102 c.c. – servitù coattiva
CONCLUSIONI
1 Per la società come da note conclusive autorizzate Parte_1 depositate in data 21.11.2025 ovvero: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, sulla scorta delle risultanze istruttorie e in totale accoglimento delle argomentazioni esposte:
1. IN VIA PRINCIPALE: accertare e dichiarare il diritto della Parte_1
ai sensi dell'art. 1102 c.c., di utilizzare la cosa comune e, per l'effetto, autorizzare la
[...] medesima a realizzare, a propria cura e spese, le fosse biologiche nel resede in comproprietà, secondo il progetto redatto dall'Arch. come eventualmente modificato per servire tutte le unità Persona_1 immobiliari secondo l'ipotesi 2 vagliata dal CTU, ovvero secondo l'ipotesi 1, che prevede la Parte realizzazione a servizio della sola unità immobiliare di proprietà della e con riconoscimento dell'indennità dovuta ai comproprietari secondo le stime del CTU;
nonché autorizzare la realizzazione della canna fumaria sulla parete comune, secondo una delle soluzioni tecniche alternative e fattibili indicate nella relazione di CTU integrativa,
2. IN IPOTESI: nella denegata ipotesi in cui la realizzazione delle opere non fosse ritenuta inquadrabile nella fattispecie di cui all'art. 1102 c.c., voglia il Tribunale, accertati i requisiti previsti dagli artt. 1033, 1037 e 1043 c.c., costituire con sentenza la servitù di scarico coattivo nel fondo servente (resede comune), con le modalità indicate in atti;

3. IN OGNI CASO Respingere ogni domanda ed eccezione formulata dalle parti convenute, in quanto infondata in fatto ed in diritto.
4. IN OGNI CASO Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge, che dovranno tenere conto della mancata adesione Parte dei convenuti al procedimento di mediazione obbligatoria, nonché dell'attività svolta dalla per la chiamata in causa del terzo che si è resa necessaria a seguito della domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta ” CP_1
Per RA NI: in rito, come da verbale dell'udienza del 2.12.2025, ovvero per l'inammissibilità della domanda nuova svolta dalla ricorrente in sede di precisazione delle conclusioni relativamente alla canna fumaria secondo le ipotesi individuate dal CTU;
e nel merito, come note autorizzate depositate in data 24.11.2025 ovvero: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria domanda, istanza ed eccezione,


1. IN VIA PRINCIPALE, NEL MERITO, respingere le domande tutte formulate dalla
[...] in tesi” e “in ipotesi”, in quanto infondate in fatto e in Parte_1 diritto e perché sprovviste di prova e comunque per tutti i motivi meglio indicati in ogni atto a difesa;



2. IN VIA RICONVENZIONALE, NEL MERITO,
2 a) accertare e dichiarare la violazione da parte della società attrice, come verificata dal CTU Ing.
delle distanze legali dal confine della contigua proprietà della Sig.ra Persona_2 CP_1 nella collocazione, nel fondo posto al civico n. 19 di Piazza Gastone Bucciarelli, di tubazioni, diramazioni, e simili, e , per l'effetto, ordinare alla Parte_1 di rimuovere le tubazioni, diramazioni e simili, ponendole a distanza di legge dal confine di
[...] parte convenuta , fissando all'uopo il termine entro il quale la società attrice dovrà CP_1 provvedere;

b) nel caso fosse accertato quanto sub a), ovvero il mancato rispetto delle distanze legali, condannare controparte a risarcire i danni in favore della Sig.ra da liquidarsi in via CP_1 equitativa;

c) accertare se parte attrice, prima di avviare di fatto l'attività commerciale in data 11.09.2022, abbia stipulato polizza assicurativa, come da obbligo dalla stessa assunto con la scrittura 10.03.2022,
e, nel caso fosse accertato che l'attrice non ha adempiuto a tale obbligo, ordinare alla
[...] di stipulare, entro il termine che l'adita Giustizia vorrà Parte_1 stabilire, polizza assicurativa a copertura del rischio pattiziamente individuato;

d) con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge”.
Per come da verbale dell'udienza del 2.12.2025 e da note autorizzate depositate in CP_2 data 24.11.2025, ovvero: in rito, per l'inammissibilità della domanda nuova svolta dalla ricorrente in sede di precisazione delle conclusioni relativamente alla canna fumaria secondo le ipotesi individuate dal CTU;
per l'accoglimento delle richieste già formulate nelle note a CTU del 12.3.2025 ed all'udienza del 13.3.2025, per la richiesta di chiamata del CTU a chiarimenti già formulata all'udienza del 6.11.2025 e, nel merito, come segue: “Voglia L'ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa, accertare e dichiarare l'infondatezza, sia in fatto che in diritto, delle domande formulate dalla Società e per l'effetto rigettarle, con contestuale ordine Parte_1 del Giudice nei confronti della Società Ricorrente di interrompere la situazione pregiudizievole già esistente in danno del Sig. e con contestuale liquidazione in suo favore, come da relazione del CP_2
Prof. (Doc. 5) di € 2.000,00 a titolo di indennità risarcitoria per lo scarico di acque saponose Pt_2 dal settembre 2022 al 27.5.2024, ed € 1.500,00 annui, dal settembre 2022 fino all'effettiva interruzione dell'aggravamento stesso, per l'aggravamento di servitù per le acque scure, oppure con liquidazione equitativa. Con vittoria delle competenze e spese di lite, rimborso forfettario ed accessori di legge”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
3 Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. depositato in data 22.7.2022 e ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione di prima udienza del 11.8.2022, la società Parte_1
Parte
(da qui in avanti ) ha introdotto la presente causa nei confronti di
[...] CP_1
e CP_2 CP_3 CP_4 CP_6 Controparte_7 CP_5 chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“1) in tesi : voglia il Tribunale di Firenze, accertato il diritto della Parte_1 ad utilizzare la cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c, autorizzare la medesima a
[...] realizzare le fosse biologiche nel resede in comproprietà con i Signori residente in [...]
Greve in Chianti Via Venti Luglio n.52, residente in [...]
n.52, residente in [...], residente in [...]
Greve in Chianti Via Case Sparse n.46, residente in [...]
n.20, residente in [...], residente in [...], secondo il progetto redatto dall'Arch. e allegato al Persona_1 presente ricorso, nonché voglia autorizzare la realizzazione in virtù dei medesimi titoli della canna fumaria sulla parete in comune con i resistenti, secondo il progetto allegato alla SCIA in atti;

2) in ipotesi: nella denegata ipotesi che la realizzazione delle opere per cui è causa non dovesse essere inquadrabile nella fattispecie di cui all'art. 1102 c.c., voglia il Tribunale di Firenze, accertati i requisiti previsti dagli artt. 1033, 1037 e 1043 c.c. costituire con sentenza la servitù di dare passaggio alle acque per lo scarico coattivo nel fondo servente in comproprietà con i Signori CP_3 residente in [...], residente in [...]
Venti Luglio n.52, residente in [...], CP_6 Controparte_7 residente in [...], residente in [...]in Chianti CP_2
Piazza Bucciarelli n.20, residente in [...], CP_1 CP_5 residente in [...] individuato al Catasto Fabbricati al foglio foglio
n.139, particella n.152 ove detto resede risulta graffato, dando ordine al Conservatore di annotare la relativa sentenza ai fini costitutivi del diritto reale di godimento, previa individuazione della indennità da corrispondere ai sensi dell'art. 1038 c.c.
3) In ulteriore ipotesi: autorizzare l'adeguamento normativo e agli usi cui è destinato il fondo di proprietà della ricorrente dell'attuale servitù di scarico che insiste nella proprietà CP_2 giusta servitù in essere.”
A sostegno delle proprie domande, la ricorrente ha dedotto:
- che con atto di compravendita del 31.1.2022 ai rogiti del Notaio aveva Persona_3 acquistato la proprietà dell'unità immobiliare adibita a negozio posta al piano terreno di un più ampio
4 fabbricato sito in Greve in Chianti (FI), Località Panzano in Chianti, Piazza Bucciarelli n. 19 e catastalmente rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Greve in Chianti (FI), nel foglio di mappa 139, part. 152, sub 1, categoria C/1, classe 9, unitamente alla proporzionale quota di proprietà delle parti condominiali dello stabile e dello spazio esterno antistante, a comune con tutti i soggetti resistenti individuati nel proprio ricorso;

- che con SCIA n. 466/2022 aveva avviato l'attività di ristrutturazione del predetto locale commerciale, precedentemente adibito a bottega, al fine di renderlo praticabile come locale di produzione e somministrazione alimenti e che durante l'esecuzione della stessa aveva constatato che le fosse biologiche a servizio del proprio locale insistono attualmente in un locale seminterrato di proprietà del confinante CP_2
- che tuttavia le stesse non sono dotate dei requisiti dimensionali sufficienti al rispetto della vigente normativa ed alle trasformazioni del fondo acquistato necessarie per avviare la predetta nuova attività commerciale, e che la stessa non è adeguabile né ampliabile nel rispetto del regolamento edilizio comunale se non con oneri e pesi eccessivamente gravosi;

- di avere quindi necessità realizzare ex novo le fosse biologiche a servizio del proprio fondo nel resede a comune, in corrispondenza dell'ingresso del proprio fondo;

-di aver quindi comunicato a tutti i comproprietari con raccomandata a.r. del 8.6.2022 la propria intenzione;

- di aver ricevuto riscontro negativo da e CP_1 CP_2
- che al fine di trovare una soluzione bonaria aveva introdotto un procedimento di mediazione, conclusosi con esito negativo stante la mancata adesione da parte di nessuno dei comproprietari invitati;

- che la realizzazione delle fosse biologiche integrava uso legittimo della cosa comune ex art. 1102
c.c., non alterando la destinazione d'uso del resede né limitando il pari uso dello stesso da parte degli altri comproprietari;

- che in subordine sussistevano i presupposti per la costituzione coattiva di apposita servitù di scarico ai sensi del combinato disposto degli artt. 1037 e 1043 c.c.;
- di aver inoltre manifestato agli altri comproprietari anche la necessità di installare una canna fumaria sulla facciata dell'edificio condominiale, senza alterarne l'aspetto ed il decoro;

- che tutti i comproprietari avevano manifestato il proprio consenso a tale installazione, ad eccezione della sola CP_1
- che anche l'apposizione di una canna fumaria era legittimato dall'art. 1102 c.c.
5 Con comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata in data 28.11.2022 si è costituita nel presente giudizio rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo CP_1
Tribunale adito, contrariis reiectis:
1. IN VIA PREGIUDIZIALE, IN RITO, per tutti i motivi meglio esposti nel corpo del presente atto, accertare e dichiarare che le difese svolte dalla Resistente richiedono un'attività istruttoria non sommaria, e pertanto fissare, ai sensi dell'art. 702-ter, terzo comma, c.p.c., con ordinanza non impugnabile, l'udienza di cui all'art. 183 cod. proc. civ., per le ragioni di cui in narrativa.
2. IN VIA PRINCIPALE, NEL MERITO, respingere le domande formulate dalla Ricorrente “in tesi”
e “in ipotesi”, in quanto infondate in fatto e in diritto e perché sprovviste di prova e comunque per tutti
i motivi meglio indicati nel corpo del presente atto;

3. IN VIA RICONVENZIONALE, NEL MERITO,
a) accertare, l'eventuale violazione delle distanze legali da parte della Ricorrente società, dal confine della contigua proprietà della Sig.ra nella collocazione nel fondo posto al civico n. CP_1
19 di Piazza Gastone Bucciarelli, di impianti, tubazioni, diramazioni, e simili rientranti nelle prescrizioni di cui all'art. 889 c.c., e, nel caso in cui dovesse essere accertata la violazione delle distanze legali, ordinare alla Ricorrente di Parte_1 rimuovere gli impianti, le strutture di servizio, le tubazioni e simili, ponendole a distanza di legge dal confine di parte a Resistente;

b) fissare il termine entro il quale la Ricorrente dovrà provvedere a dare esecuzione ai provvedimenti di cui sub. a);
c) condannare la Ricorrente società, nel caso fosse accertato quanto in parte finale sub a), a risarcire i danni subiti da parte attrice, da liquidarsi in via equitativa per la violazione delle distanze;

d) accertare la legittimità anche sotto il profilo urbanistico ed edilizio della chiusura sommitale del cavedio esistente tra la proprietà della Sig.ra e la proprietà di parte Ricorrente;
CP_1
e) accertare se la Ricorrente società, prima di avviare l'attività commerciale in data
11.09.2022, ha stipulato polizza assicurativa, come da obbligo dalla stessa assunto con la scrittura
10.03.2022, e in caso non avesse adempiuto a tale obbligo, ordinare alla Parte_1 di stipulare, entro il termine che l'adita Giustizia vorrà stabilire, polizza
[...] assicurativa a copertura del rischio pattiziamente individuato.
4. Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge”.
Nello specifico la resistente, oltre a contestare la sussistenza nel caso di specie dei presupposti per la trattazione a cognizione sommaria di cui agli artt. 702-bis c.p.c., ha dedotto ed eccepito:

6 - di essere proprietaria di immobili (fondo ad uso commerciale e resede esclusivo) adiacenti al fondo di proprietà della società ricorrente;

- che la realizzazione sul resede comune di nuove fosse biologiche era incompatibile con il diritto al pari uso degli altri comproprietari, ed integrava costituzione illegittima di nuova servitù;
- che inoltre i lavori effettuati dalla ricorrente per il mutamento di destinazione d'uso erano parzialmente abusivi, anche per la chiusura di un cavedio, e violavano le distanze di legge inderogabili di cui all'art. 889 c.c.;
- che peraltro la mancata realizzazione delle nuove fosse biologiche non aveva impedito l'avvio della nuova attività in data 11.9.2022; Parte
- che non aveva provveduto alla stipula della polizza come da scrittura privata 10.3.2022.
Con comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata in data 5.12.2022 si è costituito rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia L'ecc.mo Tribunale adìto, ogni CP_2 contraria domanda e deduzione disattesa e per tutte le ragioni dedotte in narrativa,
- in via pregiudiziale in rito, accertare e dichiarare che il presente giudizio richiede un'attività istruttoria non sommaria, e pertanto fissare, ai sensi dell'art. 702ter terzo comma c.p.c. con ordinanza non impugnabile, l'udienza di cui all'art. 183 c.p.c.;
- in via principale, accertare e dichiarare l'infondatezza sia in fatto che in diritto delle domande formulate dalla società e per gli effetti rigettarle, con Parte_1 contestuale ordine del Giudice nei confronti della Società Ricorrente di interrompere la situazione pregiudizievole già esistente in danno del Sig. con contestuale liquidazione di una indennità in CP_2 favore del Sig. per il maggiore sacrificio impostogli dal settembre 2022 fino all'effettiva CP_2 interruzione dell'aggravamento stesso.
Con vittoria di competenze e spese di cui al presente giudizio, nonché rimborso forfettario delle spese (15%).”.
Lo stesso ha contestato l'applicabilità della disciplina dell'art. 1102 c.c. in relazione alla realizzazione di nuove fosse biologiche, ritenendo invece sussistere servitù a carico del bene comune.
Lo stesso si è opposto anche alla domanda subordinata per la costituzione coattiva di servitù di scarico, deducendo il difetto dei presupposti. Ha inoltre evidenziato che l'eventuale adeguamento delle fosse attualmente insistenti nella sua proprietà comporterebbe un rilevante ulteriore aggravamento della servitù di scarico esistente in favore del fondo di proprietà della ricorrente, dopo quello costituito dal mutamento di destinazione d'uso del fondo di proprietà della ricorrente, originariamente destinato ad uso bottega di alimentari ed attualmente utilizzato per la produzione e la somministrazione di alimenti e
7 bevande per la maggiore produzione di acque chiare e scure in genere, anche per l'uso del sevizio igienico da parte dei clienti del locale, con conseguente diritto ad un'indennità. Parte Dichiarata la contumacia dei resistenti non costituiti, sono poi stati chiamati in causa da i suoi danti causa per essere manlevata in caso di accoglimento della domanda riconvenzionale di CP_1
Gli stessi sono restati contumaci.
Previo mutamento del rito, da semplificato ad ordinario, è quindi seguito lo scambio tra le parti delle memorie di cui all'art. 183, comma 6 c.p.c. Parte In particolare, con la propria memoria ex art. 183, comma 6 n. 1 c.p.c. la società , oltre a precisare le proprie conclusioni ha contestato le domande riconvenzionali dei convenuti.
A seguito di vari rinvii disposti per verificare la possibilità di una conciliazione tra le parti, all'udienza del 22.5.2025 lo stesso ha revocato il consenso precedentemente concesso ai danti causa della ricorrente per l'installazione della canna fumaria e, previo disconoscimento della sua sottoscrizione nella scrittura privata del 10.3.2022, ha proposto querela di falso.
La causa è stata quindi istruita documentalmente e mediante l'esperimento di CTU, e successiva integrazione.
Terminata l'istruttoria, si è quindi svolto lo scambio tra le parti delle note conclusive autorizzate per la precisazione delle conclusioni e le deduzioni in relazione alla CTU svolta in relazione alla canna fumaria.
In tale sede, tra l'altro: Parte
- la società , oltre a precisare le proprie conclusioni come sopra riportate, ha rilevato che la propria domanda avente ad oggetto il proprio diritto ad installare la canna fumaria sulla facciata comune ha natura reale e, quindi, rientra tra le azioni a tutela di diritti autodeterminati, con la conseguenza che tale diritto può essere giudizialmente accertato anche con modalità di esercizio diverse rispetto a quelle inizialmente prospettate con l'atto introduttivo del giudizio,
- entrambe le parti convenute costituite hanno ribadito le critiche alla CTU svolte dal proprio CTP;

- la resistente ha confermato di aver nelle more ritualmente impugnato dinanzi al TAR CP_1
Toscana, il parere in deroga rilasciato dalla competente USL in relazione al rapporto aeroilluminante del fondo di proprietà della ricorrente ed il provvedimento del Comune di archiviazione e conclusione del procedimento amministrativo del 18.12.2023, eccependo la pregiudizialità di tale giudizio rispetto
a quello presente.
All'udienza del 2.12.2025, rinviata per la discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c., le parti hanno discusso la presente causa come da verbale, ove è stata eccepita l'inammissibilità per novità della
8 domanda relativa alla canna fumaria secondo l'ipotesi progettuale indicata dal CTU, e la stessa è stata trattenuta in decisione ai sensi del comma 3 della citata disposizione.
::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: Parte

1. Le domande ex art. 1102 c.c. di per la realizzazione di nuove fosse biologiche e di canna fumaria
Le richieste sono fondate.
In primo luogo, deve essere accolta quella relativa all'accertamento del diritto di parte attrice a realizzare nel resede comune nuove fosse biologiche a servizio anche del fondo di sua esclusiva proprietà, secondo il progetto redatto dall'Arch. così come modificato secondo l'ipotesi 2 Per_1 indicata dal CTU nella propria relazione, ovvero a potenziale servizio di tutti i comproprietari (pagg.
20-23, 31, 32 e 33 CTU del 21.1.2025 e all. 12 CTU del 21.1.2025).
In particolare, è documentale che il resede comune interessato, posto in posizione frontale ed Parte antistante rispetto al fondo attualmente di proprietà della società (sito in Greve in Chianti (FI), frazione Ponzano, Piazza Bucciarelli n. 19), e che rappresenta una porzione di una più ampia superficie esterna scoperta che si sviluppa sul fronte del più ampio edificio di cui fa parte il predetto fondo e la cui restante porzione è di proprietà della convenuta è oggetto di comproprietà tra la società attrice e CP_1
Parte tutte le parti convenute (doc. 1 del fascicolo di parte , docc. 1 e 2 del fascicolo di parte CP_1 pagg. 14-16 CTU del 21.1.2025 e all. 4 CTU del 21.1.2025).
Pertanto, in assenza di prova di un regolamento o specifico accordo in merito al suo uso, nemmeno dedotto da nessuna delle parti, la facoltà di realizzare nel resede nuove fosse biologiche va valutata ai sensi dell'art. 1102 c.c.
Ne segue che l'uso di un bene comune da parte di uno o più comproprietari è lecito qualora lo stesso non ne alteri la destinazione o impedisca il pari uso da parte degli altri comproprietari (tra le tante:
Cass. n. 6458/2019; Cass. n. 18038/20).
In particolare, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene anche un uso maggiore o più intenso rispetto a quello degli altri, sempre che non si rientri in una delle due ipotesi sopra riportate, che operano quindi come limiti dell'uso da parte di un comproprietario della cosa comune (tra le tante:
Cass. n. 10453/2001; Cass. n. 6458/2019; Cass. n. 8808/2003).
Del resto, la nozione di pari uso della cosa comune di cui all'art. 1102 c.c. “non va intesa in termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione” (Cass. n.
9 8177/2022; conformi, tra le tante: Cass. n. 2365/2025; Cass. n. 6458/2019; Cass. n. 7466/2015; Cass. n.
3368/1995; Cass. n. 9649/1998).
Tanto premesso, è in primo luogo evidente che, trattandosi di un impianto interrato (fosse biologiche), lo stesso non implica alcun mutamento della destinazione funzionale del resede comune, non potendo in alcun modo ostruire il passaggio cui lo stesso è pacificamente destinato, né alcuna alterazione della sua consistenza.
La realizzazione dell'impianto inoltre non lede il pari diritto dei comunisti ove sia adottata la soluzione progettuale 2, di cui alla relazione del CTU, in quanto le nuove fosse sarebbero dimensionate in modo tale da essere idonee al potenziale allaccio anche degli altri proprietari, cosicché
è garantito “l'ugual diritto di tutti i condomini in quanto tutti possono allacciarvisi ed usufruire della nuova fossa”, in quanto “anche le ridotte dimensioni dello spazio disponibile e il limitato impatto della fossa stessa”, renderebbero possibile anche eventuali allacci per possibili diverse destinazioni d'uso dei rispettivi immobili di proprietà (pagg. 21, 32 e 33 CTU del 21.1.2025).
Aggiunge l'ausiliare che tale ipotesi risulta “tecnicamente realizzabile”, nel rispetto delle distanze legali previste rispetto al confine ed al predetto fabbricato, salva la necessità di ottenere apposita deroga dal Comune in relazione alla distanza dalla strada pubblica ai sensi dell'art. 47 del relativo regolamento edilizio (pagg. 22, 23 e 32 CTU del 21.1.2025).
D'altra parte l'ausiliare ha accertato, così superandosi le obbiezioni sul punto sollevate dai Parte convenuti, che, da un lato, il fondo attualmente di proprietà della società possiede “le caratteristiche oggettive sotto il profilo urbanistico per lo svolgimento dell'attività “di un esercizio di vicinato senza somministrazione assistita”” (pagg. 17-19 e 32 CTU del 15.1.2025) e, dall'altro, che la fossa biologica attualmente insistente nel locale ad uso cantina posto nel seminterrato di proprietà di Parte non è idonea a soddisfare le esigenze del fondo , perché non rispetta la normativa CP_2 vigente ed il suo adeguamento è “di fatto impossibile considerati gli spazi disponibili, le distanze da rispettare, la prossimità con le fondazioni dell'edificio” (pagg. 16, 17, 20, 23 e 32 CTU del 15.1.2025).
Né d'altro canto assume alcun rilievo la questione dell'asserito abuso edilizio relativo alla chiusura del cavedio sollevata da e né l'asserito mancato rispetto da parte della CP_1 CP_2
Parte società delle prescrizioni contenute nel Regolamento comunale di Igiene in materia di alimenti e bevande in relazione al rapporto minimo di aereo-illuminazione del fondo di proprietà.
Infatti, tali rilievi non sono stati riproposti nelle conclusioni da ultimo precisate nella propria nota conclusiva dalla e si intendono tacitamente rinunciati, a nulla rilevando che su tali questioni sia CP_1 stato proposto ricorso avanti al TAR TOSCANA avverso i provvedimenti abilitativi emessi dalle autorità amministrative competenti.
10 In ogni caso si osserva che, all'esito degli accertamenti peritali effettuati il CTU ha concluso che le perplessità sollevate dai convenuti circa la regolarità urbanistico-edilizia del fondo di proprietà della Parte società “si devono intendere ad oggi superate sulla base dei documenti rilasciati da parte del
Comune di Greve in Chianti e della USL competente”, e lo stesso ha ad oggi le caratteristiche oggettive Parte sotto il profilo urbanistico per lo svolgimento dell'attività ivi esercitata dalla società (pagg. 19 e
32 CTU del 21.1.2025).
Inoltre, con comunicazione del 18.12.2023 il ha archiviato il procedimento Parte_3
Parte amministrativo precedentemente avviato per la verifica della SCIA n. 485/2022 presentata da dichiarando espressamente che “non sono presenti elementi di difformità per i quali sia necessario mettere in atto l'adozione di provvedimenti inibitori e sanzionatori” (pagg. 19 e 32 CTU del 21.1.2025
e all. 8 CTU del 21.1.2025).
Le denunciate irregolarità pertanto non hanno trovato riscontro in istruttoria.
Né d'altra parte vi è spazio per sospendere il presente giudizio per pregiudizialità in attesa della definizione di quello introdotto avanti al TAR dalla resistente per l'annullamento dei titoli edilizi CP_1
Parte ottenuti da .
La relativa istanza è stata infatti avanzata da solo nella parte narrativa delle sue note CP_1 conclusive autorizzate e non è stata reiterata nelle conclusioni rassegnate né in quelle da ultimo precisate all'udienza di discussione del 2.12.2025.
In conclusione, alla luce dei predetti accertamenti, sussiste ai sensi dell'art. 1102 c.c. il diritto di parte attrice a realizzare nuove fosse biologiche secondo la predetta soluzione tecnica 2 (vedi CTU), a sua cura e spese, salvo l'ottenimento della necessaria autorizzazione comunale in deroga alle distanze prescritte rispetto alla strada pubblica.

2.2. la canna fumaria sulla parete comune
Quanto all'analoga domanda relativa alla canna fumaria, preliminarmente va valutata l'eccezione di inammissibilità sollevata dai convenuti, in relazione alla richiesta di accertamento di nuova opera secondo le soluzioni tecniche alternative indicate nella CTU esperita.
La questione è infondata.
Essa si fonda sulla circostanza che il tracciato e le caratteristiche tecniche della canna fumaria sono diversi da quelli originariamente progettati nelle conclusioni del proprio atto introduttivo, ove veniva espressamente richiamato il progetto tecnico allegato alla SCIA n. 466/2022.
Sul punto è dirimente il rilievo secondo cui, trattandosi di domanda avente ad oggetto diritti reali, le modalità progettuali relative all'impianto da realizzare non sono essenziali e non incidono sulla identificazione della domanda, trattandosi di diritti autodeterminati, come tali individuabili in base alla
11 sola indicazione del relativo contenuto quale rappresentato dal bene che ne forma l'oggetto (tra le tante:
Cass. n. 2124/2021; conformi: Cass. n. 4681/2017; Cass. n. 40/2015; Cass. n. 24400/2014; Cass. n.
1495/2013; Cass. n. 26009/2010; Cass. n. 23851/2010; Cass. n. 12607/2010; Cass. n. 3192/2003; Cass.
n 11521/1999).
L'aver richiesto, all'esito della CTU, in subordine, l'accertamento del diritto ad istallare la canna fumaria secondo il diverso tracciato indicato dal CTU, non integra pertanto domanda nuova, ovvero modifica, tardiva, della originaria azione proposta.
Né, d'altro canto, tale modifica ha concretamente pregiudicato la possibilità di difendersi delle odierne parti convenute, che si sono entrambe compiutamente difese nel merito.
Il punto non merita ulteriore approfondimento, anche per la stessa contraddittorietà della condotta Parte processuale delle convenute in relazione all'analoga domanda svolta dalla società avente ad oggetto la realizzazione delle fosse biologiche secondo l'ipotesi progettuale specificata nel corso della consulenza tecnica d'ufficio al fine di assicurarne la futura utilizzabilità da parte di tutti i condomini.
In relazione a tale richiesta, infatti, nessuna obiezione in rito è stata sollevata dai resistenti.
Venendo al merito della questione, si osserva che è pacifico che la canna fumaria vada istallata su un muro comune, tale essendo la facciata del fabbricato, per la quale è applicabile la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 n. 1) c.c.
Anche in tal caso, pertanto, occorre verificare se la parte attrice in qualità di comproprietaria della facciata abbia ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile il dritto a realizzare la canna fumaria.
Tanto premesso, vanno valorizzate le valutazioni esposte dal CTU nella relazione depositata e cioè che:
- la canna fumaria di cui alla SCIA n. 485/2022, pur essendo risultata fattibile sotto il profilo urbanistico, “non è pero tecnicamente attuabile” dal punto di vista edilizio, perché passando sulla proprietà del convenuto al primo piano “andrebbe ad occupare parte dell'angolo fra la CP_2 veranda e la parete, interessando e riducendo la superficie della zona finestrata”, e, poiché in assenza di maggiori specificazioni sulle modalità costruttive “non è chiaro come si intendesse procedere per
l'attraversamento del solaio di separazione fra i due piani e lungo la parete di confine con la proprietà
, cosicché la stessa sarebbe “lesiva dei diritti di terzi” (pagg.

4-6 e 12 CTU del 8.10.2025); CP_1
- “è possibile procedere con soluzioni alternative, quali una canna fumaria ubicata sul prospetto tergale dell'edificio”, la quale potrebbe essere posizionata, con un diametro di circa 30 cm., “in corrispondenza dello spigolo sinistro del fabbricato, sia sulla parete tergale dell'edificio”, la quale
“consente soluzioni diverse, nel rispetto delle distanze legali”, che “su quella perpendicolare”, previo parere favorevole della competente Soprintendenza e presentazione di apposita SCIA.
12 Invero l'installazione di una canna fumaria esterna sulla parete tergale o perpendicolare del fabbricato condominiale è senz'altro rispettosa dei limiti posti dall'art. 1102 c.c. a tutela dei comproprietari.
Si osserva infatti non solo che la canna fumaria non altererebbe in alcun modo la destinazione della facciata del condominio, ma anche che la sua realizzazione non impedirebbe il pari uso della stessa da parte degli altri comproprietari.
Inoltre, non risulta pregiudicata né la stabilità, né l'armonico aspetto dello stabile, circostanze peraltro nemmeno dedotte dai convenuti costituiti, anche tenuto conto della circostanza che, come rilevato dal CTU, sulla parete tergale dello stesso già insiste una simile canna fumaria (pag. 12 CTU del 8.10.2025 e all. 2 CTU del 8.10.2025).
Del resto, come autorevolmente affermato, l'installazione sul muro comune di strutture funzionali all'esercizio di un'attività commerciale quali la canna fumaria di specie costituisce una modifica della cosa comune che ciascun comproprietario può realizzare a propria cura e spese ai sensi dell'art. 1102
c.c., purché ciò sia compatibile con i limiti posti da tale norma sopra citati e salvo eventuali clausole del regolamento condominiale che richiedano tale autorizzazione (Cass. n. 21483/2024; Cass. n.
25790/2020; Cass. n. 16066/2020; Cass. n. 9875/2012), e sempre che “non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico” (tra le tante: Cass. n.
25790/2020; Cass. n. 6341/2000).
Di conseguenza, l'apposizione di una canna fumaria esterna sulla parete dello stabile condominiale secondo la soluzione alterativa indicata dal CTU e sopra meglio descritta, a cura e spese di parte attrice e previo ottenimento del parere favorevole della Soprintendenza, rispetta senz'altro i limiti posti dall'art. 1102 c.c. per l'uso della cosa comune da parte del comproprietario.

2.3. Conclusioni sulle domande attoree
In conclusione, la domanda attorea relativa all'installazione a cura e spese dell'odierna parte attrice Parte di nuove fosse biologiche a servizio anche del fondo di proprietà della società nel resede comune secondo la soluzione tecnica 2 vagliata in sede di operazioni peritali e di canna fumaria esterna sulla parete tergale condominiale secondo la soluzione alternativa indicata dal medesimo CTU nella relazione del 8.10.2025, è fondata.
Ogni residuo dubbio è fugato alla luce della circostanza che i convenuti, pur ritualmente avvisati, non hanno partecipato al primo incontro del tentativo obbligatorio di mediazione di cui all'art. 5-bis del Parte D. Lgs. 28/2010 esperito prima del giudizio (doc. 12 del fascicolo di ).
Trova quindi applicazione il disposto di cui all'art. 12-bis, comma 1 del predetto testo normativo, secondo cui in caso di mancata partecipazione di una parte senza giustificato motivo al primo incontro
13 di mediazione il Giudice può desumere argomenti di prova nel relativo giudizio di merito ai sensi dell'art. 116 c.p.c.
Nella fattispecie è da ritenere che il comportamento inerte tenuto in quella sede sia stato suggerito dalla inesistenza di valide ragioni da opporre alla richiesta della parte attrice.

3. La domanda subordinata per la costituzione coattiva di una servitù di scarico Parte A fronte dell'accoglimento delle domande avanzate in tesi dalla società la richiesta di ipotesi per la costituzione coattiva di servitù di scarico ai sensi del combinato disposto degli artt. 1033, 1037 e
1043 c.c. è assorbita.

4. Le domande riconvenzionali di CP_1
Va premesso che, come sopra rilevato, le domande riconvenzionali svolte dalla stessa per Parte l'accertamento di irregolarità urbanistiche ed edilizie relative al fondo di proprietà della società non sono state reiterate nelle conclusioni da ultimo precisate dalla e, quindi, devono ritenersi CP_1 implicitamente rinunciate.
Ad ogni buon conto si richiama quanto nel merito dedotto al punto 1).

4.1. La violazione delle distanze legali nella collocazione di tubazioni, diramazioni e simili
La richiesta di parte convenuta va disattesa.
Infatti, al di là della stessa genericità delle violazioni lamentate è dirimente che il CTU, con argomentazioni condivise da questo Giudicante, ha verificato che la realizzazione delle nuove fosse biologiche nel resede comune e l'apposizione di una canna fumaria esterna secondo le soluzioni tecniche sopra meglio analizzate risultano concretamente fattibili nel rispetto delle distanze minime di legge, segnalando che solo la distanza rispetto alla strada pubblica, inferiore a quella prevista nel relativo regolamento edilizio comunale, dovrebbe essere appositamente autorizzata in deroga dal
(pagg. 22, 27, 28, 32 e 33 CTU del 21.1.2025 e pagg. 6 e 12 CTU del 8.10.2025). Pt_3
Né risulta l'esistenza di nuove tubazioni attive poste in violazione delle distanze di legge.
Il punto non merita ulteriore approfondimento, tenuto conto che sarebbe stato onere della CP_1 indicare specificamente fin dal proprio atto introduttivo le specifiche violazioni lamentate.
In realtà le allegazioni e difese svolte in merito sono rimaste sempre generiche, né alcuna maggiore specificazione è stata effettuata dal CTP nominato, che ha partecipato alle operazioni peritali.
Vanno quindi rigettate le domande conseguenziali aventi ad oggetto l'ordine di rimozione e ricollocazione a distanza di legge delle predette tubazioni, diramazioni e simili e quella di risarcimento del danno

4.2. La domanda di condanna alla stipula di polizza assicurativa di cui alla scrittura privata del
10.3.2022
14 Parte Va invece accolta la domanda riconvenzionale inerente all'obbligo di di stipulare, prima dell'inizio della nuova attività commerciale, pacificamente avvenuto in data 11.9.2022, apposita assicurazione.
Essa trova fondamento documentale nella scrittura privata sottoscritta da tutti i condomini in data
10.3.2022 (doc. e del fascicolo di parte e doc. 1 del fascicolo di parte con cui, a fronte CP_1 CP_2 dell'autorizzazione rilasciata dai condomini odierni convenuti per la realizzazione di alcune opere sulle Parte parti comuni, tra cui la realizzazione di rampe di accesso, la società provvedeva a sollevare gli stessi da ogni responsabilità per eventuali danni causati a terzi, impegnandosi inoltre “a stipulare apposita assicurazione, riguardante il solo tratto di marciapiede antistante” il proprio fondo (doc. 2 del fascicolo di e doc. 1 del fascicolo di . CP_1 CP_2
Parte Il punto non merita approfondimento, in quanto l'inadempimento di a tale pattuizione non è mai stato specificamente contestato dalla prima.
La mancata stipula della polizza deve quindi considerarsi provata ai sensi dell'art. 115 c.p.c..
Incidentalmente è solo il caso di rilevare l'inammissibilità ed irrilevanza della querela di falso proposta da in relazione alla sottoscrizione ad egli riferibile contenuta nella suddetta CP_2 scrittura privata.
Il documento è stato infatti prodotto dallo stesso in allegato alla propria comparsa di CP_2 costituzione e risposta, ove il medesimo ha confermato di aver prestato il consenso, unitamente a tutti Parte gli altri comproprietari, alla realizzazione delle opere in questione da parte della società . Parte
va quindi condannata a stipulare apposita polizza assicurativa in relazione al tratto di marciapiede antistante il fondo di sua proprietà.

5. La richiesta riconvenzionale di per la liquidazione di indennità per aggravamento CP_2 della servitù di scarico
Parimenti va accolta la domanda riconvenzionale ex art. 1067 c.c. svolta dal convenuto per CP_2
l'aggravamento della servitù di scarico esistente a favore del fondo attualmente di proprietà della Parte
ed a carico della proprietà dello stesso, ove insistono le attuali fosse biologiche. Pt_4
Infatti, ai sensi dell'art. 1067, comma 1 c.c. il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.
Come autorevolmente affermato “al divieto di aggravare l'esercizio della servitù si può contravvenire, non solo attraverso la costruzione, ma anche la modificazione delle opere materiali già destinate al normale funzionamento della servitù stessa” (Cass. n. 14582/2012) e che “l'aggravamento dell'esercizio, in dipendenza della trasformazione operata sul fondo dominante, va verificato accertando se l'innovazione abbia alterato l'originario rapporto con il fondo servente e se il sacrificio
15 imposto sia maggiore rispetto a quello originariamente previsto, dovendosi valutare l'opera non in sé stessa, ma anche con riferimento alle implicazioni che ne derivino a carico del fondo servente, assumendo rilevanza non soltanto i pregiudizi attuali, ma anche quelli potenziali, connessi e prevedibili, in considerazione dell'intensificazione dell'onere gravante sul fondo anzidetto” (Cass. n.
15538/2014; conforme: Cass. n. 27194/2007; Cass. n. 209/2006; Cass. n. 4523/1993).
Tanto premesso, nel caso di specie è documentale e pacifico tra le parti:
- l'esistenza nella cantina di proprietà di posta al piano seminterrato del civico 20 di CP_2 una preesistente fossa biologica monocamerale, ove scaricano le acque nere della sovrastante proprietà
e del fondo attualmente di proprietà della e ove fino al 27.5.2024 convogliavano CP_2 Parte_5 anche le acque chiare di quest'ultimo (docc. 11-12, 14 e 15 del fascicolo di parte pagg. 12, 13 CP_1
CTU del 21.1.2025 e all. 8 CTU del 21.1.2025);
- la conseguente preesistenza della corrispondente servitù di scarico in favore di quest'ultimo ed a carico della proprietà CP_2
Parte
- che dal 11.9.2022 la società esercita nel fondo acquistato, precedentemente adibito a bottega di alimentari, un'attività di produzione e somministrazione di esercizio di vicinato senza Parte somministrazione assistita (doc. 3 del fascicolo di parte , docc. 1 e 2 del fascicolo di parte e CP_1 pagg. 19 CTU del 21.1.2025); Parte
- che a seguito di presentazione di apposita SCIA la società ha realizzato un nuovo impianto di trattamento delle acque saponose e relativo pozzetto ubicato in altra proprietà, su cui dal 27.5.2024 convogliano le acque chiare del suo fondo, che non scaricano più nella predetta fossa monocamerale che insiste nella cantina di proprietà di (pag. 12 e 13 CTU del 21.1.2025). CP_2
Tanto premesso, è innegabile che il mutamento del tipo di attività commerciale nel fondo dominante abbia determinato un aggravamento della servitù preesistente ai sensi dell'art. 1067 c.c.
L'avvio e l'esercizio della nuova attività da parte della nel fondo dominante, oltre ad Parte_5 una maggiore produzione di acque saponose, ha senz'altro comportato e comporta, e la circostanza non
è contestata, un maggiore uso dell'unico bagno attualmente esistente all'interno del locale, essendo lo stesso oggi a disposizione degli avventori.
Ne segue un chiaro aumento anche degli oneri e costi, anche in termini di frequenza, di vuotatura e manutenzione della fossa biologica (doc. del fascicolo di parte HRM e pagg. 17 e 32 CTU del
21.1.2025).
Tanto premesso, deve essere riconosciuta in favore di un'indennità, equitativamente CP_2 determinata, in considerazione dell'aggravamento derivante dalle acque saponose fino al 27.5.2024 e dalle acque nere fino all'effettiva realizzazione delle nuove fosse nel resede comune.
16 Nello specifico, stante l'assenza di produzione documentale attestante gli effettivi maggiori costi sostenuti per la vuotatura e la manutenzione della fossa in questione, l'indennità va prudenzialmente quantificata nell'importo complessivo di € 500,00 per le acque saponose del fondo di proprietà della Parte società per il periodo dal 11.9.2022 fino al 27.5.2024, e nell'importo di € 600,00 annui per le acque nere ivi scaricate dal 11.9.2022 fino all'effettiva realizzazione della nuova fossa biologica nel resede comune.
Su tali importi, equitativamente determinati, decorrono ineteressi legali con decorrenza dalla sentenza al saldo. Parte

6. La domanda di manleva svolta dalla società nei confronti dei propri danti causa
A fronte dell'implicita rinuncia della convenuta alla propria domanda di accertamento CP_1 dell'abuso edilizio costituito dalla chiusura del cavedio insistente tra il proprio fondo e quello di Parte proprietà della società , la conseguente domanda di manleva svolta da quest'ultima nei confronti dei propri danti causa, per la denegata ipotesi di accoglimento di tale domanda riconvenzionale, è assorbita e non deve essere esaminata.

7. La sanzione amministrativa di cui all'art. 12-bis, comma 2 D. Lgs. 28/2010
A fronte dell'accertata mancata partecipazione di e parti costituite nel CP_1 CP_2 presente giudizio, al primo incontro del tentativo obbligatorio di mediazione obbligatorio di cui all'art. Parte 5-bis Lgs. 28/2010, introdotta dalla società ante causam, in assenza di alcun giustificato motivo e Parte pur regolarmente invitate (doc. 12 del fascicolo di parte ), sussistono i presupposti per la condanna degli stessi al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di importo corrispondente al doppio di quello dovuto a titolo di contributo unificato per il presente giudizio.

8. Le spese di lite e di CTU
Per quanto riguarda infine le spese processuali della presente causa e della mediazione introdotta Parte ante causam dalla società , le stesse devono essere compensate tra le parti stante la reciproca soccombenza delle stesse ai sensi dell'art. 92 c.p.c. e tenuto conto che le domande svolte in tesi da parte attrice sono accolte con riferimento a soluzioni progettuali diverse da quelle inizialmente indicate dalla stessa con il proprio atto introduttivo.
Per la stessa ragione le spese di CTU, già liquidate, devono restare definitivamente a carico delle parti costituite, nella misura di 1/3 ciascuna, con compensazione di quelle di CCTTPP.



P.Q.M.



17 Visti gli artt. 281-sexies e ss. c.p.c., il Tribunale ordinario di Firenze, II sezione civile in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) ACCERTA la legittimità ai sensi dell'art. 1102 c.c. sia della realizzazione da parte della società
a propria cura e spese e previo ottenimento della necessaria Parte_1 autorizzazione comunale in deroga alle distanze prescritte rispetto alla strada pubblica, delle nuove fosse biologiche nel resede posto in Greve in Chianti (FI), Piazza Bucciarelli in posizione antistante il più ampio fabbricato di cui fa parte il fondo di proprietà della stessa sito al civico 19 della medesima
Piazza, ed attualmente oggetto di comproprietà tra la stessa, CP_1 CP_2 [...]
e secondo la soluzione tecnica 2 indicata dal CP_3 CP_4 CP_6 Controparte_7
CTU nella relazione depositata in data 21.1.2025, che dell'apposizione da parte della stessa, a propria cura e spese e previo ottenimento del necessario parere della competente Soprintendenza, sulla parete condominiale tergale o perpendicolare del medesimo stabile di una canna fumaria esterna secondo la prima soluzione alternativa indicata dal CTU nella consulenza depositata in data
8.10.2025;
2) RIGETTA la domanda riconvenzionale svolta da avente ad oggetto violazione delle CP_1 distanze legali;
Parte
3) ORDINA alla società di stipulare apposita polizza Parte_1 assicurativa in relazione al tratto di marciapiede antistante il fondo di sua proprietà;
5) DA la società a corrispondere a Parte_1 CP_2
l'importo complessivo di € 500,00 per le acque saponose ivi convogliate dal 11.9.2022 fino al
27.5.2024 e l'importo di € 600,00 annui per le acque nere vi convogliate dal 11.9.2022 fino all'effettiva realizzazione nel resede comune delle nuove fosse biologiche di cui al precedente punto 1), oltre interessi legali dalla sentenza al saldo;

6) COMPENSA le spese tra le parti;

7) PONE definitivamente le spese di CTU, già liquidate come in atti, a carico delle parti costituite, nella misura di 1/3 ciascuna;

8) COMPENSA interamente le spese di CCTTPP;

9) DA e a versare all'entrata del bilancio dello Stato ciascuno CP_1 CP_2 un importo pari al doppio di quello dovuto a titolo di contributo unificato per il presente giudizio ai sensi dell'art. 12-bis, comma 2 D.Lgs. 28/2010;
10) manda la Cancelleria per quanto di competenza.
18 La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale,
è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
Firenze, 23 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Alessandro Ghelardini
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