n. r.g. 5589/2022

TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Verbale di discussione ex artt. 429 e 447 bis c.p.c. del 23.9.2025
Oggi 23 settembre 2025, innanzi al Giudice dott.ssa Alice Buonafede, sono comparsi: per , l'avv. Laura Palumbo;
Parte_1 nessuno è comparso per , già dichiarato contumace. Controparte_1
Il difensore di parte ricorrente discute la causa, riportandosi ai propri scritti difensivi e, in particolare, alle note conclusive depositate in vista dell'odierna udienza, insistendo per l'accoglimento del ricorso.
Il Giudice udita la discussione, si ritira in camera di consiglio.
All'esito, decide come da provvedimento che deposita contestualmente, di cui dà lettura, in assenza delle parti.
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede

1 n. r.g. 5589/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c.., nella causa civile di primo grado iscritta al n. 5589 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativo all'anno 2022, a seguito di discussione tenutasi all'odierna udienza, promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Velletri, Parte_1 C.F._1 alla via Menotti Garibaldi n. 15, presso lo studio dell'avv. Laura Palumbo, che lo rappresenta e difende in virtù di procura allegata al ricorso introduttivo;

Ricorrente contro
C.F. ), non costituito;
Controparte_1 C.F._2
Resistente contumace
Oggetto: contratto di locazione;

Conclusioni di parte ricorrente: come da verbale dell'odierna udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente giudizio è stato introdotto da al fine di ottenere la Parte_1
condanna di al pagamento dei canoni e degli oneri accessori, dovuti in Controparte_1
2 virtù del contratto di locazione dagli stessi stipulato, nonché al risarcimento dei danni patiti in ragione della restituzione dell'immobile in uno stato deteriore rispetto a quello esistente al momento dell'inizio della locazione.
A fondamento di tali domande, il ricorrente ha, nella specie, sostenuto:
- di avere concesso in locazione agevolata, con contratto del 14.2.2017, registrato in data 21.2.2017, a l'immobile di cui è proprietario, sito in Valmontone, Controparte_1 alla via Della Forma n. 75, indentificato in Catasto al foglio 9, p.lla n. 243, sub. 506, a fronte di un canone mensile di euro 430,00, da corrispondersi entro il giorno 15 di ogni mese;

- che il conduttore ha, sin dall'inizio del rapporto, fino al mese di luglio dell'anno
2017, corrisposto mensilmente importi minori di quelli pattuiti, per poi completamente omettere la corresponsione dei canoni relativi alle mensilità di agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2017, gennaio, febbraio, marzo e aprile 2018, per la somma complessiva di euro 4.250,00;
- che, a fine aprile 2018, lo stesso conduttore ha rilasciato l'immobile senza riconsegnare le chiavi e che, nel corso degli accessi effettuati immediatamente dopo il rilascio, sono emersi ingenti danni alla struttura, in relazione ai muri interni ed esterni e al sistema fognario;

- che, per la riparazione di detti danni, a cui il ricorrente ha provveduto in economia in prima persona e con l'ausilio di propri conoscenti e familiari, l'impresa Controparte_2 ha predisposto un preventivo dei costi di euro 8.600,00, per gli interventi di rasatura e pittura dei muri anche esterni, cambio serrature, spurgo del sistema fognario e fossa biologica;

- che, inoltre, il resistente ha anche omesso di provvedere al pagamento della somma di euro 1.112,61, dovuta per le utenze di gas e luce;

- che il conduttore non ha adempiuto le obbligazioni nascenti dal contratto di locazione, non avendo usato la diligenza dovuta nel godimento dell'immobile locato e non avendo provveduto al pagamento dei canoni alle scadenze pattuite;

- che i danni patiti dallo stesso ricorrente possono essere quantificati in euro 13.962,61,
3 a titolo di danno emergente, di cui euro 4.250,00, per canoni scaduti e non pagati, euro
1.112,61, per utenze non pagate, ed euro 8.600,00 circa, per danni all'immobile, oltre al lucro cessante a titolo di canoni che il ricorrente avrebbe potuto incamerare in caso di corretto e puntuale adempimento da parte del conduttore.
Il ricorrente ha, sulla scorta delle predette circostanze, così concluso: “CONDANNARE il Sig. nato in [...] il [...] (C.F. ) Controparte_1 C.F._2
e residente in [...](Rm) Vicolo dei Fiori n. 1 al pagamento dell'importo di €
13.962,61 a titolo di danno emergente, di cui € 4.250,00 per canoni scaduti e non pagati,
€ 1.112,61 per utenze non pagate oltre ad € 8.600,00 circa per danni all'immobile ed oltre al lucro cessante. Con vittoria di spese competenze ed onorari, oltre IVA e CPA”.
Il resistente, pur regolarmente evocato in giudizio, non si è costituito ed è stato dichiarato contumace.
Svolta l'istruttoria mediante assunzione della prova per testi richiesta dalla parte ricorrente, la causa è stata ritenuta matura per la decisione ed è definita a seguito di discussione tenutasi, ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c., mediante deposito contestuale del dispositivo e della motivazione.

2. Così sinteticamente delineato l'oggetto del presente giudizio, appare utile precisare sin d'ora che la parte ricorrente ha debitamente documentato l'avvenuta conclusione con la parte resistente, in data 14.2.2017, con successiva registrazione il 21.2.2017, di un contratto di locazione, avente ad oggetto l'immobile sito in Valmontone, alla via Della
Forma n. 75, a fronte del pagamento di un canone mensile di euro 430,00, da corrispondersi entro il giorno 15 di ogni mese.
Si ricorda altresì che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, ove il creditore agisca per l'adempimento di un'obbligazione, lo stesso ha soltanto l'onere di dimostrare il titolo negoziale o legale della stessa e la sua scadenza, potendo limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte, mentre competerebbe al debitore dare prova dell'avvenuto adempimento o dell'intervento di altro fatto estintivo
(cfr. per tutte Cass., sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Nel caso di specie, come già rilevato, la parte ricorrente ha dimostrato la fonte
4 negoziale delle obbligazioni facenti capo alla parte resistente, allegando in modo specifico il mancato adempimento ad opera della stessa, in primo luogo, dell'obbligo di provvedere all'integrale pagamento dei canoni alle scadenze previste dall'art. 4 del contratto, per i mesi compresi fra febbraio 2017 e aprile 2018, per la somma complessiva di euro
4.250,00, e delle spese per le utenze, secondo quanto contemplato dall'art. 11 dello stesso contratto, per l'importo di euro 1.112,61, risultante dai documenti depositati dal ricorrente
(cfr. doc. 5 del fascicolo di parte ricorrente).
D'altro canto, la parte resistente, non costituendosi in giudizio, non ha dimostrato di avere provveduto all'esatto adempimento delle suddette obbligazioni, con l'immediato portato che la domanda avanzata dal ricorrente, con riferimento alla richiesta di pagamento dei canoni scaduti fino al rilascio dell'immobile, avvenuto ad aprile 2018, e delle spese per le utenze, deve essere accolta.
Si ricorda poi che lo stesso ricorrente ha anche chiesto la condanna del resistente al risarcimento dei danni dal medesimo subiti in conseguenza del deterioramento dell'immobile, durante il periodo di godimento esercitato dal conduttore.
In merito, si rileva che, dall'istruttoria orale svolta, nella specie dalle dichiarazioni del teste escusso all'udienza del 15.6.2023, che ha asserito di essere stato Tes_1
contattato dal resistente per predisporre un preventivo sui lavori da eseguire per ristrutturare l'immobile di sua proprietà, è emerso che i muri sia interni che esterni dell'immobile erano “distrutti”, scarabocchiati e rovinati e che l'impianto di scarico era stato otturato con degli stracci.
Lo stesso teste ha però precisato che l'importo complessivo preventivato per l'esecuzione delle lavorazioni necessarie era di euro 8.600,00 e che le stesse lavorazioni non sono state eseguite dall'impresa di cui il teste era socio e direttore tecnico, ma direttamente dal ricorrente in economia.
Ne consegue che, sebbene dalle dichiarazioni appena riportate possa evincersi che al momento del rilascio l'immobile presentasse dei danni, deve però ritenersi che la parte ricorrente non abbia compiutamente dimostrato gli esborsi effettivamente sostenuti per provvedere alle lavorazioni di ripristino dell'immobile, avendo il medesimo affermato,
5 nel ricorso introduttivo, di avere egli stesso provveduto in economia all'esecuzione dei lavori.
Si osserva ulteriormente che, per tale ragione, confermata anche dall'istruttoria orale svolta, al fine di quantificare i danni patiti dal ricorrente, non può essere utile il riferimento al preventivo curato da una società terza, versato in atti, neppure recante l'indicazione analitica dei costi in relazione alle singole voci, atteso che il socio e direttore tecnico della società ha affermato che dette lavorazioni non sono poi state eseguite dalla quest'ultima, ma dal ricorrente.
D'altro canto, detta lacuna non sarebbe nemmeno colmabile disponendo la consulenza tecnica richiesta dal ricorrente, in quanto l'immobile è stato per sua stessa ammissione riparato e non è stata prodotta documentazione comprovante le spese sostenute per eseguire le lavorazioni in economia.
Non può, infine, accogliersi, alla luce della genericità della relativa formulazione, la richiesta tendente al riconoscimento, sotto forma di lucro cessante, dei canoni che sarebbero stati corrisposti in caso di puntuale adempimento delle obbligazioni previste dal contratto.

3. Concludendo, la domanda proposta dal ricorrente deve essere accolta nella misura sopra precisata, specificando che, in difetto di specifica richiesta, non potranno computarsi interessi sugli importi riconosciuti come dovuti.
Le spese di lite, in applicazione dei principi di cui all'art. 91 c.p.c., sono da porre a carico del resistente e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo, sulla base dei parametri previsti dal d.m. n. 55 del 2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per lo scaglione di riferimento da individuare in relazione al valore del decisum (causa di valore compreso fra euro 5.200,01 ed euro 26.000,00), con la precisazione che si applicheranno i parametri minimi, data la maggiore vicinanza del valore della causa al margine inferiore dello scaglione di riferimento e la non particolare complessità delle questioni poste.

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p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) in parziale accoglimento della domanda proposta da , condanna Parte_1 [...] alla corresponsione, in favore del primo, della complessiva somma di euro CP_1
5.362,61;
b) condanna alla rifusione, in favore di , delle spese di Controparte_1 Parte_1
lite, liquidate nella complessiva somma di euro 2.540,00, per compensi, ed euro 266,00, per esborsi, oltre rimborso forfettario spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Velletri, 23 settembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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