N. R.G. 34403/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 34403/2023 Ex art .127 bis cpc tra
Parte_1
ATTORE/I
e
Controparte_1
CONVENUTO/I

***
Oggi 17 gennaio 2025 ad ore 10,30 innanzi alla dott.ssa Sabrina Bocconcello, sono comparsi: Per Pt_1 l'avv. GALLE' LUCIA e Per l'avv.
[...] Controparte_1 GULINO DEBORAH DENISE e oggi sostituito dall'avv. Ratti
Il Giudice
-in conformità all'art. 196 duodecies disp att cpc per le udienze da remoto prende atto della dichiarazione d'identità dei procuratori delle parti. I procuratori delle parti dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza. Su invito del Giudice, i difensori si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza e a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del Giudice in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza
Il Giudice avverte che:
- la registrazione dell'udienza è vietata,
- in caso di malfunzionamenti, di scollegamenti involontari il Giudice tenterà il ripristino del collegamento tramite i recapiti inviati via e-mail o depositati in consolle e, ove non possibile, il giudice dovrà rinviare l'udienza, facendo dare comunicazione alle parti del verbale d'udienza contenente il disposto rinvio;


I procuratori delle parti si riportano agli atti
Il Giudice Dato atto, si riserva in camera di consiglio;
le parti concordano di essere esentate dalla presenza al momento della lettura.
Su invito del Giudice i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente
In esito alla camera di consiglio, il Giudice ad ore 16,54 dà lettura della sentenza mediante deposito.
Il Giudice
Dott.ssa Sabrina Bocconcello

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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Sabrina Bocconcello ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 34403/2023 promossa da:
(C.F. con il patrocinio dell'avv. GALLE' LUCIA e dell'avv. DIANI LUIGI Parte_1 C.F._1
( ) VIALE GRAMSCI 212 SESTO SAN GIOVANNI;
elettivamente domiciliato in VIALE C.F._2
GRAMSCI, 212 20099 SESTO SAN GIOVANNI presso il difensore avv. GALLE' LUCIA
ATTORE/I
contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
GULINO DEBORAH DENISE elettivamente domiciliato in VIALE CIRENE, 16 20135 presso il difensore CP_1
avv. GULINO DEBORAH DENISE
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza.
pagina 2 di 9 SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO
omissis ex art. 132 c.p.c. e 118 disp att cpc
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi e di cui alla pronunzia della Suprema Corte di Cassazione alle SS.UU. n.
642 del 16/01/2015. La presente si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda domande, eccezioni e richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e 118 disp att cpc, che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Il presente procedimento trae origine dalle domande svolte da nei confronti del Parte_2 [...]
con ricorso ex art 281 undecies cpc con il quale chiedeva “ Piaccia al Tribunale Controparte_2
Ill.mo, contrariis reiectis, previe le declaratorie del caso e di legge, previo accertamento dello svolgimento da parte del sig. dell'attività straordinaria posta in essere nell'interesse del Parte_2 Controparte_3
al fine di istruire e portare a compimento tutto quanto necessario per la pratica 110%
[...]
per la ristrutturazione del complesso immobiliare di cui è causa condannare lo stesso al pagamento in favore dell'attore, per le causali di cui in premesse, dell'importo di € 12.688,00 come analiticamente esposto nel prospetto di fattura del 28/02/2022 oltre interessi di legge dal dovuto al saldo effettivo”
So costituiva regolarmente in giudizio il condominio contestando ogni assunto avversario e chiedendo “Voglia
l respinta ogni avversa eccezione e conclusione, così decidere: NEL MERITO: - rigettare la CP_4
domanda del Ricorrente perché infondata in fatto ed in diritto per tutte le ragioni esposte nella parte motiva della memoria. IN VIA RICONVENZIONALE: - accertare e dichiarare l'illegittima percezione dei compensi indicati in parte narrativa e di cui alla fattura n. 20/A del 3.03.2022 e al conto economico e, per l'effetto, condannare il Sig.
lla restituzione in favore del della somma complessiva di Pt_1 Controparte_3
€.3.600,00 (oltre la ritenuta d'acconto), o di quella diversa somma maggiore o minore che risulterà di giustizia,
oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;
- condannare il signor al pagamento delle spese e Pt_1
compensi di lite anche per la fase della mediazione.
pagina 3 di 9 All'udienza del 11.3.2024 parte ricorrente contestando ogni assunto avversario chiedeva termine per memoria e proponeva ai fini transattivo la corresponsione della minor somma di €.9.000,00 a saldo e stralcio di ogni pretesa. Il Condominio non aderiva alla proposta ed insisteva nelle domande.
Concessi i termini di cui all'art. 281 duodecies cpc per memorie all'udienza del 26.6.2024 la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione
All'udienza del 17.1.2025 in esito alla discussione la causa viene decisa con la presente sentenza.
Nel merito della controversia va osservato che parte attrice chiede venga riconosciuto il compenso per l'attività
straordinaria svolta in favore del che quantifica in €.12.688,00 (€.10.000,00 oltre oneri). CP_1
Il convenuto contesta la debenza dell'importo richiesto sia perché non deliberato all'assemblea, sia CP_1
per mala gestio e, in termini di consistenza dello stesso, per omessa indicazione della base di calcolo del preteso compenso.
Va osservato che la fattispecie in questione va inquadrata tra quelle regolate dalla normativa codicistica civile in materia di condominio ed ,in particolare, dagli artt. 1129 e 1130 c.c. in tema di nomina e poteri dell'amministratore di beni in condominio, come integrati e coordinati dagli art. 1703 e seguenti c.c in tema di mandato ed in particolare dall'art. 1710 c.c., relativo alla diligenza del mandatario nell'esecuzione dell'incarico.
Per effetto di tale quadro normativo, l'attività dell'amministratore di condominio viene a configurarsi come un ufficio di diritto privato, che è assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto "sociale" della gestione, al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (Cfr.: Cass., Sez. 2^, 16 agosto
2000, n. 10815; Cass., Sez. 2^, 9 giugno 2000, n. 7891; Cass., Sez. 2^, 12 febbraio 1997, n. 1286). Quanto poi alla ripartizione dell'onere della prova in materia di crediti nascenti da obbligazioni contrattuali è parimenti noto che, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ed anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera pagina 4 di 9 allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento (Cass. 15659/2011; Cass. S.U. 13533/2001).
Ciò posto, all'esito della produzione documentale, tenuto conto dell'onere della prova incombente alle parti è
provato che:
- l'attore\ricorrente è stato amministratore del condominio dal settembre 2017 al 7.3.2022
- nel corso dell'assemblea del 28/06/2021 il ricorrente veniva confermato (ultimo mandato prima della revoca) e veniva approvato il compenso per il mandato conferito tra cui l'attività straordinaria nei seguenti termini: 5% per opere sino ad euro 20.000; 4% per opere tra il 20.001,00 e 60.000 e il 3% per opere oltre i 60.000; ( doc.1 e 2
parte ricorrente)
- Il Condominio aveva manifestato l'intenzione di realizzare i lavori di efficientamento energetico (c.d.
superbonus) usufruendo delle detrazioni di cui all'art. 119 del D.L. 34/2020 come convertito nella L. 77/2020,
nonché della cessione del credito / sconto in fattura. (circostanza pacifica)
- nel corso dell'assemblea del 22.5.2019 e del 2.10.2020, l'assemblea acquisiva informazioni per poter accedere alle agevolazioni del superbonus 110% ma non deliberava alcuna opera o incarico specifico se non quello di valutare il preventivo per la realizzazione della certificazione Ape per ogni appartamento.
Per_
- Con delibera del 14.6.2021 l'assemblea conferiva incarico all'arch “per le opere di progettazione di riqualificazione e l'ottenimento delle agevolazioni previste dal superbonus 110%.(doc 5 ricorrente) e deliberava all'unanimità di chiedere lo sconto in fattura per i lavori da eseguirsi, mentre nessuna decisione veniva assunta in merito alla proposta tecnico economica per gli interventi di riqualificazione energetica del condomino che davano diritto alla detrazione fiscale prevista all'art. 119 del DL n. 34 del 2020 ritenendola prematura .
- con delibera del 27/12/2021 l'assemblea deliberava all'unanimità di adottare il computo metrico/capitolato redatto dal professionista incaricando lo stesso di raccogliere la proposta di da sottoporre Parte_3
all'assemblea (doc 9 ricorrente) .
- Nel mese di febbraio 2022 alcuni condomini hanno inviato richieste di chiarimenti al ricorrente in relazione ai lavori da eseguirsi per il Bonus 110% (doc 4 convenuto)
- Con delibera del 07/03/2022, convocata dal ricorrente, l'assemblea revocava il sig. dall'incarico di Pt_2
amministratore nominando quale nuovo rappresentante del condominio il sig. (doc 2 convenuto) Controparte_5
pagina 5 di 9 Fermo quanto sopra deve evidenziarsi che dalla documentazione in atti non risulta provato, contrariamente all'assunto di parte convenuta, che “l'Amministratore nulla aveva fatto, ma addirittura a causa della propria grave inerzia e superficialità, non aveva reso possibile l'espletamento di tutta la fase preliminare e deliberativa”.
Per_ L'approvazione dell'incarico all'arch e del computo metrico confermano che l'attore\ ricorrente si è attivato ed ha collaborato per la realizzazione del progetto condominiale di efficientamento energetico e che di contro l'assemblea ha ritenuto in diverse occasioni di non approvare ulteriori passaggi, non ritenendo matura per la decisione assembleare e da ultimo -dopo avere approvato a dicembre 2021 il computo metrico all'unanimità dei presenti - nel febbraio 2022 ha ritenuto di chiedere ulteriori chiarimenti per poi revocare l'amministratore il
7.3.2022.
Consegue che è provato che il ricorrente ha certamente collaborato per lo meno sino al febbraio 2022 per la realizzazione del progetto di fattibilità ed ha quindi adempiuto al mandato conferito sul punto sino a revoca.
Quanto al compenso, fermo che :
- è documentalmente provato che l'assembla già alla nomina\rinnovo aveva deliberato di riconoscere l'attività
straordinaria il seguente compenso: 5% per opere sino ad euro 20.000; 4% per opere tra il 20.001,00 e 60.000 e il 3% per opere oltre i 60.000 (doc.1 e 2 parte ricorrente)
- quindi non era necessario nel caso specifico una delibera che indicasse il compenso dell'amministratore del questa attività
-l'attore ha richiesto il compenso di €.10.000,00 oltre oneri pari ad 1\3 dell'importo di €.30.000,00 calcolandolo sul 3% del computo metrico approvato.(doc 18 ricorrente)
- l'attore, per sua stessa ammissione, ha svolto solo parte dell'incarico conferito non essendo stato sottoscritto il contratto d'appalto né eseguiti i lavori.
Ne consegue che, stante il provato parziale adempimento, parziale per intervenuta revoca del 7.3.2022, è
dovuto un compenso ridotto per la sola attività prestata per lo studio della fattibilità del progetto da quantificarsi però non in 1\3 dell'importo di €.30.000,00 calcolandolo sul 3% del computo metrico approvato, atteso che tale attività straordinaria svolta dall'attore risulta solo propedeutica al maggior lavoro che ancora doveva essere svolto per l'ottenimento dell'agevolazione, tra cui: la sottoscrizione del contratto di appalto, dei contratti con tutti i professionisti, la vigilanza sull'esecuzione dei lavori che richiedono maggiori coinvolgimenti e responsabilità.
pagina 6 di 9 Consegue che in via equitativa si ritiene di liquidare il compenso dell'attore\ricorrente nella minor somma di
€.5.000,00 oltre oneri di legge che quindi il convenuto è condannato a pagare al ricorrente oltre CP_1
interessi legali dalla domanda (28.2.2022) al saldo effettivo.
Nel merito della domanda riconvenzionale svolta da parte convenuta:
- disattesa l'eccezione di decadenza dal contraddire come svolta dal convenuto in danno all'attore posto che sin dalla prima udienza parte attrice ricorrente ha contestato ogni assunto avversario riservandosi di meglio argomentare in sede di memoria richiesti ex art 281 duodecies comma 4 cpc, ove compiutamente ha eccepito e dedotto.
-disattesa la eccezione di improcedibilità della domanda come svolta dall'attore in danno al convenuto per mancato esperimento della mediazione posto che è ormai pacifico l'orientamento per cui la domanda riconvenzionale del convenuto non è soggetta al tentativo obbligatorio della mediazione, (cass su 3452\24)
si rileva quanto segue:
Il condominio convenuto chiede la ripetizione della somma di €.3.600,00 per compensi illegittimamente incassati dall'attore nel corso della gestione 2022 per aver richiesto somme non dovute:
-quanto al compenso per intervenuta la revoca sin da marzo 2022 già incassato
-quanto al passaggio di consegne in violazione alla normativa in vigore
-quanto alle assemblee straordinarie per lo meno l'assemblea del 7.3.2022 a cui non ha partecipato
- quanto alle spese perché non documentate
L'attore\ricorrente contesta ogni assunto avversario e ne chiede il rigetto sul presupposto della debenza del compenso anche se revocato.
Atteso che, come sopra detto, al contratto di amministrazione di condominio, al di là dello statuto dei poteri e degli obblighi esplicitamente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 cc, può trovare residuale applicazione la disciplina in tema di contratto di mandato (si vedano, tra le tante, Cass. Sez. 6 - 2, 17/08/2017, n. 20137; Cass.
Sez. 2, 18/04/2014, n. 9082; Cass. Sez. 2, 27/06/2011, n. 14197), l'art. 1129 cc prevede specificatamente che l'incarico dell'amministratore, della durata di un anno, può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. Come chiarito da Cass. Sez. Un. 29/10/2004, n. 20957, la previsione della revocabilità
ad nutum da parte dell'assemblea conferma la assimilabilità al mandato del rapporto intercorrente tra pagina 7 di 9 condominio ed amministratore e, conseguentemente, il carattere fiduciario dell'incarico. Trattandosi,
peraltro, di mandato che si presume oneroso conferito per un tempo determinato, se la revoca è fatta prima della scadenza del termine di durata previsto nell'atto di nomina (come avvenuto nella specie),
l'amministratore ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al compenso concordato a titolo di risarcimento dei danni, proprio in applicazione dell'art. 1725, primo comma, c.c., salvo che ricorra a fondamento della medesima revoca una giusta causa. (cass 7874 \21).
Orbene posto che non vi è prova della giusta causa della revoca , per quanto sopra detto, deve ritenersi dovuto il compenso richiesto di €.500 di cui alla fatt 20 A, oggi contestata, sub doc 11 convenuto.
Deve invece ritenersi non dovuto, atteso anche che non vi è specifica contestazione sul punto di parte attrice :
- il compenso per la partecipazione all'assemblea del 7.3.2022 poiché pacificamente l'attore non vi ha partecipato per €.250,00
- il rimborso delle spese per €.500,00 di cui non vi è prova documentale e non vi è prova di approvazione da parte dell'assemblea dell'esborso
- il compenso per il passaggio di consegne per €.700,00 perché non dovuto ex art 1129 c.c. co 8
Il tutto per €.1.450,00 che quindi l'attore è tenuto a restituire a parte convenuta maggiorata di interessi dalla domanda svolta con memoria (28.2.2024) al saldo effettivo .
Con rigetto ed assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione in giudizio.
Tenuto conto dell'esito del presente giudizio atteso il parziale accoglimento delle domande di entrambe le parti si ritiene equo compensare le spese di giudizio.
Sentenza esecutiva

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede come in motivazione:
- condanna il convenuta alla corresponsione a parte attrice della somma di €.5.000,00 oltre interessi CP_1
legali dalla domanda al saldo effettivo, come in motivazione pagina 8 di 9 - condanna l'attore alla restituzione in favore del convenuto della somma complessiva di €. 1.450,00 CP_1
oltre interessi legali dal 28.2.2024 al saldo effettivo e oltre rivalutazione.
- Rigetta ogni altra domanda.
- Compensa tra le parti le spese e le competenze del giudizio
- Sentenza esecutiva
Milano 17.1.2025
Il Giudice
Dott.ssa Sabrina Bocconcello
pagina 9 di 9