N. R.G. 5247/2017
RE P U B B L I C A IT A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O

TR I B U N A L E D I BA R I
PR I M A SE Z I O N E CI V I L E
Il Tribunale di Bari, nella persona del giudice Laura Cantore, all'esito dell'udienza del 6.11.2025 sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 5247/2017 proposta da:
, Parte_1
- attrice- (contumace in riassunzione) - contro
rappresentata e difesa dall'avv. Massimo de Gennaro giusta mandato in atti Controparte_1
-convenuta-(attrice in riassunzione)
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato evocava in giudizio innanzi al tribunale di cui in Parte_1 epigrafe . Premesso che: Controparte_1
- In data 1° marzo 2013 l'odierna convenuta le aveva concesso in locazione – ad uso abitativo – l'unità immobiliare sita in Giovinazzo alla via De Turcolis n 52 piano secondo composto da tre vani ed accessori identificata in catasto fabbricati al Fgl 3, plla n. 825, sub. 23, cat. A/3 classe 7 oltre ad un box-auto alla via
Turcolis n 44 registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Bari in data 7.03.2013;
- che con una serie di messaggi la convenuta interloquiva con l'attrice in merito alla organizzazione delle visite da parte di possibili acquirenti da parte della agenzia incaricata attesa l'intenzione della stessa di mettere in vendita l'immobile; messaggi da cui emerge che le parti si accordavano sugli orari dei possibili appuntamenti senza che l'attrice abbia mai interposto alcuna opposizione anzi mostrandosi del tutto disponibile;

- sennonché l'attrice lamenta che la convenuta avrebbe illegittimamente messo in vendita l'immobile prima della scadenza del contratto;

- che nel febbraio 2017 l'agenzia incaricata aveva ricevuto l'autorizzazione all'accesso all'immobile da cui emergono diverse visite da parte di potenziali acquirenti;

pagina 1 di 5 - di avere espresso alla convenuta presenza dell'avv. Vincenzo Zagami in occasione della comunicazione verbale della vendita dell'immobile>> e, precisamente, che la convenuta l'avrebbe convocata alla presenza di altre persone comunicandole di voler vendere l'immobile per la somma di euro 300.000,00 nonché interrompere il rapporto di locazione e che ella non avrebbe richiesto di formalizzare la cessazione del rapporto di locazione in quanto avrebbe esercitato il diritto di prelazione che ella avrebbe esercitato per l'importo di euro
240.000,00 quale possibile offerta. Nell'immediato la convenuta avrebbe comunicato che avrebbe venduto a quel prezzo solo l'appartamento mentre per il box il prezzo richiesto era di euro 38.000,00 per un totale di euro 278.000,00. Indi le parti si sarebbero congedate con riserva di aggiornarsi mentre, per contro, la convenuta avrebbe, senza previa comunicazione all'attrice, conferito incarico ad una agenzia immobiliare;

- che in occasione del pagamento del canone ella apprendeva dell'avvenuta vendita a terzi dell'immobile nel giugno 2017 essendo stato stipulato il preliminare a marzo 2017;
- che, a dire dell'attrice, vi sarebbe violazione dell'art. 38 della L. n 392 del 27.07.1978.
Su tali premesse chiedeva, previo accertamento della violazione del diritto di prelazione, ordinare il trasferimento del diritto di proprietà degli immobili suddetti in proprio favore dell'importo che il giudice determinerà nel corso di causa>>, con il favore delle spese di lite.
Si costituiva con comparsa la convenuta la quale premetteva essere stato vanamente esperito il tentativo di mediazione deducendo inesistenza del diritto di prelazione trattandosi di immobile ad uso abitativo con conseguente inapplicabilità dell'art 38 sopra citato che concerne esclusivamente gli immobili ad uso commerciale;
che l'art. 3 lett. G) della L. 431/1998 presuppone la disdetta da parte del locatore prima della scadenza del contratto, disdetta mai esercitata nel caso di specie dalla convenuta la quale non ha fatto altro che esercitare la propria autonomia contrattuale;
eccepiva pertanto insussistenza di mala fede da parte della convenuta avendo del tutto legittimamente sottoscritto il preliminare di vendita in data 21.02.2017 regolarmente registrato. Negava che l'attrice avesse mai fatto alcun cenno all'invocato diritto di prelazione avendo solo avanzato una richiesta di acquisto per euro 230.000,00 non accettata dalla convenuta;
evidenziava infine l'inconferenza della documentazione ex adverso prodotta.
Su tali premesse concludeva chiedendo il rigetto della domanda attorea con il favore delle spese di lite.
Chiesti e concessi i termini ex art 183 c.p.c., con nota del 14.12.2021 parte attrice depositava una nota del seguente tenore: << Parte attrice ha iniziato il procedimento civile de quo con il ministero dell'avv. Nicola
Squeo, vedasi atto introduttivo depositato. Successivamente l'avv. Nicola Squeo si è cancellato dall'albo dell'ordine degli avvocati di Trani ed in data 1.2.2019 si costituiva l'Avv. Comunitario Stabilito Vincenzo
Zagami. In data 19 dicembre 2020, l'avv. Comunitario Stabilito Vincenzo Zagami, si cancellava dall'albo dell'ordine degli avvocati di Mantova.
In data 31.8.2020, l'avv. Nicola Camporeale, richiedeva la visibilità del fascicolo, ma non effettuava nessuna costituzione come nuovo difensore come si evince da pct>>.
Indi il Tribunale con provvedimento del 23.12.2021 ha dichiarato interrotto il giudizio ex art 301 c.p.c. pagina 2 di 5 Riassunto il giudizio dalla convenuta, alla prima udienza parte attrice rimaneva contumace nonostante la ritualità della notifica (udienza 5 maggio 2022).
All'udienza del 6.11.2025 celebrata ex art 127 ter c.p.c. la causa è stata assunta in decisione previa concessione dei termini per il deposito di note conclusive con ordinanza del 5.11.2025.
§§§§§§
Preliminarmente occorre evidenziare che a mente dell'art. 290 c.p.c. nel dichiarare la contumacia dell'attore
a norma dell'articolo 171 ultimo comma, il giudice istruttore, se il convenuto ne fa richiesta nella comparsa di risposta, ordina che sia proseguito il giudizio e dà le disposizioni previste nell'articolo 187 altrimenti dispone che la causa sia cancellata dal ruolo e il processo si estingue.
Orbene, nel caso di specie avendo riassunto il giudizio proprio la parte convenuta deve ritenersi evidente l'interesse alla prosecuzione del giudizio non richiedendosi a tal fine l'uso di formule sacramentali reputandosi che, diversamente, al cospetto di una interruzione del processo parte convenuta avrebbe potuto lasciare estinguere il processo con ciò manifestando il chiaro interesse alla sua prosecuzione ed alla pronunzia decisoria.
Ciò detto, stante il tenore della domanda, parte attrice avrebbe dovuto evocare anche i terzi acquirenti atteso che il riscatto non è esercitabile senza la partecipazione di tutte le parti coinvolte (l'acquirente che ha acquistato il bene dal titolare, il titolare del diritto di riscatto e il nuovo acquirente, cioè il terzo acquirente).
In caso di controversia, l'azione legale deve includere tutti questi soggetti per poter essere valida e decidere la causa nel merito, altrimenti la causa viene estinta.
Per completezza si evidenzia che, in ogni caso, la domanda attorea non merita accoglimento.
Secondo la S.C. in tema di locazione di immobile adibito ad uso abitativo, nel vigore della legge 9 dicembre
1998, n. 431, in capo al conduttore sussiste il diritto di prelazione (e, quindi, di riscatto), nei confronti del terzo acquirente, solo nel caso in cui il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza, manifestando, in tale atto, a giustificazione della propria opposizione alla rinnovazione del contratto,
l'intenzione di vendere a terzi l'unità immobiliare. Ne consegue che, in caso di disdetta immotivata per la detta scadenza, il conduttore ha unicamente il diritto alla rinnovazione del contratto. (Principio di diritto enunciato nell'interesse della legge, ai sensi dell'art. 363, terzo comma, cod. proc. civ.). ( Sez. 3, Sentenza n.
25450 del 16/12/2010 (Rv. 615085 - 01) Presidente: Trifone F. Estensore: Finocchiaro M. Relatore: Par Apice Conf.) Sessa (Viglione ed altri) contro ed altri (Montesanto) Parte_2 CP_2
La L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 3, comma 1, lett. g), prevede che alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1, dell'art. 2 della stessa legge e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore, con preavviso di almeno sei mesi, quando egli intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
pagina 3 di 5 In tale caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38 e 39.
La disposizione - che pone una limitazione, in capo al proprietario, della normale facoltà di vendita del bene
- in quanto eccezionale, deve essere interpretata con rigore e, soprattutto, senza possibilità di estensione ai casi espressamente non previsti;

- dallo stesso tenore letterale della disposizione si ricava che nel caso e nella eventualità il locatore intenda conseguire la cessazione del contratto alla prima scadenza (sotto il regime di cui alla L. n. 431 del 1998) egli può motivare la disdetta con la espressa dichiarazione della sua intenzione di vendere e attivare il proprio diritto di non rinnovare il contratto alla prima scadenza;

- in tanto il locatore può conseguire il vantaggio della cessazione della locazione alla prima scadenza, in quanto egli intenda vendere il bene, ma in questo caso, come bilanciamento della deminutio del diritto del conduttore alla permanenza per altro periodo minimo contrattuale, a questo ultimo è riconosciuto un diritto di prelazione.
Così interpretata la norma - essa non può applicarsi al caso di specie: il preliminare di vendita risale al
21.02.2017 e registrato il 7.03.2017 mentre il contratto di vendita risale ad epoca successiva alla prima scadenza del contratto (28.02.2017). Tanto emerge dalla stessa allegazione attorea per cui la vendita è avvenuta a giugno 2017 peraltro ad un prezzo diverso da quello offerto dalla attrice.
Nel caso di specie non vi è stata alcuna disdetta.
In tema di locazione di immobile adibito ad uso abitativo, nel vigore della legge 9 dicembre 1998, n. 431, al conduttore spetta il diritto di prelazione (e, quindi, di riscatto), nei confronti del terzo acquirente, solo nel caso in cui il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza, manifestando in tale atto l'intenzione di vendere a terzi l'unità immobiliare, rispondendo la scelta normativa all'esigenza di compensare il mancato godimento dell'immobile per l'ulteriore quadriennio a fronte dell'utilità per il locatore di poter alienare il bene ad un prezzo corrispondente a quello di mercato degli immobili liberi. Ne consegue che, in caso di disdetta immotivata per la detta scadenza, il conduttore ha unicamente il diritto alla rinnovazione del contratto. Sez.
3, Sentenza n. 5596 del 11/03/2014 (Rv. 629892 - 01)
La disdetta costituisce un atto negoziale, unilaterale e recettizio, concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo, la quale, al di fuori di forma scritta convenzionale (art. 1352 cod. civ.), può indifferentemente essere comunicata per iscritto o verbalmente.
Nel caso di specie nel contratto in atti è previsto che la comunicazione della disdetta dovesse avvenire con racc.a.r. e dunque in forma scritta.
Da tutti i superiori elementi emerge pertanto la radicale insussistenza del diritto attoreo che non ha ricevuto il benché minimo avallo istruttorio.
Le spese seguono la soccombenza dell'attrice e si liquidano avuto riguardo al criterio del valore indeterminabile a complessità bassa sulla base del D.M. n. 147 del 13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 pagina 4 di 5 del 08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre 2022 con dimidiazione della fase istruttoria poiché tutta documentale.

P.Q.M.


- il Tribunale di Bari, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel giudizio R.G. 5247/2017 introdotto come in epigrafe ogni altra questione disattesa, così provvede:
- RIGETTA la domanda formulata da;
Parte_1
- CONDANNA alla rifusione, in favore di delle spese e compensi di Parte_1 Controparte_1 lite che si liquidano in complessivi € 3356,00 oltre R.S.F. al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge.
- Assorbito ogni altro profilo.
- Così deciso in Bari, lì 5.11.2025
Il Giudice
Dott.ssa Laura Cantore
pagina 5 di 5