N. R.G. 1462/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il G.O.T, dott.ssa Marica Loschi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero 1462/24 del ruolo generale affari contenziosi, vertente
TRA
, rappresentata e difesa dagli avv.ti Nicola Cera e Parte_1
Stefano Peron, E attrice

già in persona del legale CP_1 Controparte_2 rappresentante pro tempore rappresentata e difesa Controparte_3 dall'avv. Giampaolo Mardega convenuta
E

in persona del legale rappresentante pro tempore e Controparte_4
, rappresentati e difesi dall'avv. Carlo Maria Cavinato e dall'avv. CP_5
Filippo Angonese,
convenuti
E

, rappresentato e difeso dall'avv. Maddalena Prisco, Controparte_6
convenuto
OGGETTO: mediazione pagina 1 di 14 CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 1.7.2025 le parti concludevano come da note che costituiscono parte integrante del verbale e che si intendono qui richiamate integralmente.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE A NORMA DELL'ART. 132 NR. 4 CPC
, residente negli Stati Uniti, era interessata ad acquistare un Parte_1 immobile a Cittadella, e per questo si rivolgeva all' agenzia , Controparte_2 ora “ . Precisamente il 27.10.2021, veniva accompagnata, insieme alla zia CP_1 di costei, , dal dott. , consulente dell'agenzia, in visita Controparte_7 CP_6 presso l'immobile di Cittadella Via Stradella dell'Officina n. 26, di proprietà di CP_8
.
[...]
Nell'occasione, il dott. riferiva che il prezzo di acquisto si aggirava intorno ad CP_6 euro 235.000,00 ma che, vista l'appetibilità del bene, sarebbe stata necessaria un'offerta maggiore per assicurarsi l'acquisto.
La manifestava immediatamente il suo interesse tant'è che già il 1.11.2021, Pt_1 rientrata in America, chiedeva al dott. come poter fare per formalizzare una CP_6 proposta considerato che ella non conosceva le procedure per l'acquisto in Italia;
questi le rispondeva di inviargli tutti i documenti nonchè i dati necessari per redigere il preliminare di compravendita;
e così, il 24.11.2021, il dott. inviava, CP_6
a mezzo mail, una proposta di acquisto che la avrebbe dovuto sottoscrivere, Pt_1 allegando un assegno di euro 5.000,00, in modo da bloccare il prezzo: la proposta prevedeva un prezzo di acquisto di euro 255.000,00, una provvigione del 3%, nonché come parte venditrice, non la , bensì la di CP_8 Controparte_4
, società che operava nell'ambito immobiliare e che dichiarava avere la CP_9 disponibilità di agire dalla stessa CP_8
Va fatta una premessa: in data 11.11.2021 aveva, infatti, Controparte_4 formulato, sempre tramite il dott. , una proposta di acquisto irrevocabile per lo CP_6 stesso immobile per euro 225.000,00 a , che aveva accettato. CP_8
Tornando alla proposta di acquisto del 24.11.2021, essa veniva sottoscritta il giorno dopo, il 25.11.2021, dalla , per conto della , che le aveva dato _7 Pt_1
pagina 2 di 14 mandato affinchè la aiutasse a causa della sua lontananza, presso la filiale di
Cittadella della con allegato un assegno di euro 5.000,00, Controparte_2 consegnato a titolo di acconto.
Deduceva l'attrice che, dopo un lasso di tempo considerevole, il 1.6.2022, il dott.
ed il Brotto, collaboratore anch'egli della nonchè socio di CP_6 CP_2 CP_2 fino al 11.8.2022, aggiornavano la sullo stato della trattativa, Controparte_4 _7 comunicandole la possibilità di procedere al rogito: in quell'occasione le consegnavano un rendiconto contenente le spese necessarie all'acquisto dell'immobile, invitandola a versare quanto prima: euro 30.000,00 ad CP_4
senza che venisse specificato il titolo del pagamento, euro 9.333,00 alla
[...] [...]
a titolo di provvigione ed euro 225.000,00 alla proprietaria, al CP_2 CP_8 momento del rogito quale saldo prezzo.
Richieste spiegazioni in ordine alla corresponsione di euro 30.000,00, il dott. CP_6 riferiva che tale somma veniva scorporata dal prezzo finale di cui al rogito di euro
255.000,00 e che era dovuta per l'incarico conferito alla da parte Controparte_4 della proprietaria dell'immobile e che tutto ciò era necessario per assicurarsi il medesimo.
La , pagava, quindi, in data 3.6.2022, la provvigione alla Pt_1 Controparte_2 di euro 9.333,00 ed il 27.6.2022 consegnava un assegno di euro 30.000,00 al
[...] dott. in favore di CP_6 Controparte_4
I predetti assegni venivano tratti sul conto corrente cointestato tra la e la _7
, avendo la versato nel conto comune la somma necessaria per i Pt_1 Pt_1 relativi pagamenti.
Precisava ancora che il 21.7.2022 recatasi dal Notaio, apprendeva che il prezzo dell'immobile indicato nella minuta del rogito era di euro 225.000,00 e non di euro
255.000,00, come da proposta del 25.11.2021: chieste spiegazioni al dott. , CP_6 questi rispondeva che il prezzo finale era diverso in quanto l'attrice aveva già corrisposto euro 30.000,00 ad e tale prezzo andava scorporato Controparte_4 dall'importo di euro 255.000,00, come le aveva già, del resto, comunicato il
1.6.2022.
Il 10.8.2022, insieme alla , l'attrice e la venditrice si recavano presso _7 CP_8
l'agenzia immobiliare, filiale di Cittadella, convocate dal dott. , per sottoscrivere CP_6
pagina 3 di 14 il preliminare con indicazione del prezzo in euro 225.000,00 e versamento della caparra di euro 25.000,00.
Le parti prevedevano che il rogito avvenisse entro il 1.9.2022.
La lamentava che nell'occasione del preliminare veniva a scoprire, con Pt_1 sorpresa, che: non solo la aveva sottoscritto per accettazione in data CP_8
11.11.2021 la proposta di acquisto formulata dalla per euro Controparte_4
225.000,00, ma anche che la non sapeva, sino a quel momento, dell'interesse CP_8 iniziale all'immobile manifestato dalla e che non aveva mai conferito alcun Pt_1 incarico ad per la ricezione di proposte di acquisto né per lo Controparte_4 svolgimento di lavori di ristrutturazione o sanatoria del predetto immobile.
Non menzionando nel preliminare la dazione della somma di euro 30.000,00 ad
, l'attrice si chiedeva, ancora una volta, per quale ragione avesse dovuto CP_4 versare tale importo alla predetta società e come mai la provvigione venisse calcolata su euro 255.000,00, anzinchè sul prezzo finale di euro 225.000,00, come indicato nel preliminare.
Rimaneva anche stupita del fatto che il , collaboratore della CP_5 CP_2
e sempre presente agli incontri insieme al dott. , fosse socio di
[...] CP_6 al 49%. Controparte_4
In conclusione, si doleva di essere stata vittima di un vero e proprio raggiro diretto a: celare alla il suo interesse all'acquisto, manifestato ancora il 1.11.2021 al CP_8 prezzo di euro 235.000,00, interporre nell'affare , quale soggetto CP_4 legittimato a ricevere proposte e ad intervenire consegnandogli la somma di euro
30.000,00, e da ultimo, farle sottoscrivere un preliminare con prezzo di acquisto pari da euro 225.000,00, senza che venisse indicata la somma incassata da
Controparte_4
La che aveva dei dubbi sulla gestione di tutta la vicenda, il 1.9.2022, a CP_8 differenza dell'attrice, non si presentava dal Notaio per il rogito e nel gennaio 2023 vendeva l'immobile, per conto suo, ad altro soggetto per euro 250.000,00.
Parte attrice, alla luce della predetta narrazione, chiedeva la risoluzione del contratto di mediazione con la con condanna della convenuta alla Controparte_2 restituzione della somma di euro 9.333,00, oltre interessi legali ed interessi ex art. 1284, co. 4, c.c.; chiedeva la condanna in solido di tutti i convenuti al risarcimento pagina 4 di 14 del danno patrimoniale subito per effetto dei raggiri pari da euro 30.000,00, sempre oltre interessi;
chiedeva, inoltre, il rimborso delle spese legali sostenute per l'assistenza stragiudiziale e la negoziazione assistita.
In via subordinata chiedeva la ripetizione di quanto indebitamente pagato all'agenzia immobiliare ovvero euro 1.098,000, per aver calcolato la provvigione sul diverso importo di euro 255.000,00 anziché 225.000,00; chiedeva, poi, l'annullamento del contratto per dolo dei convenuti dott. e , e Controparte_4 CP_6 CP_5 conseguentemente la condanna di alla restituzione integrale di Controparte_4 quanto versato, oltre interessi.
Chiedeva, infine, la restituzione della somma di euro 30.000,00 a titolo di indebito ex art. 2033 c.c. e/o a titolo di arricchimento senza causa, ex art. 2041 c.c.
Si costituiva in giudizio la ora la quale Controparte_2 CP_1 contestando quando dedotto dall'attrice, esponeva una diversa versione dei fatti: ovvero che in data 11.11.2021 dimostratasi, per prima, Controparte_4 interessata all'immobile per costruire due appartamenti, formulava al dott. CP_6 una proposta di acquisto, che veniva fatta visionare e sottoscrivere alla per il CP_8 prezzo di euro 225.000,00; veniva indicato che l'immobile sarebbe stato acquistato per sé o per persona o società da nominare e che l'accettazione, mediante sottoscrizione della proposta di acquisto, avrebbe comportato la conclusione di un valido contratto preliminare.
Sosteneva, poi, di aver successivamente immesso nel mercato il bene oggetto del contratto preliminare, in quanto non era più interessata, e di avere, Controparte_4 per il tramite del dott. , individuato solo successivamente la quale CP_6 Pt_1 acquirente finale.
Ella incaricava la di sottoscrivere la proposta del 25.11.2021, redatta _7 dall'agenzia immobiliare, ove era indicata, quale società avente “titolo e disponibilità di agire in questo atto dalla attuale intestataria dell'immobile Signora ”, CP_8 proprio ed ove il prezzo d'acquisto era fissato in euro 255.000,00; Controparte_4 era, inoltre, precisato che alla avendo svolto in relazione Controparte_2 agli accordi intercorsi tra le parti la funzione intermediaria, le sarebbe spettato il compenso d'uso del 3%, oltre iva.
pagina 5 di 14 Pertanto, in forza della proposta d'acquisto sottoscritta il 25.11.2021, la
– promittente venditrice avente titolo ad agire in forza della Controparte_4 stipulazione del precedente contratto preliminare del 11.11.2021 con la proprietaria signora – cedeva alla signora – promissaria acquirente – il CP_8 Pt_1 contratto preliminare del 11.11.2021, stipulato con la signora e la nominava CP_8 quale soggetto nei cui confronti si sarebbero prodotti gli effetti negoziali scaturenti dalla prima convenzione preliminare.
Deduceva che la differenza di prezzo pari ad euro 30.000,00 costituiva proprio il corrispettivo della cessione del contratto preliminare che aveva Controparte_4 stipulato con la signora o meglio la differenza tra il corrispettivo di euro CP_8
225.000,00, di cui alla promessa di acquisto del 11.11.2021, ed il corrispettivo di euro 255.000,00 di cui alla promessa di acquisto del 25.11.2021, intesa quale plusvalore dell'operazione economica/speculativa. .
In ordine alla dicitura della fattura emessa da per il versamento di Controparte_4 euro 30.000,00, “analisi tecnica effettuata, consulenza amministrativa e fiscale.
Attività di intermediazione, in relazione al vostro acquisto di un immobile sito a
Cittadella”, sosteneva trattarsi di un errore che, a suo dire, non era sufficiente a confutare quanto emergeva dagli atti negoziali sottoscritti dalle parti.
Riteneva rientrasse il tutto in una normale operazione commerciale e che il rifiuto della di vendere l'immobile e di alienarlo ad altri non avrebbe comportato CP_8 alcuna responsabilità per la CP_1
Precisava inoltre che la trattativa di vendita era andata per le lunghe perché era subordinata al rilascio del permesso di costruire in sanatoria richiesto dalla CP_8 al Comune di Cittadella il 21.1.2022 ed ottenuto il 4.8.2022.
Chiedeva, così, il rigetto di tutte le domande.
Si costituivano in giudizio ed quest'ultima CP_5 Controparte_4 premettendo di essere un'impresa che si occupava prevalentemente di sviluppo immobiliare, recupero e valorizzazione di immobili, dava atto che l'11.11.2021 stipulava una scrittura privata con la per l'acquisto dell'immobile di CP_8
Cittadella per il prezzo di euro 225.000,00, corrispondendo la somma di euro
10.000,00 a titolo di caparra per l'acquisto.
pagina 6 di 14 Precisava di aver redatto dei progetti di rivisitazione del compendio immobiliare, ma di aver capito di non essere interessata all'acquisto e che nel mese di maggio 2022 il dott. comunicava al signor la possibilità di cedere ad CP_6 Controparte_10 un terzo, signora , la propria posizione contrattuale, previo pagamento, da Pt_1 parte del terzo, di una somma dovuta per il progetto di sviluppo immobiliare e per l'intercessione del contratto.
Pertanto, una volta ceduto il contratto preliminare, incassava la somma di euro
30.0000,00, corrisposta dalla , in data 12.7.2022, ed emetteva la fattura n. Pt_1
1 il 19.5.2022.
Precisava, infine, di essere a conoscenza che il 10.8.2022 veniva sottoscritto il preliminare tra la e la Pt_1 CP_8
Per quanto riguarda la posizione del , socio al 49% di nonché CP_5 CP_4 collaboratore di egli eccepiva, in via preliminare, l'incompetenza CP_1 territoriale sulla base del fatto che risiedeva a Padova, oltre alla mancanza di legittimazione passiva in quanto mancava una domanda autonoma nei suoi confronti e non poteva, a suo dire, essere invocata la responsabilità ex art. 1228 c.c. per fatto degli ausiliari non potendo egli rispondere né come dipendente dell' agenzia poiché non rivestiva tale ruolo, né come assistente del dott. , né CP_1 CP_6 come delegato di non avendo alcun ruolo in essa. Ne chiedeva Controparte_4 quindi l'espromissione.
Chiedeva, nel merito, il rigetto delle domande.
Si costituiva in giudizio , il quale deduceva che i fatti erano andati proprio CP_6 come li aveva descritti la ribadiva che aveva Controparte_2 Controparte_4 sottoscritto la proposta di acquisto in data 11.11.2021, che diceva di acquistare per sè o per persona da nominare e che poi, solo in un secondo momento, la si Pt_1 dimostrava interessata all'acquisto ed non più interessata, cedeva Controparte_4 alla medesima la propria posizione contrattuale.
Per questo motivo veniva, in data 25.11.2021, sottoscritta dalla , Pt_1 rappresentata dalla , la proposta di acquisto in atti con la _7 Controparte_4 precisava di avere, in data 27.7.2022, consegnato all'attrice la bozza del preliminare nonché in data 8.8.2022 di averlo trasmesso alla proprietaria, proprio perchè CP_8
pagina 7 di 14 avessero il tempo di leggerlo ed il giorno 10 agosto 2022 negli uffici della CP_2
Immobili veniva sottoscritto tra le medesime il preliminare.
Sosteneva di essere a conoscenza del fatto che vi fosse una pratica edilizia in sanatoria presso il Comune di Cittadella che riguardava l'immobile e di interagire per questo con il tecnico incaricato dalla CP_8
Specificava che non avevano alcuna ragione d'essere i raggiri che lamentava l'attrice:
a suo dire, le cose erano state fatte regolarmente e l'attrice, pur cittadina statunitense, non poteva invocare la mancanza della conoscenza della lingua italiana, poiché veniva sempre accompagnata dalla zia, , italiana e _7 residente nella zona, che la assisteva in ogni fase dell'acquisto e che la informava di ogni circostanza.
Chiedeva, dunque, il rigetto di tutte le domande.
Ciò premesso in fatto, occorre esaminare la vicenda dall'inizio: è pacifico che l'1.11.2021 la comunicava il suo effettivo interesse per la casa di Cittadella Pt_1 al dott. , scrivendo che non faceva altro che pensare a quella “casetta in centro” CP_6
e che, non avendo mai comprato casa in Italia, non sapeva come iniziare.
Il dott. , con riscontro del 2.11.2021, richiedeva alla i documenti ed i CP_6 Pt_1 dati per la redazione del “preliminare di compravendita”, scrivendole che le avrebbe inviato la bozza per iniziare le trattative;
è altrettanto provato che il dott. aveva CP_6 chiarito che il prezzo si aggirava intorno ai 235.000,00 ma che, vista l'appetibilità, sarebbe stata necessaria un'offerta superiore.
Su tale importo non vi era stata esitazione da parte dell'attrice che con mail del

1.11.2021 aveva dato appunto effettivo riscontro del proprio entusiasmo per l'immobile in questione, di cui il convenuto ne aveva piena contezza.
Il 5.11.2021 richiedeva, infatti, al dott. se avesse novità, lasciando intendere, CP_6 nella redazione della proposta che avrebbe dovuto confezionare, e se avesse bisogno di altri documenti: il dott. non rispondeva sebbene il 2.11.2021 si fosse preso CP_6
l'impegno di redigere lui il preliminare di compravendita dell'immobile in questione.
Proprio in ragione di ciò, viene spontaneo interrogarsi sulle ragioni per cui il dott.
non abbia immediatamente comunicato l'interesse della alla CP_6 Pt_1 proprietaria, , e, nel contempo, non abbia neppure aggiornato la CP_8
pagina 8 di 14 dell'interesse di un altro possibile acquirente, che in data Pt_1 Controparte_4 successiva, 11.11.2021, aveva redatto una proposta di acquisto irrevocabile.
Ma ancor più strano appare il fatto che il convenuto non abbia redatto CP_6 immediatamente la proposta per conto della , come ella aveva chiaramente Pt_1 richiesto, ed abbia atteso di fare ciò fino al 24.11.2021, senza, peraltro, comunicare all'attrice cosa fosse successo nel frattempo ed asserendo che in questo modo avrebbe bloccato il prezzo.
E' appena il caso di rilevare che la predetta proposta conteneva un prezzo di acquisto di euro 255.000,00, superiore di gran lunga a quello offerto da per cui non si ravvedeva la necessità di bloccare il prezzo, che era Controparte_4 già alto.
Né appare normale il fatto che il dott. abbia preferito vagliare un'altra proposta CP_6 quella di per euro 225.000,00 e comunicarla alla che si Controparte_4 CP_8 recava a sottoscrivere per accettazione proprio davanti a lui, nei suoi uffici l'11.11.2021, nonostante contenesse un prezzo inferiore rispetto a quello che la sarebbe stata disposta a pagare per lo stesso immobile. Pt_1
La teste , presente al primo incontro, nella sua deposizione del 27.1.2025 _7 confermava di avere appreso dal dott. che il prezzo di acquisto era 235.000,00 CP_6 ma era necessaria un'offerta superiore per assicurarsi l'acquisto; quindi, l'importo di euro 225.000,00 offerto da non era adeguato, essendo palesemente Controparte_4 inferiore a quanto avrebbe offerto la non appena il dott. avesse Pt_1 CP_6 redatto la proposta.
Sul punto la versione dei fatti resa dal dott. non è credibile: egli deduceva che CP_6 solo dopo che aveva manifestato il suo interesse, sarebbe venuto a Controparte_4 conoscenza dell'interesse per il medesimo immobile della;
a pag. 6 della Pt_1 comparsa di costituzione sosteneva “di lì a seguire, si dimostrava interessata all'acquisto del noto immobile la signora .” Pt_1
Tale circostanza non corrisponde al vero.
E' documentale (doc. 5) che la esprimeva in maniera chiara ed Pt_1 inequivocabile l'interesse all'acquisto già con mail del 1.11.2021, interesse che misteriosamente non è stato riferito alla proprietaria né è stato formalizzato CP_8 immediatamente in una proposta di acquisto che avrebbe dovuto redigere l'agente pagina 9 di 14 immobiliare e che avrebbe, verosimilmente, condotto alla conclusione di un CP_6 contrato preliminare tra e ancora nel novembre 2021. Pt_1 CP_8
Nel corso di tutto il giudizio emergeva un affidamento totale nei confronti del dott.
da parte della . CP_6 Pt_1
Sul punto va posta l'attenzione sulla mancata chiarezza della parte convenuta CP_6 in ordine al tempo in cui si è manifestato l'interesse della : in atti egli Pt_1 riteneva che tale interesse si fosse manifestato dopo l'intervento di Controparte_4 mentre in sede di interpello dichiarava che l'interesse della era solo un Pt_1 interesse e che si era sentito libero di proporre l'immobile anche ad altre persone.
L'omessa redazione tempestiva della proposta di acquisto irrevocabile che provvedeva a redigere soltanto in data 24.11.2021 e l'aver celato, anche mediante l'utilizzo di anomali espedienti, l'interesse di alla al solo Controparte_4 Pt_1 scopo di far aumentare il prezzo quando egli aveva ben chiaro l'interesse dell'attrice per l'immobile, viola senza dubbio i principi normativi che regolano l'attività del mediatore e configura una condotta antigiuridica e scorretta che va valutata ai fini del risarcimento del danno.
Tuttavia, sotto l'aspetto della debenza della provvigione, è innegabile che la Pt_1 abbia sottoscritto il contratto preliminare dell'agosto 2022 con grazie CP_8 all'attività svolta dal dott. così come è pacifico che il suo interesse fosse ancora CP_6 vivo e tale da essere pronta a stipulare il rogito notarile nonostante avesse conosciuto le irregolarità poste in essere dall'agenzia, rogito non andato a buon fine per esclusiva volontà della CP_8
E' noto che il perfezionamento del contratto preliminare mediante accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore determina il sorgere del diritto alla provvigione, indipendentemente dalla successiva stipulazione del contratto definitivo, costituendo il preliminare un vincolo giuridicamente rilevante e azionabile. Peraltro, l'affare non si è concluso positivamente a causa del rifiuto della che, a differenza di tempo addietro che aveva accettato di vendere per euro CP_8
225.00,00, ora non ha più dato il suo consenso.
Ne consegue che la provvigione all'agenzia è dovuta ma essa andrà CP_1 calcolata sul minor prezzo di euro 225.000,00, oggetto del contratto preliminare, e sarà pertanto pari ad euro 8.235,00, iva inclusa.
pagina 10 di 14 La sarà tenuta, dunque, alla ripetizione in favore dell'attrice della somma CP_1 di euro 1.098,00, oltre interessi legali ex art. 1284 co. 1 c.c. dal pagamento alla domanda ed interessi ex art 1284 co. 4 c.c. dalla domanda al saldo.
Per quanto riguarda l'importo di euro 30.000,00 richiesto ai convenuti a titolo di risarcimento del danno e/o quale ripetizione id indebito e/o di arricchimento senza causa si osserva quanto segue.
Soltanto l'istruttoria svolta ha consentito di chiarire che la predetta somma era stata corrisposta a titolo di cessione del contratto preliminare del 25.10.2021.
Dall'esame dei documenti e dalle deposizioni testimoniali, sussistono fondati motivi per ritenere che non si sia inserita nella trattativa in modo del tutto Controparte_4 naturale e che i fatti non siano andati come da ella descritti: si intravvede la sussistenza di un accordo macchinoso tra il dott. ed il , socio di CP_6 CP_5
in quanto nell'incontro del giugno 2022, a fronte dell'esibizione Controparte_4 della fattura, nulla diceva il Brotto sul fatto che l'importo era dovuto per tutt'altra ragione;
in tale contesto, è malizioso il fatto che l'interesse di sia Controparte_4 venuto meno nel giro di soli pochi giorni e, circostanza ancor più eclatante, il fatto che nel suo primo atto di costituzione ella sostenesse di aver ceduto il contratto nel maggio del 2022, anzichè il 25.11.2021, come realmente accaduto e come poi rettificato, quasi a voler lasciare intendere che il ripensamento è avvenuto dopo mesi e non dopo soli 14 giorni.
Inoltre, nel testo della proposta del 11.11.2021 era già noto ad che Controparte_4 vi era in corso una pratica edilizia di sanatoria che aveva connessione con le sue intenzioni di realizzare due appartamenti tant'è che nulla di nuovo, quindi, accadeva nei 14 giorni successivi tale da fargli cambiare idea.
Risulta testualmente che la scrittura privata con cui veniva ceduta la posizione contrattuale di alla portava la data del 25.11.2021 e tale Controparte_4 Pt_1 sottoscrizione non è stata oggetto di disconoscimento.
La stessa circostanza veniva confermata in sede di interpello anche dal dott. . CP_6
Ciò che appare strano, anche in questo caso, sono due eventi: il primo che nel testo della proposta irrevocabile del 25.11.2021 veniva omesso il fatto che la somma di euro 30.000,00 fosse dovuta quale prezzo di cessione per il preliminare;
trattandosi pagina 11 di 14 di attività del tutto lecita non si comprende come mai non ne venisse semplicemente dato atto e come mai alla non venisse riferito ciò. CP_8
Ma vi è di più. Il 1.6.2022 all'incontro tra la , per la parte , il dott. _7 Pt_1
ed il , socio di non è stato spiegato in modo corretto a CP_6 CP_5 Controparte_4 quale titolo venisse corrisposta la predetta somma ma, anzi, molte a riguardo sono state le versioni rese.
Secondo l'intestazione letterale della fattura, si fa riferimento ad un importo corrisposto per l'“analisi tecnica effettuata, consulenza amministrativa e fiscale.
Attività di intermediazione, in relazione al Vostro acquisto di un immobile sito a
Cittadella”, dicitura inconferente rispetto a quello che poi è emerso in modo univoco e del tutto non corrispondente a verità posto che non ha certo svolto CP_4 attività di intermediazione non potendola svolgere;
si tratta di una fattura per giunta emessa il 19.5.2022, a fronte di un pagamento avvenuto successivamente il
12.7.2022.
Dalla deposizione della emergeva che nell'incontro del 1.6.2022 il dott. _7 CP_6 le aveva riferito che tale somma era dovuta in anticipo ad perché Controparte_4 copriva le spese della per i lavori di sanatoria e di adeguamento che aveva CP_8 sostenuto per conto della stessa, circostanza del tutto rimasta priva di riscontro probatorio e smentita dalla stessa. CP_8
La teste affermava, che nel momento della firma della proposta, il dott. _7 CP_6 non le comunicava trattarsi di una cessione di preliminare o “nomina di un terzo” o di un contratto preliminare di cosa altrui limitandosi a riferire che la controparte era in quanto era stata autorizzata dalla proprietaria a ricevere la Controparte_4 proposta di acquisto irrevocabile, ma ciò non trovava riscontro nella deposizione della che, anzi, lo smentiva. CP_8
La teste continuava sostenendo che nell'occasione non le veniva detto che avrebbe dovuto pagare la somma di euro 30.000,00 ad circostanza che Controparte_4 apprendeva soltanto il 1.6.2022, quando le veniva esibito il doc. 8 indicante tutte le spese necessarie per l'acquisto.
Dichiarava che il dott. le disse di dover versare l'importo di euro 30.000,00 per CP_6
“pratiche, documenti e lavori che aveva fatto per la tant'è che CP_4 CP_8 ella aggiungeva “pensavo che fosse una ditta edile”. Ma la stessa CP_4 CP_8
pagina 12 di 14 riferiva che ella mai aveva dato incarico ad per le pratiche di CP_8 Controparte_4 sanatoria edilizia, avendo già un tecnico di sua fiducia, Ing. e che Per_1
per lei, non era altro che colui che aveva fatto la proposta di acquisto CP_11 del 11.11.2021.
E' verosimile che il dott. non abbia comunicato, nel momento della cessione CP_6 del contratto, alla e alla che la differenza di prezzo era dovuta alla Pt_1 _7 cessione del preliminare altrimenti la parte attrice si sarebbe chiesta come mai, pur conoscendo bene il suo interesse, avesse dato la precedenza ad altro acquirente che proponeva, in una data successiva, un prezzo addirittura inferiore, almeno di euro
10.000,00, rispetto a quello che lei era disposta ad offrire su sua richiesta.
Non si può fare a meno di rilevare che anche non poteva che essere Controparte_4 consapevole di questo programma ingannevole in quanto mai si è prodigata per chiarire per quale motivo la parte attrice dovesse corrispondere euro 30.000,00. Allo stesso modo non lo ha fatto , che risultava, documentalmente, essere CP_5 non solo collaboratore della ma anche socio di Controparte_2 CP_4
presente, peraltro, all'incontro del 1.6.2022 ove veniva spiegato all'attrice quali
[...] fossero le spese da sostenere per l'acquisto.
Essendo stata, dunque, provata la condotta antigiuridica di tutte le parti convenute, che proprio di tale convinzione ferrea della di volere quell'immobile a tutti i Pt_1 costi appaiono essersene approfittate al fine di farle esborsare una somma verosimilmente maggiore rispetto a quella iniziale.
Alla luce di tali premesse, deve accogliersi la domanda di risarcimento del danno per euro 30.000,00 nei confronti di tutte le parti convenute.
Sulle spese di lite, in applicazione dei parametri di cui al D.M.55/2014, si ritiene equo condannare tutti i convenuti alla rifusione delle spese nella misura di 2/3 con compensazione per 1/3.

P.Q.M.

Il Tribunale, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. accoglie parzialmente la domanda di parte attrice e dispone che la CP_1
(ex restituisca in favore dell'attrice la somma di euro Controparte_2
pagina 13 di 14 1.098,00 oltre interessi legali ex art. 1284 co. 1 c.c. dal pagamento alla domanda ed interessi ex art 1284 co. 4 c.c. dalla domanda al saldo;

2. accoglie la domanda di risarcimento del danno di parte attrice e condanna i convenuti tutti, in solido tra loro, al pagamento della somma di euro
30.000,00, in termini monetari attuali, oltre interessi compensativi al tasso legale sulla somma devalutata al momento del 1.9.2022 (data del rogito) e rivalutata anno per anno secondo gli indici ISTAT.

3. rigetta tutte le altre domande di parte attrice;

4. condanna i convenuti tutti, in solido tra loro, al pagamento delle spese processuali in favore dell'attrice che liquida nella somma di € 4.330,00, oltre anticipazioni, rimborso forfetario per spese generali nella misura del 15% del compenso, oltre ad IVA e CPA come per legge, compensandole per il residuo terzo.
Così deciso in Treviso, il 22 luglio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Marica Loschi
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