N. 114/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SASSARI
I Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa IS TI ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 114/2023 r.g. promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PIREDDA Parte_1 C.F._1
ANDREA, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore
PARTE ATTRICE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. SECHI Controparte_1 C.F._2
ALBERTO, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Divisione di beni caduti in successione
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come segue:
Per parte attrice, come da udienza di p.c.:
“a) ogni contraria istan za, eccezione e deduzione respinta;

b) dichiara lo scioglimento della comunione relativamente agli immobili meglio descritti al punto 1) dell'espositiva che precede, facenti parte del fabbricato sito in Alghero Fertilia nella Via Orsera n. 11, pervenuti alle odierne parti per 1/3 ciascuna pro indiviso in virtù di atto di donazione a rogito Notaio
in data 05/06/1997, e per ulteriore 1/3 alla sola giusta atto di Persona_1 Controparte_1 compravendita a rogito Notaio in data 02/02/2022 r ep. n. 28.402, e precisamente: Persona_2
1). appartamento sito al piano terra (1° f.t.), con ingresso dal portoncino a sinistra per chi accede all'androne del fabbricato, composto da sala con angolo cottura, due camere, bagno, tettoia ed
pagina 1 di 15 annessa porzione di cortile, confinante con vano scala, Via Orsera, proprietà , Persona_3 confinante con vano scala, Via Orsera, proprietà salvo altri;
Persona_3
2). locale ad uso autorimessa sito al piano seminterrato (1S), e precisamente il penultimo sul lato sinistro per chi accede dallo scivolo che si apre sulla traversa di Via Orsera, confinante con vano scale, spazio di manovra, proprietà condominiale, salvo altri;
attualmente costituenti un'unica abitazione, a seguito di pratica per fusione catastale del 23/06/2006, distinta al Catasto Fabbricati del Comune di Alghero al . 23, cat. A/3, cl. 2, CodiceFiscale_3 vani 5,0, R.C. € 361,52, (Via Orsera n. 11 piani S1-T).
c) Accertata la divisibilità dell'immobile secondo le modalità indicate nella relazione peritale del
Geom. , disporsi la divisione del cespite comune, attribuendo all'attrice la quota Persona_4 individuata sotto la lettera “A” nella planimetria allegata alla predetta relazione e, alla convenuta, la quota individuata sotto la lettera “B”, senza farsi luogo ad alcun conguaglio.
d) In subordine, ove venisse accertata la non comoda divisibilità dell'immobile comune e ribadita anche in questa sede l'offerta di stima per lo stesso per l'importo complessivo di € 120.000,00, disporsi
l'attribuzione per l'intero a favore dell'attrice previa liquidazione della quota della condividente
pari ai 2/3, in proporzione al valore di stima di cui sopra. Controparte_1
e) In ulteriore subordine, accertata in ogni caso la non comoda divisibilità del cespite immobiliare oggetto di divisione, previa stima dello stesso, disporsi l'attribuzione per intero a favore dell'attrice ponendo a carico di quest'ultima la liquidazione all'altra comproprietaria della propria quota in proporzione al valore di stima che sarà accertato.
f) In via ulteriormente subordinata, disporsi la vendita all'incanto dell'immobile comune con assegnazione del ricavato, detratte le spese di divisione, a ciascuna condividente in proporzione alle rispettive quote.
g) Accertato che la convenuta occupa in via esclusiva l'immobile comune dalla Controparte_1 data del decesso della sig.ra , condannare la medesima, previa resa dei conti, a restituire a Per_5 favore dell'attrice ed in proporzione alla quota di quest'ultima, i frutti relativi all'immobile stesso commisurati a valore locativo di mercato a far data a far data dall'apertura della successione del sig.
(26/05/2021) nella misura da accertarsi in corso di causa a mezzo C.T.U., oltre Persona_6 rivalutazione ed interessi dalla data di cui sopra.
h) Spese della divisione a carico della massa.
i) Condannare la convenuta alla rifusione delle spese di giudizio a favore dell'attrice, oltre rimborso spese generali al 15% ed accessori di legge” pagina 2 di 15 Per parte convenuta, come da comparsa di costituzione:
“Voglia il Giudice adito:
-1- Dichiarare lo scioglimento della comunione relativamente agli immobili facenti parte del fabbricato sito in Alghero-Fertilia nella Via Orsera n. 11, pervenuti alle odierne parti per 1/3 ciascuna pro indiviso in virtù di atto di donazione a rogito Notaio in data 05/06/1997, e per Persona_1 ulteriore 1/3 alla sola giusta atto di compravendita a rogito Notaio Controparte_1 Per_2
Vistoso in data 02/02/2022 rep. n. 28.402, e precisamente:
1). appartamento sito al piano terra (1° f.t.), con ingresso dal portoncino a sinistra per chi accede all'androne del fabbricato, composto da sala con angolo cottura, due camere, bagno, tettoia ed annessa porzione di cortile, confinante con vano scala, Via Orsera, proprietà salvo Persona_3 altri;

2). locale ad uso autorimessa sito al piano seminterrato (1S), e precisamente il penultimo sul lato sinistro per chi accede dallo scivolo che si apre sulla traversa di Via Orsera, confinante con vano scale, spazio di manovra, proprietà condominiale, salvo altri;
attualmente costituenti un'unica abitazione, a seguito di pratica per fusione catastale del 23/06/2006, distinta al Catasto Fabbricati del
Comune di Alghero al foglio 49 mappale 415 sub. 23, cat. A/3, cl. 2, vani 5,0, R.C. € 361,52, (Via
Orsera n. 11 piani S1-T).
-2- Accertare e Dichiarare la non comoda divisibilità dell'immobile.
-3- Respingere la domanda di vendita all'incanto poiché in contrasto con l'art. 720 CC.
-4- In via riconvenzionale
Disporre che immobile oggetto della controversia, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di
Alghero al foglio 49 mappale 415 sub. 23, sia assegnato per intero a favore della parte convenuta, già titolare di diritti di proprietà pari a 2/3, previa liquidazione della quota della condividente
[...]
nella misura pari ad 1/3 del valore complessivo determinato in € 110.000,00 o nella Parte_1 misura minore o maggiore che sarà determinata con CTU, ordinando all'Agenzia del Territorio di consentire la trascrizione del provvedimento di assegnazione (ordinanza o sentenza)
In tutti i casi
-5- Respingere la domanda di condanna della convenuta alla restituzione dei frutti relativi all'utilizzo dell'immobile oggetto di causa a far data dall'apertura della successione della sig.ra Per_5
(15/11/2018) poiché la signora utilizza l'immobile in virtù di contratto di Controparte_1 comodato gratuito.
pagina 3 di 15 -6- In via subordinata al domanda di cui al capo 5) qualora il Tribunale dovesse dichiarare la convenuta tenuta a corrispondere i frutti relativi all'utilizzo dell'immobile oggetto di causa, calcolare la debenza dei frutti successivamente al decesso del padre avvenuto in data 26.05.2021, tempo che dovrà essere decurtato del periodo necessario alla ristrutturazione dell'immobile.
-7-
In tutti i casi Con vittoria di spese e di onorari”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione introduttivo del presente giudizio, citava in giudizio Parte_1 [...] al fine di ottenere lo scioglimento della comunione in relazione all'immobile sito nel CP_1
Comune di Alghero, via Orsera n. 11, distinto al Catasto fabbricati al Foglio 49 map. 415 sub 23 (ex mapp. 6 e 19 a seguito di variazione catastale del 23.6.2006).
Più nel dettaglio, la parte attrice esponeva:
- che l'immobile era pervenuto pro indiviso alle tre sorelle (le parti e la terza sorella ) in Parte_2 forza della donazione della nuda proprietà da parte dei genitori e i quali Persona_6 Per_5 si erano riservati l'usufrutto vitalizio;

- che l'immobile in comunione era stato donato con atto a rogito Notaio in data 5.6.1997; Per_1
- che con il medesimo atto i genitori avevano altresì donato un appartamento in via esclusiva a ciascuna sorella;

- che i donanti erano deceduti in data 15.11.2018 e in data 26.5.2021 ; Per_5 Persona_6
- che in data 2.2.2022 aveva venduto la propria quota alla sorella con Parte_2 Controparte_1 atto a rogito Notaio per il prezzo di € 30.000,00; Persona_2
- che attualmente la proprietà dell'immobile è in comproprietà tra le due parti per la quota di 1/3 di e di 2/3 di;
Parte_1 Controparte_1
- che sin dal decesso della madre la convenuta aveva occupato in via esclusiva l'immobile Per_5 comune contro la volontà dell'attrice;
- che in data 14.9.2021 aveva formalmente proposto alle due sorelle la volontà di acquistare l'intera proprietà per la somma complessiva di € 120.000,00;
- che le parti non sono riuscite a giungere alla divisione amichevole del bene;

- di avere interesse all'assegnazione dell'immobile con versamento del conguaglio a favore della comproprietaria poiché l'immobile de quo è contiguo all'altro appartamento già di sua proprietà, avendo la stessa l'intento di unire i due appartamenti per fini abitativi;

- di avere interesse alla divisione in natura dell'appartamento tra i due condividenti;
pagina 4 di 15 - di avere esperito con esito negativo la mediazione obbligatoria.
Chiedeva pertanto lo scioglimento della comunione mediante la divisione in natura del cespite e, in caso di indivisibilità in natura del bene, mediante l'assegnazione a sé dell'intera proprietà e, in subordine, mediante la vendita all'incanto del bene. Chiedeva altresì la condanna al pagamento dei frutti civili derivanti dall'occupazione dell'immobile da parte della comproprietaria CP_1
[...]
In data 22.3.2023 (tempestivamente ai sensi dell'art. 166 c.p.c.) si costituiva , la Controparte_1 quale, premesso di essere proprietaria della quota maggiore di 2/3 sull'immobile, rappresentato che la madre aveva manifestato la volontà che l'appartamento de quo venisse assegnato alla figlia Per_5
rappresentato di aver occupato l'immobile in via esclusiva poiché l'appartamento CP_1 ricevuto in donazione nel 1997 era stato abitato dagli stessi genitori sino al loro decesso, eccepito pertanto di non avere avuto la disponibilità dell'immobile di sua proprietà ed, ex adverso, di avere avuto la disponibilità dell'immobile indiviso su concessione dei genitori, eccepito altresì che l'appartamento ricevuto in donazione era attualmente in ristrutturazione per necessari lavori di adeguamento, iniziati nell'agosto 2022, contestata pertanto la domanda di condanna al pagamento dei frutti, affermata la non divisibilità in natura del bene indiviso, tutto ciò dedotto, aderiva alla domanda di scioglimento della comunione mediante l'assegnazione del bene alla convenuta in quanto titolare della quota maggiore di proprietà nonché chiedeva il rigetto delle restanti domande di parte attrice.
Alla prima udienza del 19.4.2023, la parte attrice precisava la proposta conciliativa volta a ottenere la divisione in natura del bene immobile con l'attribuzione della quota di dimensione inferiore a
[...]
e con l'accollo di 1/3 delle spese necessarie per la divisione in natura relativa alla quota Parte_1 di . Controparte_1
A seguito della concessione dei termini ex art. 183, co. 6, c.p.c., la causa veniva istruita mediante produzioni documentali e CTU.
All'udienza del 9.4.2025, le parti precisavano le conclusioni e la parte attrice ribadiva la propria proposta transattiva;
la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190
c.p.c.
*
Così ricostruite le vicende del processo, il Tribunale rileva che tutte le parti chiedevano lo scioglimento unitario della comunione. Ciò che è oggetto di controversia è la divisibilità in natura o meno dell'immobile e, per l'effetto, la modalità di divisione del cespite.
La parte attrice prospettava la divisione in natura dell'appartamento in comunione e, in subordine, pagina 5 di 15 l'assegnazione a sé dell'intero; la parte convenuta affermava l'indivisibilità in natura e chiedeva l'assegnazione a sé dell'immobile.
Ebbene, la comunione ordinaria si compone dell'immobile distinto al Catasto fabbricati del Comune di
Alghero al F. 49, mapp. 415, sub 23, comprensivo dell'appartamento sito al piano terra – precedentemente distinto al sub 6 e composto da sala con angolo cottura, due camere, bagno, tettoia e porzione di cortile – e del locale ad uso autorimessa sito al piano seminterrato (precedentemente distinto al sub 19).
Con riguardo alla provenienza dei beni di cui è causa, si osserva che i passaggi di proprietà sono stati puntualmente allegati e provati dalle parti tramite le produzioni documentali.
Le parti producevano altresì le visure storiche catastali e le visure ipocatastali per immobile.
Più in dettaglio, l'immobile è pervenuto alle odierne parti in forza dei seguenti atti:
a) atto di compravendita a rogito Notaio del 20.3.1992 a favore di e di Per_7 Persona_6 Per_5
(doc. 2 di parte attrice);
[...]
b) atto di donazione della nuda proprietà a favore di , e per la quota Parte_1 Pt_2 CP_1 di 1/3 ciascuna, con riserva di usufrutto vitalizio con diritto di reciproco accrescimento dei donanti, a rogito Notaio del 5.6.1997 (doc. 1 di parte attrice); Per_1
c) accrescimento della quota di usufrutto a favore di a causa del decesso di Persona_6 Per_5 in data 15.11.2018;
[...]
d) estinzione dell'usufrutto a causa del decesso di in data 26.5.2021; Persona_6
e) atto di compravendita della quota di a favore di a rogito Notaio Parte_2 Controparte_1
del 2.2.2022 (doc. 12 di parte attrice). Persona_2
Le quote sul compendio immobiliare dei condividenti vengono accertate in 1/3 di proprietà in capo a e in 2/3 di proprietà in capo a , senza alcuna contestazione e Parte_1 Controparte_1 così come risulta documentalmente.
Passando al vaglio sulla divisibilità in natura, deve essere richiamato il criterio della comodità di tale divisione in natura: invero, il bene è comodamente divisibile – e, dunque, attribuibile in natura a ciascun condividente per la rispettiva quota – allorquando, valutando nel complesso l'operazione divisionale, il frazionamento è materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, senza che la divisione comporti spese eccessive, rilevanti opere di modifica, determini onerose servitù reciproche o limiti di godimento, ovvero incida sensibilmente sul valore e/o sulla destinazione dei beni.
Il vaglio di divisibilità in natura è svolto dal Giudice di merito alla luce delle caratteristiche concrete del compendio in comunione (cfr. C. Cass. n. 25888/2016: “l'art. 718 c.c., in virtù del quale ciascun pagina 6 di 15 coerede ha il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 c.c., trova deroga, ai sensi dell'art. 720 c.c., non solo nel caso di mera
“non divisibilità” dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano “comodamente” divisibili e, cioè, allorché, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero”).
La divisione deve essere eseguita ponendo a fondamento le risultanze della C.T.U. elaborata dall'ing.
, il quale concludeva nel senso dell'indivisibilità in natura dell'unità abitativa, pur dando atto del Per_8
CP_ progetto del CT di parte attrice, geom. il quale prospettava l'inglobamento di una porzione dell'immobile de quo all'appartamento confinante (di proprietà dell'attrice): “l'appartamento in causa non è divisibile in due quote da 1/3 e da 2/3 in quanto il regolamento comunale, all'art. 106, stabilisce che la superficie minima di un appartamento monocamera (quello da 1/3 dei diritti) debba ammontare
a 28 m², mentre la parte abitabile dell'immobile (il pian terreno che ha un'altezza interna di 2,70 m) ha una superficie lorda di soli 53 m², quindi la parte di 1/3 dovrebbe avere una superficie inferiore ai
28 m² richiesti come minimo dal regolamento comunale.
In conclusione lo scrivente ritiene che l'immobile in causa non sia comodamente divisibile.
Il Geom. , nelle sue osservazioni, pur condividendo la trattazione dello scrivente riguardo alla CP_2 divisibilità dell'immobile in causa, propone un'operazione di divisione e fusione di una parte dell'appartamento in causa con il confinante appartamento di proprietà della Signora Parte_1
, in modo da superare l'ostacolo dell'insufficienza dimensioni minime della porzione di un
[...] terzo, dato che questo verrebbe accorpato all'appartamento adiacente.
Lo scrivente pur riconoscendo che l'intervento proposto sembra tecnicamente e legalmente fattibile, ritiene che questo tipo di divisione esuli dal mandato del Giudice, nei cui quesiti si riferisce solo alla divisibilità dell'appartamento in causa da solo, e questo risulta non divisibile” (p. 11 della relazione).
L'appartamento comune è così suddiviso: al piano terra, ci sono tre camere con bagno per una superficie complessiva lorda di 53 m²; al piano interrato, c'è un locale a uso residenziale atteso il condono edilizio intervenuto per una superficie complessiva lorda di 18 m²; all'esterno c'è un cortile di
9 m² e un locale tecnico di 5 m² (p. 4 della relazione).
Secondo la prospettazione di parte attrice, l'appartamento comune (pari a circa 85 m² lordi complessivi) potrebbe essere diviso in due mini-appartamenti: in sintesi, la porzione di cortile, bagno e pagina 7 di 15 una camera verrebbe assegnata in natura a e verrebbe materialmente inglobata Parte_1 nell'appartamento confinante (già di proprietà dell'attrice), il tutto per una superficie di circa 20 m² lordi;
la porzione di soggiorno e il locale al piano interrato verrebbero assegnati in natura a
[...]
e costituirebbero un'unità abitativa autonoma. CP_1
Ebbene, alla luce degli accertamenti peritali sopra esposti nonché delle caratteristiche del bene oggetto di divisione, si ritiene che l'appartamento de quo non sia comodamente divisibile in natura.
Il frazionamento appare strutturalmente possibile mediante l'inglobamento della prima porzione in una terza e confinante unità abitativa;
tuttavia, la restante porzione abitativa (quella che sarebbe assegnata a
) andrebbe a formare un appartamento di piccolissime dimensioni, su due livelli, Controparte_1 privo di spazio esterno e, allo stato, senza il bagno.
In sostanza, la non comoda divisibilità del bene comune si fonda sulle seguenti ragioni: a) in caso di divisione in natura, la porzione residua (non inglobata nell'appartamento confinante) sarebbe gravemente pregiudicata nel suo utilizzo abitativo in quanto sarebbe compromessa sia dalle ridotte dimensioni (circa 50 m² lordi su due livelli) che dall'assenza di uno spazio esterno nonché dall'assenza
– all'attualità – di un locale bagno;
b) in caso di divisione in natura, ci sarebbe la necessità di ricavare un bagno adeguato e di effettuare l'impiantistica fognaria e idraulica, con la conseguenza che il già piccolo spazio residuo (50 m²) dovrebbe essere ulteriormente ridotto per costruire il locale bagno e i necessari tramezzi di separazione, il tutto con l'esborso di spese;
c) la creazione di due unità abitative richiederebbe opere di ristrutturazione straordinaria, con modifica della struttura oggi esistente;
d) la realizzazione del progetto attoreo comporterebbe un'eccessiva svalutazione della porzione residua, che vedrebbe notevolmente ridotti il suo godimento e la sua capacità abitativa e, per l'effetto, il valore del suo bene.
Dunque, applicando il criterio della comodità della divisione, si ritiene che il compendio immobiliare de quo sia indivisibile in natura e che, dunque, debba essere applicata la normativa relativa ai beni immobili indivisibili ex art. 720 c.c.
Entrambe le parti chiedevano l'attribuzione del bene oggetto della comunione: Parte_1 chiedeva l'assegnazione affermando di essere proprietaria dell'appartamento confinante e di avere l'esigenza di ampliare l'appartamento confinante per soddisfare la propria esigenza abitativa, contestualmente eccependo che l'interesse della sorella all'assegnazione è giustificato dalla volontà di destinare il proprio appartamento a finalità turistico-ricettive; chiedeva Controparte_1
l'assegnazione affermando di essere titolare della quota maggiore e che la madre aveva Per_5 espresso la volontà in tal senso. pagina 8 di 15 Il bene non comodamente divisibile deve essere preferibilmente assegnato al condividente con la quota maggiore di proprietà (art. 720 c.c.), salva la sussistenza di diverse e motivate esigenze del caso concreto: invero, l'avverbio “preferibilmente” utilizzato dal legislatore evidenzia, da un lato, la non vincolatività del criterio della maggiore quota e, dall'altro, la possibilità di assegnare il bene al titolare della quota minore in presenza di precise ragioni di convenienza e di opportunità (cfr. C. Cass. n.
22857/2009: “in tema di divisione ereditaria, nel caso in cui uno o più immobili non risultino comodamente divisibili, il giudice ha il potere discrezionale di derogare al criterio, indicato nell'art.
720 cod. civ., della preferenziale assegnazione al condividente titolare della quota maggiore, purché assolva all'obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che - in un giudizio di divisione tra fratelli relativo ad un immobile proveniente dall'eredità paterna - aveva assegnato il bene alla sorella titolare di una quota minore, valorizzando il fatto che ella abitava nell'immobile da svariati anni e che non ne possedeva un altro nello stesso luogo, mentre i fratelli vivevano all'estero e uno di loro era proprietario di un altro immobile di sette vani nel medesimo paese)”; nello stesso senso, C. Cass. n.
20961/2018: “l'art. 720 c.c. non obbliga il giudice ad attenersi necessariamente al criterio della quota maggiore, nel caso in cui uno o più immobili non siano comodamente divisibili, riconoscendogli la legge il potere discrezionale di derogare al criterio della preferenziale assegnazione al condividente titolare della maggior quota. Tale discrezionalità non subisce alcuna limitazione nemmeno quando la scelta vada effettuata tra il singolo titolare della quota maggiore e, congiuntamente, gli altri titolari delle quote inferiori, che sommate tuttavia superano la prima;
in tal caso, pur trovando preferibilmente applicazione il principio del “favor divisionis” (poiché la richiesta avanzata dal titolare della quota maggiore determinerebbe l'immediato scioglimento della comunione), vengono fatte salve le ragioni di opportunità, che devono essere esplicitate dal giudice di merito, quando ritenga di procedere all'assegnazione congiunta del bene”).
E, dunque, in caso di plurime istanze di assegnazione, sussiste la preferenza al titolare della quota maggiore, potendosi tuttavia tenere conto della sussistenza di un interesse concreto tutelabile in capo al coerede con quota minoritaria (es. accordi preliminari, uso attuale del bene, esigenze familiari o economiche, finalità d'uso); il tutto con necessità di adeguata motivazione.
A titolo esemplificativo, la giurisprudenza riconosce l'assegnazione a favore del coerede con quota minore sulla base del criterio dell'interesse personale prevalente dell'assegnatario, in deroga al criterio legale della quota maggiore, nel caso di assegnatario privo di un'unità immobiliare da destinare a casa familiare rispetto al titolare della quota maggiore che disponeva di altra abitazione (C. Cass. n. pagina 9 di 15 24053/2008).
E, per quanto qui interessa, si ritiene che l'assegnazione debba fondarsi anche sul criterio della destinazione d'uso del bene, ossia debba prediligere l'assegnazione che meglio realizza la finalità specifica del bene.
Nel caso di specie, l'immobile de quo è un appartamento idoneo a soddisfare, in via prioritaria, le finalità abitative e il diritto all'abitazione (diritto di rango primario che trova implicito riconoscimento all'art. 47 della Costituzione).
Ebbene, si ritiene che il bene debba essere assegnato a ai sensi dell'art. 720 c.c. Parte_1 perché tale assegnazione è, di fatto, la modalità esecutiva della divisione più idonea e più opportuna a realizzare la finalità abitativa dell'appartamento de quo.
Si noti che sono pacifiche e incontestate in atti le seguenti circostanze:
a) entrambe le sorelle sono proprietarie esclusive di appartamenti in via Orsera, entrambi donati dai genitori per il loro utilizzo come abitazione;

b) l'appartamento donato a ha dimensioni maggiori rispetto a quelle Controparte_1 dell'appartamento donato all'attrice;
c) nessuno delle due abita l'immobile oggetto di comunione;

d) l'immobile comune (sito al piano terra di via Orsera n. 11) è vicino e confinante con un altro appartamento, che è di proprietà di (in comproprietà con il marito così come si Parte_1 evince sub doc. 10 di parte attrice, parimenti situato al piano terra);
e) il predetto appartamento confinante, di proprietà dell'attrice, è abitato dalla figlia dell'attrice e dal suo nucleo familiare (marito e figlia minore) ed è costituto da soggiorno-cucina, bagno e due camere
(doc. 17 di parte attrice): sin dalla citazione, l'attrice allegava l'esigenza concreta di ampliare tale appartamento in quanto non più idoneo ad accogliere la famiglia della figlia;

f) ha svolto lavori di ristrutturazione nel proprio appartamento (oggetto di Controparte_1 donazione) per destinarlo a finalità commerciali di tipo turistico-ricettivo, trasferendovi ivi la propria residenza (cfr. doc. 14 di parte attrice da cui si evince la residenza della convenuta nell'appartamento di sua esclusiva proprietà; doc. 21 di parte attrice da cui si evince la nuova organizzazione interna dell'appartamento; il tutto non specificatamente contestato da parte convenuta). La prospettazione dell'attrice in ordine alla destinazione dell'immobile della convenuta ha trovato integrale riscontro nella predetta documentazione: tale appartamento soddisfa sia la finalità abitativa della convenuta che la finalità turistico-ricettiva di bed and breakfast in conformità con la normativa regionale (art. 16, co.
1, L.R. 16/2017: “si intende per “bed&breakfast” l'attività occasionale di ospitalità e pagina 10 di 15 somministrazione della prima colazione svolta nell'abitazione di residenza e domicilio abituale per mezzo della propria normale conduzione familiare”: in altre parole, la convenuta abita nella medesima struttura turistica che gestisce, in conformità alla legge).
E, sempre al fine di vagliare gli interessi concreti delle parti, si ritiene non provata la tesi della convenuta secondo cui l'assegnazione dell'immobile de quo a sé sarebbe espressione della volontà della madre invero, la scrittura prodotta sub doc. 6 è priva di riferimento temporale e di Per_5 firma, sicché non può essere considerata quale indizio di volontà della dante causa pro quota.
Da ultimo, si evidenzia che la convenuta non ha prospettato né provato la sussistenza di altri interessi personali relativi al bene comune.
Alla luce di tutto quanto sopra esposto, considerata la finalità abitativa del bene comune – da cui consegue la prevalenza dell'assegnazione utile a realizzare, in concreto, una destinazione abitativa –, considerato altresì che entrambe le parti non abitano il bene de quo, in assenza di allegazioni specifiche di parte convenuta in ordine alla destinazione dell'appartamento di cui chiede l'assegnazione, si ritiene che il criterio preferenziale della quota maggiore debba dirsi soccombente rispetto al prevalente criterio dell'interesse personale del condividente (con quota minore) a soddisfare l'esigenza abitativa di ampliare l'appartamento confinante (già di proprietà) con quello comune.
Si noti, peraltro, che la serietà dell'esigenza abitativa di è dimostrata dalle Parte_1 numerose proposte transattive formulate dalla stessa in sede di mediazione e in corso di causa.
In accoglimento dell'istanza di assegnazione dell'attrice, l'immobile deve essere assegnato in piena proprietà a . Parte_1
Considerato il valore delle quote di proprietà nonché il valore dell'immobile (cfr. p. 14 della perizia: €
118.915,50) è tenuta al pagamento della somma di € 79.277,00 a titolo di Parte_1 conguaglio a favore di . Controparte_1
La presente sentenza è soggetta a trascrizione ai sensi dell'art. 2646 c.c.
La domanda risarcitoria di Parte_1
L'attrice chiedeva il pagamento dei frutti civili dell'immobile occupato in via esclusiva dalla comproprietaria . Controparte_1
Secondo la prospettazione attorea, la convenuta aveva utilizzato l'appartamento in via esclusiva, escludendo il godimento dell'altra condividente, sin dalla data di decesso del padre, avvenuta in data
26.5.2021. contestava tale circostanza, affermando di non avere avuto altro alloggio dove Controparte_1 stare poiché l'appartamento di sua esclusiva proprietà (sito nel medesimo stabile e a lei donato dai pagina 11 di 15 genitori) era stato coinvolto da lavori di ristrutturazione dopo il decesso dei genitori, che ivi vi abitavano.
Ebbene, la fattispecie in esame deve essere inquadrata nell'ambito dell'occupazione del comproprietario in violazione delle regole sull'uso comune di cui all'art. 1102 c.c.: in caso di alterazione della destinazione o di impedimento del pari uso della res da parte di un comproprietario, ciascuno dei partecipanti alla comunione può esercitare lo ius prohibendi per ottenere la cessazione della condotta illegittima ed esercitare l'azione di risarcimento del danno derivante dalla perdita materiale nell'uso della res. Si tratta, in questo caso, di un vero e proprio danno risarcibile – e non di
“indennità” – in quanto la condotta illecita del comproprietario ha in concreto compromesso l'uso del bene da parte degli altri.
Sul punto, deve richiamarsi l'orientamento secondo cui “in materia di comunione del diritto di proprietà, se per la natura del bene o per qualunque altra circostanza non ne sia possibile, ai sensi dell'art. 1102 c.c., un godimento diretto con pari uso da parte dei comproprietari, essi possono deliberarne l'uso indiretto e, in mancanza di tale deliberazione, il comproprietario, che da solo ha goduto del bene, deve corrispondere agli altri partecipanti alla comunione i frutti civili con decorrenza dalla data in cui gli perviene la richiesta di uso turnario o comunque di partecipazione al godimento da parte degli altri comunisti” (C. Cass. n. 10264/2023, conf. C. Cass. n. 1738/2022).
La domanda dell'attrice è fondata nei termini che seguono.
È documentato in atti che l'appartamento comune era gravato da usufrutto a favore dei genitori delle tre sorelle, sicché il bene era nella disponibilità dei genitori sino alla loro morte e, più in dettaglio, sino al decesso del padre avvenuto in data 26.5.2021.
In tale data si è verificata l'estinzione dell'usufrutto e, dunque, tutte le sorelle – in qualità di coeredi e comproprietarie – avevano diritto ad utilizzare il bene.
È pacifico tra le parti che l'immobile è attualmente nella disponibilità di con Controparte_1 estromissione dell'attrice dal suo godimento.
L'eccezione della convenuta in ordine all'impossibilità di reperire un altro alloggio non è meritevole di accoglimento: a prescindere dalle ragioni di tale impossibilità, il bene comune è nella disponibilità
d'uso di tutti i condividenti, sicché l'estromissione a danno di taluni di essi costituisce un illecito risarcibile.
La pretesa risarcitoria per l'occupazione illecita è pertanto fondata. provava documentalmente di aver intimato il versamento di una somma a titolo Parte_1 di “canone” subito dopo il decesso del padre, ossia nell'agosto 2021 (cfr. doc. 6 di parte attrice da cui si pagina 12 di 15 evince l'occupazione in via esclusiva da parte di nonché la richiesta di pagamento Controparte_1 del canone formulata dall'attrice alle altre sorelle).
L'interesse dell'attrice a godere del bene è altresì dimostrato dalle numerose richieste, indirizzate agli altri condividenti, volte ad amministrare il bene a seguito del decesso di entrambi i genitori mediante la proposta di acquisto del bene, più volte reiterata sia prima della causa che in corso di causa.
Deve pertanto dirsi provata sia la volontà di di usufruire del bene che la richiesta Parte_1 del godimento nei confronti dell'occupante esclusivo, richiesta rimasta inadempiuta dalla coerede occupante.
Il risarcimento del danno decorre dal pregiudizio al diritto di comproprietà, ossia dalla richiesta a com- partecipare nell'uso del bene, sia in via indiretta mediante la partecipazione ai frutti civili che mediante la richiesta di rilascio del bene e/o di acquisto dell'intero bene.
La compromissione del diritto di comproprietà di è iniziata pertanto nell'agosto Parte_1
2021.
Alla luce del complessivo compendio probatorio, si deve riconoscere la responsabilità di CP_1 per illecita occupazione del bene di Alghero, via Orsera n. 11.
[...]
La quantificazione del danno può fondarsi sulle risultanze della CTU stimativa, non espressamente contestata dalle parti e coerente con la documentazione in atti nonché resa all'esito del sopralluogo sui luoghi.
Il valore locativo dell'immobile veniva stimato in 7,125 €/m² mese x 73.05 m², ossia un valore mensile complessivo di € 520,48.
Dunque, alla luce delle risultanze peritali, il valore locativo unitario dell'immobile deve essere fissato in € 26.024,00 per il periodo da agosto 2021 a ottobre 2025 (= € 520,48 per 50 mesi).
Il danno subito da è pari a € 8.674,66, ossia 1/3 del valore. Parte_1
Alla luce di tutto quanto sopra esposto, è tenuta al pagamento a favore di Controparte_1 [...]
della somma di € 8.674,66 a titolo di risarcimento del danno da occupazione illecita. Parte_1
Dalla pubblicazione della sentenza sino al saldo sono dovuti gli interessi a tasso legale ex art. 1284, co.
1, c.c.
*
Con riguardo alle spese di lite, occorre richiamare il consolidato orientamento di legittimità in forza del quale “nei procedimenti di divisione giudiziale, le spese occorrenti allo scioglimento della comunione vanno poste a carico della massa, in quanto effettuate nel comune interesse dei condividenti, trovando, invece, applicazione il principio della soccombenza e la facoltà di disporre la compensazione soltanto pagina 13 di 15 con riferimento alle spese che siano conseguite ad eccessive pretese o inutili resistenze alla divisione”
(ex multis, C. Cass. n. 1635/2020).
Nel caso di specie, il conflitto tra le istanze di assegnazione delle due parti non può portare a una dichiarazione di soccombenza in punto di spese di lite in quanto tale profilo attiene alla modalità della divisione, divisione che veniva chiesta da entrambe le parti;
deve essere dichiarata la soccombenza di parte convenuta in ordine alla domanda risarcitoria per illecita occupazione.
Dunque, applicato il D.M. n. 55/2014, tenuto conto della soccombenza della convenuta in ordine alla domanda risarcitoria, scaglione sino a 26.000, valori minimi anche considerato che il risarcimento è prossimo allo scaglione precedente (€ 8.600,00), ridotta della metà la fase istruttoria atteso il mancato espletamento di prova sul punto, le spese di lite si liquidano in € 2.000,00 per compenso, oltre IVA,
CPA e rimborso forfettario al 15%, da porsi a carico di parte convenuta.
Considerato che la CTU si è resa necessaria per la decisione sulla divisione, nell'interesse di entrambi i condividenti, le relative spese sono da porsi a carico di entrambe le parti nella misura di 1/3 a carico di parte attrice e di 2/3 a carico di parte convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così dispone:
1) dispone lo scioglimento della comunione relativamente al bene immobile sito in Alghero, distinto al
Catasto fabbricati del Comune di Alghero al F. 49, mapp. 415, sub 23;
2) accerta e dichiara le quote dei condividenti come segue: 1/3 a e 2/3 a Parte_1 [...]
CP_1
3) accerta e dichiara la non comoda divisibilità in natura del compendio immobiliare;

4) assegna in piena ed esclusiva proprietà a (CF. ), nata Parte_1 C.F._1 ad Alghero il 20.8.1954, l'immobile sito in Alghero, distinto al Catasto fabbricati del Comune di
Alghero al F. 49, mapp. 415, sub 23;
5) dispone che versi a la somma di € 79.277,00 a titolo di Parte_1 Controparte_1 conguaglio;

6) condanna al pagamento a favore di della somma di € Controparte_1 Parte_1
8.674,66 a titolo di risarcimento del danno da occupazione illecita, oltre interessi come in parte motiva;

7) condanna alla rifusione delle spese di lite a favore di per Controparte_1 Parte_1 la somma di € 2.000,00 per compenso, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario al 15%;
8) spese di CTU da porsi a carico di nella misura di 1/3 e di Parte_1 Controparte_1
pagina 14 di 15 nella misura di 2/3;
9) dà atto che la presente sentenza costituisce titolo idoneo per la trascrizione presso la competente
Conservatoria dei RR.II. ai sensi dell'art. 2646 c.c.
Sassari, 22.10.2025
Il Giudice
IS TI
pagina 15 di 15