REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DELLA SPEZIA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE

In composizione monocratica, in persona del giudice UC NI, ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n. 1003/2023 R.G.A.C., avente ad oggetto: IMPUGNAZIONE
DI DELIBERA CONDOMINIALE, posta in decisione all'udienza del 3 ottobre 2025
e promossa
D A
, nato il [...] in [...] ed ivi residente Parte_1
c.f. C.F._1
Avv. MASINI ALESSIA -ATTORE-
C O N T R O
, corrente in Riomaggiore (SP) in persona Controparte_1
del suo Amministratore pro tempore avv. BIANCHI ENRICO - PARTE CONVENUTA - sulle seguenti
C O N C L U S I O N I
Precisate dalle parti
1 PER PARTE ATTRICE:
“Si reiterano le istanze istruttorie richieste e non ammesse ossia, nello specifico: 1) si reitera la richiesta di CTU di cui in atto introduttivo del 10.05.2023 (v. atto di citazione pag. 14 punti a-b-c) e di cui alla memoria autorizzata del 20.01.2024 (v. memoria autorizzata del 20.01.2024 pag. 10 punti a-b-c); 2) si reitera l'ammissione dei capitoli di prova testimoniale da 1 a 12 compresi di cui alla memoria autorizzata del 20.01.2024 (v. memoria autorizzata del 20.01.2024 pag. 10 e 11) nonché da 1 a
6 compresi di cui in atto introduttivo del 10.05.2023 (v. atto di citazione pag. 14 e
15); 3) si reitera l'ammissione dei capitoli di prova n. 4 e n.14 di cui alla memoria di replica del 30.01.2024 (v. memoria di replica del 30.01.2024 pag.5).
Ci si oppone ad ogni domanda, eccezione o richiesta istruttoria tardivamente dedotte ex adverso ed atteso il provvedimento di Codesto Ill.mo Giudice del 10.01.2025, si precisano le conclusioni come già rassegnate in atti, qui di seguito ritrascritte, e si insiste per il loro accoglimento:
Voglia il Tribunale Ill.mo adito, previa ogni utile declaratoria e disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
In via preliminare: sospendere l'efficacia della delibera assembleare del Parte_2
c.f. assunta in data 21.10.2022 relativamente al punto 1) di cui P.IVA_1 all'ordine del giorno, nonché della delibera assembleare assunta in data 23.11.2022 relativamente al punto 1) di cui all'ordine del giorno e ciò anche con provvedimento assunto inaudita altera parte, in ragione delle motivazioni esposte nella narrativa che precede;

Nel merito: accertare e dichiarare nulla e/o annullabile e/o invalida e/o inefficace e/o illegittima la delibera assembleare del c.f. assunta CP_1 Parte_2 P.IVA_1
2 in data 21.10.2022 relativamente al punto 1) di cui all'ordine del giorno, in accoglimento totale o parziale dei motivi dedotti, contestati ed eccepiti in narrativa e come meglio ritenuto;
accertare e dichiarare nulla e/o annullabile e/o invalida e/o inefficace e/o illegittima la delibera assembleare del c.f. assunta Parte_2 P.IVA_1 in data 23.11.2022 relativamente al punto 1) di cui all'ordine del giorno, in accoglimento totale o parziale dei motivi dedotti, contestati ed eccepiti in narrativa e come meglio ritenuto;

condannare il c.f. convenuto, a Parte_2 P.IVA_1 rifondere all'attore tutte le spese di mediazione, da liquidarsi anche in via equitativa
e/o di giustizia per le ragioni meglio illustrate in narrativa;
con vittoria di spese e onorari del presente giudizio, oltre accessori come per legge”.
PER PARTE CONVENUTA:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, respingere tutte le domande svolte nei confronti del di Riomaggiore Controparte_2
(SP) perché infondate in fatto ed in diritto.
In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari”.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
proprietario di un appartamento facente parte del Parte_1 Controparte_2
in Riomaggiore (SP), a seguito dell'instaurato procedimento di
[...]
mediazione che ha avuto esito negativo, ha proposto impugnazione avverso le seguenti delibere assunte dall'assemblea condominiale, deducendone le nullità
3 ovvero l'annullabilità e chiedendo la sospensione della loro esecutività inaudita altera parte:
- delibera in data 21.10.2022 relativamente al punto 1) dell'ordine del giorno, che ha approvato a maggioranza dei presenti “ad eccezione della prop. […] Parte_1 di considerare nel computo metrico l'installazione di impianto citofonico, impianto elettrico condominiale e portone con serratura”;
- delibera in data 23.11.2022 relativamente al punto 1) dell'ordine del giorno, che ha approvato a maggioranza “di effettuare i lavori di manutenzione del vano scale”, di accettare l'offerta della ditta (comprensiva dell'installazione di linea CP_3 citofonica ed impianto luce scale), di richiedere l'installazione del contatore elettrico condominiale, di affidare incarico tecnico per la Direzione Lavori al Geom.
[...]
e di ripartire le spese con i millesimi scale. Parte_3
A fondamento dell'impugnazione proposta avverso la delibera del 21.10.2022, il ha dedotto i seguenti motivi : Parte_1
1) la realizzazione di un impianto citofonico e di un impianto elettrico condominiali sarebbe stata deliberata in violazione degli artt. 1120 e 1121 c.c., in quanto tutte le unità immobiliari sono da sempre dotate di citofoni (ad esclusione di quelle del sig. e dei sigg.ri e impianti di illuminazione del Controparte_4 Persona_1
vano scale di proprietà esclusiva di ciascun condomino, realizzati e manutenuti dai singoli proprietari.
Con la realizzazione di impianto citofonico e di illuminazione scale condominiale l'attore (unico residente nello stabile, essendo le altre unità abitative adibite a case-vacanza), dovrebbe quindi sostenere una duplicazione ingiustificata di spesa, pur disponendo di propri impianti, autonomi, funzionanti e conformi a legge, ovvero dismettere l'utilizzo degli stessi, contro la propria volontà, per utilizzare esclusivamente quelli condominiali.
Il ha quindi dedotto che trattasi di innovazione, gravosa e/o voluttuaria, Parte_1
consentita solo con esonero da ogni contribuzione alla spesa dei condomini che
4 non intendano trarne vantaggio, oltre che oggetto di delibera nulla in quanto incidente sui diritti individuali dei singoli condomini.
2) la realizzazione del portone di ingresso con apertura elettrica sarebbe stata deliberata in violazione degli artt. 1120, 1121 e 1102 c.c. : il è già Parte_2
dotato di portone di ingresso idoneo e funzionante e la sostituzione con un portone con apertura elettrica costituirebbe innovazione gravosa e voluttuaria e pregiudicherebbe il pari godimento del bene comune rendendo più difficoltoso per l'attore l'accesso all'immobile ed anche alla cassetta della posta situata nell'androne condominiale.
A fondamento dell'impugnazione proposta avverso la delibera del 23.11.2022, il ha dedotto i seguenti motivi: Parte_1
1) realizzazione di innovazioni (realizzazione di impianto elettrico condominiale per linee di illuminazione del vano scale, sostituzione portone di ingresso e sostituzione impianto citofonico esistente) per le quali l'attore ha richiamato le argomentazioni già dedotte in merito alla delibera del 21.10.2022, deducendo ulteriormente che in tali casi le maggioranze da rispettare devono essere quelle di cui all'art. 1136, co. 5 c.c., in questo caso disattese;

2) gravosità/natura voluttuaria delle opere, per le quali l'attore ha richiamato le argomentazioni già dedotte in merito alla deliberazione del 21.10.2022 (e dunque la violazione del dettato normativo degli artt. 1120, 1121 e 1136 c.c.);
3) Violazione dei criteri di ripartizione ex lege delle spese e partecipazione all'assemblea e al voto da parte di soggetti non legittimati, come il sig. CP_5
, non ricompreso nella Tabella millesimi scale, o computazione dei
[...]
millesimi errata (come nel caso dei sigg.ri ); CP_6 Controparte_7
4) Impossibilità dell'oggetto, poiché con tale deliberazione l'Assemblea ha ecceduto le proprie attribuzioni, incidendo illegittimamente sui criteri di riparto e sui diritti ed obblighi dei condomini fissati ex lege;
5 5) Violazione dei diritti individuali dell'attore e degli artt. 1120, 1121 e 1136 c.c., motivo per il quale ha richiamato le considerazioni già dedotte per l'impugnazione dell'assemblea del 21.10.2022
6) Errori nel computo metrico (come, ad esempio, l'errato conteggio del numero dei gradini della scala condominiale e l'errato conteggio del numero dei pianerottoli).
L'attore ha quindi dato atto che in data 17.3.2023 l'assemblea condominiale ha approvato a maggioranza dei presenti la revoca parziale delle delibere del
21.10.2022 e del 23.11.2022, decidendo di non procedere alla rimozione della porta vano scale (porta collocata tra il 2° e il 3° piano) ed escludendo il dalla Parte_1 installazione dell'impianto citofonico condominiale.
Tuttavia, il da un lato ha dichiarato di aver impugnato anche la delibera Parte_1 condominiale del 17.3.2023 e dall'altro ha insistito nelle proprie domande e deduzioni anche in relazione all'impianto citofonico ritenendo generica ed equivoca la suddetta delibera (che non specificherebbe in cosa consista la sua esclusione).
Si è costituito il , contestando tutto quanto ex adverso Controparte_2
dedotto, in particolare deducendo la legittimità delle delibere impugnate sotto ogni profilo, nonché la necessità ed urgenza degli interventi deliberati al fine di rendere più sicuro lo stabile e di favorirne il pieno utilizzo nell'interesse degli stessi proprietari e degli ospiti che vi dimorano, stante il degrado conservativo dell'immobile chiaramente desumibile dalla documentazione fotografica prodotta;
rilevando che la delibera del 21.10.2022 è stata approvata con la maggioranza dei condomini e con unico voto contrario dell'attore, da sempre contrario ad ogni delibera assunta dalla maggioranza dei condomini, oltre che ad ogni proposta transattiva del , Parte_2
anche dopo la revoca parziale delle due delibere oggetto di causa e nonostante l'espressa rassicurazione formalizzata con comunicazione mail dell'avv. Bianchi all'avv. Masini del 18 gennaio 2023 nelle more del procedimento di mediazione, sulla determinazione dell'assemblea di rinunciare alla demolizione del portone interno e
6 di procedere all'accollo integrale degli altri condomini delle spese relative all'impianto citofonico condominiale, con concessione all'attore di collegarsi d esso.
La causa, previo rigetto dell'istanza di sospensione dell'esecutività delle delibere impugnate, all'esito dell'istruttoria, giunge ora in decisione.
Preliminarmente vanno rigettate le istanze istruttorie reiterate da parte attrice nelle precisate conclusioni, richiamando al riguardo le ordinanze in data 6.5.2024 e
16.9.2024 e non ravvisandosi motivi per una modifica delle stesse.
Nel merito, è opportuno trattare congiuntamente i motivi di impugnazione fondati sull'asserita innovazione, gravosità e voluttuarietà delle opere deliberate,.
In tema di condominio, per innovazione si intende una modifica sostanziale tale da alterare o modificare l'uso della cosa comune (cfr. da ultimo Cass.
Sez. 2, Sent. n. 16148 del 16/06/2025).
La realizzazione di nuovi impianti citofonici e di illuminazione delle scale, nonché la sostituzione del portone di ingresso, con un nuovo portone con serratura elettrica, apribile dall'interno delle singole unità immobiliari non possono ritenersi innovazioni in quanto trattasi di interventi su opere che attengono all'uso e alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini.
Più in particolare:
- per quanto attiene alla sostituzione del portone di accesso all'edificio condominiale,
a titolo di esempio, anche da ultimo, con la recentissima sentenza sella Sez. II n
16148 del 16.6.2025, la Corte di Cassazione, applicando i principi vigenti in materia, ha escluso che possa ritenersi innovazione “l'apposizione di cancelli all'ingresso dell'area condominiale, per disciplinare il transito pedonale e veicolare impedendo
l'ingresso indiscriminato di estranei”: gli stessi principi sono ancora più applicabili al caso di specie, essendo stato comprovato che il portone d'ingresso è spesso lasciato aperto, e, come dichiarato in sede testimoniale dalla stessa moglie del ricorrente, consente l'accesso indiscriminato a chiunque, a scapito della sicurezza
7 dell'immobile e dei suoi occupanti (“si chiude a spinta, prima vi era una serratura che ora non c'è più perché altrimenti la lasciavano chiusa e dall'esterno se non avevi la chiave non si poteva aprire, ora il portone non è chiuso con la chiave, basta spingere per entrare e poi si richiude da sé”).
- per quanto attiene all'impianto di illuminazione, la stessa moglie dell'attore, in sede di escussione testimoniale, ha ammesso che: “Venendo da fuori la scala è illuminata perché le luci sono sempre accese perché i turisti le lasciano accese. Inoltre la luce del lampione comunale esterno è sempre acceso e illumina la scala [… ]. Chi entra deve arrivare al primo piano per accendere la luce delle scale. Vi sono altri interruttori vicino al nostro azionabili con le chiavi, che sono in possesso del che CP_6
sono disabilitate e non accendono e di Sassarini-Perotto e non so se funzionano. Il turista se ha la chiave accende tutto il vano scale, eccetto il mio piano.”; così anche la teste ha dichiarato che: “Non esiste un impianto di illuminazione nel Tes_1 vano scale ed ogni condomino ha messo dei fili volanti e a vista […] Entrando nel portone, il turista o chi deve raggiungere un'unità immobiliare soprastante può solo usufruire della luce del lampione comunale esterno”).
- per quanto riguarda l'impianto citofonico, valgono le stesse considerazioni ed in ogni caso sul punto va dichiarata cessata la materia del contendere nel presente giudizio, dal momento che con successiva delibera i condomini hanno deciso di realizzare l'impianto citofonico escludendo dagli esborsi il e finanche Parte_1
consentendo a questi di allacciarsi gratuitamente al nuovo impianto (cfr. delibera in data 23.3.2023: “I condomini , , e per Controparte_4 Pt_4 Pt_5 Parte_6
mm.710,32 confermano la volontà di installare impianto citofonico con esclusione della proprietà ”) Parte_1
In conclusione, la sostituzione del vecchio portone e degli impianti citofonici e di illuminazione esistenti non costituisce innovazione, tanto meno gravosa o voluttuaria, ma semmai opera di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1120 comma 2 n. 1 c.c., di adeguamento degli stessi al fine di migliorarne la funzionalità,
8 non essendo mutata la loro destinazione d'uso e al fine di tutelare l'incolumità dei condomini e degli loro ospiti (ancor più tenendo conto dell'attuale stato dell'androne condominiale, sul pavimento del quale esiste una buca coperta malamente da un tavolato, che crea seri rischi per chi vi si trova a passarvi sopra).
Né si ravvisa alcuna violazione dell'art. 1102 c.c. , in quanto le opere oggetto delle delibere impugnate non comportano alcuna limitazione dell'uso delle parti comuni per l'attore, ma anzi un miglioramento dei servizi ed una maggiore sicurezza dell'edificio e delle persone che lo occupano, ancor più per il quale (unico) Parte_1
stabile residente.
L'impugnazione avverso la delibera condominiale del 21.10.2022 va pertanto integralmente rigettata
In relazione alla delibera del 23.11.2022 si evidenzia quanto segue.
L'assemblea dei condomini, a maggioranza, ha deliberato di effettuare i lavori di manutenzione del vano scale, già oggetto di computo metrico, di conferire incarico per l'esecuzione dei lavori alla ditta per l'importo di € 27.559,00 oltre Iva CP_3
comprensivi di installazione di linea citofonica ed impianto luce scale, di affidare la direzione dei lavori al geom. di incaricare l'amministratore per l'inoltro delle Pt_3
pratiche amministrative necessarie, quantificando i relativi compensi ed infine di ripartire le spese con i millesimi scale.
Tanto premesso, i motivi di cui ai sopraindicati punti 1,2 e 5 sono infondati per le argomentazioni già esposte in merito agli stessi motivi proposti a fondamento anche della impugnazione della prima delibera.
L'attore ha anche dedotto l'esistenza di vizi formali, quali la violazione dei criteri di votazione, in quanto: non sarebbe stata rispettata la normativa prevista dall'art. 1136, co. 5 c.c., poiché si è scelto di ripartire le spese in base ai millesimi scale;
la
Tabella millesimale A non corrisponde alla Tabella millesimale A1; vi è stata partecipazione all'assemblea di soggetti non autorizzati ( ; vi è stata un'errata CP_5
attribuzione dei millesimi di proprietà di alcuni condomini ( ). Controparte_8
9 Al riguardo si osserva che, essendo esclusa la qualifica di innovazione per le opere deliberate dai condomini, deve farsi riferimento all'art. 1136 comma 3 c.c. a mente del quale “L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.
Nel caso di specie all'assemblea del 23.11.2022 erano presenti cinque condomini su otto (ovvero i proprietari di otto unità immobiliari su tredici) per un totale di 687,73 millesimi: l'assemblea deve quindi ritenersi regolarmente costituita.
La delibera è stata approvata a maggioranza dei presenti, con unico voto contrario dell'attore, per un totale di 521,98 millesimi
Anche considerando solo la tabella millesimale scale, risultano comunque favorevoli i condomini per 580,21 millesimi.
In entrambi i casi quindi deve ritenersi raggiunta, e superata, la maggioranza richiesta per la validità della delibera.
L'attore ha anche dedotto la invalidità della delibera in quanto avrebbe inciso su criteri di riparto fissati ex lege, ripartendo le spese dei lavori da eseguirsi sulla base della tabella millesimale redatta per la manutenzione delle scale.
Il motivo di impugnazione è fondato.
La Corte di Cassazione ha precisato che “le scale e l'androne essendo elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio. Ne consegue
l'applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei "quorum" per
10 la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) dell'androne e delle scale, cui anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne.” (così Cass. sez. II sent. n 9986 del 20.4.2017).
Ed ancora, con più specifico riferimento all'impianto elettrico: “In tema di condominio negli edifici, l'art. 1123, secondo comma, cod. civ. si applica per le spese attinenti alle parti e ai servizi che, per loro natura, sono destinati a fornire utilità diverse ai singoli condomini, sicché esso non trova applicazione per la spesa di messa a norma dell'impianto elettrico condominiale, il quale, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, cod. civ., in mancanza di titolo contrario, è comune a tutti i condomini.”(Cass. sez II sent. n.
17880 del 12.8.2014, ma anche Cass. sez. II sent. n. 12737 del 18.10.2001).
Il diverso criterio adottato, in deroga a quello previsto dalla norma, non è stato unanimemente approvato dall'assemblea dei condomini e pertanto sul punto la delibera è affetta da nullità (cfr. Cass. II ord. n. 16531 del 31 luglio 2020: “le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga - "una tantum" - ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle).
L'impugnazione va quindi accolta limitatamente alla parte di delibera condominiale del 23.10.2022 con la quale è stata stabilito il riparto delle spese in base alla tabella millesimale relativa alle scale.
Infine, è infondato il motivo attinente ad asseriti errori nel computo metrico.
Trattasi di errori non palesi (non formalizzati durante le assemblee condominiali che hanno preceduto le deliberazioni oggetto di impugnazione e nemmeno in quella del
17.3.2023) che comunque potranno essere emendati al momento della esecuzione dei lavori e della predisposizione del nuovo riparto spese.
L'esito del giudizio giustifica la compensazione per 1/3 delle spese processuali sostenute rispettivamente dalle parti
11 La restante parte delle spese sostenute dal convenuto, in applicazione Parte_2 del principio di soccombenza, va posta a carico dell'attore e liquidata come in dispositivo alla stregua del D.M. 55/2014 tenuto conto dello scaglione di riferimento in relazione al valore della causa (cioè al valore della delibera impugnata, e quindi delle opere deliberate – cfr. da ultimo Cass. sez. II sent. n 9068 del 21.3.2022), e della modesta attività processuale resasi necessaria, che consente la riduzione dei valori medi tabellari per la fase istruttoria e decisionale


P.Q.M.


Il Tribunale, in persona del giudice monocratico, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, nella causa iscritta al n.
1003/2023 R.G.A.C., avente ad oggetto: IMPUGNAZIONE DI DELIBERA
CONDOMINIALE così provvede:
RIGETTA le domande attoree di rimessione della causa in istruttoria
RIGETTA l'impugnazione avverso la delibera condominiale del 21.10.2022
In parziale accoglimento dell'impugnazione avverso la delibera condominiale del
23.11.2022 dichiara la nullità delle delibera nella parte in cui viene stabilito che “le spese verranno ripartite con i millesimi scale”
DICHIARA compensate per 1/3 le spese sostenute dalle parti nel presente giudizio
DA parte attrice al pagamento della restante parte delle spese processuali sostenute dal convenuto, liquidate in € 3.600,00 per compenso Parte_2
professionale, oltre rimborso forfetario spese processuali, Iva e Cpa come per legge.
Così deciso alla Spezia il 10 novembre 2025
Il Giudice
UC NI
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