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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, nell'udienza del 10/11/2025, tenuta con trattazione scritta, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 21056 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2025 tra
Parte_1
- C.F. , P.I. con sede in
[...] P.IVA_1 P.IVA_2 Pt_1
Lungotevere Tor di Nona n. 1, in persona del legale rappresentante pro tempore,
Direttore Generale Arch. elettivamente domiciliato in Via Parte_2 Pt_1
Fulcieri Paulucci de Calboli n. 20/E, presso l'Avv. Monica Viarengo
( ), che lo rappresenta e difende, per atto del Dott. C.F._1
Notaio in - rep. n. 4345, racc. n. 3102, 20 settembre Persona_1 Pt_1
2024, dichiara di voler ricevere ogni successiva comunicazione e avviso ai seguenti recapiti: Fax 0668843229, PEC:
Email_1
Ricorrente
e
c.f. ), nata a [...] Controparte_1 C.F._2
(RC) il 09/01/194 e residente in [...], sc B int. 3 e Pt_1
(c.f. ), nato a [...] [...] e Controparte_2 C.F._3 Pt_1 ivi residente in [...], sc B int. 3
Resistenti contumaci
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OGGETTO: azione di accertamento, di risoluzione e di condanna
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 127 TER – 429 C.P.C. – I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. Con ricorso depositato in data 18/4/2025, l'
[...]
di ha Controparte_3 Pt_3 Pt_1 convenuto in giudizio e innanzi al Controparte_1 Controparte_2 Tribunale di Roma per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni:
<<…Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, in accoglimento della domanda attrice condannare in solido, in proprio e nella qualità di eredi di Controparte_4
(c.f. ), nata a [...]_1 C.F._2 (RC) il 09/01/1944 e residente in [...], sc B int. 3 Pt_1 [...] (c.f. ), nato a [...] [...] e ivi CP_2 C.F._3 Pt_1 residente in [...], sc B int. 3 al pagamento dei canoni scaduti pari a €.68.034,71, oltre interessi per €.5.315,17; al rilascio dell'alloggio sito in via Vigne Nuove n. 469 sc 4 int. 9, Pt_1 contraddistinto con il numero di matricola 2221404489 e con ingresso anche da via Rodolfo Valentino 19, sempre scala 4 int. 9.
Si avvisano i resistenti che, sussistendone i presupposti di legge, possono presentare istanza di ammissione al gratuito patrocinio a spese dello Stato.
Con vittoria di spese e compenso di lite...>> A tal fine ha esposto e dedotto che:
<<…ATER del è succeduta in tutti i rapporti attivi e passivi Parte_1 facenti capo al disciolto della Provincia di Roma giusta L.r.30/2002. CP_5
Per effetto della su indicata disposizione normativa è divenuta Pt_1 proprietaria dell'immobile ad uso abitativo, destinato all'erogazione del servizio di edilizia residenziale pubblica sito in via Vigne Nuove n. 469 sc 4 int. Pt_1 9,contraddistinto con il numero di matricola 2221404489 e con ingresso anche da via Rodolfo Valentino 19, sempre scala 4 int. 9;
L'immobile è stato assegnato a giusta contratto di Controparte_4 locazione (doc. 1), unitamente alla coniuge e ai figli , Controparte_1 CP_2 Maria, e . è deceduto in data 7/10/2024 (doc. 2) e Per_2 Controparte_4 nell'immobile continuano a risiedere la di lui moglie e il figlio (doc. 3 e 4). CP_2
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Questi detengono l'immobile senza corrispondere il canone di locazione ed hanno maturato un debito pari a € 68.034,71 (doc. 5) alla data di novembre 2024, oltre interessi per €. 5.315,17 (doc. 6), in proprio e nella qualità di eredi di
[...]

Persona_3
L'importo oggi azionato è stato determinato in base ai redditi dichiarati dai componenti il nucleo familiare. A titolo di esempio si riporta il conteggio relativo all'anno 2021 (doc. 7 e 8) che ha determinato l'importo del canone relativo all'anno 2023 (doc. 9).
At diffidato il de cuius al pagamento di quanto dovuto (doc.10, Pt_1 Persona_3 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18) ma senza esito.
Ater ha, altresì, invitato il debitore a comporre la vertenza in sede di mediazione ma il procedimento si è concluso con esito negativo per mancata comparizione della parte invitata (doc. 19).
CONSIDERATO CHE
L'immobile di che trattasi è destinato alla erogazione del servizio di assistenza abitativa ai sensi dell'art. 10 della L.r. 12/99. La relativa detenzione comporta il pagamento del canone il cui ammontare è stato determinato dal legislatore regionale con la L.r.33/87, art. 39 come modificato dalla L.r.25/1999, art. 4 e poi dalla L.r.10/2001, art. 284, e, per ultimo dall'art. 50 della L.r.27/2006.
Il meccanismo introdotto dal legislatore regionale prevede che il calcolo del canone sia proporzionato al reddito percepito, di cui si paga una percentuale ad eccezione di una fascia di canone calcolata sulla base degli elementi utilizzati per la determinazione dell'equo canone ai sensi della L.392/78.
La morosità è causa di decadenza dall'assegnazione ai sensi dell'art. 13 comma 3in combinato disposto con l'art. 14 del Regolamento Regione Lazio n.2/2000 pertanto i resistenti non hanno titolo a permanere nell'alloggio che deve rientrare nella disponibilità dell'Ente Gestore…>>.
Instauratosi il contraddittorio nessuno è comparso né si è costituito per le controparti, rimaste contumaci.
All'esito dell'udienza del 10.11.2025 tenuta con trattazione scritta, la causa è stata trattenuta in decisione ex art. 127 ter c.p.c..
III. Avuto riguardo al merito della lis, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice è fondata e va accolta, avendo l'Ater di provato la stipulazione del contratto di Pt_1 locazione (avente ad oggetto l'immobile sito in ult. cit.), la relativa Pt_1 registrazione, l'ammontare dei canoni pattuiti e l'importo degli oneri dovuti.
In termini generali appare opportuno premettere che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito
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dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori come quello di informazione ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ. Sez. Un. 30.10.2001 n. 13533).
Ciò posto, nel caso in esame, all'esito dell'istruttoria, può ritenersi che l'attore abbia dimostrato l'esistenza, il contenuto e l'efficacia del contratto mentre il convenuto non abbia provato il proprio adempimento e/o giustificato il proprio inadempimento all'art. 4 dell'obbligo contrattuale in atti di pagamento del canone ed all'art. 6 del divieto di cessione o di sublocazione totale o parziale, a titolo di oneroso o gratuito, dell'alloggio.
In materia locatizia, dunque, il mancato pagamento del canone, pur ponendosi in contrasto con una delle obbligazioni principali del conduttore, può, a date condizioni e circostanze, da apprezzarsi discrezionalmente da parte del giudice di merito, essere valutato ai sensi dell'art. 1455 c.c. come un inadempimento di scarsa importanza e come tale non idoneo a provocare la risoluzione.
Spettando al Giudice il giudizio sulla gravità e sulla colpevolezza dell'inadempimento da parte del debitore conduttore, nella fattispecie ritiene il Tribunale che il mancato pagamento e/o il ritardato pagamento dei canoni debbano essere considerati un inadempimento grave, sia in ragione alla durata ed all'entità della mora sia con riferimento alla condotta delle parti (che non si è presentato e non ha giustificato l'inadempimento).
Alla stregua delle considerazioni che precedono, escluso che l'inadempimento o il ritardo sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile al debitore, dev'essere accolta la domanda attorea e dichiarata la risoluzione del contratto di locazione de quo agitur.
A siffatta pronuncia dovrebbe seguire la condanna del conduttore alla restituzione, in favore del locatore, dell'immobile locato, libero di persone e sgombro di cose.
I convenuti, rimasti contumaci, vanno, dunque, condannati, come da dispositivo, al versamento dei canoni di locazione nonché al rilascio
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dell'immobile entro la data del 10.3.2026, stante la difficoltà di reperire alloggi.
IV. Le spese di lite liquidate come da dispositivo seguono la soccombenza, con applicazione del d.m. n. 55 del 2014 e succ. modificazioni.
La sentenza è provvisoriamente esecutiva ex lege e non bisogna farne menzione nel dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, sezione VI civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come proposta in narrativa, così provvede:
- dichiara la contumacia dei convenuti;

- accoglie la domanda per quanto di ragione e, per l'effetto, condanna
(c.f. ), nata a [...] Controparte_1 C.F._2 IN (RC) il 09/01/1944 e residente in [...], Pt_1 sc B int. 3 e (c.f. ), nato a Controparte_2 C.F._3 Pt_1 il 08/10/1969 e ivi residente in [...], sc B int. 3 in solido, al pagamento dei canoni scaduti pari a €.68.034,71, oltre interessi per
€.5.315,17;
- dichiara la risoluzione del contratto e condanna i convenuti in solido alla restituzione dell'immobile sito in via Vigne Nuove n. 469 sc Pt_1 4 int. 9, contraddistinto con il numero di matricola 2221404489 e con ingresso anche da via Rodolfo Valentino 19, sempre scala 4 int. 9, libero da persone e sgombero da cose, entro e non oltre il 10.3.2026;
- condanna i convenuti in solido al pagamento delle spese processuali che liquida in euro 7.000,00 per compensi, oltre contributo, oltre marca da bollo di euro 27,00 per spese vive, oltre rimborso spese generali al 15% ed oneri riflessi.
Così deciso in Roma, all'esito dell'udienza del 10.11.2025 con trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.

Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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