N. 3303/2021 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
SEZIONE I CIVILE
Il Tribunale di Monza, Sezione I Civile, nella persona del Giudice monocratico dott.ssa Chiara Binetti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3303/2021 r.g. promossa da:
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. FIORONA Parte_1 C.F._1 MAURO e dall'avv. ERBA MICHELE, elettivamente domiciliato come in atti
PARTE ATTRICE contro
(P.I. ), rappresentato e difeso dall'avv. GALLI PAOLO e, Controparte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata come in atti
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come segue:
Per Parte_1 in via principale: accertato e dichiarato l'inadempimento della società convenuta, disporsi ex art. 1489 c.c. la riduzione del prezzo previsto nel contratto di compravendita stipulato inter partes in data
29.6.2010-21.7.2010, nonché condannarsi per le ragioni dedotte in atti, al Controparte_1 risarcimento di tutti i danni patiti, e quindi al pagamento del complessivo importo di euro 198.843,16, ovvero la maggiore o minore somma accertata, anche in via equitativa, oltre rivalutazione e interessi, dal dovuto al saldo;

- rigettarsi tutte le domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto, ivi inclusa quella dedotta in via preliminare e quella (tardiva, per le ragioni di cui all'istanza di rimessione in termini
pagina 1 di 11 del 14.3.2022 e alle note scritte del 16.1.2024) formulata solo in sede di memoria ex art. 183, comma 6, n. 3, c.p.c.; in via alternativa: accertato l'aliud pro alio, condannarsi la società convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti e, dunque, complessivamente euro 198.843,16, ovvero la maggiore o minore somma accertata, anche in via equitativa, oltre rivalutazione e interessi, dal dovuto al saldo;
in via subordinata: previo accertamento della rimovibilità dei motivi ostativi al conseguimento dell'agibilità dell'immobile per cui è causa, condannarsi ex art. 1453 c.c. la società convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti e, dunque, complessivamente euro 198.843,16, ovvero la maggiore o minore somma accertata, anche in via equitativa, oltre rivalutazione e interessi, dal dovuto al saldo;

in via istruttoria: si insiste affinché venga disposta la rinnovazione delle indagini peritali ex art. 196
c.p.c. o, in subordine, un supplemento di perizia nonché, in via di ulteriore subordine, per la riconvocazione a chiarimenti del c.t.u., per le ragioni di cui al verbale d'udienza del 22.11.2023 e alle note scritte ex art. 127 ter c.p.c. in data 16.1.2024;
- si insiste, in via subordinata, per l'ammissione, anche a prova contraria, della prova orale sui capitoli e con i testi di cui alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c. in data 29.11.2021. Spese (ivi incluse quelle di c.t.u. e di c.t.p., come da fattura dell'ing. che si allega) e compenso CP_2 professionale, determinato anche ai sensi dell'art. 4, c. 1 bis, D.M. 10.3.2014 n. 55 e s.m.i., interamente rifusi.
Per Controparte_1 La difesa della convenuta insiste per l'ammissione delle prove (in via diretta e contraria) articolate nelle memorie ex art. 183 6 comma cpc n. 2 e 3 opponendosi comunque a quelle ex adverso articolate. Si oppone alla richiesta di rinnovazione delle indagini peritali, di supplemento di perizia e per la riconvocazione a chiarimenti del C.T.U. e ad ogni altra anche diversa istanza formulata dall'attore. Insiste infine per l'accoglimento delle istanze di cui alla propria comparsa e delle memorie tutte depositate.
Precisa le conclusioni – come in appresso - riservando ogni miglior e più approfondita argomentazione nei termini di cui all'art. 190 cpc già indicati nell'ordinanza 16.2.2024. Dichiara di non accettare il contraddittorio su domande nuove eventualmente articolate da parte attrice.
pagina 2 di 11 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio Parte_1 CP_1
chiedendo accertarsi e dichiararsi l'inadempimento della società convenuta al contratto di
[...] compravendita stipulato inter partes il 29.06.2010 – 21.07.2010 con conseguente condanna ex art. 1489
c.c. della convenuta alla riduzione del prezzo di vendita pattuita ed al risarcimento dei danni patiti, e quindi al pagamento del complessivo importo di euro 198.843,16, ovvero della maggiore o minore somma accertata in corso di causa, oltre rivalutazione e interessi, dal dovuto al saldo. In via alternativa, l'attore ha chiesto, previo accertamento dell'aliud pro alio, la condanna della società convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti e, dunque, complessivamente euro 198.843,16, ovvero la maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa, oltre rivalutazione e interessi, dal dovuto al saldo;
ed infine in via subordinata, previo accertamento della rimovibilità dei motivi ostativi al conseguimento dell'agibilità dell'immobile per cui è causa, condannarsi ex art. 1453 c.c. la società convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti e, dunque, complessivamente euro 198.843,16, ovvero la maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa, oltre rivalutazione e interessi, dal dovuto al saldo.
Nel costituirsi in giudizio, la convenuta, resistendo alle domande attoree, ha negato la sussistenza delle difformità e delle problematiche lamentate, sottolineandone la pretestuosità e chiedendo quindi il rigetto di ogni domanda.
Successivamente alla concessione dei termini ex art. 183 c. 6 c.p.c. è stata acquisita la relazione resa nel giudizio di TP (accertamento tecnico preventivo Rg. n. 1136/2016) e disposta una consulenza tecnica d'ufficio volta a verificare i requisiti di abitabilità dell'immobile di causa. Esaurita l'istruttoria, le parti sono state invitate a precisare le conclusioni e la causa, spirati i termini per il deposito delle memorie di replica, è giunta al Tribunale per la decisione.
⃰ ⃰ ⃰ La pretesa attorea all'esito del giudizio è risultata solo parzialmente fondata e come tale può trovare accoglimento nei limiti e per le ragioni di seguito enunciate.
Prima di entrare nel merito della causa, il Tribunale ritiene opportuno svolgere alcune considerazioni in diritto in ordine alle problematiche giuridiche della presente controversia e prima ancora riepilogare sinteticamente i termini della vicenda.
Come detto, parte attrice ha svolto domanda per la riduzione del prezzo di compravendita alla luce della lamentata esistenza di gravi vizi e difetti tali, a suo dire, da diminuire grandemente il valore dell'immobile acquistato. In particolare, l'attore ha dedotto le seguenti circostanze fattuali:
– di aver, in qualità di promissario acquirente, sottoscritto in data 4.2.2010 con Controparte_3 quale promittente venditrice-costruttrice, il contratto preliminare avente ad oggetto un appartamento sottotetto e la relativa autorimessa, siti in Monza, via Boito n. 86.;
- di aver quindi sottoscritto in data 29.6.2010 una scrittura privata di compravendita definitiva e il mese seguente l'atto notarile di ratifica, con il quale aveva acquistato la proprietà, al prezzo di euro 291.200,00, delle due porzioni immobiliari - un appartamento ad uso abitazione posto al terzo piano, con annessi vano cantina e box-garage al piano interrato3 - facenti parte del complesso denominato
“Condominio Boito”;
pagina 3 di 11 - che gli immobili compravenduti si trovano ubicati in un complesso residenziale disposto su quattro piani fuori terra per complessive 21 unità abitative, edificato da a partire Controparte_3 indicativamente dal 2004/2006;
- che nel 2008 la venditrice-costruttrice aveva deciso di trasformare il sottotetto esistente, ottenendo il permesso di costruire n. 378 per il suo recupero ai fini abitativi;

- che, ravvisata l'esistenza nell'abitazione acquistata di gravi vizi, in tesi imputabili ad un'errata esecuzione dei lavori ad opera di la stessa veniva messa in mora, in data Controparte_3 29.1.2015, da parte dell'acquirente, odierno attore e successivamente veniva instaurato il procedimento n. 11351/2016 R.G. per accertamento tecnico preventivo sugli immobili compravenduti, che si concludeva il 29.5.2017 con il deposito della perizia da parte del c.t.u., arch. (doc. 4); Per_1
- secondo l'attore da tale perizia sarebbero emerse altre circostanze, fino a quel momento sconosciute, tra cui l'assenza di documentazione relativa alla pratica di recupero del sottotetto;

- che veniva quindi in data 24.1.2018 presentato presso l'Ufficio Tecnico Comunale di Monza, un'istanza di accesso agli atti per l'acquisizione di copia dei provvedimenti, indicati dalla venditrice nell'atto di ratifica di scrittura privata registrato il 23.7.2010 e che con missiva del 25.6.2018, l'attore contestava all'odierna convenuta –, quale società incorporante di Controparte_1 Controparte_3
-, che “all'atto della presa visione dei fascicoli di cui alle pratiche edilizia si è riscontrata
[...] l'assenza dei seguenti documenti:
- Dichiarazione di fine Lavori P.E. 378/2008,
- Relazione tecnica ex Legge 10 (art. 28 della legge 9 gennaio 1991, n. 10), P.E. 378/2008,
- Dichiarazione di fine Lavori P.E. 279/2010,
- Relazione tecnica relativa ai requisiti acustici passivi dell'immobile di cui alla Legge Quadro 447/95
Art. 3 comma 1, lettere e) - f) D.P.C.M. 05/12/1997, così come integrata dalla Legge Regionale n. 13 Art. 7 ed s.m.i. per tutte le pratiche visionate relative al recupero del sottotetto”.
- che Inoltre “i professionisti tecnici incaricati dal Dott. rilevavano che benché nell'atto di Pt_1 compravendita venisse citata la variante al PdC n. 107/10 del 16 Giugno 2010 Prot. n. 173/10”, in realtà “tale pratica edilizia, agli atti comunali, risulta essere associata all'immobiliare AL SA SRL presentata il 21/06/2010 come variante PdC 257/09 dell'edificio residenziale in via Brennero 7
/Cavallotti 44, che nulla ha a vedere con l'immobile di proprietà”. In sostanza, l'attore lamenta che “l'istanza del Permesso di Costruire n. 378/08 prot. 194/08 presentata in data 16 luglio 2008 per recupero abitativo di sottotetto è viziata dall'assenza dei seguenti documenti:
• • Relazione tecnica relativa ai requisiti acustici passivi dell'immobile…
• • Relazione tecnica ex Legge 10 (art. 28 della legge 9.1.1991, n. 10)…
• • Dichiarazione di Fine Lavori relativa al P.d.C. n. 378/2008…”12. A ciò si aggiunga che “la dichiarazione relativa al rispetto dei requisiti di cui alla ex Legge 10/91 allegata (in sostituzione della Relazione Tecnica richiesta dalla normativa vigente) alla pratica edilizia di cui al P.d.C. n. 378/2008 (cosi come aggiornata ed integrata 1'11/09/2008, approvata dalla
Commissione I.E. con visto n. 480 in data 07/10/2008 e relativa autorizzazione rilasciata dal Comune di Monza il 06.11.2008) non risulta veritiera, in quanto l'elaborato grafico n. 7 allegato alla dichiarazione de quo rappresenta una stratigrafia di finitura dell'estradosso della copertura del tetto differente da quanto effettivamente realizzato …”.In dettaglio, nell'elaborato grafico è rappresentato un tipico tetto c.d. alla “lombarda” con manto di copertura in coppi, mentre nella realtà detta copertura è stata realizzata con pannelli di lamiera sandwich anche di spessori non dichiarati e pertanto non verificati pagina 4 di 11 nella stessa istanza secondo le norme vigenti, con particolare riferimento ai requisiti acustici e energetici, oltre ad aver erroneamente trascurato tutti i c.d. “ponti termici” ingenerati dagli elementi in aggetto del solaio di calpestio (gronde e sbalzi del piano sottostante) che non risultano adeguati normativamente al cambio di destina-zione d'uso posto in essere (da sottotetto senza permanenza di persona a residenziale)”. Sulla scorta di queste ed ulteriori carenze documentali, l'attore ha lamentato l'irregolarità edilizia dell'appartamento acquistato e l'assenza del certificato di abitabilità dell'immobile, come da conferma ricevuta in data 11.11.2019 dal Comune di Monza, secondo la quale “dall'esame della documentazione agli atti dell'ufficio riguardante i fascicoli edilizi 107/2010 e 279/2010, non è risultata la presentazione della richiesta di certificato di agibilità che avrebbe dovuto essere presentata ai sensi dell'art. 24 del d.p.r. 380/2001…” ( Doc. 10 (comunicazione n. 199127 prot. dell'11.11.2019). L'attore ha precisato che tale riscontro veniva accompagnato dall'“avvio del procedimento sanzionatorio per mancata presentazione della richiesta di agibilità art. 26 D.P.R. 380/2001 (ex art. 24 D.P.R. 380/2001) relativa a Permesso di Costruire 107/2010 rilasciato in data 23/04/2010” (doc.11). In diritto, l'attore ha lamentato il difetto di agibilità dell'immobile compravenduto, sostenendo non soltanto la carenza sul piano formale (mancanza del certificato di agibilità), ma anche la carenza sostanziale dettata dall'esistenza di vizi e carenze così gravi da risultare ostative al rilascio della agibilità.
Alla luce di tale prospettazione, giova quindi richiamare i principi e le norme relative a tale fattispecie giuridica invocata. Come noto, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale la cui mancanza può configurare, secondo parte della giurisprudenza, la vendita come aliud pro alio e legittimare quindi l'azione risarcitoria (oltre alla risoluzione del contrato ove richiesta). È indubbio che all'atto di compravendita il venditore sia obbligato a fornire al compratore il certificato di agibilità/abitabilità. Con la sentenza numero 2294/2017, la Corte di Cassazione si è pronunciata sull'argomento, affermando che una simile ipotesi deve essere ricondotta alla vendita dell'aliud pro alio sia nel caso in cui l'immobile difetti della licenza di abitabilità, sia nel caso in cui non sussistano i requisiti minimi per ottenerla, ovvero sia nel caso in cui vi sia inerzia del venditore e l'immobile abbia caratteristiche intrinseche che lo rendano inabitabile derivanti da insanabili violazioni della legge urbanistica.
Tuttavia, secondo la Cassazione, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.
Pertanto, ove in corso di causa si accerti che l'immobile presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio, e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate, la risoluzione non può essere pronunciata (in tal senso Cass. civ. 5 dicembre 2017, n. 29090). Va subito precisato che, nella controversia in esame, l'attore non ha invocato la fattispecie dell'aliud pro alio al fine di chiedere la risoluzione del contratto, ma unicamente per ottenere il risarcimento del danno e/o la riduzione del prezzo di vendita. A tal fine, l'attore ha invocato anche la disciplina di cui all'art. 1489 c.c. in tema di vendita di beni gravati da oneri, diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscano il godimento. Tale norma presuppone per sua applicabilità che l'acquirente non fosse a conoscenza delle problematiche lamentate.
Così riassunta la vicenda oggetto della presente controversia, ritiene il Tribunale opportuno approfondire le questioni tecniche allegate dall'attrice a supporto delle domande proposte in questa pagina 5 di 11 sede alla luce delle due relazioni di CTU acquisite agli atti, rese, rispettivamente, all'esito del procedimento di TP R.g. n. 1136/2016 e della consulenza integrativa disposta in corso di causa. L'approfondimento tecnico è stato finalizzato ad accertare la sussistenza delle certificazioni relative all'immobile di causa, in particolare quella di abitabilità/agibilità e delle pratiche edilizie in sanatoria e di variazione della destinazione dell'immobile eventualmente presenti. Al CTU nominato, arch. è stato richiesto (all'esito del sub procedimento introdotto Persona_2 dall'attore ex art 92 disp. Att. c.p.c.) anche di verificare la sussistenza degli standard di sicurezza e igiene e, in caso di risposta negativa, di valutarne l'incidenza sul prezzo pattuito nel contratto di compravendita o comunque sul valore di mercato del bene.
Per quanto concerne l'idoneità della pratica edilizia di recupero del sottotetto a giustificare la destinazione ad uso abitativo dell'immobile, dall'esame delle due relazioni di ctu emerge che il primo riferimento reperibile in atti è il documento 7) prodotto fin dalla comparsa di costituzione dalla società convenuta. Si tratta del certificato di agibilità n. 152 del 23.09.2010 rilasciato dal Comune di Monza, in persona del Direttore dei Servizi Edilizia del Comune, viste le dichiarazioni rilasciate da
[...]
(oggi e all'esito del sopralluogo effettuato dall'Ufficio Tecnico il CP_3 Controparte_1
7/9/2009. Sul punto la relazione di ctu ha chiarito che “l'abitazione è risultante dal cambio di destinazione d'uso del sottotetto, regolarmente assentito con PdC 378/08, completo di certificato di agibilità rilasciato al
n 152/2009, certificato che risulta essenziale a garanzia delle necessarie condizioni di salubrità e sicurezza dei locali al piano sottotetto. La pratica successiva, relativa alla formazione di abbaino, resta gravata dalle istanze precedentemente illustrate e attualmente 'congelata' dall'inerzia dell'Amministrazione.

Considerato che

la formazione di abbaino risulta, in ogni caso, soluzione migliorativa dei requisiti igienico-sanitari dell'unità immobiliare, si ritiene che, quale sia la risposta dell'Amministrazione all'istanza in essere, il certificato di agibilità al n 152/2009 costituisca documento primario a garanzia del rispetto dei requisiti minimi”. Alla luce di tale compendio documentale e delle verifiche svolte sul piano tecnico dall'ausiliario del Tribunale, la prima prospettazione attorea risulta smentita per tabulas. Il certificato di agibilità esiste ed
è in atti e non vi è prova che non sia stato consegnato a parte acquirente al momento della vendita. Come emerge dalla stessa ctu, “la perplessità di parte ricorrente si concentrava sulla mancanza del certificato di agibilità relativo al PdC 107/10 e Variante (formazione abbaino). A questo proposito, su segnalazione dei ricorrenti, il Comune di Monza, in data 11/11/2019, ha dato avvio ad un procedimento sanzionatorio per “mancata presentazione di richiesta di Agibilità” alla quale è seguita, in data 28/10/2020, richiesta di annullamento da parte dei sopravvenuti titolari della Società edificatrice in quanto le opere erano ritenute “ininfluenti rispetto al certificato di agibilità 152/2009 già rilasciato relativo al medesimo immobile”. Sul punto, giova evidenziare come risulti dagli atti che tale procedimento sanzionatorio per asserita mancata presentazione della richiesta di agibilità ex art.26 DPR 380/01 per gli immobili di causa non sia stato portato avanti dal Comune, né risulta che la stessa parte attrice abbia mai sollecitato il Comune ad operare in tal senso.
La conformità formale dell'abitazione compravenduta agli standard di sicurezza e igiene imposti dalla normativa di settore è, quindi, certificata dall'esistenza di un valido e regolare certificato di abitabilità e non può pertanto essere revocata in dubbio.
Venendo ora ad esaminare il profilo della abitabilità sostanziale, ferma la sussistenza di quella formale, all'esito dell'istruttoria tecnica condotta in corso di causa è emerso che non sussistano carenze pagina 6 di 11 strutturali imputabili al costruttore, quanto piuttosto che le problematiche lamentate dall'attore derivino in gran parte da scelte progettuali ed esecutive allo stesso direttamente e unicamente imputabili. Il riferimento va a quanto riferito, tanto dall'arch. nella prima relazione di TP, quanto a quel Per_1 che è stato meglio precisato dall'arch. nella relazione di CTU, secondo cui, a fronte di Persona_2 un progetto assentito per il permesso di costruire di “un ampio 'open space' non partizionato, salvo alcune suddivisioni riguardanti il wc e zone a ridotta altezza rese inaccessibili, al fine di raggiungere un'altezza media ponderale regolamentare”, è stato di fatto realizzato un appartamento suddiviso in stanze con pareti in cartongesso riguardanti zone non soggette alla permanenza abitativa di persone.
Nel corso delle operazioni peritali è, infatti, emerso in maniera inequivocabile (essendo stato rilevato già dall'arch. in sede di TP e poi confermato dall'arch. in corso di causa) come “lo Per_1 Per_2 stato dei luoghi attuale non sia corrispondente al titolo edilizio: “si è potuto appurare una distribuzione funzionale degli spazi realizzata con pareti leggere (cartongesso) atte a realizzare ulteriori suddivisioni dei locali, riguardanti anche zone che nel titolo edilizio erano dichiarate come non agibili
(zone senza permanenza di persone). Si è dedotta ovvero una significativa non Parte_2 corrispondenza tra stato dei luoghi e titolo assentito.” Dall'esame delle planimetrie riportate nelle due relazioni di ctu emerge con evidenza la differenza tra lo stato autorizzato e lo stato di fatto riscontrato. “I luoghi non corrispondono all'ultimo titolo autorizzato perché modificati senza titolo dai ricorrenti. In sostanza, la trasformazione degli spazi interni mediante cartongesso ha inciso “in modo importante sull'immobile, sia dal punto di vista dell'utilizzabilità e del comfort (come riscontrato dall'Arch. gran parte dei lamentati vizi sono Per_1 dovuti all'incongruenza tra progetto e stato reale), che dal punto di vista amministrativo e legale. Le trasformazioni non si limitano alla diversa distribuzione degli spazi, ma comprendono l'uso di parti a destinazione spp 'senza permanenza di persone', con conseguente aumento della superficie utile e del numero dei locali.” (cfr. relazione ctu arch. . Per_2
Di seguito si riportano per chiarezza le due planimetrie riguardanti la prima lo stato autorizzato (open space) e la seconda lo stato di fatto riscontrato all'atto delle operazioni tecniche.
La difesa attorea ha sostenuto nel corso del giudizio che non vi sarebbe prova di quanto asserito dai
(due) ctu e ha fermamente negato che l'attore abbia modificato lo stato dell'appartamento dopo la compravendita.
La prova di quanto affermato dagli ausiliari del Tribunale, a ben vedere, la si ricava dalla documentazione prodotta dalla stessa parte attrice. Ci si riferisce, intanto, ai rilievi fotografici posti a corredo della perizia estimativa redatta dall'istituto di credito concedente il mutuo dai quali si intravede almeno una parete divisoria in cartongesso (cfr. doc. b fasc. attore). Tali fotografie evidenziano una situazione in fatto totalmente diversa da quella rappresentata nella planimetria catastale allegata alla scrittura di compravendita del 29/6/2010 che rappresenta, invece, un open space. pagina 7 di 11 Se quindi è pacifico che lo stato dell'immobile al momento della compravendita è quello evidenziato nella planimetria allegata alla scrittura del 29.6.2010, ne consegue che le modifiche realizzate all'interno dei locali rappresentate dalle fotografie scattate dal perito della Banca ed allegate alla perizia del 12/7/2010 e successivamente verificate dai due consulenti nominati dal Tribunale non possono che essere state effettuate dall'odierno attore dopo la compravendita.
Trattandosi, quindi, di interventi edilizi realizzati in assenza di permesso che necessitano di sanatoria, previo ripristino dello stato autorizzato, ma tuttavia non imputabili all'esecuzione di opere o permessi eseguiti o richiesti dalla costruttrice venditrice, alcuna pretesa risarcitoria o restitutoria può essere legittimamente rivolta verso quest'ultima. (cfr. pag. 19 relazione TP arch. il quale scrive: Per_1
“…tuttavia è di evidenza come la proprietà abbia acquistato e personalizzato radicalmente tale unità, in difformità dal titolo edilizio, assumendosi anche la responsabilità sotto questo profilo”). Ciò posto, con riguardo, invece, al profilo termo-acustico, occorre considerare quanto segue. Parte attrice ha insistito nell'estendere il quesito peritale alla “verifica della conformità sostanziale ai requisiti igienico sanitari di abitabilità dell'immobile compresa la verifica dei requisiti acustici e termici.”
In aperto contrasto con il nominato ctu, arch. la difesa attorea ha accusato l'ausiliario Persona_2 del giudice di aver omesso di eseguire gli accertamenti richiesti.
Effettivamente, l'indagine integrativa condotta dal CTU nominato ha riguardato unicamente l'aspetto dei requisiti acustici, mediante l'intervento di un ausiliario esperto della materia. È stato, invece, dichiaratamente omesso un approfondimento sul piano termico, perché - a parere del CTU - “La valutazione dei requisiti termici implica l'analisi di ogni componente dell'involucro opaco e trasparente e necessariamente l'esecuzione di prove distruttive per la verifica della stratigrafia delle strutture disperdenti (murature, copertura, solai, serramenti) con diverse prove ed assaggi anche in aree comuni, coinvolgendo l'amministrazione condominiale per deliberare in assemblea l'autorizzazione allo svolgimento dei carotaggi. Tale analisi comporta un dispendio notevole in termini di tempo e di costi relativi all'esecuzione delle opere e al ripristino successivo dei luoghi.

Considerato che

i risultati delle indagini si presterebbero a diverse contestazioni, innanzitutto riferite allo stato dell'appartamento (diverso nella distribuzione e nelle funzioni da quello autorizzato), alla Pt_1 vetustà dei materiali, al tempo trascorso dal momento dell'esecuzione dell'immobile (quasi un ventennio), allo stato di conservazione, alla lettura e interpretazione stessa dei dati da riferire alle disposizione normative e agli indici dell'epoca della costruzione dell'immobile, considerata la conformazione geometrica dell'edificio, l'occupazione del medesimo da parte di famiglie, la mancata evidenza delle problematiche lamentate, i costi e gli oneri dovuti, nonché gli accertamenti in precedenza già compiuti, ritengo che la misurazione ad oggi della rispondenza dei requisiti acustici e termici riferiti all'epoca dell'acquisto 2010 sia non solo invasiva, difficoltosa e costosa, ma anche facilmente impugnabile e non risolutiva ai fini della controversia.” Sostanzialmente, il CTU, al quale era stato dato ampio mandato anche in relazione alla decisione sull'opportunità di quali indagini e accertamenti tecnici in concreto svolgere per la risposta al quesito, ha ritenuto, sulla base degli accertamenti in precedenza compiuti e, primo fra tutti, sulla scorta delle conclusioni riportate dall'Arch. che l'indagine fosse ultronea. Per_1 La ragione della prospettazione dell'ausiliario del giudice poggia sulla considerazione che anche l'indagine termica era già stata in parte condotta dall'arch. in sede di accertamento preventivo e Per_1 in quella sede era già stato, da un lato, esclusa una carenza di coibentazione dell'involucro e, dall'altro, rilevato che “gli spessori delle pareti opache verticali sono comunque notevoli ed equiparabili agli pagina 8 di 11 altri spessori di murature perimetrali presenti nell'unità, non vi sono evidenze che vi sia stata omissione di elementi nelle murature (nessun spessore inferiore rilevato) .. In relazione proprio alle caratteristiche delle pareti dai rilievi effettuati (non invasivi/distruttivi) non sono emersi dati che possano esprimere carenze o impostazioni esecutive diverse rispetto al resto dell'edificio (stessi spessori o maggiori). È stato anche verificato l'esistenza di una coibentazione intradosso soletta pavimento … non si ritiene inoltre che le opere eseguite da soc. in occasione Controparte_3 dell'attività di recupero a fini abitativi del sottotetto abbiano alterato o creato inefficienze al sistema copertura, bene comune condominiale …”. D'altra parte, non può farsi a meno di osservare che, anche con riferimento a tale asserita problematica, assume rilievo dirimente la circostanza della diversa ripartizione degli spazi e dei volumi, attraverso la predisposizione, ad opera della proprietà, di maggiori superfici calpestabili. Tale dato non può che avere rilievo anche con riferimento alla diversa dispersione del calore, soprattutto considerando che proprio la zona successivamente predisposta a camera del bambino è quella maggiormente soggetta a dispersione di calore.
In tale contesto, si condivide l'opinione tecnica del ctu in relazione al fatto che, dagli elementi a disposizione, non è possibile ravvisare alcun deficit degli standard termici imputabile alla società convenuta.
Con riferimento, invece, ai requisiti acustici passivi dell'immobile, l'indagine è stata affidata, in qualità di ausiliario del ctu, al geom. che, in data 30/05/2023, ha eseguito misurazioni fonometriche Per_3 per la valutazione dell'isolamento acustico per via area e isolamento del rumore di calpestio. L'indagine ha rilevato quanto segue: “Le misure di calpestio del solaio mostrano il rispetto dei limiti con piccolo margine per le misure 2,3,4,con valori tra 61 e 62 decibel, la misura 1 non rispetta, invece
i limiti di riferimento. Il risultato della misura di isolamento aereo di facciata condotta sulla falda mostra il mancato rispetto dei limiti del DPCM attestandosi sui 29 decibel, valore ampiamente sotto i limiti. Non sono state condotte misurazioni di isolamento dai rumori aerei tra differenti unità perché tecnicamente non fattibili. Non sono state condotte le misure di rumore degli impianti di funzionamento ascensore .. in quanto la medesima parete risulta di dimensioni contenute, ricoperta da arredo fisso, oltreché con espressa manifestazione testimoniale dei presenti, il funzionamento meccanico dell'ascensore non provocava disturbi ai residenti.” Il risultato delle analisi riporta insufficiente il valore dell'isolamento acustico in facciata e solo accettabile l'isolamento del rumore di calpestio. L'immobile non presenta quindi i requisiti di isolamento acustico previsti dal DPCM del 5 dicembre 1997.
È vero che, ratione temporis, il richiamato d.P.C.M. del 5/12/1997 non troverebbe applicazione diretta, in quanto il contratto stipulato tra le parti è successivo all'approvazione dell'art. 11, comma 5, della legge n. 88/2009 che dispone la non applicabilità del suddetto decreto ai rapporti sorti successivamente alla data di entrata in vigore della medesima legge n. 88/2009 (29/7/2009). Nondimeno, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, anche per i rapporti sorti successivamente, il d.P.C.M. può, in ogni caso, essere preso come punto di riferimento per il rispetto delle regole dell'arte nella costruzione degli edifici. In particolare, si è detto che i parametri fissati dal DPCM, vincolanti nei rapporti con la pubblica amministrazione e in Lombardia espressamente richiamati dalla legge regionale 13/2001 (“norme in materia di inquinamento acustico”, artt. 7 e 19) quale obbligatorio parametro di riferimento dei regolamenti comunali edilizi e di igiene, costituiscono comunque anche nei rapporti tra privati il riferimento essenziale, unitamente alle norme UNI in materia di isolamento acustico di edifici all'epoca vigenti (anch'esse esplicitamente richiamate e valutate dal CTU), per pagina 9 di 11 l'accertamento dell'osservanza delle regole dell'arte (cfr. Cass. sentenza 19 marzo 2021, n. 7875, la quale conferma che il DPCM 5 dicembre 1997 costituisce valido riferimento per la valutazione dei livelli di insonorizzazione degli edifici e delle sorgenti sonore nelle cause tra acquirenti, venditori e costruttori indipendentemente dalla sua diretta vigenza tra privati, quale criterio fattuale per la determinazione dello stato dell'arte esigibile all'epoca di realizzazione del fabbricato al fine di verificare la sussistenza dei gravi difetti di insonorizzazione.). A ciò consegue che l'accertato superamento dei limiti minimi posti dal d.P.C.M. consente di ravvisare la ricorrenza di un grave difetto di insonorizzazione sull'immobile connesso al mancato rispetto delle regole dell'arte esigibili in tema di insonorizzazione all'epoca di realizzazione degli appartamenti. Come affermato anche di recente dalla giurisprudenza di legittimità, se un immobile non gode dei requisiti acustici previsti per legge è soggetto ad un deprezzamento del suo valore e il proprietario ha diritto al risarcimento del danno (cfr. Cass, sez. II, ordinanza n. 5487/2023, la quale in particolare, in relazione a nozione di unità abitativa, ha chiarito che “Non si vede del resto come la normativa in discorso, che tende ad evitare l'esposizione delle persone a rumori tali da pregiudicare lo svolgimento della loro normale attività, non debba trovare applicazione all'unità abitativa nella sua interezza, ma solo ad alcune parti di essa”. Sul punto la Cassazione osserva che l'art. 2 del DPCM 5 dicembre 1997 richiama, ai fini della sua applicazione, la nozione di “ambienti abitativi” di cui all'art. 2, comma 1, lett. b), legge n. 447 del 1995 (Legge quadro), secondo cui per “ambiente abitativo” deve intendersi “ogni ambiente interno ad un edificio destinato alla permanenza delle persone o di comunità ed utilizzato per le diverse attività umane, fatta eccezione per gli ambienti destinati ad attività produttive). I risultati delle verifiche fonometriche contenuti nella relazione depositata dal c.t.u. risultano ottenuti con modalità e strumentazioni dettagliatamente indicate nella relazione stessa, tali da garantire un risultato attendibile e pertanto condiviso dal giudicante.
Acclarato il deficit acustico e ritenutane l'imputabilità all'impresa venditrice costruttrice, venendo al profilo della quantificazione del danno, è possibile rifarsi alla perizia di parte attrice, non specificamente contestata dalla controparte sotto lo stretto profilo della quantificazione del deprezzamento dell'immobile per la mancanza dei requisiti acustici. La perizia individua nella misura del 20% il deprezzamento dell'immobile, quantificando in € 58.240,00 la stima del danno.
Tuttavia, occorre evidenziare che, rispetto ai rilievi svolti dal ctp in tale perizia, la CTU condotta con l'ausilio del geom. ha rinvenuto un deficit acustico parziale come da tabella riportata in perizia Per_3
(cfr. pag. 7), pertanto si ritiene equo e congruo limitare il deprezzamento al 10%, in luogo del 20% indicato dal perito attoreo.
Ciò posto, il danno risarcibile a parte attrice è pari ad € 29.120,00. Sulla predetta somma devono essere riconosciute le maggiorazioni per rivalutazione ed interessi dalla domanda al saldo.
Le spese di lite, comprese quelle di c.t.u. già liquidate come da separato decreto vanno poste a carico della convenuta soccombente, in relazione alla misura dell'accolto. Vanno rifuse a parte attrice anche le spese di ctp come documentate (nella misura di cui alla fattura in atti).


P.Q.M.


Il Tribunale di Monza, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

1. in parziale accoglimento della domanda attorea, condanna in persona del legale Controparte_1 rapp.te pro tempore, a corrispondere a per le causali di cui in motivazione la somma Parte_1 di € 29.120,00 oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo, pagina 10 di 11 2. condanna in persona del legale rapp.te pro tempore a rifondere all'attore le spese di Controparte_1 lite liquidate in € 758,00 per anticipazioni ed € 7.600,00 per compensi oltre rimborso spese generali 15%, C.P.A. ed I.V.A, quest'ultima se ed in quanto dovuta, come per legge, oltre le spese di ctp pari ad
€ 1903,00 come da fattura in atti;

3. pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di c.t.u. già liquidate con separato decreto.
Così deciso in Monza, in data 7.02.2025
Il Giudice
Chiara Binetti
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