REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA – QUINTA SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo,
ha emesso la seguente
SENTENZA
Ai sensi dell'art. 429 c.p.c., nella causa civile in primo grado iscritta al n. 63308 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, vertente tra
RICORRENTE Parte_1
rappresentata e difesa dall'avv. Susanna Bambini
e
RESISTENTE Controparte_1
rappresentata e difesa dall'avv. Roberto Bozzetto
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Viste le domande con cui la società ricorrente – nella qualità di titolare del ramo d'azienda concesso in affitto alla convenuta con contratto del 25.10.2021 – ha chiesto che venga dichiarata la risoluzione di tale contratto ai sensi della clausola risolutiva espressa contenuta nel relativo art. 4.5 – già azionata con pec del 15.2.2022 – nonché
la condanna dell'affittuaria al pagamento di euro 48.880,00 a titolo di canoni insoluti dal dicembre 2021 al settembre 2022, euro 5.000,00 a titolo di residuo ancora dovuto da una precedente transazione, ed euro 78.000,00 a titolo di penale dovuta ai sensi dell'art.

3.2 del contratto per la ritardata riconsegna del ramo d'azienda avvenuta soltanto in data 27.9.2022;
dato atto che la ricorrente ha inoltre chiesto che dichiarato il suo diritto ad escutere la garanzia prestata dai soci fideiussori della società convenuta mediante la riscossione dei relativi assegni;

rilevato che la ricorrente – a sostegno – ha dedotto che:
– il contratto di affitto si è risolto di diritto – per effetto della relativa clausola risolutiva espressa contenuta nell'art.

4.5 del contratto (attivata con comunicazione alla resistente in data 15.2.2022) – a causa del totale inadempimento della convenuta nel pagamento dei canoni dal dicembre 2021 al settembre 2022 (con un'esposizione debitoria pari ad euro 48.880,00);
– con ordinanza dell'11.7.2022 – emessa a definizione di un procedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c. (r.g. 25714/2022) – è stata ordinata alla resistente l'immediata restituzione del ramo d'azienda (e la decisione è stata successivamente confermata anche in sede di reclamo);
– il ramo d'azienda è stato restituito forzosamente – a mezzo di ufficiale giudiziario – solamente in data 27.9.2022;
– l'art.

3.2 del contratto prevede una penale di euro 1.000,00 per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dell'azienda, di talchè – essendo intercorsi 78 giorni tra l'emissione dell'ordinanza ex art. 700 c.p.c. e l'effettivo rilascio avvenuto il
27.9.2022 – la convenuta deve essere anche condannata al pagamento dell'importo di euro 78.000,00; rilevato che la – nel costituirsi – ha contestato la fondatezza delle Controparte_2
domande chiedendone il conseguente rigetto e – in via riconvenzionale – ha comunque chiesto la riduzione dell'importo dovuto a titolo di canoni – ai sensi dell'art. 1578 cod.
civ. – stante la sussistenza di vizi nel ramo aziendale affittato che ne hanno determinato la parziale inutilizzabilità con la conseguente contrazione dei ricavi dell'attività
commerciale (avente ad oggetto ristorazione ed organizzazione di eventi);
dato atto che con ordinanza riservata del 10.4.2024 sono state rigettate le istanze istruttorie articolate dalla sola società resistente e la causa è stata rinviata per discussione finale con concessione alle parti di un termine per note conclusive;

lette le note conclusive autorizzate e sentite le parti all'udienza finale del 29.4.2025;
dato atto che il contratto si è risolto di diritto a causa dell'inadempimento totale della resistente dell'obbligazione relativa al pagamento dei canoni – nel periodo da dicembre
2021 a febbraio 2022 – idoneo ad integrare la clausola risolutiva espressa contenuta nell'art.

4.5 del contratto di cui si è ritualmente avvalsa la ricorrente con comunicazione pec alla resistente del 15.2.2022 (cfr. all. 3 del ricorso);
rilevato che la resistente ha inoltre trattenuto indebitamente il ramo d'azienda sino al successivo 27.9.2022;
ritenuto che – conseguentemente – quest'ultima ha maturato un'ulteriore morosità che deve essere parametrata al canone d'affitto dovuto nella vigenza del contratto
(nell'importo mensile di euro 4.800,00 comprensivo di iva ex art. 4 del contratto);
ritenuto pertanto che la resistente deve essere condannata al pagamento di euro
48.000,00 a titolo di canoni insoluti dal dicembre 2021 al settembre 2022;

ritenuto che

– sul punto – è infondata la pretesa rideterminazione del canone ai sensi dell'art. 1578 cod. civ. (“Vizi della cosa locata”) richiesta dalla resistente in via riconvenzionale in quanto tale disciplina è riservata esclusivamente al contratto di locazione, non essendo estensibile anche al contratto d'affitto che prevede una disciplina rimediale – speciale – contenuta nell'art. 1622 cod. civ. (“Perdite
determinate da riparazioni”) recante peraltro presupposti specifici che non sono stati dedotti nella fattispecie (cfr. ordinanza del 10.4.2024);
ritenuto che deve essere invece rigettata la domanda della ricorrente volta alla condanna della resistente anche al pagamento di euro 5.000,00 a titolo di “residuo
della precedente transazione” in quanto rimasta totalmente imprecisata e sfornita di prova (cfr. art. 1967 cod. civ. sul requisito della forma scritta ad probationem per la transazione);
ritenuto che non può infine nemmeno trovare accoglimento la domanda volta alla condanna della resistente al pagamento della penale ex art.

3.2 del contratto in quanto tale previsione contrattuale è evidentemente destinata a regolare il ritardo nella restituzione del ramo d'azienda in seguito alla sua scadenza fisiologica, e non anche in seguito alla sua risoluzione anticipata per l'inadempimento della resistente (come risultante da un'interpretazione globale dell'intero art. 3 disciplinante la durata contrattuale);
rilevato il difetto di legittimazione passiva della resistente con riguardo alla domanda della ricorrente volta all'escussione della garanzia nei confronti dei soci fideiussori della società affittuaria (trattandosi di domanda azionabile esclusivamente nei personali confronti di questi ultimi, che non sono stati evocati in giudizio dalla ricorrente);
ritenuto che le spese processuali – liquidate d'ufficio e d.m. 55/2014 – devono seguire la prevalente soccombenza della resistente;

P.Q.M.

definitivamente pronunziando, così decide:
dichiara la risoluzione di diritto – ai sensi dell'art 1456 cod. civ. – del contratto di affitto di ramo d'azienda sin dal 15.2.2022;
condanna la resistente al pagamento in favore della resistente di euro 48.000,00 (iva
inclusa) per canoni relativi alle mensilità da dicembre 2021 a settembre 2022, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

dichiara il difetto di legittimazione passiva della resistente in merito alla domanda volta all'escussione della garanzia prestata dai suoi soci fideiussori;

rigetta le ulteriori pretese della ricorrente;

rigetta la domanda riconvenzionale della resistente;

condanna la resistente al rimborso in favore della ricorrente delle spese processuali,
liquidate d'ufficio in euro 4.000,00 per compensi, oltre euro 786,00 per spese vive,
rimborso forfetario del 15%, Iva e Cassa come per legge.
29.4.2025. Il GIUDICE