N. 9870/2025 R.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
- IV SEZIONE CIVILE - in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Biancamaria
Pisciotta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 9870 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2025 e vertente tra:
(C.F. ) quale difensore di se Parte_1 C.F._1 stessa, ed elettivamente domiciliata presso il proprio studio sito in Napoli, alla
Via Posillipo n. 9 – Palazzo Donn'Anna;
-ATTRICE-
E
VIA GIULIO Controparte_1
PALERMO N. 52 (C.F. ), in persona dell'amministratore pro P.IVA_1 tempore;
-CONVENUTO CONTUMACE-
Oggetto: impugnativa di delibera assembleare;

Conclusioni: all'udienza del 21/10/2025 il procuratore di parte attrice: “si riporta all'atto di citazione (unitamente alla documentazione depositata a corredo del medesimo), alla memoria ex art. 171 ter c.p.c. II termine
(unitamente alla documentazione depositata a corredo della medesima), chiedendo l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nel libello introduttivo
del giudizio, qui da intendersi per integralmente ripetute e trascritte. Chiede decidersi la causa ex art. 281 sexies c.p.c.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente questo Giudice dà atto di redigere la presente sentenza secondo il disposto di cui all'art. 135 c.p.c. e 118 disp. Att. c.p.c. come novellati dalla l. n. 69/2009, secondo cui la sentenza contiene “la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione”.
Con atto di citazione, ritualmente notificato via pec in data 2/05/2025,
, premesso di essere proprietaria di un'unità immobiliare sita Parte_1 nel in Napoli, alla Via Giulio Palermo n. 52, scala B, Controparte_1 int. n.13, ha adito l'intestato Tribunale al fine di ottenere la declaratoria di nullità/annullabilità della delibera assembleare assunta in data 6 marzo 2025,
e notificata alla stessa in data 12 marzo 2025, relativamente al capo n. 4, avente ad oggetto “ratifica del deliberato del 30.01.2025 in riferimento alla richiesta di risarcimento danni ricevuta dall'avvocato Petruzzo per conto dei condomini ”, vinte le spese di lite oltre alla condanna del Controparte_2
Condominio al rimborso dell'indennità di mediazione corrisposta dall'attrice all'organismo adito.
A sostegno della domanda proposta l'attrice ha dedotto: - che con il deliberato oggetto di impugnazione l'assemblea dei condomini ratificava quanto già approvato nel verbale del 30/01/2025 ovvero l'offerta di €
25.000,00 formulata a titolo di risarcimento, per i danni arrecati all'immobile di proprietà della condomina a seguito delle infiltrazioni Controparte_3 provenienti dal sovrastante lastrico solare di proprietà esclusiva della medesima condomina, unitamente al piano di riparto della relativa spesa predisposto dall'amministratore del condominio secondo la tabella A;
- che, tuttavia, tale riparto includeva, erroneamente ed illegittimamente, tutte le unità immobiliari del fabbricato, inclusa quella di proprietà dell'istante
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sebbene la stessa non fosse coperta, neppure in parte, dal detto lastrico solare;

- che, pertanto, l'assemblea aveva violato i criteri legali di riparto della spesa di cui all' art. 1126 c.c.; - che, altresì, illegittimamente il deliberato assembleare aveva escluso dal piano di riparto della spesa in contestazione l'unità immobiliare della condomina proprietaria esclusivo del lastrico solare e dell'immobile danneggiato ad esso sottostante;
- che la mediazione tempestivamente avviata si era conclusa con verbale negativo dell'8/05/2025 stante la mancata partecipazione all'incontro del Condominio di Via Giulio
Palermo n. 52.
Il convenuto, benché ritualmente citato, non si è costituito CP_1 in giudizio.
All'esito della prima udienza, tenutasi in data 7/10/2025, in assenza di istanze istruttorie, la causa è stata rinviata, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'udienza del 21/10/2025 ed in quella sede è stata riservata in decisione ai sensi dell'ultimo com. della norma citata.
Preliminarmente osserva il Tribunale che l'azione proposta è procedibile essendo stata validamente preceduta dalla mediazione obbligatoria così come richiesto dall'art. 5 del d.lgs n. 28/2010 (cfr. all.8 atto di citazione).
Passando, ora, al merito della domanda l'istante, nella qualità di condomina del fabbricato sito in Napoli alla via G. Palermo n.52, ha chiesto dichiararsi la nullità e/o l'annullabilità del deliberato adottato nell'assemblea del 6/03/2025 in relazione al solo punto n. 4 all'o.d.g.
A questo punto, ai fini che occupano, compete a chi scrive la qualificazione della domanda proposta (azione di nullità e/o azione di annullamento) sulla base del vizio dedotto.
E' noto che, secondo l'orientamento pacifico della Suprema Corte (cfr.
Cass. S.U. 4806 del 7.03.2005 e Cass. S.U Sez. U n. 9839 del 4/04/2021) “ In tema di l'azione di annullamento delle delibere Parte_2
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assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico o al "buon costume".
Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.”.
Più di recente la Suprema Corte è tornata in argomento pronunciandosi, nello specifico, proprio sulle delibere avanti ad oggetto il riparto delle spese condominiali affermando che “Le delibere condominiali concernenti la ripartizione delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni, adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, sono meramente annullabili e soggette al termine di decadenza previsto dall' art. 1137 c.c., a meno che si tratti di delibere che applicano precedenti delibere adottate all'unanimità con le quali si sia provveduto ad approvare specifici criteri di riparto” (cfr. Cass., sez. II, sent. n. 20926 del 26/07/2024).
Alla stregua di detti principi, va affermato che l'azione promossa dall'attrice debba qualificarsi come azione di annullamento avendo la
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condomina lamentato la violazione, nel riparto della spesa relativa al risarcimento danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, del criterio di riparto di cui all'art. 1126 c.c.
Tanto premesso in punto di diritto, la domanda di parte attrice è fondata e merita accoglimento per le motivazioni di seguito esposte.
Si evidenzia che il già citato art. 1126 c.c., di cui l'attrice ha lamentato in tale sede la violazione, prevede che “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Va precisato che laddove la predetta norma chiama a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare, nella misura di due terzi
“tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve” si riferisce a coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o costruire alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. n.7472/2001).
Tale criterio di riparto, per orientamento consolidato della giurisprudenza, si applica sia alle spese di riparazione del lastrico solare sia alle spese risarcitorie necessarie per i danni subiti dagli appartamenti sottostanti a causa delle infiltrazioni (cfr. sul punto Cass., Sez. Un. n. 9449 del
10/05/2016 secondo cui “ il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione dalla citata disposizione costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all'uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte
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superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell'interesse dell'intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante”).
Ciò ho posto, quindi, l'attrice ha, correttamente, ritenuto che non rientrando la sua proprietà nella verticale coperta dal lastrico condominiale la stessa non doveva essere inclusa nel riparto delle spese dovute a titolo di risarcimento danno per le infiltrazioni che dallo stesso erano state causate.
Ed invero dal riparto allegato alla delibera assembleare del 6/03/2025 si evince che il lastrico solare in questione, che ha determinato le infiltrazioni nell'immobile di (int. 15/A), è quello che copre la Controparte_4 scala A del convenuto laddove, invece, l'immobile di parte CP_1 attrice è posto nella scala B del predetto stabile, precisamente all'int. B/13.
Pertanto, alla luce dei principi sopra esposti, dovevano essere chiamati a concorrere alle spese risarcitorie inerenti il lastrico solare solo i condomini della scala A che sono serviti dal predetto terrazzo con esclusione dei condomini della scala B e quindi, per quanto qui di specifico interesse, della odierna opponente il cui immobile risulta posto nella scala B. CP_5
Pertanto, la delibera impugnata ha erroneamente, in violazione dell'art. 1126 c.c., ricompreso nel riparto di spesa in questione anche condomini della scala B e va, di conseguenza, annullata.
Ma vi è di più.
La delibera di cui al punto n. 4 all'o.d.g. va annullata anche per altro motivo.
Come si legge nel deliberato impugnato l'assemblea dei condomini ha escluso dal riparto delle spese risarcitorie l'appartamento danneggiato dalle infiltrazioni ovvero quello della condomina scala A int.15. CP_3
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Ebbene anche con riferimento a tale ultimo profilo la delibera è illegittima e va annullata.
Come affermato dalla Suprema Corte di Cassazione infatti “Il
che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante CP_1 dall'omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt.
1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del , senza CP_1 tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta e "pro quota", alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati” (cfr. Cass. ord. n. 18187/2021).
Di conseguenza anche la sebbene danneggiata CP_5 CP_3 dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, doveva essere ricompresa nel riparto relativo alle spese di risarcimento danni.
In definitiva, per tutte le ragioni esposte, la domanda di parte attrice è fondata e va, pertanto, annullato il capo n. 4 di cui all'o.d.g. della delibera assunta in data 6/03/2025.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate, come in dispositivo, in conformità ai parametri dettati dal D.M. 55/2014 e s.m., applicando i parametri medi di liquidazione, tenuto conto del valore della causa e dell'attività concretamente espletata (fase di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale) con la precisazione che si applicano i parametri minimi di liquidazione stante l'assenza di questioni di fatto e/o di diritto particolarmente complesse.
Parte convenuta va, anche condannata, al rimborso, in favore di parte attrice, dell'indennità di mediazione da quest'ultima corrisposta all'organismo di mediazione ISCO ADR pari ad € 195,20.
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Infine, ai sensi dell'art. 12 bis co. II del d. lgs. 28/2010, il CP_1 convenuto, il quale non ha partecipato senza giustificato motivo all'incontro di mediazione del 5/05/2025, deve essere condannato al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, sezione quarta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra eccezione e domanda disattesa e rigettata:

1. Dichiara la contumacia del sito in Napoli, alla Controparte_1
Via Giulio Palermo n. 52;

2. accoglie la domanda di parte attrice e per l'effetto annulla il deliberato di cui al punto n. 4 della delibera assembleare assunta in data 6 marzo
2025;

3. condanna il sito in Napoli, alla Via Giulio Controparte_1
Palermo n. 52 al pagamento, in favore di parte attrice delle spese del giudizio che si liquidano in complessivi € 2.804,00 di cui € 264,00 per spese ed € 2.540,00per compensi oltre 15% rimb. forf., IVA e CPA come per legge;

4. condanna il sito in Napoli, alla Via Giulio Controparte_1
Palermo n. 52 al rimborso, in favore di parte attrice, dell'indennità di mediazione da quest'ultima corrisposta all'organismo di mediazione
ISCO ADR pari ad € 195,20;

5. condanna il ” sito in Napoli, alla Via Giulio Controparte_1
Palermo n. 52 al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Così deciso in Napoli, 27 ottobre 2025. Il Giudice
dott.ssa Biancamaria Pisciotta
La presente sentenza è sottoscritta con firma digitale.
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