Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERMINI IMERESE
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Termini Imerese, in persona del Giudice, dott.ssa NA MU, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n°980 del Ruolo Generale per gli Affari
Contenziosi dell'anno 2021, vertente tra
, nato a [...] il [...] (C.F. ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dagli Avv.ti Pietro Sorce e Fabrizio Naro per mandato in atti;
attore
e
, nato a [...] il [...] (C.F. ) e Controparte_1 C.F._2
nata a [...] il [...] (C.F. ), Parte_2 C.F._3 rappresentati e difesi dall'Avv. Giuseppe Patti per mandato in atti;
convenuti
e
, nato a [...] il [...] (C.F. ), Controparte_2 C.F._4 rappresentato e difeso dagli Avv.ti Antonino Paleologo e Daniela Puccia per mandato in atti;
convenuto
CONCLUSIONI delle PARTI: come da note di trattazione scritta ritualmente depositate per l'udienza cartolare del 9.6.2025 e scritti conclusionali ritualmente depositati.
MOTIVI della DECISIONE


1. I fatti oggetto del giudizio
Con l'atto introduttivo del giudizio esponeva di aver stipulato, in data Parte_1
3.7.2018, un contratto preliminare di compravendita con i convenuti e Controparte_1
1 , registrato a Palermo in data 29.1.2020 al n. 414, avente ad oggetto la piena Controparte_2 proprietà dell'appezzamento di terreno e dei tre magazzini in legno ivi insistenti sito in
Sciara, c.da ZZ EC, identificati in Catasto Terreni al foglio 3, part.lle 1, 2, 11, 17, 23 e in Catasto Fabbricati al foglio 3, part.lle 655, 653 e 654; nonché l'intera partecipazione sociale della Azienda Agricola ZZ EC s.r.l., con sede in Sciara, c.da ZZ EC, al valore nominale.
Il prezzo pattuito tra le parti era di € 200.000,00, da imputarsi, quanto a € 190.000,00 al terreno, e quanto a € 10.000,00 alle quote societarie.
Della predetta somma l'attore rappresentava di avere già versato ai convenuti la somma di € 50.000,00 (€ 25.000,00 per ciascuno) a titolo di caparra confirmatoria e acconto del prezzo;
il saldo residuo del corrispettivo pattuito tra le parti, pari a € 150.000,00, sarebbe stato versato alla stipula del contratto definitivo, fissata entro il 31.1.2018.
Precisava, altresì, l'attore che, in virtù dell'art. 3 del contratto preliminare, fin dal
30.7.2018 era stato immesso nel possesso e nel godimento dei beni promessi in vendita.
Non essendo intervenuta la stipula del contratto definitivo nel termine fissato dalle parti, le stesse, con successiva scrittura privata del 15.7.2019 avevano fissato un nuovo termine per il trasferimento dei beni oggetto del contratto al 31.12.2019, alle medesime condizioni di cui al precedente contratto.
Inoltre, deduceva l'attore, con riferimento ai pagamenti delle misure agroambientali e della domanda unica 2019, le parti convenivano altresì la specifica misura del premio spettante al promissario acquirente tenuto conto del momento della stipula del definitivo.
Tanto premesso, rappresentava che già in data 28.11.2019 aveva Parte_1 ottenuto, dalla Banca di Credito Cooperativo di Altofonte e Caccamo, la concessione di mutuo fondiario per l'importo di € 150.000,00, finalizzato al versamento del saldo prezzo ai convenuti, promittenti venditori, e alla stipula dell'atto di trasferimento degli immobili oggetto del preliminare del 30.7.2018, così come integrato dalla scrittura privata del
15.7.2019.
Tuttavia, nonostante le sollecitazioni rivolte ai convenuti anche a mezzo del notaio incaricato, questi erano rimasti inerti e non avevano inteso procedere alla stipula dell'atto di compravendita neppure dopo invito formale inviato dall'attore innanzi al notaio Per_1 per la stipula dell'atto, fissata il 25.3.2020 alle ore 9.30.
2 Rimasti inadempienti i convenuti in ordine all'invito alla stipula del contratto definitivo,
l'attore, previo esperimento del tentativo di mediazione, pure conclusosi infruttuosamente, chiedeva al tribunale l'emissione di pronuncia volta all'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita condizionata al pagamento del residuo saldo prezzo ancora dovuto, pari a € 150.000,00; nonché condannare i convenuti a versare all'attore quanto allo stesso spettante a titolo di premio per la domanda Unica 2019, pari a ¼ di quanto dagli stessi effettivamente percepito (pari a € 6.222,81), e l'intero premio dagli stessi percepito per la domanda agroambientale Biologico 2019 (pari a € 23.017,00); nonché, infine, condannare i convenuti al risarcimento del danno cagionato all'attore dall'inadempimento delle obbligazioni assunte, quantificato in complessivi € 47.908,24, pari al premio spettante per la domanda unica 2019, al contributo per la domanda agroalimentare Biologico 2019, al premio e al contributo inerente la produzione biologica relativi agli anni 2020 e 2021, somme che l'attore avrebbe percepito se fosse stato stipulato il contratto definitivo di compravendita. Il tutto con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva in giudizio il quale contestava la rappresentazione dei Controparte_1 fatti così come offerta dall'attore e chiedeva il rigetto di tutte le domande proposte.
Precisava il convenuto che l'inadempimento del contratto preliminare del 30.7.2018 e della successiva scrittura privata del 15.7.2019 era imputabile in via esclusiva a Pt_1
che non aveva provveduto alla stipula del contratto definitivo né entro il termine
[...] del 31.12.2018, previsto in contratto, né entro il termine del 31.12.2019, previsto nella successiva scrittura privata, avendo provveduto a invitare formalmente i convenuti innanzi al notaio incaricato solo con atto notificato in data 19.2.2020, e così ben oltre il termine pattuito tra le parti.
Esponeva, altresì, il convenuto che il termine fissato per la stipula dell'atto di trasferimento degli immobili oggetto del contratto doveva ritenersi essenziale, essendo venuto meno per lo stesso l'interesse a concludere l'affare successivamente allo spirare del termine.
Quanto alla richiesta di corresponsione delle somme relative ai contributi agroambientali e alla domanda Unica 2019, ne deduceva l'infondatezza per mancato rispetto del termine per la stipula del contratto definitivo imputabile esclusivamente all'attore; quanto alla domanda risarcitoria, ne contestava la carenza probatoria e la fondatezza.
3 Chiedeva, pertanto, il rigetto di tutte le domande attoree, in quanto infondate in fatto e in diritto, con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva in giudizio , il quale contestava la rappresentazione dei fatti Controparte_2 così come offerta dall'attore e chiedeva il rigetto di tutte le domande proposte, proponendo le medesime argomentazioni già svolte dal convenuto Controparte_1
Chiedeva, pertanto, il rigetto di tutte le domande attoree, in quanto infondate in fatto e in diritto, con vittoria di spese e compensi.
All'udienza di prima comparizione il convenuto formulava proposta Controparte_2 transattiva all'attore ed eccepiva, in via preliminare, il difetto di contraddittorio, non essendo stata convenuta in giudizio coniuge in regime di comunione Parte_2 legale del convenuto Controparte_1
Il procedimento veniva dunque rinviato, su richiesta delle parti e al fine di valutare la possibilità di definire la controversia, all'udienza del 16.2.2022.
Disposta l'integrazione del contraddittorio con , questa si costituiva in Parte_2 giudizio con comparsa del 5.9.2022, associandosi alle difese del coniuge convenuto
Controparte_1
Mutato, nelle more, il giudice assegnatario del fascicolo, con ordinanza del 26 ottobre
2022 venivano concessi alle parti i termini di cui all'art. 183 comma VI c.p.c.
La causa veniva istruita mediante interrogatorio formale dell'attore e del convenuto
. Controparte_2
Con ordinanza del 2.11.2023 il giudice formulava proposta conciliativa alle parti, che, tuttavia, non veniva accettata dall'attore.
Il procedimento veniva ulteriormente istruito mediante l'escussione dei testi delle parti all'udienza del 2.12.2024, quindi, ritenuto maturo per la decisione, veniva rinviato per la precisazione delle conclusioni all'udienza cartolare del 6 giugno 2025, ove veniva assunta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.


2. Il merito della lite
La domanda ex art. 2932 c.c. proposta da è fondata e va, in virtù delle Parte_1 considerazioni che seguono, accolta.
Ed infatti risulta chiaramente comprovato che le parti, in data 30 luglio 2018 ebbero a stipulare un contratto preliminare di compravendita con il quale e Controparte_1
, odierni convenuti, si obbligarono a vendere all'attore la Controparte_2 Parte_1
4 piena proprietà dell'appezzamento di terreno sito in Sciara, c.da ZZ EC e dei magazzini in legno sullo stesso insistenti (in Catasto identificati rispettivamente al foglio 3, part.lle 1, 2, 11, 17 e 23, e al foglio 3, part.lle 655, 653 e 654), nonché l'intera partecipazione sociale dell'Azienda Agricola ZZ EC s.r.l., con sede in Sciara, c.da ZZ EC, al valore nominale, e a trasferirne la proprietà al medesimo entro il 31 dicembre 2018 al prezzo complessivo di € 200.000,00, da imputarsi per € 190.000,00 al fondo e per €
10.000,00 alle partecipazioni sociali.
Le parti pattuivano, altresì, il versamento, a titolo di caparra confirmatoria e in acconto sul prezzo di € 50.000,00 da parte del promissario acquirente e in favore dei promittenti venditori al momento della sottoscrizione del citato contratto preliminare, somma effettivamente versata dall'attore ai convenuti con bonifici del 30.7.2018 nella misura di €
25.000,00 per ciascuno.
Risulta, altresì, pienamente provato che con scrittura privata di integrazione del preliminare di vendita stipulata tra le parti in data 15 luglio 2019, l'attore quale promissario acquirente e i convenuti quali promittenti venditori pattuivano un nuovo termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita al 31 dicembre 2019 e prevedevano la corresponsione delle somme derivanti dai contributi erogati in favore dell'azienda agricola, pure oggetto del contratto, in diversa misura all'attore, calcolata sulla scorta del momento della stipula del contratto definitivo.
Ora, ritiene il Tribunale che risulti del tutto priva di pregio l'argomentazione relativa all'essenzialità del termine pattuito per la stipula del contratto definitivo di compravendita proposta dai convenuti, dall'omesso rispetto del quale deriverebbe il recesso degli stessi dalle obbligazioni assunte con il contratto preliminare di vendita e la conseguente ritenzione della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c.
In proposito, va osservato che il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale dal giudice di merito, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo (così, da ultimo, Cassazione civile sez. II, 19/01/2022, n.1552).
Tale volontà, inoltre, non può desumersi solo dall'uso dell'espressione 'entro e non oltre', quando non risulti dall'oggetto del contratto o da specifiche indicazioni delle parti
5 che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (ex multis, nella giurisprudenza di merito, Tribunale Roma sez. XVI, 21/08/2023, n.12344).
Nel caso in esame, l'essenzialità del termine per la stipula del contratto definitivo, fissato al 31.12.2019, meramente allegata dai convenuti, non risulta affatto dimostrata, comprovando la documentazione offerta e le prove orali assunte nel corso del giudizio, a contrario, l'inessenzialità del termine e il perdurante interesse di e Controparte_1
a concludere l'affare stipulando il contratto, manifestato oltre il termine Controparte_2 previsto in contratto.
Invero, dalla disamina della documentazione offerta dalle parti emerge che il convenuto con mail del 29.1.2020 inviata al notaio incaricato , e così in Controparte_2 Per_1 epoca già successiva alla scadenza del termine pattuito del 31.12.2019, manifestava l'impossibilità di partecipare al rogito fissato per il giorno seguente e manifestava ampia disponibilità, anche per conto dell'altro convenuto a vendere e a Controparte_1 risolvere i dissidi sorti con l'attore a tal fine (cfr. mail allegata al verbale d'udienza del

2.12.2024 depositata dalla teste ). Per_1
Ancora, solo con nota inviata a mezzo pec all'attore presso il suo Controparte_2 procuratore in data 26.2.2020, e così successiva sia alla nota citata del 29.1.2020, sia alla ricezione dell'invito formale alla stipula innanzi al notaio incaricato, inviato dall'attore ai convenuti in data 19.2.2020, manifestava la volontà di recedere dal contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 30.7.2018, così come integrato dalla scrittura privata del 15.7.2019 (cfr. doc. 5 allegato alla comparsa di costituzione e risposta di e doc. 6 allegato all'atto di citazione). Controparte_2
Da tali e tante circostanze si evince la volontà dei convenuti di concludere l'affare provvedendo alla stipula del contratto definitivo di compravendita quantomeno fino all'invito formale alla stipula loro inviato dall'attore in data 19.2.2020, con conseguente qualificazione del termine pattuito tra le parti come non essenziale.
Tale ricostruzione dei fatti non risulta inficiata, anzi risulta confermata dalle dichiarazioni rese dai testi escussi all'udienza del 2.2.2024.
Il notaio , invero, ha confermato che il convenuto non si era Per_1 Controparte_2 presentato presso lo studio notarile per procedere alla stipula del contratto definitivo in
6 data 30.1.2020 perché impedito da motivi di salute (cfr. dichiarazioni rese dalla teste Per_1 all'udienza del 2.2.2024).
[...]
Anche la teste ha confermato la rappresentazione dei fatti siccome Testimone_1 narrata dall'attore, dichiarando di aver contattato via mail il convenuto nel Controparte_2 mese di dicembre 2020 per la produzione del certificato di destinazione urbanistica del fondo oggetto del contratto nonché documentazione attestante la regolarità urbanistica dei manufatti ivi realizzati dall'azienda agricola e di aver ricevuto tale documentazione solo nel gennaio 2020 (cfr. dichiarazioni rese dalla teste all'udienza del Testimone_1
2.2.2024).
Né tali assunti sono smentiti dai testi dei convenuti, moglie del convenuto Tes_2
, che ha dichiarato di essersi recata in più occasioni in casa di Controparte_2 CP_3
, padre dell'attore, e di aver partecipato a una riunione tra le parti del giudizio
[...] finalizzata a trovare un accordo sulla vendita, precisando, tuttavia, di non ricordare se il marito, in quell'occasione (di cui comunque ha dichiarato di non ricordare la data esatta) avesse dichiarato di non essere più interessato alla vendita;
e figlio dei Controparte_4 convenuti e il quale ha dichiarato di aver presenziato Controparte_1 Parte_2 alla riunione tra le parti del giudizio finalizzata a trovare un accordo sulla vendita del gennaio 2020, confermando l'attualità dell'interesse alla stipula del contratto definitivo da potere dei convenuti, quantomeno fino a quella data (cfr. dichiarazioni rese dal teste all'udienza del 2.12.2024). Controparte_4
Da tali e tanti elementi si desume, pertanto, la volontà dei convenuti di procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita, alle condizioni di cui al contratto preliminare del 30.7.2018, così come integrate dalla scrittura privata del 15.7.2019, anche oltre il termine pattuito del 31.12.2019, non essendo stata dimostrata l'essenzialità del termine, che risulta meramente allegata dagli stessi e sconfessata dalla documentazione offerta e dalle prove assunte nel corso dell'istruttoria.
Né assume rilievo, sulla scorta delle argomentazioni offerte e degli elementi probatori assunti in giudizio, la questione relativa alla concessione del mutuo fondiario all'attore, necessario per la stipula dell'atto definitivo, posta al centro delle difese dei convenuti e, per vero, incidentalmente rilevante ai fini delle domande proposte.
Risulta, invero, dimostrato per tabulas che l'istituto di credito prescelto dall'attore, la
Banca di Credito Cooperativo di Altofonte e Caccamo, abbia deliberato di accordare il
7 mutuo richiesto da già in data 28.11.2019, e così prima del termine per la Parte_1 stipula pattuito tra le parti, come risulta dalla documentazione offerta dall'attore e come confermato dal teste , dipendente dell'istituto di credito citato (“confermo Testimone_3 il cap. d, la pratica è stata deliberata il 28 novembre 2019 con delibera n. 29, con cui è stato concesso il mutuo fondiario al sig. dell'ammontare di € 150.000,00 con validità 240 mesi, nonché Parte_1 le garanzie reali prestate da e dai genitori, come da comunicazione di concessione fido del Parte_1
13.2.2020, che riconosco nel documento n. 5 allegato all'atto di citazione;
preciso che abbiamo mandato Per_ allo studio una mail in data 29.1.2020, trasmettendo il P.i.e.s. e le condizioni economiche relative al mutuo” cfr. dichiarazioni rese da all'udienza del 2.12.2024). Testimone_3
Peraltro, la circostanza per la quale l'effettiva disponibilità del denaro in capo all'attore debba farsi risalire alla comunicazione del 13.2.2020 non muta le deduzioni svolte in ordine alla mancata prova dell'essenzialità del termine tenuto conto che, sulla scorta delle argomentazioni or ora richiamate, risulta dimostrato che certamente fino alla fine di gennaio 2020 i convenuti hanno manifestato chiaro interesse a concludere l'affare, come comprovato dalla riunione organizzata dalle parti per superare le criticità emerse, circostanza incontestata tra le parti e confermata anche dai testi escussi.
La domanda ex art. 2932 c.c., dunque, deve essere accolta, condizionando, tuttavia,
l'efficacia traslativa della pronuncia all'effettivo pagamento del prezzo da parte dell'attore entro il termine del 31.12.2025 (“Nel rapporto giuridico che si costituisce per effetto della sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto preliminare di compravendita, il pagamento del prezzo ancora dovuto (dal promissario acquirente), pur conservando la sua originaria natura di prestazione essenziale del compratore, assume anche il valore e la funzione di una condizione sospensiva dell'effetto traslativo, destinata ad avverarsi, nel caso di adempimento, o a divenire irrealizzabile, precludendo l'effetto condizionato, nell'ipotesi di omesso pagamento nel termine fissato dalla sentenza o, in mancanza, nel congruo lasso di tempo necessario perché la mora del promissario compratore assuma i caratteri dell'inadempimento di non scarsa importanza per il creditore, rendendo non più possibile
l'adempimento tardivo contro la volontà di quest'ultimo.” Cfr. Cass. n. 20226/2018).
Parimenti deve essere accolta la domanda di condanna dei convenuti al pagamento delle somme spettanti all'attore in virtù della scrittura privata integrativa delle condizioni di cui al preliminare di vendita del 15.7.2019, ovverosia la misura di ¼ del premio spettante per la domanda Unica 2019, quantificata nella somma di € 6.222,81, nonché il premio erogato per
8 la domanda agroambientale del “Biologico” mis.11 del PSR Sicilia 2014/2020, quantificato in € 23.017,00, il tutto oltre interessi dalla data della domanda al soddisfo.
Deve, invece, essere respinta la domanda di risarcimento del danno pure proposta dall'attore per carenza di prova sul punto, non risultando dimostrata l'effettiva esistenza di un danno derivante all'attore dalla mancata stipula del contratto definitivo.
Sul punto, conformemente alla giurisprudenza della Suprema Corte si ritiene che “In tema di preliminare di vendita immobiliare, mentre l'inadempimento del promissario acquirente comporta che al promittente venditore è dovuto il danno per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, il quale sussiste in re ipsa e non necessita quindi di prova, l'inadempimento del promittente venditore obbliga al risarcimento dei danni richiesti dal promissario acquirente solo se questi fornisce la prova della loro effettiva esistenza e se essi, quand'anche da liquidarsi in via equitativa, sono conseguenza diretta e immediata dell'inadempimento.” (cfr., da ultimo, Cassazione civile sez. II, 17/06/2025,
n.16370).
Peraltro, non risulta dimostrata neppure l'effettiva erogazione e percezione da parte dei convenuti delle somme richieste a tale titolo, derivante da premi e contributi erogati in favore dell'azienda agricola oggetto del contratto.


3. Le spese di lite
L'esito del giudizio e il rifiuto, da parte dell'attore, della proposta conciliativa formulata dal giudice con ordinanza del 2.11.2023, impongono, ai sensi degli artt. 91 e 92 c.p.c., la compensazione integrale delle spese di lite sostenute dalle parti.


Per questi motivi


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede: accoglie la domanda ex art. 2932 c.c. proposta da , e, per l'effetto: Parte_1
- trasferisce da , nato a [...] il [...] (C.F. Controparte_1
), , nata a [...] il [...] (C.F. C.F._2 Parte_2
), e , nato a [...] il [...] (C.F. C.F._3 Controparte_2
), in favore di , nato a [...] il [...] C.F._4 Parte_1
(C.F. ) la proprietà dell'appezzamento di terreno sito in Sciara, c.da C.F._1
ZZ EC (in Catasto identificato al foglio 3, part.1 – pascolo arborato classe unica, part. 2 – uliveto di 2 e pascolo arborato classe unica, part. 11 – pascolo arborato classe unica, part. 17 – pascolo arborato classe unica, e part. 23 – seminativo di 2, uliveto di 2 e pascolo
9 di 2) e dei magazzini in legno sullo stesso insistenti (in Catasto identificati al foglio 3, part. 655 – cat. C/2 classe 1, part. 653 – cat. C/2 classe 2, e part. 654 – cat. C/2 classe 1), nonché l'intera partecipazione sociale dell'Azienda Agricola ZZ EC s.r.l., con sede in
Sciara, c.da ZZ EC, al valore nominale;

- subordina l'efficacia traslativa della presente pronuncia e la successiva trascrizione, da effettuarsi a carico delle parti, al pagamento del saldo prezzo, pari a € 150.000,00, da potere di in favore di e da un lato, e Parte_1 Controparte_1 Parte_2
, dall'altro, nella misura della metà, da versare entro e non oltre il 31 Controparte_2 dicembre 2025; condanna e a corrispondere all'attore la somma Controparte_1 Controparte_2 complessiva di € 29.239,91, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo, pari a ¼ del premio per la domanda Unica 2019 e all'intero del premio erogato per la domanda agroambientale del “Biologico” mis.11 del PSR Sicilia 2014/2020; rigetta la domanda risarcitoria proposta da;
Parte_1 compensa integralmente le spese di lite.
Termini Imerese, 27 ottobre 2025
Il Giudice
NA MU

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