REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
Il Tribunale di Avellino, Prima Sezione Civile, in funzione di Giudice Unico, nella persona della dott.ssa Valentina Pierri, all'esito dell'udienza del 14.5.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile ordinaria iscritta al n. 2352/2024 R.G. affari contenziosi civili, avente ad oggetto:
“Locazione e pagamento canoni”, vertente
TRA
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Annunziata Pignatelli;

Attore
E
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
Giovanni Candela;

Convenuto riconveniente
Conclusioni: come da note scritte depositate da parte attrice in sostituzione dell'udienza del
14.5.2025, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
Motivazione in fatto e in diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, notificato in data 20.6.2024, conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Avellino Parte_1
Montanile Arcangelo, all'uopo assumendo: - che in virtù di contratto di locazione, sottoscritto il
30.08.2023 e regolarmente registrato il 07.09.2023, aveva concesso in locazione ad uso commerciale al sig. l'immobile di sua proprietà sito in Avella (AV) alla via Madonna del Controparte_1
Carmine n. 25 e precisamente due locali commerciali posti al piano terra, con annesso spazio esterno identificati in N.C.E.U. al foglio 18 p.lla 1711 sub 16 di mq. 48 e foglio 18 p.lla 1711 sub 17 di mq.
110, dietro pagamento del canone mensile di euro 900,00 (10.800 annui); - che Controparte_1 si rendeva moroso nel pagamento dei canoni di locazione relativi alle mensilità di gennaio 2024, febbraio 2024, marzo 2024, aprile 2024, maggio 2024 e giugno 2024, per la complessiva somma di
€ 5.400,00, oltre i canoni maturandi. Tanto premesso, l'intimante chiedeva all'adito Tribunale, in via principale, di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale per grave inadempimento del conduttore;
- convalidare lo sfratto per morosità relativamente all'immobile sito in in Avella (AV) alla via Madonna del Carmine n. 25 e precisamente due locali commerciali posti al piano terra, con annesso spazio esterno, adibiti a bar caffè, identificati in N.C.E.U. al foglio 18 p.lla
1711 sub 16 di mq. 48 e foglio 18 p.lla 1711 sub 17 di mq. 110, e fissare la data per l'esecuzione.
In via subordinata chiedeva, in caso di opposizione, emanare ordinanza non impugnabile di rilascio fissando la data per l'esecuzione e, nel merito rigettare definitamente la spiegata opposizione e, conseguentemente, dichiarare risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore e confermare la condanna al rilascio dell'immobile. Vinte le spese.
Istauratosi il contraddittorio, con comparsa di risposta depositata in data 10.7.2024, si costituiva in giudizio , impugnando estensivamente tutto quanto ex adverso dedotto, e Controparte_1 assumendo, a propria volta: - di aver corrisposto i canoni pretesi dalla locatrice e che quest'ultima si era resa inadempiente per non aver eseguito nell'immobile locato i lavori di manutenzione straordinaria a suo carico;
- che, conseguentemente, i costi di tali lavori erano stati sostenuti dallo stesso conduttore, senza ottenere dalla locatrice alcun rimborso. Spiegava, dunque, domanda riconvenzionale per inadempimento della locatrice in relazione alla mancata esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria ex art. 1576 cc e art. 1575 n° 2 cc., deducendo in particolare di aver sempre riscontrato una serie di problemi di carattere strutturale e manutentivo all'interno dell'immobile locatogli. Concludeva chiedendo: - nel merito rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata il .20 giugno 2024 sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c.; - accertare e dichiarare
l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 cpc ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto;
per
l'effetto non emettere ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti;
- in via riconvenzionale accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dal convenuto a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazione. Vinte le spese.
Emessa ordinanza provvisoria di rilascio con riserva delle eccezioni della parte convenuta, disposto il mutamento del rito ed espletata la procedura di mediazione obbligatoria con esito negativo, all'esito dell'udienza di discussione del 14.5.2025, sulle conclusioni rassegnate dalla sola parte attrice nelle note scritte autorizzate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa viene decisa mediante deposito della presente sentenza con motivazione contestuale nel termine indicato dall'ultimo comma del novellato art. 127 ter c.p.c..
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1.- La domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento della parte conduttrice è fondata e va accolta.
Preliminarmente, è opportuno ricordare che, in tema di onere della prova in materia di obbligazioni contrattuali, l'attore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve fornire la prova del solo titolo (legale o negoziale) posto a fondamento della propria pretesa e del relativo termine di scadenza, potendo limitarsi alla mera allegazione dell'inadempimento o inesatto adempimento della controparte, gravando su quest'ultima l'onere di provare di aver esattamente adempiuto o che l'inadempimento è stato determinato da causa ad essa non imputabile (Cass. S.U. n. 13533/01, Cass. n. 982/02). Nel caso di specie, l'attrice ha prodotto in giudizio il contratto di locazione stipulato con il convenuto sottoscritto il 30.08.2023 e regolarmente registrato il 07.09.2023, con cui le parti concordarono che il conduttore avrebbe versato alla parte locatrice un canone mensile di euro 900,00 (art. 8 del contratto).
Ebbene, avendo la parte attrice provato il titolo negoziale da cui scaturisce la sua pretesa creditoria ed avendo allegato l'altrui inadempimento, sarebbe stato onere della parte convenuta dimostrare di aver regolarmente pagato i canoni di locazione.
Tale prova non è stata minimamente fornita dalla parte convenuta, la quale si è limitata a dedurre l'inidoneità del bene a causa della presenza vizi che avrebbero reso il bene parzialmente inidoneo all'uso per cui il quale era destinato.
In proposito, giova rimarcare che, per pacifica giurisprudenza, l'eventuale inidoneità dell'immobile non legittima l'integrale sospensione della principale obbligazione a carico del conduttore, non ammesso all'esercizio di una siffatta forma di autotutela neppure in ipotesi di versamento di un corrispettivo superiore a quello legalmente dovuto (ex multis, Cass. S.U. 23.10.1984 nr. 5384) ovvero in presenza – come nella specie-di vizi della cosa locata che ne possono diminuire in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito (Cass. 23.5.1962 nr. 1172; Cass. 10271 del 2002).
Al conduttore, infatti, non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene,
e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi sopravvenuti, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perchè così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1584 cod. civ., ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse (cfr. Cass.n. 14739/2005, n. 13133/2006, n.
261/2008).
Tale orientamento – che il Tribunale fa proprio e condivide – è stato recentemente ribadito anche da
Cass. 17020/2022, secondo cui “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva;
in applicazione di tale principio, conseguentemente, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (Sez. 3, Sentenza n. 8425 del 11/04/2006, Rv. 589183 - 01).
Nella specie, l'iniziativa dell'intimato di non corrispondere il canone locativo, nonostante la perdurante e costante utilizzazione del bene – protrattasi per tutta la durata del presente giudizio - al di fuori di qualsivoglia preventivo accertamento giudiziale, si inserisce nell'ambito di tali manifestazioni di autotutela non consentite.
Del resto, non può dubitarsi della gravità dell'inadempimento del conduttore.
Va rammentato che il giudice può tenere conto anche del comportamento dell'inadempiente posteriore alla domanda di risoluzione del contratto, effettuando una valutazione globale ed unitaria dell'integrale condotta tenuta da quest'ultimo (Cass. n. 9358/91, n. 4014/83), con la conseguenza che
– come accaduto nel caso di specie - anche un inadempimento iniziale di scarso rilievo può successivamente evidenziarsi come grave, per la sua durata e persistenza malgrado il ricorso del creditore alle vie giudiziarie (Cass. n. 2346/88).
Nella specie, secondo quanto dedotto e non contestato dal conduttore (che non ha svolto alcuna attività difensiva nella fase di merito), il convenuto non ha provveduto al pagamento di CP_1
12 mensilità, ovvero dalla mensilità di gennaio 2024 alla mensilità di dicembre 2024, maturando una morosità complessiva di euro 10.800,00. Inoltre, come precisato dalla locatrice, nonostante il mancato pagamento dei canoni, il conduttore ha continuato a godere dell'immobile, esercitando in esso la sua attività commerciale.
Tale inadempimento dell'obbligo di pagamento del canone prevale rispetto al lamentato e non provato inadempimento di parte locatrice in ordine agli obblighi di manutenzione dell'immobile.
Invero, in tema di contratti con prestazioni corrispettive, in caso di inadempienze reciproche il giudice deve comparare il comportamento di entrambe le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, sia responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti tali da influire sul comportamento della controparte, con conseguente alterazione del sinallagma (in tal senso, Cassazione civile, sez. VI, 26/05/2022 , n. 17020, Cassazione civile, sez. II Civile, ordinanza n. 3273/20, depositata l'11 febbraio, Cassazione civile, Sez. 3,
Sentenza n. 6675 del 19/03/2018).
Ai fini della valutazione dei reciproci inadempimenti occorre valutare quale inadempimento sia stato determinante nell'alterazione del sinallagma contrattuale, secondo una valutazione globale e comparativa dei due illeciti contrattuali.
Nel caso di specie, la gravità dell'inadempimento della parte conduttrice si ricava chiaramente dall'art. 14 del contratto di locazione, ove le parti hanno previsto che il mancato/ritardato pagamento di due mensilità determinasse ipso iure la risoluzione del contratto (clausola risolutiva espressa).
Di contro, è circostanza incontestata che i presunti vizi dell'immobile non hanno impedito la prosecuzione dell'utilizzo da parte della parte conduttrice e, quindi, non sono stati tali da alterare il sinallagma contrattuale.
Si deve quindi ritenere che l'inadempimento di parte locatrice – comunque non provato - non sia stato tale da pregiudicare l'esecuzione del contratto e il perseguimento dell'interesse dell'altro contraente.
Va, quindi, pronunciata la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della parte conduttrice, . Controparte_1
Quanto alla domanda di pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti formulata per la prima volta da parte attrice con la memoria depositata in data 17.12.2024, dopo il mutamento del rito, ne va innanzitutto dichiarata l'ammissibilità atteso che “Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665, c.p.c., determina la conclusione di un procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di uno, nuovo ed autonomo, a cognizione piena, sicché è consentito al locatore, con la memoria ex art. 426 c.p.c., domandare il pagamento dei canoni pregressi non dedotti nell'intimazione di sfratto per morosità” (Cass. 7430/2017).
Ciò posto, accertata e non contestata la morosità, il convenuto va condannato al pagamento in favore della parte locatrice della somma complessiva di € 10.800,00, a titolo di canoni di locazione scaduti e non corrisposti sino a dicembre 2024.
Sulla predetta somma vanno calcolati gli interessi dalla data della domanda per le mensilità indicate nell'atto introduttivo e, per le mensilità successive, dalle singole scadenze sino al soddisfo.
2.- Va, infine, esaminata la domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto nel procedimento sommario con la quale quest'ultimo ha chiesto la condanna di al risarcimento Parte_1 dei danni materiali dallo stesso subiti a causa della negligenza della parte locatrice.
L'intimato, con la comparsa di costituzione e risposta, depositata nella fase a cognizione sommaria, ha dedotto di aver sostenuto una serie di costi riconducibili alla manutenzione straordinaria dell'immobile locato, a causa dell'inadempimento del locatore rispetto all'obbligo di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575 n. 2 c.c.) e di eseguire le riparazioni necessarie a garantire la salubrità degli ambienti (art. 1576 c.c.) e che tale condotta della locatrice, oltre ad aver aggravato le condizioni economiche del conduttore, già precarie, avrebbe causato una serie di danni ad alcuni mobili di proprietà dello stesso da valutarsi in corso di causa. CP_1
Tale valutazione non è stata, tuttavia, effettuata nel corso del procedimento atteso che i predetti lavori, nonché i lamentati danni, non sono stati documentati e dunque non sono stati effettivamente provati.
Peraltro, parte intimata non costituendosi nel presente giudizio a cognizione piena non ha mostrato il proprio interesse a proseguire il giudizio diretto a riconoscere la fondatezza della propria pretesa creditoria.
La domanda riconvenzionale spiegata dal conduttore va dunque rigettata, in quanto non provata.
3.- Le spese di lite, ivi comprese quelle della procedura di mediazione, seguono la soccombenza del convenuto e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo, tenuto conto dell'attività difensionale in concreto svolta e del valore della controversia come accertato (scaglione 5.000-26.000).
Va altresì applicato l'art. 12 bis, comma 2, del D. Lgs. 28/2010, il quale prevede “…

2. Quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al primo incontro senza giustificato motivo al versamento all'entrata del bilancio dello
Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.”.
La presente controversia rientra certamente tra quelle assoggettate all'obbligo di esperimento del procedimento di mediazione, riguardando la materia locatizia. Dalla lettura del verbale di mediazione emerge che l'intimato non ha partecipato al procedimento di mediazione e nessun giustificato motivo
è stato fornito da tale parte della sua mancata partecipazione.
Pertanto, l'intimato va condannato al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.

P.Q.M.


Il Tribunale di Avellino, Prima Sezione Civile, in persona del giudice dott.ssa Valentina Pierri, all'esito dell'udienza del 28.1.2025, nel giudizio n. 2352/2024 R.G., così provvede:
1) accoglie la domanda di parte attrice e, per l'effetto, dichiara la risoluzione per grave inadempimento del conduttore del contratto di locazione stipulato tra le parti il 30.08.2023 e registrato il 07.09.2023, avente ad oggetto l'immobile per cui è causa;

2) condanna al pagamento, in favore di , della somma di Controparte_1 Parte_1
€ 10.800,00, a titolo di canoni di locazione scaduti sino a dicembre 2024, oltre interessi legali come in motivazione;

3) rigetta la domanda riconvenzionale avanzata da;
Controparte_1
4) condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese del presente giudizio, che liquida in euro in € 145,50 per spese vive ed € 2.500,00 per compenso, oltre spese di mediazione, rimborso spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.
5) condanna ai sensi dell'art. 12bis, comma 2 del D. Lgs. 28/2010 parte convenuta al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
Avellino, il 15 maggio 2025 Il Giudice
dr.ssa Valentina Pierri