N. R.G. 11411/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI
Il Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice Valentina D'Aprile, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 11411/2016 r.g. proposta da
rappresentata e difesa dall'Avv. Giuseppe Parte_1
Angiuli, domiciliatario, in virtù di mandato a margine dell'atto di citazione
- attrice-
contro rappresentato e difeso dall'Avv. Giuseppe Sardano, Controparte_1
domiciliatario, in virtù di mandato in calce alla comparsa di risposta;

-convenuti-
Oggetto: azione di nullità, annullabilità, risoluzione per aliud pro
alio, riduzione del prezzo e risarcimento del danno da alienazione immobiliare realizzata in difformità dai titoli abilitativi.
Conclusioni come formalizzate nel verbale d'udienza del 16/10/2024
che si intendono integralmente richiamate.
pagina 1 di 23 MOTIVI
I.- Nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini della decisione (artt. 132 co. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
I.1.- premettendo di avere acquistato da Parte_1
in data 15/7/2011, con rogito del Notaio dott. ssa Controparte_1
(rep. n. 36284 – racc. n. 18014), l'unità Persona_1
immobiliare sita in Monopoli (BA), alla via Nino Bixio n. 241/B,
costituita da un vano, cucina e servizio a piano terra e un vano cantina a piano interrato, censita in catasto al foglio 11,
particella 2637, sub 10, a fronte della pattuizione del prezzo di
€118.000,00, con la garanzia del venditore che l'unità abitativa,
derivando da frazionamento di un immobile più ampio, fosse dotata di regolare titolo assentivo del Comune di Monopoli (nello specifico,
permesso di costruire n. 100 del 2009 rilasciato in data 4 maggio
2009, ha convenuto in giudizio in quanto a seguito Controparte_1
dell'occupazione dell'immobile, nel novembre del 2013, per viverci stabilmente, dopo avere completato i relativi lavori di ristrutturazione, aveva riscontrato numerosi difetti e gravi vizi costruttivi, nella specie cosi descritti:
a) assenza ab origine di una caldaia a gas metano per il riscaldamento dell'immobile e per la produzione di acqua calda sanitaria;

b) mancanza di tutti gli elementi costitutivi di base di un impianto termico;

c) mancanza di tutti gli elementi costitutivi di base di un impianto termico;

d) assenza del contatore gas metano;

pagina 2 di 23 e) anomalie di pressione dell'impianto idrico generale che, tra l'altro, ben presto determinavano lo scoppio dei giunti flessibili del sanitario – bidet;

f) scala a chiocciola non affidabile nella portanza con ancoraggio difettoso e non in sicurezza;

g) anomalie di funzionamento del dispersore di sovratensione elettrica;

h) mancanza del cavo di messa a terra principale, cavo TV e partitori di segnali;

i) inidoneità del luogo dove è stata posta la puntazza per messa a terra;

j) assenza di un impianto autonomo per la fornitura idrica;

k) mancanza del cavo telefonico e del sistema citofonico;

l) mancanza del box doccia;

m) mancanza dell'impianto di aerazione nel vano servizio igienico – sanitario;

n) mancanza dell'estrattore per ricambio d'aria forzato nel vano cucina;

o) inadeguatezza dell'impianto di messa a terra nella sua globalità alla normativa vigente;

p) difetto di chiusura della porta scorrevole del bagno causato dall'irregolare montaggio della stessa al telaio;

q) malfunzionamenti e difetti di aderenza delle finestre, a causa di spifferi e dispersioni termiche;

r) inadeguatezza e anomalo montaggio della porta a battente che separa il vano soggiorno dalla cucina, laddove essa, essendo posta nella posizione di apertura, copre il radiatore posizionato proprio su quel tratto di muratura, da cui consegue un surriscaldamento pagina 3 di 23 costante della superficie del battente con danneggiamento della porta dovuto alla prolungata esposizione alla suddetta fonte di calore;

s) inadeguatezza della pavimentazione della camera da letto che,
per le sue caratteristiche, si è dimostrata non idonea a consentire una corretta salubrità del luogo;

t) la facciata esterna dell'immobile presentava un generale deterioramento e segni di degrado della superficie con fessurazioni e distacco degli intonaci risalenti a quanto il sig. ne era CP_1
ancora proprietario;

u) evidente stato di logoramento degli infissi esterni, nonché
difetti di chiusura degli stessi a causa di correnti d'aria e di migrazioni termiche.
Ha, inoltre, lamentato lo stato di pericolo e di precarietà in cui si trovavano gli infissi esterni, per la cui sostituzione l'attrice aveva incaricato altra impresa con relativo esborso di
€1.300,00 a saldo, nel settembre del 2011.
A fronte della denuncia dei suddetti vizi, formalizzata prima con lettera raccomandata dell'11.12.2013 e successivamente con altra messa in mora del 10.3.2024, nonché dell'inerzia della parte venditrice, è stato promosso accertamento tecnico preventivo ai sensi dell'art. 696 bis c.p.c. (n. r.g. 7047/2014), i cui risultati sintetizzati nella relazione a firma dell'ing. avrebbero, Per_2
nella prospettiva attorea, accertato la sussistenza della maggior parte dei vizi dell'immobile, nonché la “incidenza negativa sulla funzionalità globale e sul normale godimento dell'unità abitativa”,
mentre la successiva integrativa peritale tecnica di parte, a firma del geometra in data 20/2/2015, avrebbe fatto emergere, Tes_1
altresì, la non conformità dell'appartamento alla rappresentazione pagina 4 di 23 dello stesso contenuta nelle planimetrie catastali allegate all'atto di compravendita, circostanza che, a seguito dell'istaurazione del procedimento penale – da cui emergeva una parziale difformità tra le opere di trasformazione e ristrutturazione effettuate dal prima CP_1
di vendere l'appartamento alla e le prescrizioni di cui al Pt_1
permesso di costruire rilasciatogli dal Comune di Monopoli nel 2009 -
veniva corroborata dall'ordinanza di demolizione e ripristino ex
artt. 27,31 e 33 d.p.r. 380/2001 emessa dal Comune di Monopoli a carico dell'odierno convenuto, della sig.ra Controparte_2
comproprietaria dell'immobile, e dell'odierna attrice, in quanto l'immobile presentava opere abusive, consistenti nella creazione di un vano di accesso per fusione tra piano rialzato e piano seminterrato comunicanti tra loro tramite scala a chioccola, nella variazione di destinazione d'uso del seminterrato da cantina a camera da letto, nella creazione di un soppalco sovrastante il wc e parte del vano cucina. Ha, pertanto, concluso per l'accertamento e la conseguente declaratoria di nullità ai sensi dell'art. 40 l.47/1965,
oggi trasfuso nell'art. 46, d.p.r. n. 380 del 2001; in secondo luogo,
per l'annullamento del contratto ex artt. 1428 e 1439 c.p.c. in ragione della condotta dolosa di controparte, che avrebbe consapevolmente attestato la regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile nonché la sua conformità alla planimetria catastale allegata al rogito. Ha insistito, inoltre, per l'evizione parziale del bene compravenduto, nonché per la risoluzione del contratto per
aliud pro alio o per mancanza di qualità essenziali ex art. 1497
c.c., nonché la contestuale restituzione del prezzo versato, in aggiunta agli esborsi economici sostenuti in relazione operazione negoziale (spese notarili per €3.400,00, spese di intermediazione pagina 5 di 23 dell'agenzia immobiliare pari ad €2.000,00, spese per le riparazioni dei vizi già eseguite per l'importo di €7.810,70, oltre agli interessi legali e al maggior danno da svalutazione monetaria); in ogni caso, al risarcimento del danno da inadempimento in misura corrispondente all'importo di €35.585,50 pari alla stima dei lavori effettuata dal consulente tecnico di parte per l'eliminazione dei riscontrati vizi e difetti dell'opera, inclusi i costi degli infissi come concordati con la controparte. In subordine, ha infine domandato la riduzione del prezzo di compravendita dell'immobile, oltre alle spese dirette e funzionali alla demolizione delle opere abusive nonché il ripristino dello stato originario dei luoghi;
con vittoria di spese di giudizio (atto di citazione notificato il 12/7/2016).
I.2.- Costituendosi in giudizio, ha, anzitutto, Controparte_1
invocato la sospensione di questo giudizio per pregiudizialità-
dipendenza rispetto al parallelo procedimento penale. Sul piano preliminare di merito, ha eccepito la prescrizione dell'azione atteso che i presunti vizi e/o difetti dell'immobile fossero di estrema evidenza e apparenza sin dal giorno della prima visita dell'immobile.
Ha insistito, infine, per il rigetto della domanda attorea per infondatezza, evidenziando come il bene oggetto di compravendita fosse perfettamente conforme alla situazione giuridica descritta nel contratto di compravendita del 15/7/2011 e che gli acquirenti avevano, nel corpo dell'atto, dichiarato di essere perfettamente a conoscenza dello stato di fatto, di diritto e urbanistico dell'immobile; il tutto con vittoria di spese, diritti e onorari del presente giudizio, con distrazione in favore dell'Avv. Giuseppe
Sardano (comparsa di risposta depositata in data 29/11/2016).
pagina 6 di 23 I.3.- Previa acquisizione del fascicolo della fase di accertamento tecnico preventiva (n. 7047/2014 r.g.), la causa,
istruita essenzialmente sulla scorta della documentazione versata in atti dalle parti, previo espletamento degli interrogatori formali delle parti (cfr. verbale d'udienza del 27/6/2018) e di numerose prove testimoniali, è pervenuta all'udienza del 16/10/2024 in cui,
sulle conclusioni come in epigrafe precisate è stata riservata per la decisione ai sensi dell'art. 190 c.p.c., per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
II.- Secondo l'ordine logico-giuridico delle questioni, deve esaminarsi l'eccezione di tardività dell'eccezione di decadenza dai vizi dell'immobile sollevata dalla parte convenuta, facendo riferimento al disposto dell'art. 1669 c.c.
Orbene, l'assunto da cui muove il convenuto è che lo stato dell'immobile fosse ben noto sin dalla stipula del rogito notarile all'attrice e che, pertanto, la stessa fosse, nel 2013, decaduta dall'onere di denunciare i medesimi, trattandosi oltretutto di vizi apparenti.
Detta eccezione è stata sollevata con la comparsa di risposta depositata il 29/11/2016.
Non può, dunque, che condividersi il giudizio relativo all'inammissibilità dell'eccezione in quanto, trattandosi di eccezione in senso stretto, non rilevabile d'ufficio (cfr. da ultimo,
Cass. n. 666/2022, nonché, in tempi più risalenti, Cass. 1031/2000),
avrebbe dovuto essere sollevata nei venti giorni prima della data dell'udienza di prima comparizione e trattazione individuata nel
30/12/2016.
pagina 7 di 23 Tale condivisibile inquadramento giuridico muove, infatti, dal principio secondo il quale la tardività o l'intempestività della denuncia dei vizi è eccezione non rilevabile d'ufficio, ma che va sollevata dalla parte che intenda avvalersene, trattandosi di prescrizione posta a tutela di interessi individuali e concernente diritti disponibili. (si veda Tribunale Bari sez. II, 12/04/2022,
n.1379).
Principio generale, costantemente ribadito nella giurisprudenza di legittimità in materia di appalto, ma applicabile per analogia di principio anche alla compravendita, è quello secondo cui “in tema di
responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di cose immobili
destinate a lunga durata, la decadenza dall'azione per tardività
della denunzia stabilita dall'art. 1669, primo comma, c.c., non può
essere rilevata d'ufficio dal giudice, ma deve essere eccepita dalla
parte interessata, trattandosi di decadenza posta a tutela di
interessi individuali e concernente diritti disponibili” (cfr. Cass.
civ. sez. II, 19/10/2012, n. 18078; in senso conforme anche Cass.
civ., 16 febbraio 2006, n. 3429: «La decadenza dal diritto di
garanzia per i vizi della cosa venduta non può essere rilevata
d'ufficio, ma va ritualmente eccepita da chi vi ha interesse, cioè
dal venditore»).
Nel merito, tuttavia, la domanda attorea è parzialmente fondata alla stregua dei rilievi che seguono.
Quanto all'azione preliminare di nullità del contratto per violazione dell'art. 40 della l. n. 47/1985, oggi trasfuso nell'art. 46, d.p.r. n. 380 del 2001, detta norma stabilisce che “gli atti tra
vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di
costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di
pagina 8 di 23 servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono
essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione
dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad
edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi
dell'articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia
per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi
dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli
esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta
presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto
versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma
dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre
1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere
prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata
dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti
dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che
l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967”.
Nell'interpretazione offerta dalla Suprema Corte, gli artt. 17 e
40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 comminano la nullità degli atti tra vivi con i quali vengano trasferiti diritti reali su immobili ove essi non contengano la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia dell'immobile oggetto di compravendita, ovvero degli estremi della domanda di concessione in sanatoria, sanzionando specificamente la sola violazione di un obbligo formale, imposto al venditore al fine di porre l'acquirente di un immobile in condizione di conoscere le condizioni del bene acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla regolarità del bene stesso attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dalla concessione edilizia, ovvero dalla domanda di concessione in sanatoria. I giudici pagina 9 di 23 di legittimità hanno, infatti, ribadito che “nessuna invalidità
deriva al contratto dalla difformità della realizzazione edilizia
rispetto alla licenza o alla concessione e, in generale, dal difetto
di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto
delle norme urbanistiche” (così, da ultimo, Cass. Sez. U.,
22/03/2019, n. 8230, alla cui stregua “La nullità comminata dall'art.
46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47
del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di
cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come
nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in
stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità
che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme
che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti
atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che,
tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a
quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione
dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e
riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal
profilo della conformità o della difformità della costruzione
realizzata al titolo menzionato”; in precedenza, in senso conforme,
si vedano Cass. n. 26970 del 07/12/2005; nonché Cass. n. 16876/2013).
Nella fattispecie, il contratto di compravendita stipulato il 15
luglio 2011 tra e reca la Controparte_1 Parte_1
dichiarazione dell'alienante secondo cui il fabbricato, di cui fa parte l'immobile, è stato realizzato in epoca anteriore al 1°
settembre 1967, specificandosi altresì che, per effetto del frazionamento dell'originaria unità immobiliare in due distinte porzioni, era stato, altresì, rilasciato dal Comune di Monopoli il pagina 10 di 23 permesso di costruire n. 100/2009, con successiva dichiarazione di agibilità rilasciata dal Sindaco in data 9 giugno 2011.
Sicché risulta rispettato il requisito formale richiesto ai fini della validità del negozio.
Infondata risulta anche l'azione di annullamento del contratto per dolo o errore essenziale del contraente su elementi essenziali del contratto compravenduto, atteso che l'incarico preventivo ad un professionista – come avvenuto ai fini della proposizione della presente iniziativa giudiziaria- avrebbe consentito agevolmente di rendere al parte acquirente consapevole della difformità di parte dell opere eseguite sull'immobile al contenuto del permesso di costruire rilasciatogli dal Comune di Monopoli nel 2009; né è
dimostrato che la preventiva conoscenza dei vizi riscontrati come incidenti sul normale godimento del bene a pagina 26 dell'elaborato tecnico sarebbe stata tale da precludere la conclusione dell'affare al prezzo pattuito, con evidente probabilità anche tenuto conto delle caratteristiche obiettive del bene immobile.
Rispetto, invece, alle ulteriori doglianze sollevate da parte attrice, appare necessario procedere ad una distinzione in ordine alla natura e alla rilevanza dei vizi dedotti dall'attrice, al fine di valutare, in conformità ai criteri elaborati dalla giurisprudenza di legittimità, la sussistenza degli estremi per l'applicazione delle tutele di cui agli artt. 1490 e ss. c.c.
Dall'istruttoria espletata e, in particolare, dalle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio redatta dall'ing.
[...]
, è emerso che taluni difetti strutturali dell'immobile CP_3
presentano una significativa incidenza negativa sulla funzionalità
complessiva dell'unità abitativa e sul suo normale godimento da parte pagina 11 di 23 dell'acquirente. In particolare, l'indagine tecnica, confluita nell'elaborato tecnico, ha evidenziato, con perizia di analisi dei dati, professionalità e linearità argomentativa, quanto segue:
“Si ritiene che i difetti con maggior incidenza negativa sulla
funzionalità globale e sul normale godimento dell'unità abitativa in
questione da parte della sig.ra risultino essere: Pt_1
– la mancanza della caldaia;

– la mancanza del vano alloggio del contatore gas e della relativa tubazione dal contatore alla caldaia;

– la mancanza del contatore gas;

– la mancanza dei radiatori;

– il non corretto funzionamento dell'impianto di messa a terra.
Tali vizi risultano strettamente connessi alla non conformità
dell'Attestato di Certificazione Energetica (A.C.E.) – documento obbligatorio dal 1^ luglio 2009 ai sensi dell'art. 6 del D.Lgs.
192/2005 – allegato all'atto di compravendita immobiliare. L'A.C.E.,
redatto in data 1^ dicembre 2010, il quale attestava la presenza di un impianto termico e di un sistema di produzione di acqua calda sanitaria, elementi che l'acquirente ha ragionevolmente ritenuto come presenti nel complessivo stato dell'immobile e sui quali ha fondato,
almeno in parte, il proprio affidamento negoziale.
L'attrice, preso possesso dell'immobile nel novembre del 2013, a distanza di circa due anni dalla stipulazione, ha potuto constatare l'effettiva assenza dell'impianto di riscaldamento, circostanza che rendeva necessaria l'installazione ex novo dell'intero impianto con conseguenti oneri economici documentati in atti, al fine di rendere abitabile l'unità immobiliare, oneri così quantificati in atti:
- € 1.500,00 per l'installazione di una caldaia a gas da 24 kW a pagina 12 di 23 camera stagna;

- € 181,50 per la realizzazione del vano alloggio destinato al contatore gas;

- € 484,00 per la tubazione dal contatore alla caldaia;

- € 617,10 per l'acquisto e l'installazione dei radiatori;

- € 399,74 per l'allaccio del contatore gas (IVA esclusa)
- €900,00 per l'adeguamento dell'impianto di messa a terra.
Tali circostanze, pur incidendo in modo significativo sulla funzionalità e su caratteristiche essenziali dell'immobile, non possono ascriversi alla fattispecie dell'aliud pro alio, che, a ben vedere, neppure può dirsi integrata sulla scorta degli abusi edilizi come denunciati dall'attrice nell'atto introduttivo del presente giudizio e come emergenti dal contenuto dell'ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi adottata dal dirigente dell'
[...]
di Parte_2
Monopoli, in data 29 gennaio 2016 (doc. 11 fasc. attoreo), la quale,
sulla scorta del verbale di accertamento del compimento di una violazione urbanistica emesso il 21 gennaio 2016 dalla sezione di
Polizia Giudiziaria della Procura della Repubblica presso il
Tribunale di Bari, ha disposto la demolizione, anche a cura dell'attuale proprietario (ossia, , delle Parte_1
seguenti opere abusive: “creazione di vano di accesso (m. 1,30x1,30)
per fusione tra piano rialzato e piano seminterrato comunicanti tra loro tramite scala a chiocciola;
variazione destinazione d'uso seminterrato (da cantina a camera da letto); creazione soppalco (m.
4,00x2,00) sovrastante wc e parte vano cucina”, imputandole soggettivamente e temporalmente ad epoca antecedente all'acquisto in capo all'odierna attrice.
pagina 13 di 23 Inoltre, anche l'istruttoria orale espletata nel corso del presente giudizio ha confermato la preesistenza di dette opere abusive al momento del trasferimento immobiliare oggetto di causa.
In particolare, la prima testimone di parte attrice, sig.ra escussa all'udienza del 24/10/2018, ha confermato che Testimone_2
«al momento della compravendita dell'immobile vi era già il varco
d'accesso con la scala a chiocciola prefabbricata, il tutto come
ritratto nelle foto 1) e 2) che mi vengono mostrate» e inoltre che,
sempre al momento della compravendita, «risultava già realizzato il
soppalco con travi in legno a copertura del bagno e di parte del vano
cucina, come ritratto nella foto n. 5) che mi viene mostrata. Preciso
che ho visitato l'appartamento dopo pochi giorni il rogito di
compravendita». La stessa teste ha poi dato atto che Tes_2
«l'ingresso del vano bagno era già privo dell'antibagno, così come
ritratto nella foto n. 6)», chiarendo infine quanto appresso: «Posso
dire con certezza che la sig.ra non ha apportato alcuna Pt_1
modifica all'appartamento oggetto di causa, in particolare, ribadisco
che il varco d'accesso verso il seminterrato c'era già al momento
dell'acquisto dell'immobile». Le dichiarazioni rese dalla teste risultano credibili e persuasive, non essendo la stessa Tes_2
legata da alcun vincolo di parentela con l'attrice ed avendo la stessa riferito in merito alle stesse con chiarezza e senza esitazioni di sorta, ricordando bene di avere «fatto ingresso
nell'appartamento appena pochi giorni dopo la compravendita,
accompagnata dalla sig.ra e di sua madre», Parte_1
aggiungendo, infine, di avere «fatto visita alla sig.ra anche Pt_1
negli anni successivi alla compravendita». Il secondo teste di parte attrice, sig. anch'egli escusso in data Testimone_3
pagina 14 di 23 24/10/2018, ha confermato la circostanza sub 3) della memoria istruttoria di parte attrice, dichiarando che, al momento dell'acquisto dell'appartamento da parte dell'attrice, «era già
presente il varco, così come riportato nelle foto 1 e 2 che mi
vengono mostrate» (riferendosi al varco d'accesso al vano interrato,
dichiarato abusivo e non sanabile dal Comune di Monopoli). L'alta attendibilità del teste è da valutarsi anche in relazione Tes_3
alla sua perfetta conoscenza dello stato dei luoghi oggetto di causa,
avendo questi dato atto di risiedere da tempo (e dunque già da prima di avere reso testimonianza), nella stessa unità immobiliare di via
Nino Bixio in Monopoli, concessale in comodato d'uso per qualche tempo dalla sig.ra . Quanto alla pre-esistenza, all'atto della Pt_1
compravendita per notaio , del soppalco abusivamente realizzato Per_1
sul vano bagno-cucina e quanto alla previa mancanza di un anti-bagno,
lo stesso teste, pur non potendo confermare in prima persona tale stato dei luoghi al luglio del 2011, ha dato atto di avere appreso che «tali elementi erano presenti già nel luglio del 2011, per averne
avuto notizia parlando con i titolari dell'impresa che si è occupata
dell'installazione dei termosifoni, su incarico della sig.ra
». Escusso sulla prova contraria a quella dedotta dalla difesa Pt_1
del convenuto, il teste ha fermamente negato «che la sig.ra Tes_3
abbia posto in essere alcuno degli interventi indicati nella Pt_1
circostanza sub 21). Nessun lavoro di muratura è stato realizzato
dalla dopo la compravendita del 15/7/11». Pt_1
Per vero, la circostanza non è neppure oggetto di specifica contestazione da parte del convenuto nella comparsa di risposta,
nella quale si è limitato ad evidenziare come l'immobile sia stato venduto a corpo “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”.
pagina 15 di 23 In ordine alle opere abusive eseguite sull'immobile, lo stesso consulente di parte attrice, geom. ha concluso per la Tes_1
assoluta non sanabilità quanto meno di due degli interventi abusivi contestati dal Comune di Monopoli all'odierno convenuto, ossia la variazione della destinazione d'uso del vano interrato dell'immobile
(impropriamente adibito a camera da letto) e la realizzazione di un accesso al vano-bagno in assenza di disimpegno o anti-bagno, atteso che tali opere «risultano non conformi alla disciplina urbanistica-
edilizia vigente sia al momento della realizzazione delle opere che al momento della presentazione della domanda di sanatoria» (cfr. a pag. 38-39 della seconda relazione ing. datata 6/2/2017). Tes_1
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, “la vendita aliud pro alio si configura non solo quando
il bene consegnato sia totalmente diverso da quello pattuito, ma
anche quando manchi delle caratteristiche essenziali per assolvere la
funzione economica e sociale cui è destinato” (Cass. civ., Sez. II,
04.05.2005, n. 9227; Cass. civ., Sez. II, 31.03.2006, n. 7635).
Orbene, la funzione abitativa è espressamente contemplata nel contratto di compravendita del 15/7/2011 (doc. 2 fasc. attoreo).
Come, di recente, osservato da Cass. n. 23604/2023, l'assenza dei requisiti di abitabilità pur non integrando un onere o un vincolo o un peso, realizza una limitazione funzionale dell'immobile,
potenzialmente incidente sulla sua concreta destinazione, in base ad una valutazione comparativa da compiersi in concreto.
Tuttavia, nella fattispecie, non viene in alcun modo incentrata l'attenzione delle parti sull'impossibilità di conseguire l'abitabilità del bene né tantomeno sulla mancata consegna di detto titolo al momento o, comunque, in esecuzione del rogito notarile.
pagina 16 di 23 Deve, pertanto, farsi riferimento all'orientamento più
consolidato della Suprema Corte di Cassazione che, anche di recente,
infatti, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, ha chiarito che non è ravvisabile
“un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (Cass., Sez. 2,
28/9/2023, n. 27559; Cass., Sez. 2, 28/2/2007, n. 4786; Cass., Sez.
2, 23/10/1991, n. 11218).
Orbene, a fronte di una dichiarazione formale contenuta nel preliminare di compravendita di avvenuta realizzazione della costruzione in data antecedente al 1967, l'istruttoria processuale ha accertato la sussistenza nel bene di opere compiute in data successiva in assenza di titolo urbanistico e, dunque, la sostanziale non veridicità dell'affermazione contenuta nell'atto, aspetto questo che lungi da costituire vizio genetico dello stesso, è andato ad incidere sulla fase della sua esecuzione e, in ultima analisi,
sull'adempimento degli obblighi assunti.
Di recente Cass. n. 17148/2024 ha precisato, in ordine all'ambito di applicazione dell'art. 1489 c.c., che “ricadendo la non
conformità del bene a norme urbanistiche nel vizio di cui all'art.
1489 cod. civ., è a questa disposizione che occorre fare riferimento
onde stabilirne l'applicabilità alla specie, tenendo conto che, come
già affermato da questa Corte, perché operi questa garanzia occorre
tener conto della natura e dell'intensità degli oneri e dei diritti
del terzo sulla cosa, e cioè controllare se essi incidono sulla
pagina 17 di 23 stessa nel modo o nella misura richiesti dalla norma citata, ossia si
risolvano in una limitazione del libero godimento della cosa medesima
o, quanto meno, in una diminuzione del suo valore” (vedi sul punto
Cass., Sez. 2, 27/4/1982, n. 2620).
Ed ancora: “la predetta disposizione è stata, in particolare,
ritenuta applicabile al caso di compravendita di costruzione
realizzata in difformità della licenza edilizia, in presenza delle
due condizioni dell'omessa dichiarazione, nel contratto, della
difformità o della sua non conoscenza in capo al compratore al
momento dell'acquisto e della persistenza del potere repressivo della
P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione),
tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità
dell'immobile, condizioni queste in assenza delle quali non è
possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la
risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo” (Cass., Sez. 2,
6/12/1984, n. 6399; Cass., Sez. 2, 23/10/1991, n. 11218; Cass., Sez.
2, 28/2/2007, n. 4786; Cass., Sez. 2, 28/11/2014, n. 25357).
Nella fattispecie, in esame, deve escludersi che tali difformità
sostanziali – la cui consistenza, invero, non è stata sufficientemente allegata e supportata sul piano probatorio – possano individuarsi come “non apparenti” e, dunque, acquisire rilevanza giuridica ai sensi dell'art. 1489 c.c.; di contro, diligentemente e agevolmente il compratore avrebbe potuto e dovuto accertarsi delle reali condizioni del bene acquistato in epoca antecedente all'assunzione dell'impegno negoziale.
La soluzione è confortata dalla posizione interpretativa della
Corte di legittimità che, definendo più puntualmente i presupposti di operatività dell'art. 1489 c.c., ha applicato, in materia, il pagina 18 di 23 principio di autoresponsabilità, quale limite alla tutela dell'affidamento in presenza di oneri e diritti apparenti risultanti da opere visibili e permanenti o, come nella specie, agevolmente accertabili attraverso le opportune verifiche presso i pubblici registri, verifiche di fatto, poi, espletate dal professionista delegato dall'attrice. In via ulteriore, con riguardo alla fattispecie esaminata, va, inoltre, osservato come l'art. 1489 c.c.,
sulla vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi,
incontri un limite applicativo proprio con “riferimento al pagamento
di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-
edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell'atto di
compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero
godimento del bene venduto” (cfr. Cass. n. 3464 del 06/03/2012).
La predetta ricostruzione trova ulteriore riscontro nelle dichiarazioni testimoniali rese in giudizio.
Difatti, le risultanze istruttorie acquisite nel corso del giudizio – sia in sede di interrogatorio formale dell'attore, sia mediante le deposizioni testimoniali escusse – offrono elementi chiari e univoci circa la conoscenza pregressa, o comunque la piena conoscibilità, dello stato dell'immobile al momento della stipula del contratto definitivo.
In particolare, in sede di interrogatorio formale reso all'udienza del 27 giugno 2018, la parte attrice ha dichiarato di aver effettuato un primo sopralluogo presso l'immobile circa due o tre mesi prima della stipula, nonché una seconda visita il giorno stesso dell'atto notarile. In entrambe le circostanze – come riferito
– l'unità immobiliare si presentava già ristrutturata. L'attrice ha inoltre confermato che, al momento dell'acquisto, l'immobile pagina 19 di 23 risultava privo della caldaia, dell'allaccio del gas, dei radiatori,
delle tubazioni e dell'impianto idrico;
ha, altresì, dichiarato la presenza della scala a chiocciola e l'assenza del collegamento a terra dell'impianto elettrico, precisando che quest'ultimo non risultava conforme alla normativa vigente.
Le deposizioni testimoniali rese nel corso dell'istruttoria confermano e rafforzano in modo coerente tale ricostruzione. La teste ha dichiarato di essersi recata presso l'immobile Testimone_2
pochi giorni dopo l'atto di compravendita, accompagnata dalla sig.ra e dalla madre di quest'ultima, e di aver constatato Pt_1
personalmente la presenza di taluni dei vizi denunciati, in particolare: l'assenza del citofono, la scala traballante, il deterioramento della facciata, la mancanza della caldaia e del box doccia, circostanza che conferma il carattere visibile e manifesto di quelli riscontrati.
In termini analoghi, il teste come sopra Testimone_3
ricordato, ha riferito di essere a conoscenza della presenza dei vizi già nel luglio 2012, e che alcuni di essi risultavano sussistere fin dal luglio 2011, sulla base di quanto appreso direttamente dall'attrice.
Proprio il requisito della “non apparenza” dell'onere presupposto all'operatività dell'art. 1489 c.c. impedisce di accedere alla tutela risolutoria e all'azione di riduzione del prezzo contemplate dall'invocata disposizione normativa.
Né tantomeno può ritenersi che i vizi maggiormente incidenti sul profilo della funzionalità globale e sul normale godimento del bene,
così come descritti dal CTU in sede preventiva, ossia la mancanza della caldaia, del vano alloggio contatore del gas e delle tubazioni pagina 20 di 23 da contatore a caldaia, la mancanza del contatore del gas, la mancanza dei radiatori e l'errato funzionamento dell'impianto di messa a terra siano tali da atteggiarsi alla stregua di vizi redibitori rilevanti ai sensi dell'art. 1490 c.c. e tali da soddisfare il requisito della non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1453 c.c. al fine di poter determinare la risoluzione del contratto.
Tuttavia, trattasi di vizi incidenti in misura apprezzabile sul valore del bene, specie avuto riguardo alla circostanza che la completezza dell'impianto termico dovesse considerarsi tacitamente presupposta al rilascio dell'attestazione di certificazione energetica conseguita in data 1°/12/2010, al pari del regolare funzionamento dell'impianto di messa a terra. Sicché si reputa parzialmente fondata la domanda di riduzione del prezzo in misura pari all'ammontare del costo stimato in sede tecnica preventiva per la realizzazione delle opere necessarie a porre rimedio a siffatti vizi, non potendosi sussumere gli ulteriori difetti contestati nell'ambito applicativo dell'art. 1490 c.c., ossia in misura di
€4.086,34.
Infondata, per le ragioni innanzi illustrate e attesa la validità del negozio traslativo, risulta essere anche la subordinata domanda di risarcimento del danno così come formulata dalla parte attrice.
In considerazione delle osservazioni che precedono la domanda va parzialmente accolta.
III.- A fronte del notevole ridimensionamento della domanda attorea sotto il profilo quantitativo, nonché tenuto conto della soccombenza attorea rispetto alle preliminari domande di accertamento pagina 21 di 23 della nullità negoziale, di annullabilità e di risoluzione della medesima compravendita, si apprezzano gravi ed eccezionali ragioni per disporre la compensazione integrale delle spese di lite ai sensi dell'art. 92 c.p.c., atteso che, come affermato in tempi di recenti dalla Suprema Corte, “In caso di accoglimento parziale della domanda articolata in più capi il giudice può, ai sensi dell'art. 92 c.p.c.,
compensare in tutto o in parte le spese sostenute dalla parte
vittoriosa, ma questa non può essere condannata neppure parzialmente
a rifondere le spese della controparte, nonostante l'esistenza di una
soccombenza reciproca per la parte di domanda rigettata o per le
altre domande respinte, poiché tale condanna è consentita
dall'ordinamento solo per l'ipotesi eccezionale di accoglimento della
domanda in misura non superiore all'eventuale proposta conciliativa”
(Cass. Sez. 3, 15/05/2023, n. 13212).

P.q.m.

il Tribunale di Bari, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, con atto di citazione notificato in data 12/7/2016 da Parte_1 nei confronti di , così provvede: Controparte_1
a) accoglie la domanda attorea limitatamente all'azione di riduzione del prezzo della compravendita del 15 luglio 2011, atto per notar dott.ssa rep n. 36284, Persona_1 racc. n. 18014, in misura pari alla somma di €4.082,34;
b) Rigetta le ulteriori domande;

c) Spese di lite, incluse quelle della CTU e della fase di accertamento tecnico preventivo, interamente compensate tra le parti.
Si comunichi.
pagina 22 di 23 Bari, 7/5/2025

Il Giudice
Valentina D'Aprile

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