REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione Civile - nella persona del G.o.p.,
dott.ssa Maddalena Natale, ha pronunziato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al numero 1643 del R.G. dell'anno 2017, avente ad oggetto: “proprietà”,
riservata in decisione all'udienza del 21.01.2025 con la concessione alle parti del termine di gg.
60 per il deposito di note conclusionali e di successivi gg. 20 per quelle di replica e vertente
TRA

(c.f.: , rapp.to e difeso, giusta procura in calce al Parte_1 C.F._1
ricorso ex art. 702 bis c.p.c., congiuntamente e disgiuntamente, dagli avv.ti Alberto Segreti e
Danilo Battinelli ed elettivamente domiciliati in Napoli, alla via G. Porzio, n.

4 - C.D.N. Isola F/11
(ricorrente)
E

(c.f.: , rapp.ta e difesa, giusta procura Controparte_1 C.F._2
in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Leopoldo Balsamo ed elettivamente domiciliato in Afragola (NA), alla via C. Battisti, n. 11
(resistente )
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti, verbali di causa e memorie conclusionali depositati in procedura.
FATTO E DIRITTO
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18.6.2009, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto.
Ai fini della decisione è sufficiente ricordare che il ricorrente, - proprietario delle Parte_1
unità immobiliari site in Castel Volturno (CE) al V.le Lenin 122 - con ricorso ex art 702 bis c.p.c.
ritualmente depositato presso la cancelleria dell'intestato Tribunale, domandava l'accertamento dell'abusiva occupazione delle suddette unità da parte di con Controparte_1
conseguente condanna della stessa all'immediato rilascio in favore di esso ricorrente, nonché la condanna delle resistente al risarcimento dei danni da esso subiti per il mancato godimento del bene illegittimamente occupato nonché dei relativi frutti, il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria;

in via gradata, instava per il risarcimento dei danni per la detta causale da quantificarsi ai sensi dell'art. 1226 c.c., ovvero anche all'esito di ctu, con refusione delle spese di lite.
Il ricorrente, a fondamento della domanda giudiziale, esponeva: che aveva concesso in locazione con patto di futura vendita il suddetto immobile di sua proprietà nella sua interezza, ossia Piano T
foglio 40, particella 852, Sub 1, Cat C/1, Classe 3, Consistenza 290 mq, nonché Piano 1, foglio 40,
particella 852, Sub 2, Cat. A/3, Classe 4, Consistenza 7,5 vani, a Controparte_1
come da contratto sottoscritto in Napoli il 12 marzo 2015, versato in atti;
che la resistente, con la sottoscrizione del suddetto contratto, si impegnava a versare €.12.000,00 annui in 12 rate mensili di
€ 1.000,00 a titolo di locazione ad esso proprietario ed in caso di mancata compravendita il canone sarebbe stato pari ad € 18.000,00; che la , successivamente alla sottoscrizione del CP_1
suddetto contratto, ometteva di versare i canoni di locazione, dovuti e previsti in contratto;
che,
inoltre, la suddetta non era stata in grado di acquistare gli immobili descritti entro la data riportata nel contratto sottoscritto;
che il contratto non veniva registrato né dal locatore, né dalla conduttrice e, pertanto, allo stato lo stesso risultava essere inefficace tra le parti con la conseguenza che, le unità
immobiliari oggetto della medesima scrittura privata, risultavano essere illegittimamente occupate
sine titulo dalla;
che, infine, la resistente dal 4.04.2015 non aveva versato alcuna CP_1 somma di danaro, nemmeno a titolo di indennità di occupazione, così rendendosi debitrice della somma complessiva di €. 34.500,00, oltre interessi legali.
Con comparsa depositata l'11.11.2017 si costituiva in giudizio la Controparte_1
quale, contestando la ricostruzione dei fatti offerta dal ricorrente, chiedeva, in via preliminare,
l'improcedibilità della domanda giudiziale per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatorio;
nel merito, instava per il rigetto della domanda e vieppiù spiegava domanda riconvenzionale di condanna del ricorrente alla restituzione di € 61.498,10, a titolo di migliorie apportate all'immobile; in via gradata, in caso di accoglimento della domanda del ricorrente, chiedeva compensare le due poste, con condanna del ricorrente alla differenza tra quanto eventualmente da essa dovuto e quanto sborsato per le suddette migliorie, col favore delle spese di lite.
Espletato, con esito negativo, il tentativo di mediazione obbligatorio, con ordinanza resa a scioglimento di riserva il 12.07.2018, l'istruttore dell'epoca - rilevato che la resistente sostanzialmente non contestava la nullità del contratto locativo e, soprattutto, non allegava pagamenti di canoni o di indennità; ritenuto, pertanto, che la resistente non aveva titolo alcuno per rimanere nella detenzione dell'immobile e, pertanto sotto tale profilo, la domanda di rilascio dell'immobile avanzata dal ricorrente era suscettibile di accoglimento nelle forme inerenti al procedimento sommario di cognizione;
ritenuto, inoltre, che la domanda riconvenzionale spiegata dalla resistente necessitava di un'istruzione non sommaria e pertanto andava trattata separatamente nelle forme del rito ordinario, nel quale poteva altresì essere adeguatamente trattata anche la domanda di risarcimento danni avanzata dal ricorrente - ordinava alla resistente il rilascio dell'immobile de quo, disponeva il mutamento del rito in ordinario per la trattazione della domanda riconvenzionale spiegata dalla resistente e della domanda risarcitoria avanzata dal ricorrente,
assegnando alle parti i termini di cui all'art. 183, 6 comma, c.p.c. ed infine condannava la resistente al pagamento delle spese di lite del procedimento sommario.
Depositate le memorie ex art. 183, 6 comma c.p.c., la causa, ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata per la precisazione delle conclsuioni.
Dopo qualche rinvio e cambio della persona fisica del giudice istruttore, la presente controversia veniva smistata sul ruolo della scrivente che, all'udienza del 21.01.2025, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, la riservava in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di replica.
Tanto premesso in punto di fatto, in diritto la domanda dell'attorea non può trovare accoglimento per le ragioni che si andranno di seguito ad esporre.
Innanzitutto, va dichiarata la nullità del contratto di locazione - con patto di futura vendita -
stipulato tra le suindicate parti, in data 12.03.2015, avente ad oggetto le unità immobiliari site in
Castel Volturno (CE) al V.le Lenin 122, per mancata registrazione dello stesso presso il competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate.
Come noto, la mancata registrazione del contratto di locazione immobiliare determina, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, la nullità dello stesso per violazione di norme imperative. Tale nullità - in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo di riferimento e, in particolare, dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall'istituto del ravvedimento operoso previsto nel sistema tributario - può essere sanata, con effetti ex tunc, dalla tardiva registrazione del contratto.
La nullità del contratto per contrasto con norme imperative, inoltre, costituisce eccezione in senso lato, come tale rilevabile anche d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, purché i relativi presupposti di fatto siano stati acquisiti al giudizio, ovvero, emergano ex actis.
Ebbene, nel caso che ci occupa, detta nullità è emersa nel corso del giudizio, non essendo stato prodotto alcun documento attestante l'avvenuta registrazione e avendo, tra l'altro, le parti espressamente dichiarato di non avervi mai provveduto.
In definitiva, alla luce dei principi richiamati, il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa il 12.03.2015, prodotto in atti, va dichiarato nullo in quanto non registrato e di conseguenza, in accoglimento sul punto della domanda attorea, va dichiarata abusiva l'occupazione perpetrata da parte della delle unità immobiliari in Castel Volturno al V.le Lenin n. 122, oggetto di CP_1
accordo tra le parti.
Passando la domanda attorea di risarcimento danni per mancato godimento delle unità immobiliari occupate abusivamente dalla , essa non può trovare accoglimento per le ragioni che si CP_1
andranno ad esporre.
Il tema del danno da occupazione sine titulo è stato, come noto, oggetto di un vivace dibattito giurisprudenziale, culminato con la recente pronuncia n. 33645/2022, a mezzo della quale le Sezioni
Unite - chiamate a dirimere il contrasto venutosi a creare tra la seconda e la terza sezione in merito alla natura di tale danno - hanno fissato una serie di importanti principi. Per quanto rileva in questa sede, occorre rammentare che la Suprema Corte ha, anzitutto, definitivamente chiarito che,
nell'ipotesi di occupazione sine titulo di un immobile, un danno in re ipsa non è configurabile in riferimento al lucro cessante (mancato guadagno), in quanto le occasioni di guadagno perse devono essere oggetto di specifica prova, naturalmente anche a mezzo di presunzioni.
Secondo i Supremi Giudici, il punto di divergenza fra i vari orientamenti ha riguardato piuttosto la problematica del danno in re ipsa in relazione al cd. danno emergente: in particolare, ci si è chiesti se sia configurabile un danno risarcibile per il solo fatto che il proprietario sia stato privato della facoltà di godere - in modo diretto o indiretto - del proprio immobile.
La conclusione a cui è giunta la Suprema Corte è che il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza.
Se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato;
di contro, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più
conveniente di quello di mercato.
Tanto premesso in diritto, nella fattispecie in esame, si osserva che - al cospetto della ferma contestazione sul punto della resistente - il ricorrente non ha fornito prova alcuna della concreta possibilità di godimento dell'immobile, né soprattutto dello specifico pregiudizio subito, nemmeno in via presuntiva, di talchè la domanda non può che essere disattesa.
Passando alla domanda riconvenzionale proposta dalla resistente, anch'essa va disattesa.
Ed invero, la resistente - sul presupposto di aver, nel corso degli anni, apportato delle migliorie alle unità immobiliari occupate, effettuando notevoli esborsi - ha chiesto la condanna del ricorrente alla restituzione dell'importo di €. 61.498,10,
Sul punto, deve evidenziarsi che in assenza di un valido titolo e di un'espressa autorizzazione alla realizzazione dei lavori da parte del legittimo proprietario degli immobili - condizione necessaria ai fini del riconoscimento dell'indennità per migliorie - non può trovare accoglimento la richiesta della resistente. Va, invero, evidenziato che, al cospetto della ferma contestazione del ricorrente su dedotte autorizzazioni fornite alla resistente per la realizzazione delle opere, le stesse
(autorizzazioni) non hanno trovato alcun conforto nel presente giudizio.
La domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta va, pertanto, rigettata.
Infine, tenuto conto del principio della “ragione più liquida” - che, in aderenza alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare, con la conseguenza che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, senza necessariamente esaminare le altre - sono da ritenersi assorbite tutte le ulteriori questioni.
Sussistono giusti motivi, tenuto conto della reciproca soccombenza delle parti - atteso il reietto sia della domanda attorea che della riconvenzionale spiegata dalla convenuta - per compensare interamente le spese di lite tra le parti.


P. Q. M.



Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, IV Sezione Civile, nella persona del G.o.p., dott.ssa
Maddalena Natale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , nei Parte_1
confronti di disattesa ed assorbita ogni diversa istanza e Controparte_1
conclusione, così provvede:
1) rigetta la domanda risarcitoria del ricorrente;

2) rigetta la domanda riconvenzionale formulata dalla resistente;

3) compensa integralmente le spese di giudizio.
Così deciso in S. Maria C.V., lì 9.05.2025
Il Gop
(dott.ssa Maddalena Natale)