REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI RIETI in composizione monocratica, in persona del Giudice onorario Dott.ssa Francesca Tosi, ha pronunciato mediante lettura contestuale del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero 406 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi dell'anno
2024, discussa e decisa all'udienza del 6.06.2025 vertente
TRA
( ), elettivamente domiciliato in Fiano Romano, Parte_1 CodiceFiscale_1
Via Bachelet n°16 presso lo studio dell'Avv. Angela Perilli (C.F. ) del CodiceFiscale_2
Foro di Rieti che lo rappresenta e difende come da procura in atti.
Intimante/opposto
E
(C.F.: ), nato a [...] il [...], elettivamente CP_1 C.F._3 domiciliato in Roma, Via Paolo Emilio n. 7 presso lo studio dell'Avv. Massimo Seri (C.F.:
) che lo rappresenta e difende come da procura in atti. C.F._4
Intimato/opponente
FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida, l'intimante chiedeva la convalida dello sfratto per scadenza del contratto di comodato relativamente all'immobile, villino unifamiliare ai piani terra e primo, sito in Fiano Romano, Via Firenze n. 144, numero interno 2 dell'edificio A.
L'immobile suddetto era stato oggetto di due atti, un preliminare di compravendita in data
20.09.2021 con la società "TIMMOBILI SRL" il cui amministratore e socio unico era il Sig.
[...]
in data 27.07.2021, il secondo un contratto di comodato ad uso gratuito con il Sig. Pt_2 CP_1
padre dell'amministratore della società promissaria acquirente.
[...]
Tali due contratti erano collegati nel senso che la durata/termine di quello di comodato era stata stabilita fino alla stipula del contratto definitivo di compravendita dell'immobile. A causa di inadempimenti da parte della promissaria acquirente, il contratto preliminare di compravendita venne risolto e contemporaneamente venne inviata al comodatario, Sig.
[...]
lettera di richiesta di restituzione dell'immobile ai sensi dell'art. 1809 c.c. in quanto il CP_1
comodato era ormai privo di data di scadenza essendo venuto meno il termine di riferimento alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita dell'immobile.
Si costituiva la intimata opponendosi alla convalida dello sfratto per scadenza del comodato, eccependo la carenza di legittimazione passiva del Sig. in quanto il contratto di CP_1 comodato era collegato a quello preliminare e quest'ultimo era stato stipulato con altro soggetto;
inoltre veniva eccepita la inefficacia e illegittimità della disdetta poiché priva degli elementi ex artt.
1804 c.c. e 1809 c.c.
Il giudice, non convalidava lo sfratto e disponeva il mutamento del rito.
Veniva esperito il tentativo obbligatorio di mediazione con esito negativo.
La domanda è fondata e deve essere accolta.
Preliminarmente, deve essere rigettata la eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dal comodatario in quanto infondata.
Il presente giudizio, infatti, ha ad oggetto la cessazione del contratto di comodato per scadenza del termine e la legittimazione passiva è propria del comodatario, quale soggetto che ha CP_1
sottoscritto il contratto di comodato.
Si tratta, infatti, di contratti distinti il cui collegamento si rinviene solamente quanto al termine di scadenza del contratto di comodato.
Venendo al merito della controversia, in tema di contratto di comodato, l'art. 1809 c.c. dispone che, intervenuta la scadenza del termine convenuto nel contratto, il comodatario è tenuto alla restituzione del bene a semplice richiesta del comodante.
Nella fattispecie in esame, come già detto, il termine di scadenza del comodato era stato previsto all'art. 2 del contratto “… fino alla data di stipula dell'atto definitivo di vendita”. Essendo venuto meno l'obbligo di procedere alla stipula del contratto definitivo per effetto della risoluzione del contratto preliminare, si può ritenere che il contratto di comodato sia, pertanto, venuto a scadere.
Il comodante aveva correttamente comunicato al comodatario la scadenza del contratto con indicazione del termine al 30.10.2023 senza ottenere però la restituzione dell'immobile che continuava ad essere occupato dal Sig. “sine titulo”. CP_1
Pertanto, il comodante ha dimostrato la fondatezza della propria domanda con la documentazione depositata in atti (contratto preliminare di compravendita e di comodato, lettera di disdetta) laddove emerge che la cessazione del comodato è avvenuta per scadenza del termine essendo esso legato alle sorti del contratto preliminare. Deve pertanto essere dichiarata la cessazione degli effetti del contratto di comodato tra le parti e ordinato l'immediato rilascio in favore del comodante ove non già avvenuto.
Quanto alla domanda di corresponsione della indennità per l'occupazione dell'immobile a far data dal 30.10.2023, si richiama l'orientamento della giurisprudenza che riconosce al proprietario nel caso di occupazione dell'immobile (perché sprovvista di titolo, ab origine o per fatti sopravvenuti, ovvero perché sorretta da titolo inefficace) il diritto al risarcimento del danno per violazione del diritto di proprietà.
La Suprema Corte, con la Sentenza n. 5028/2011, in conformità ad un consolidato orientamento, ha specificato, infatti, che nelle fattispecie concernenti occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del dominus ed alla impossibilità per costui di conseguire l'utilità anche sol o potenzialmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v, Cass., 8 marzo 2010,
n. 5568; Cass.11 febbraio 2008, n. 3251; Cass. 8 maggio 2006, n. 10498).
Più nello specifico: "In caso di mancata restituzione dell'immobile al termine del comodato, il comodatario è tenuto a corrispondere al proprietario l'indennità di occupazione (cfr. Cass. Civ., Sez.
III, n. 16072/2020).
La stessa Corte ha avuto modo di chiarire, inoltre, che la determinazione del risarcimento d el danno ben può essere operata, in tali ipotesi, sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cosiddetto danno figurativo, qual è il valore locativo del bene usurpato" (Cass. 9137/2013).
Nel caso di bene immobile il pregiudizio derivante dall'illegittima occupazione è agevolmente determinabile, perché si tratta di bene per sua natura destinato a produrre frutti attraverso la locazione, con la conseguente altrettanto agevole determinazione della somma di denaro che commisuri tale danno secondo i parametri dei canoni correnti di mercato.
Si tratta, dunque, di acquisire elementi presuntivi da cui ricavare la misura del pregiudizio subito, con riferimento al c.d. danno figurativo.
Sulla base della documentazione depositata in atti dal comodante, risulta un valore di mercato dell'immobile oggetto del contratto di comodato pari ad Euro 1.400,00 mensili.
Conseguentemente, il Sig. deve essere condannato al pagamento della indennità CP_1
di occupazione nella misura di Euro 4.200,00 (Euro 1.400,00 x 3 mesi da novembre 2023 a gennaio 2024) oltre ai mesi successivi fino all'effettivo rilascio. Su tale somma dovranno essere corrisposti gli interessi legali dal dovuto al soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM 55/14 come integrato dal DM 147/22.

PQM

Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. Dichiara la cessazione degli effetti del contrato di comodato dell'immobile sito in Fiano
Romano, Via Firenze n. 144, interno 2 dell'edificio A, a far data dal 30.10.2023 ordinando il rilascio immediato in favore del comodante;

2. Condanna al pagamento della somma di Euro 4.200,00 a titolo di indennità di CP_1
occupazione come in motivazione, oltre alle indennità dovute per i successivi mesi e sino al rilascio, oltre interessi legali dal dovuto al soddisfo;

3. Condanna alla refusione delle spese di lite in favore di per CP_1 Parte_1
complessivi Euro 2.201,00 a titolo di compensi professionali oltre Iva e Cap e rimborso spese al 15% come per legge.
Rieti, 6 giugno 2025.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Francesca Tosi