N. R.G. 2507/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIRACUSA
SEZIONE CIVILE 2 SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Domenico Stilo
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 2507/2019 promossa da:
, nata ad [...] il [...] (C.F. , Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'avv. CONSOLI GIUSEPPE, presso il cui studio, in Catania, via XX
Settembre n. 45, è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti.
ATTRICE
contro
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro- Controparte_1 P.IVA_1
tempore, rappresentata e difesa dall'avv. CASSI' DANIELE, il quale dichiara di eleggere domicilio presso il seguente indirizzo di posta elettronica certificata: Email_1
pagina 1 di 9 CONVENUTA
CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni dell'11 giugno 2025, svoltasi in modalità cartolare, le parti hanno concluso come da note d'udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha citato in giudizio la Parte_1 [...]
, per sentire dichiarare e accertare l'inadempimento dell'obbligazione contratta da Controparte_1
quest'ultima a fronte del contratto di compravendita stipulato in data 5 dicembre 2012 e, per l'effetto,
disporre la riduzione del prezzo di vendita ex art. 1492 c.c. condannando, altresì, la società al risarcimento dei danni subiti, con vittoria di spese e compensi.
A tal fine ha esposto di aver stipulato con controparte un atto di compravendita registrato in data 7
dicembre 2012, rep. 9604, racc. 4245 finalizzato all'acquisto, per la somma di euro 183.000,00 di n. 2
porzioni immobiliari, ossia un appartamento e un garage, siti in Lentini, tra Via Nisida, Via Canonico
Sferrazzo e Via Pietro Nenni, censiti al Catasto dei Fabbricati del Comune di Lentini al foglio 77, part. 108, sub. 30 e 12; che parte venditrice in seno all'atto pubblico di vendita aveva dichiarato la conformità degli immobili alla normativa urbanistica ed edilizia, precisando di aver già provveduto all'inoltro della richiesta per il rilascio del certificato di abitabilità; che nonostante il sollecito inviato tramite pec in data 8 marzo 2018 la società convenuta non aveva fornito alcun riscontro non provvedendo alla consegna del certificato di abitabilità relativo alle porzioni immobiliari sopra menzionate non ottemperando all'obbligo contrattuale assunto.
pagina 2 di 9 Si è costituita in giudizio la che ha istato per il rigetto delle domande avanzate Controparte_1
da parte attrice eccependo il difetto di legittimazione ad agire per l'azione estimatoria in capo alla attesa l'intervenuta prescrizione ai sensi dell'art. 1495 c.c., l'inammissibilità della azione Pt_1
estimatoria ex art. 1492 c.c. e della domanda di risarcimento, contestando, altresì, la fondatezza della domanda di risarcimento del danno per la ridotta commerciabilità dell'immobile in quanto circostanza non provata.
Il giudizio è proseguito con il deposito della relazione tecnica, infine, ritenuta la causa matura per la decisione, la stessa era rinviata per la precisazione delle conclusioni a mezzo di note scritte all'udienza del 11.06.2025, a seguito della quale, la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 del codice di rito civile.
Ciò premesso, le domande avanzate da parte attrice sono parzialmente fondate per i motivi di seguito indicati.
In primo luogo, è da richiamarsi il contenuto dell'ordinanza emessa in data 19.10.2023, con la quale questo Giudice aveva rilevato che nel caso di specie non si era in presenza di un vizio della cosa venduta, bensì, di una specifica obbligazione contrattuale assunta dalla società ai sensi dell'art. 1477
c.c. , disponendo l'espletamento di una consulenza tecnica volta all'accertamento dei danni e del minor valore di mercato delle porzioni immobiliari oggetto del contratto di compravendita, le cause del mancato rilascio del certificato di abitabilità e gli interventi necessari ai fini del suo ottenimento con quantificazione dei relativi costi.
Ciò posto, è di tutta evidenza che alla data della stipula del contratto di compravendita le porzioni immobiliari site in Lentini, tra Via Nisida, Via Canonico Sferrazzo e Via Pietro Nenni, censiti al pagina 3 di 9 Catasto dei Fabbricati del Comune di Lentini al foglio 77, part. 108, sub. 30 e 12, acquistate da parte attrice dalla società convenuta non fossero provviste del certificato di abilità, difatti, dal contratto di compravendita depositato in atti si evince che ai sensi dell'art. 6, previa dichiarazione di conformità
delle unità immobiliari alla concessione edilizia rilasciata dal Comune di Lentini, la società venditrice aveva dichiarato “di avere già richiesto al Comune di Lentini il rilascio del certificato di abitabilità e si obbliga, a propria cura e spese, a fornirlo alla parte acquirente nel più breve tempo possibile”,
assumendo una specifica obbligazione contrattuale che giustifica, come sopra esposto, l'esercizio ad opera di parte attrice dell'azione di cui all'art. 1477 Codice civile.
Più precisamente parte attrice ha agito in giudizio per sentire accertare l'inadempimento di controparte ai sensi dell'art. 1477 c.c., e per l'effetto ottenere la riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. degli immobili acquistati stante la ridotta commerciabilità degli stessi nonché il risarcimento del danno da quantificarsi in via equitativa.
Ciò premesso, la domanda con la quale parte attrice ha lamentato l'inadempimento dell'obbligazione contrattualmente assunta dalla venditrice in ordine al rilascio del certificato di agibilità è icto oculi fondata, in quanto la a differenza di quanto dichiarato in sede contrattuale, Controparte_1
non ha mai avanzato alcuna richiesta di apertura SCA presso i competenti uffici del Parte_2
circostanza confermata dalle indagini svolte dal consulente tecnico nominato e tra l'altro non contestata dalla società convenuta.
Ad ogni buon conto, la certificazione di agibilità può essere richiesta anche dall'attrice per la singola unità immobiliare di cui è proprietaria stante il disposto di cui all'art. 24, comma quarto bis del D.P.R.
n. 380 del 2001, il quale consente di richiederla anche per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di pagina 4 di 9 urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni.
Va da sé, pertanto, che il danno subito da parte attrice a causa della mancanza dell'attestazione di agibilità degli immobili acquistati dovrebbe essere quantificato innanzitutto nel costo che la Pt_1
dovrà sostenere al fine di ottenerla, considerato, altresì, il minor valore dell'immobile dalla data dell'acquisto in quanto seppur l'assenza della certificazione di abitabilità non impedisce la vendita degli immobili in quanto non è un requisito di validità del contratto di vendita, è pur vero che tale mancanza pone il venditore nella condizione di non poter adempiere all'obbligo su di lui gravante ex art.1477 c.c., ostacolando, di fatto, la commerciabilità del bene ovvero la consente a un prezzo inferiore di quello ottenibile in presenza della certificazione.
Di conseguenza deve ritenersi infondata l'eccezione sollevata a riguardo dalla convenuta, la quale con le proprie doglianze ha rilevato la alternatività dell'azione estimatoria e dell'istanza di risarcimento del danno avanzata dalla . Pt_1
Sul punto è da chiarirsi che l'azione di riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. e l'azione risarcitoria ex art. 1494 c.c. risultano diversificate in termini di presupposti e finalità: sebbene entrambe siano finalizzate a ristabilire il rapporto di corrispettività tra prestazione e controprestazione, nonché a porre il compratore nella condizione in cui il bene fosse stato immune da vizi, le due azioni presentano profili diversi, in quanto, l'azione estimatoria consente al compratore di ristabilire il rapporto di corrispettività
con riferimento al minor valore della cosa venduta, mentre, l'azione risarcitoria mira a ristorare il compratore dall'insieme dei pregiudizi economico-patrimoniali derivanti dai vizi;
inoltre, mentre l'azione “quanti minoris” opera su un piano strictu sensu oggettivo, l'azione di risarcimento del danno postula, oltre la sussistenza dei vizi stessi, la sussistenza dei presupposti richiesti in via generale per pagina 5 di 9 fondare l'azione risarcitoria: colpa del venditore, danni e nesso di causalità (cfr. Cass. Sent. 6044 del
26/03/2024; Cass Sent. n. 26852 del 29/11/2013; Cass. Sent. n. 5202 del 7/07/2007; Cass. Sent. n. 3425
del 8/03/2001; Cass. Sent. n. 7718 del 7/06/2000).
Posta, dunque, la cumulatività delle azioni di cui agli artt. 1492 e 1494 c.c. nei termini di cui gli orientamenti giurisprudenziali sopra richiamati, devono passarsi al vaglio le risultanze della consulenza tecnica esperita in corso di causa.
In primis è da rilevarsi il carattere non temporaneo della mancanza della certificazione di abitabilità in questione, poiché, sebbene il mancato rilascio della stessa non risulta acclaratamente dipendere da una difformità urbanistica insanabile dell'immobile e che parte ricorrente potrebbe richiederne il rilascio ai sensi del disposto di cui all'art. 24, comma quarto bis del D.P.R. 380 del 2001 e altrettanto vero, che ai fini della presentazione S.C.A. è necessario allegare attestazioni e certificazioni tecniche che la ditta resistente avrebbe dovuto produrre o fornire a parte attrice anche nel corso del giudizio, circostanza che non si è verificata.
Difatti, dalle rilevazioni effettuate dal consulente tecnico nominato presso l'Ufficio Tecnico del
Comune di Lentini è emerso, come anticipato, che alcuna richiesta finalizzata all'acquisizione del certificato di abitabilità era stata avanzata agli uffici competenti per gli immobili acquistati dall'attrice e che il mancato rilascio della detta certificazione era riconducibile alla negligenza della società
venditrice e non “a motivi ostativi intriseci dell'appartamento”, ciò avrebbe comportato solo una temporanea mancanza della certificazione di abitabilità che ai fini del calcolo del minor valore di mercato delle unità immobiliari era stata tradotta in un deprezzamento del valore delle stesse pari al -15
%.
pagina 6 di 9 Il ctu ha poi chiarito che: “qualora la ditta resistente non potesse/volesse produrre la documentazione da allegare alla s.c.a. (attestato del d.l., certificato di collaudo statico, dichiarazione di conformità delle opere eseguite, accatastamento dell'immobile, attestato dell'impresa installatrice riguardo alla conformità degli impianti presenti negli edifici), la risposta di cui al precedente quesito cambierebbe e di molto. Infatti, anziché decurtare l'attuale valore venale dei beni di circa il 15% determinato dalla mancanza temporanea dell'agibilità, bisognerà ridurre il valore attuale dei beni almeno del 30% in quanto trattasi di una mancanza permanente e non temporanea”.
Ciò considerato e rilevato che la non ha provveduto ad allegare in atti nessuno Controparte_1
dei documenti indicati dal consulente come necessari alla presentazione dell'autocertificazione di abitabilità, ciò ha comportato l'assenza permanete della segnalazione certificata di agibilità e, dunque una riduzione del valore del compendio immobiliare pari al – 30%, calcolato dal consulente sottraendo dall'originario importo di acquisto dell'appartamento e del garage (pari a complessivi euro 183.000,00)
il superiore tasso di deprezzamento del -30%, ottenendo il corrispettivo di euro 111.600,00,
corrispondente all'entità della perdita di valore subita dagli immobili di proprietà dell'attrice stante la definitiva assenza della segnalazione certificata di agibilità (vd. pag. 16 e ss. della relazione tecnica).
Orbene, accolta la domanda di parte attrice volta ad ottenere la riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c.
quantificata nei termini di cui alla relazione tecnica sopra esposta, è da valutarsi l'istanza di risarcimento danni avanzata nei confronti della società venditrice.
A riguardo è bene richiamare la giurisprudenza di legittimità che in tema di mancato rilascio della certificazione di abilità stabilisce l'obbligo del venditore-costruttore non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato conforme all'atto amministrativo di assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l'agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e pagina 7 di 9 sostenendo le spese necessarie al rilascio. L'inadempimento di questa obbligazione è “ex se” foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi. (cfr. Cass. Sent.
n. 23157 del 11/10/2013)
Difatti, la mancata consegna all'acquirente del certificato di abitabilità implica un inadempimento che può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari, tale danno, inoltre, ove accertato nell'an, è suscettibile di essere liquidato dal giudice in via equitativa, essendo obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provarne il preciso ammontare. (Cass. Sent. n. 25418 del
2019).
Orbene, la liquidazione equitativa del danno, ammessa allorquando sia impossibile o particolarmente difficoltosa la sua precisa determinazione, richiede in ogni caso la dimostrazione della sua consistenza,
che nel caso di specie non è stata fornita, non avendo parte attrice addotto alcun elemento probatorio circa il parametro di riferimento da cui desumere il valore per l'eventuale liquidazione del danno,
neppure in via presuntiva pur essendo gravata del relativo onere, non potendosi accogliere, pertanto, la richiesta di risarcimento in via equitativa dalla stessa formulata.
Per tali motivi, il Tribunale reputa di dover accogliere la domanda avanzata da parte attrice ex art. 1492
c.c., e per l'effetto, condannare la società convenuta al pagamento in suo favore della somma di euro
111.600,00, e rigettare l'istanza risarcitoria avanzata dalla , disponendo, infine, stante la Pt_1
reciproca soccombenza delle parti, la compensazione delle spese di lite.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Siracusa, definitivamente pronunciando, rigettata ed assorbita ogni ulteriore domanda,
istanza ed eccezione, così provvede:
- In accoglimento della domanda estimatoria avanzata ex art. 1492 c.c. da parte attrice, condanna la al pagamento in favore di della somma di euro Controparte_1 Parte_1
111.600,00;
- Rigetta la domanda risarcitoria avanzata da parte attrice;

- Compensa le spese di lite.
Così deciso in Siracusa, il 9 ottobre 2025
Il GIUDICE
dott. Domenico Stilo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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