REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Salvatori, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 2.4.2025, ha pronunciato in data 7.4.2025, previa lettura delle note scritte depositate dalle parti costituite, la seguente

SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 44772 del R.G.A.C.C. dell'anno 2024, in persona della dott.ssa Chiara Salvatori, in funzione di Giudice Unico,
TRA
C.F. ), elettivamente domiciliato Parte_1 C.F._1
in Roma alla via Trebbia n. 3, presso lo studio degli avv.ti Antonietta Cassese e
Giovanni Bianchi, che lo rappresentano e difendono – anche disgiuntamente – giusta procura in calce all'atto di citazione.
– OPPONENTE –
E
(C.F. ), elettivamente Controparte_1 C.F._2
domiciliato in Roma alla via delle Fornaci n. 38, presso lo studio dell'avv. Elena
Eugenia Ruggiero, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso per decreto ingiuntivo.
– OPPOSTO –
1 CONCLUSIONI:
- per l'opponente, “revocare, comunque annullare il decreto ingiuntivo opposto n.
7758/2024 pronunciato dal Tribunale Ordinario di Roma;
respingere, in ogni caso, ogni avversa domanda e pretesa siccome inammissibile, improcedibile, e, comunque del tutto infondata in fatto ed in diritto;
con condanna per lite temeraria;
con vittoria delle spese e compensi di lite”.
- per l'opposto, “si insta – previa concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto in quanto l'opposizione non è fondata su prova scritta – per il rigetto dell'opposizione”.

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
odierno opposto, otteneva in data 20.6.2024 dal Tribunale di Controparte_1
Roma l'emissione del decreto ingiuntivo n. 7758/24, con cui era accolta, nei confronti di la sua domanda di pagamento dell'importo di € 1.390,32, oltre interessi CP_2 come da domanda e spese del procedimento monitorio, a titolo di restituzione del deposito cauzionale a suo tempo versato in relazione al contratto di locazione stipulato con l'odierno opponente (per € 1.200,00) e di rimborso delle spese sostenute per la procedura di mediazione.
Il decreto era notificato in data 17.9.2024 al destinatario, il quale proponeva tempestiva opposizione, rappresentando:
- che era stato proprio esso opponente a incardinare la procedura di mediazione, in quanto, a seguito della comunicazione di recesso dal contratto di locazione in essere tra le parti, inviata dal sig. con p.e.c. del 6.9.2023 per la data del 15.10.2023, la CP_1 controparte aveva omesso di corrispondere i canoni relativi ai mesi di settembre e ottobre 2023, gli oneri condominiali del terzo trimestre 2023 e l'indennità di preavviso prevista per il recesso anticipato, nonché di risarcire il locatore per i danni causati alla cosa locata;

- che la procedura stragiudiziale si era conclusa negativamente in quanto il conduttore, che al primo incontro chiedeva copia del contratto di locazione asseritamente non più in suo possesso, non si era presentato al secondo incontro;

2 - che, stante l'esito infruttuoso della mediazione, lo stesso locatore aveva promosso dinanzi al Tribunale di Roma domanda giudiziale per la tutela dei propri diritti, ivi compreso quello di poter trattenere l'importo del deposito cauzionale,
e chiedendo la revoca e/o l'annullamento del decreto opposto, il rigetto delle domande avversarie e la condanna alle spese processuali e al risarcimento dei danni per la temerarietà della lite.
Si costituiva in giudizio il convenuto, insistendo nella pretesa di restituzione del deposito cauzionale, che il locatore non poteva trattenere a compensazione, non avendo contestualmente proposto domanda giudiziale per l'accertamento dei danni all'immobile, presupposto per l'incameramento della garanzia;
contestando di essere incorso in alcun inadempimento nel pagamento degli oneri condominiali e di aver cagionato alcun danno al locatore, sia in relazione al danneggiamento della cosa locata, sia in relazione all'anticipato rilascio dell'immobile; domandando, in definitiva, il rigetto dell'opposizione.
Denegata la provvisoria esecuzione del decreto, la scrivente fissava per la decisione l'udienza del 2.4.2025, nelle forme della trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c..
* * * * *

1. L'opposizione è fondata.
La presente controversia ha ad oggetto le questioni economiche insorte tra le parti in relazione al contratto di locazione sottoscritto dall'opponente, in qualità di locatore, e dall'opposto, in qualità di conduttore, contratto anticipatamente cessato per effetto del recesso unilateralmente comunicato dal conduttore.
Il ricorrente ha prodotto, in allegato al proprio atto introduttivo, il contratto di locazione stipulato in data 7.10.2020 e debitamente registrato il successivo 27.10.2020, fonte tra l'altro delle obbligazioni:
- di pagamento anticipato del canone, nella misura concordata di € 600,00 mensili, entro il giorno cinque del mese (art. 2);
- di versamento da parte del conduttore di un importo pari a € 1.200,00, corrispondente a due mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, “salvo che la durata contrattuale minima non sia superiore ad anni quattro, ferma
3 la proroga del contratto per due anni”, con obbligo di restituzione a carico del locatore al termine della locazione, “previa verifica sia dello stato dell'immobile, sia dell'osservanza di tutti gli obblighi contrattuali assunti dallo stesso” (art. 3);
- di versamento degli oneri accessori, nella misura e con le tempistiche indicate nell'art. 4;
- di rispetto del termine trimestrale di preavviso per l'ipotesi di esercizio, da parte del conduttore, della facoltà di recesso anticipato dal contratto (art. 8).
Ciò posto, appare opportuno prendere le mosse dalla richiesta di restituzione del deposito cauzionale, proposta dal conduttore.
Come noto, il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo è un ordinario giudizio di cognizione, nel quale le parti sono gravate degli oneri probatori che conseguono all'applicazione del fondamentale principio di cui all'art. 2697 c.c: il giudizio, infatti, è teso ad accertare il fondamento della pretesa fatta valere e non se l'ingiunzione sia stata legittimamente emessa in relazione alle condizioni previste dalla legge, circostanza che rileva solo ai fini del regolamento delle spese processuali (cfr. Cass. 23.7.2014, n. 16767;
Id. 15.7.2005, n. 15037).
Nel giudizio di opposizione, inoltre, il ricorrente in sede monitoria riveste la qualità di attore, pur essendo formalmente convenuto nel giudizio oppositivo, e specularmente l'opponente assume la posizione di convenuto in senso sostanziale (si vedano ex multis
Cass. 4.3.2020, n. 6091; 25.6.2019, n. 5415; 22.6.2018, n. 16564; 4.10.2013, n. 22754; ancora 19.9.2013, n. 21466). Assumendo dunque la parte opposta, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo, la posizione di attore in senso sostanziale, è costei a dover dunque fornire la prova del credito a mente dell'art. 2697 c.c. (cfr. Cass.
27.12.2010, sezioni unite, n. 26128; Id. 3.2.2006, n. 2421: “L'opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice deve accertare la fondatezza della pretesa fatta valere dall'opposto, che assume la posizione sostanziale di attore, mentre l'opponente, il quale assume la posizione sostanziale di convenuto, ha l'onere di contestare il diritto azionato con il ricorso, facendo valere l'inefficacia dei fatti posti a fondamento della domanda o l'esistenza di fatti estintivi
o modificativi di tale diritto”).
4 I principi enunciati, naturalmente, vanno coordinati con quelli affermati dalla giurisprudenza in punto di onus probandi nelle controversie, come quella che ci occupa, che traggono origine dal dedotto inadempimento di un titolo contrattuale.
Giova, sul punto, osservare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass. 15659/2011; 3373/2010; 9351/2007;
1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004; 2387/2004; Id., sez. unite,
13533/2001; ancora Cass. 20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito
è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche
a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).
Al conduttore, dunque, è sufficiente allegare l'inadempimento del locatore all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale (la cui prova del versamento si ritrae dallo stesso art. 3 del contratto, ove era previsto che, con la sottoscrizione dello stesso, il locatore ne rilasciava quietanza), per far sorgere in capo al locatore l'onere di provare fatti estintivi e/o modificativi del diritto alla ripetizione.
Correttamente, il convenuto afferma che il deposito cauzionale può essere trattenuto solo laddove il locatore proponga domanda giudiziale per l'accertamento dell'esistenza dei presupposti per il suo incameramento: infatti, per consolidata giurisprudenza,“In materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali - tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante - sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da
5 parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione” (si veda sul punto
Cass. 25.2.2015, n. 3882; Id. 21.4.2010, n. 9442; Id. 15.10.2002, n. 14655).
Orbene, in disparte la considerazione che il sig. ha documentato, con l'all. CP_2
12 all'atto introduttivo, l'avvenuta proposizione, nel giugno 2024, di ricorso ex art. 447- bis avente ad oggetto la domanda di accertamento degli inadempimenti contrattuali contestati e di trattenimento del deposito cauzionale (e quindi prima di ricevere la notifica del decreto ingiuntivo oggi opposto, notificatogli nel successivo mese di settembre 2024), risponde, altresì, al vero che era il locatore, e non il conduttore, a richiedere l'avvio della procedura di mediazione (cfr. all. 3 al ricorso introduttivo del presente giudizio) e che la stessa, come emerge dal verbale conclusivo della procedura, veniva chiusa perché, al secondo incontro – fissato dal mediatore su concorde richiesta delle parti di rinvio del primo – il sig. ometteva financo di presentarsi (cfr. all. 10): l'odierno CP_1 opponente, dunque, aveva già compiuto tutto quanto in suo potere per vedersi riconosciuto il diritto a trattenere la garanzia, quando inopinatamente il convenuto ha richiesto l'ingiunzione di pagamento oggi impugnata.
Ma, quand'anche il locatore non avesse introdotto il parallelo giudizio, proprio perché come ricordato egli riveste in questa sede la qualità di convenuto in senso sostanziale, ben può far valere il diritto a ritenere il deposito cauzionale in via di eccezione rispetto alla pretesa avversaria.
Come esposto in precedenza, il locatore deduce (tra l'altro) l'inadempimento della controparte al pagamento di due canoni di locazione (settembre e ottobre 2023).
La circostanza che le predette mensilità non siano state versate non è contestata dall'opposto e può dunque ritenersi provata a mente dell'art. 115, I comma, c.p.c., ai sensi del quale, “Salvi i casi previsti dalla legge, il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti o dal pubblico ministero nonché i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita”.
Oltre a ciò, con la produzione del relativo ordine di bonifico, il locatore ha documentato il versamento dell'importo di € 141,63 a titolo di oneri condominiali del terzo trimestre 2023 (cfr. all. 7) e la richiesta al conduttore del pagamento della rata con
6 raccomandata ricevuta dal sig. in data 19.9.2023 (cfr. all. 5): sul punto, il CP_1 conduttore si limita a sostenerne la non debenza per non essere mai stati inviati dal proprietario dell'immobile i giustificativi di spesa sottesi agli oneri condominiali.
Come noto, la domanda di pagamento degli oneri condominiali si configura come un'azione di ripetizione: si vedano in particolare Cass. 2769/1998 (“Gli oneri accessori costituiscono un mero rimborso spese anticipate dal locatore”) e Cass. 22899/2016 (“Nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini,
e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso”).
Datando la richiesta al 19.9.2023, il conduttore avrebbe dovuto pagare gli oneri condominiali entro i sessanta giorni successivi: in questo lasso di tempo, non consta che egli abbia mai richiesto al locatore di prendere visione dei documenti giustificativi del credito, né mosso alcuna censura rispetto alla loro quantificazione. Posto che sia la previsione contrattuale, sia la previsione legale (art. 9, l. 392/1978) stabiliscono non il dovere del locatore di previo invio della documentazione, bensì il il diritto del conduttore di ottenere l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi, diritto che non è stato esercitato nel termine dei sessanta giorni dalla richiesta, e posto, altresì, che nessuna specifica contestazione è stata mossa in giudizio rispetto all'esattezza della somma richiesta, il cui esborso è stato provato dal locatore, anche la relativa somma deve ritenersi dovuta.
In virtù delle superiori considerazioni, si ha dunque che:
- il conduttore è creditore dell'importo di € 1.200,00, oltre interessi dal 7.10.2020, per complessivi € 1.311,72 (nulla è dovuto per il rimborso delle spese di mediazione, essendo questa naufragata per l'improvvida scelta del chiamato, odierno convenuto, di non presentarsi al secondo incontro);

7 - il locatore è creditore dell'importo di € 600,00, oltre interessi dal 5.9.2023, in relazione al canone di settembre 2023 (per € 627,85) e dell'ulteriore importo di € 600,00, oltre interessi dal 5.10.2023, in relazione al canone di ottobre 2023 (per € 625,38), per complessivi € 1.253,23, e dell'importo di € 141,63, oltre interessi dal 19.11.2023, in relazione agli oneri condominiali, per complessivi € 146,74, il tutto per € 1.399,97.
Operate le necessarie compensazioni (il che è ben possibile, contrariamente a quanto affermato, perché il contratto prevedeva espressamente che il deposito fosse versato a garanzia di tutte le obbligazioni contrattuali), e anche senza considerare gli ulteriori profili di inadempimento denunciati, il convenuto risulta pertanto ancora debitore, e non creditore, del ricorrente: il che impone l'accoglimento dell'opposizione e la revoca del decreto opposto.
Alla luce della soccombenza, il convenuto va condannato a rifondere al ricorrente le spese processuali, che si liquidano sulla scorta dei parametri medi di cui al d.m.
147/2022 per le controversie di valore ricompreso tra € 1.101,00 ed € 5.200,00 (con esclusione del compenso per la fase istruttoria, non essendosi assunte prove costituende).
Ritiene, inoltre, il Tribunale di dover pronunciare a carico del convenuto l'invocata condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c., ricorrendone sia il presupposto oggettivo (l'integrale soccombenza) sia il presupposto soggettivo (il carattere temerario della lite, ravvisabile nella coscienza dell'infondatezza della domanda e delle tesi sostenute, ovvero nel difetto della normale diligenza per l'acquisizione di detta consapevolezza, come chiarito da Cass.
9.2.2017, n. 3464; conformi Cass. 1°.10.2003, n. 14583 e Id., 21.7.2000, n. 9579).
Ebbene, aldilà della totale infondatezza delle tesi sostenute in giudizio, che ha determinato l'integrale soccombenza del convenuto, non può che stigmatizzarsi il comportamento processuale del sig. il quale prima ha mancato di presentarsi CP_1 alla procedura di mediazione promossa dalla controparte e poi ha agito monitoriamente per il conseguimento di una pretesa creditoria, la cui assenza di fondamento era rilevabile sulla base di una minima diligenza.
Circa la misura, appare congrua una condanna a pagare un importo pari a quanto liquidato per spese legali, al netto degli accessori.

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P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:
- accoglie l'opposizione e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo opposto;

- condanna l'opposto alla refusione in favore dell'opponente delle spese di lite, che si liquidano in € 1.701,00, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge;

- condanna l'opponente al versamento in favore dell'opponente dell'ulteriore importo di € 1.701,00, a titolo di responsabilità processuale aggravata.
Così deciso in Roma, 7.4.2025.
Il Giudice
Chiara Salvatori

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