REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Paola, Sezione Prima civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Alberto Caprioli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo RG 403/2020 trattenuta in decisione con note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato/a e difeso/a Parte_1 C.F._1 dall'avv. IACOVO BENIAMINO
Attore
E
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1 rappresentato/a e difeso/a dall'avv. CETRARO AMERIGO
Convenuto
OGGETTO: inadempimento e risarcimento del danno.
CONCLUSIONI: come da note di trattazione ex art. 127 ter c.p.c., da intendersi in questa sede integralmente richiamato e trascritto.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato il sig. conveniva in giudizio Parte_2 presso l'intestato Tribunale la chiedendo che Controparte_1 fosse accertata la mancata consegna all'attore del certificato di abitabilità/agibilità relativo all'immobile identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Cetraro Foglio 37 - particella 898 sub
11 - Via San Giacomo snc - piani 1-T - interno 7 scala A - z.c.

1 - cat. A/3 - cl.

2 - vani 5 - R.C.
Euro. 296,96, acquistato giusta atto di vendita per AR Repertorio 48.119 Persona_1
Raccolta n. 12.252, Registrato a Paola il 15.11.2012 al n. 3187 serie 1T e conseguentemente condannare la convenuta al risarcimento della somma di € 221.500,00 con rivalutazione monetaria ed interessi legali, con vittoria di spese, competenze del giudizio con distrazione per dichiarato anticipo.
A sostegno della domanda assumeva;
che con atto di vendita per AR , Persona_1
Repertorio n. 48.119, Raccolta n. 12.252, Registrato a Paola il 15.11.2012 al n. 3187 serie 1T, esso istante acquistava dalla convenuta la predetta unità immobiliare;
che la parte venditrice, in relazione a quanto trasferito, ai sensi della normativa vigente in materia di regolarità urbanistica ed edilizia, dichiarava: “che in data 10 dicembre 2009 è stata presentata ai sensi dell'art. 25 del testo unico al
Comune di Cetraro domanda di rilascio di certificato di agibilità protocollo n. 9110 per cui la parte alienante garantisce di aver prodotto ogni necessaria documentazione e che nulla osta al suo rilascio, volendo in caso contrario rispondere per danni e rimanendo comunque a suo carico ogni eventuale onere e spesa all'uopo necessari;
che tuttavia la convenuta società venditrice non consegnava ad esso istante il certificato di agibilità e ciò ha impediva all'odierno attore di vendere l'immobile de quo;
che invero esso istante aveva concordato con il sig. la Persona_2 vendita dell'anzidetto immobile per la cifra complessiva di € 220.000,00 e dallo stesso Per_2 aveva ricevuto un anticipo a titolo di caparra pari ad € 1.500,00; che tuttavia a causa della mancata consegna del certificato di agibilità, la compravendita sfumava e doveva restituire all' il Per_2 doppio della caparra ricevuta.
Si costituiva in giudizio la società convenuta che instava per il rigetto della domanda siccome infondata in fatto e diritto con vittoria di spese e competenza del giudizio;
in particolare deduceva che l'assenza del certificato non comporta un vizio genetico del contratto nonché che il Parte_3
a seguito della richiesta, da parte del sig. del rilascio di avvenuta formazione del
[...] CP_1 silenzio assenso sulla domanda di agibilità sopra citata, ha provveduto al rilascio di quanto dovuto.
Quindi la causa espletata la trattazione nel corso della quale veniva acquisita documentazione ed assunta prova testimoniale sulle conclusioni precisate con note di trattazione ex art. 127 ter c.p.c. era riservata per la decisione con termini ex art. 190 c.p.c..
Occorre premettere che il certificato di agibilità, oggi sostituito dalla segnalazione di agibilità, ha la funzione di garantire il rispetto dei requisiti minimi di salubrità, igiene e sicurezza dell'immobile e costituendo l'agibilità un elemento caratterizzante del bene, il difetto della stessa comporta una rilevante limitazione del godimento dell'immobile da parte del suo titolare.
La disciplina in materia è dettata dagli artt. 24, 25 e 26 del d.P.R. n. 380/2001, come recentemente modificati dal D.Lgs. n. 222/2016; l'intervento del 2001 ha comportato il venir meno della distinzione tra agibilità e abitabilità.
Al riguardo occorre rilevare che i termini agibilità edilizia e abitabilità inizialmente utilizzati per indicare due elementi diversi – il primo per gli immobili ad uso diverso ed il secondo in relazione a immobili a uso abitativo – e che detta differenza terminologica è successivamente venuta meno con l'articolo 24 del DPR 380/2001, come affermato dalla giurisprudenza “il legislatore ha provveduto a ricondurre ad unità i termini di agibilità edilizia e abitabilità spesso utilizzati indifferentemente nella normativa precedente” (T.A.R. Lazio 180/2012). In ogni caso come detto la normativa in materia è stata recentemente riformata dal D.Lgs. n.
222/2016, il quale ha sostituito al certificato di agibilità la segnalazione di agibilità, da presentare al competente ufficio comunale entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori.
Quanto agli effetti derivanti dalla presentazione della segnalazione, occorre considerare che l'agibilità determina la cd. abitabilità legale dell'immobile e nello specifico l'obbligo di consegna dei documenti comprovanti l'agibilità gravava sui venditori odierni convenuti giuste le disposizioni contrattuali sul punto di cui all'art. 7 laddove nel dare atto che l'immobile al momento della vendita ne risultava privo ma tuttavia si impegnavano a fare quanto necessario per il rilascio dello stesso a propria cura e spese garantendo peraltro le caratteristiche tipologiche e prestazionali tali da farla ottenere nei normali tempi tecnici.
Tanto premesso per quanto concerne il difetto di agibilità non comporta l'invalidità del negozio traslativo dell'immobile – con l'unica eccezione individuata dalla giurisprudenza costituita dall'ipotesi in cui l'assenza di agibilità comporti l'assoluta impossibilità di godimento del bene
(Cass. n. 24957/2007) – bensì incide piuttosto sul piano della responsabilità contrattuale.
Riguardo al fondamento normativo di tale responsabilità sono emersi diversi orientamenti;

a) Un primo orientamento opina nel senso di affermare la necessità di applicare l'art. 1489 c.c., relativo alla vendita di beni gravati da oneri, diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscano il godimento con la possibilità per l'acquirente di ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione dell'ammontare corrispettivo, nel rispetto di quanto dettato dall'art. 1480 c.c.
b) Un secondo orientamento rinviene il fondamento della responsabilità in capo all'alienante nell'obbligo di consegna dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta, previsto dal terzo comma dell'art. 1477 c.c. (Cass. n. 1701/2009); sorge pertanto in capo all'acquirente il diritto di agire al fine di ottenere l'adempimento del contratto o la risoluzione per inadempimento, nonché il risarcimento del danno.
c) Altro orientamento ha sostenuto che il difetto di agibilità costituisca un vizio della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1490 c.c. o una mancanza delle qualità promesse ex art. 1497 c.c. (Cass. n.
7529/2003) Il primo caso ricorre ogniqualvolta il bene consegnato al compratore presenti imperfezioni che lo rendano inidoneo all'uso cui dovrebbe essere destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (Cass. n. 5202/2007). Il secondo caso si ha qualora il bene consegnato risulti privo delle qualità promesse o di quelle essenziali all'uso a cui è destinato, purché il difetto ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.
In tale ipotesi, tuttavia, il compratore dovrebbe attivarsi con particolare celerità al fine di far valere le proprie ragioni, in quanto l'art. 1495 c.c., richiamato anche dall'art. 1497 c.c., prevede che il vizio debba essere denunciato entro il termine di decadenza di 8 giorni dalla sua scoperta, e che il diritto ad agire si prescriva in ogni caso decorso un anno dalla consegna.
d) Un ulteriore orientamento, che appare maggiormente condivisibile in un ottica di maggior tutela della parte acquirente che come nella fattispecie in esame confidava sia nell'impegno dell'alienante nel richiedere l'agibilità sia ancor più nella garanzia dallo stesso venditore prestata di sussistenza delle caratteristiche tipologiche e prestazionali per l'ottenimento della stessa - riconduce l'ipotesi alla figura della vendita di aliud pro alio (Cass. n. 2294/2017).
In via generale trattasi di aliud pro alio qualora il bene oggetto del contratto non possieda uno o più elementi indispensabili per garantirne la riconducibilità a un determinato genere;
tuttavia tale definizione nel corso degli anni ha assunto confini sempre meno rigidi, sino a ricondurre all'interno della figura ogni ipotesi in cui il bene risulti inidoneo all'espletamento della sua tipica funzione economico-sociale, o comunque a una funzione che le parti abbiano ritenuto essenziale. In tal modo si è inteso rispondere alle critiche che escludevano la riconducibilità della vendita di un immobile privo di agibilità all'ipotesi di aliud pro alio, in ragione della mancanza del requisito della assoluta diversità tra quanto negoziato e quanto consegnato in quanto il bene privo di agibilità avrebbe semplicemente difettato di un singolo elemento, non potendosi parlare invece di un bene di diverso genere.
Sul punto, la Cassazione è intervenuta con recentissima sentenza, dell'1/08/2023, n. 23370, con la quale la Corte di legittimità ha ricordato che poiché il rilascio del certificato di agibilità presuppone, anche, la conformità urbanistica dell'immobile, esso non può essere rilasciato nel caso in cui l'immobile sia abusivo (vedi sul punto C. Stato 17/05/2021, n. 3836). In questo senso depone la normativa in materia urbanistico edilizia introdotta dal D.P.R. 380/2001, che ha eliminato, com'è noto, ogni differenza tra agibilità ed abitabilità, assorbendo la seconda nella prima. In particolare, mentre l'art. 24, nella sua stesura originaria, prevedeva che il certificato di agibilità attestasse la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici, il successivo art. 25, nel disciplinare il procedimento di rilascio, menzionava espressamente tra le dichiarazioni a corredo della domanda l'attestazione relativa alla “conformità dell'opera rispetto al progetto presentato”, ossia la sua regolarità edilizia e urbanistica. Il rilascio della agibilità richiede, pertanto, la sussistenza dei requisiti sia igienico sanitari che urbanistico-edilizi di un edificio, ragion per cui può essere ottenuta soltanto per gli immobili regolari anche sotto tale ultimo profilo ovvero, in caso di immobili abusivi, previa concessione o autorizzazione in sanatoria (cfr. Cass. civ., sent. n.
23370 dell'1/08/2023).
In tale ipotesi il compratore ha il diritto di agire per l'adempimento o per la risoluzione ex art. 1453
c.c., nonché di eccepire l'inadempimento ex art. 1460 c.c. Orbene avendo come detto la parte acquirente il diritto di ottenere la risoluzione del contratto
“secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento”, il che, in base alle regola dettate dall'art. 1453 c.c., consente anche il diritto al risarcimento del danno subito;
ne discende da quanto sopra che avendo chiesto l'odierno istante il risarcimento del danno, ne deriva la valutabilità, esclusivamente, della domanda di risarcimento del danno subito.
Considerato l'oggetto del contendere, è opportuno, innanzitutto, rilevare che, in tema di inadempimento contrattuale, il creditore che agisce per ottenere la risoluzione contrattuale,
l'adempimento dell'altrui prestazione o il risarcimento del danno deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza (se previsto), limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'altrui inadempimento. Il debitore convenuto, infatti, è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa (costituito dall'avvenuto adempimento) o, comunque, della sussistenza di circostanze, a lui non imputabili, che hanno impedito la corretta esecuzione della sua prestazione contrattuale (ovvero eventi oggettivi estranei alla sua volontà, imprevedibili ed inevitabili con l'uso dell'ordinaria diligenza). Parimenti, nell'ipotesi in cui è dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento
(derivando quest'ultimo dalla violazione di doveri accessori, dalla mancata osservanza dell'obbligo di diligenza o dalla difformità, quantitativa o qualitativa, dei beni ricevuti) grava sul debitore l'onere di dimostrare l'esatto adempimento della propria prestazione. Inoltre, uguale criterio di riparto dell'onere della prova deve applicarsi nel caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c., risultando, in tale ipotesi, invertiti i ruoli delle parti, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione (cfr. in questo senso, ex plurimis, Cass. civ. sez. III del 20.01.2015 n. 826 e Cass. civ. sez. I del 15.07.2011 n. 15659).
La Suprema Corte ha da tempo chiarito che «la sola conoscenza, da parte del compratore, del mancato rilascio della licenza di abitabilità, non accompagnata da una rinuncia espressa, non vale ad escludere l'inadempimento del venditore» (Cass. civ., sez. II, sent. n. 6576/1991).
Afferma ancora la giurisprudenza di legittimità “Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancata consegna della licenza di abitabilità impone una indagine tendente ad accertare la causa effettiva di tale situazione, posto che il suo omesso rilascio può dipendere da molteplici cause, quali una grave violazione urbanistica, la necessità di interventi edilizi oppure dall'esistenza di meri impedimenti o ritardi burocratici che non attengono alla oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale. Pertanto l'eventuale relativo inadempimento del venditore può assumere connotazioni di diversa gravità senza necessariamente esser tale da dare luogo a risoluzione del contratto” (Cass. n. 24876/2009, 24729/2008).
Alla luce del disposto contrattuale della vendita del 15.11.2012 emerge che “in data 10 dicembre
2009 è stata presentata ai sensi dell'art. 25 del testo unico al Comune di Cetraro domanda di rilascio di certificato di agibilità protocollo n. 9110 per cui la parte alienante garantisce di aver prodotto ogni necessaria documentazione e che nulla osta al suo rilascio, volendo in caso contrario rispondere per danni e rimanendo comunque a suo carico ogni eventuale onere e spesa all'uopo necessari”.
In punto di fatto occorre dare atto che in data 7.7.2020 su istante dell'odierno attore il Parte_3
in odine all'immobile di cui è causa comunicava che “non risulta rilasciato alcun certificato
[...] di agibilità”; mentre in data 21.10.2020 il medesimo ente su istanza della convenuta attestava di non aver mai richiesto documentazione integrativa né di aver mai interrotto i termini per la formazione del silenzio assenso con la derivante conseguenza che lo stesso deve ritenersi formato ai sensi dell'art. 25 co. 4 D.P.R. 380/2001.
Ed ancora la medesima convenuta in data 12.10.2009 avanzava richiesta del certificato di agibilità senza che tuttavia successivamente provvedesse alla consegna di alcunchè essendo l'attestazione della formazione del silenzio assenso del 21.10.2020 resa all'esito dell'istanza di attestazione dalla medesima presentata in data 1.10.2020.
Orbene che ad avviso del giudicante non può essere ravvisato, per quanto detto, un inadempimento della convenuta/venditore all'obbligazione principale bensì all'obbligazione secondaria derivanti dalla buona fede in executivis laddove non coltivava l'iter, comunque avviato, del rilascio del certificato;
del resto la medesima parte si attivava unicamente nell'ottobre 2020 a fronte delle iniziali richieste.
Del resto la mancata stipula da parte del notaio rogante dell'atto di compravendita dell'immobile risale al novembre 2021 quando in realtà l'attestazione del silenzio assenso era stata già emessa dal
Comune di Cetraro;
ne deriva pertanto che l'atto poteva essere stipulato essendo imputabile all'odierna convenuta l'eventuale mancata consegna.
Passando al quantum considerato che tale danno appare oggettivamente di difficile quantificazione sotto il profilo economico e monetario necessariamente deve procedersi ad una valutazione equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., appare risarcibile la somma di € 1.500,00 ovvero quella effettivamente corrisposta dall'attore al potenziale promissario acquirente quale doppio della caparra ricevuta in sede di stipula del preliminare, laddove appunto la stipula dell'atto di compravendita poteva essere effettuata ma il promissario acquirente in assenza della certificazione, non era suo onere verificare l'esistenza, correttamente esigeva la corresponsione del doppio di quanto versato a titolo di caparra.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Paola, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Alberto Caprioli, definitivamente pronunziando sulla domanda in epigrafe, ogni contraria e diversa domanda ed eccezione rigettata e/o disattesa, così provvede:
1) ACCOGLIE la domanda nell'interesse di parte attrice e, per l'effetto, condanna la società convenuta al pagamento in suo favore della somma di € 1.500,00;
2) NA la convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di lite, che si liquidano in € 2.552,00 per compenso ed € 759,00 per spese, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
Paola, lì 3.11.2025
Il Giudice dott. Alberto Caprioli