REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, IV Sezione civile, nella persona della dott.ssa Manuela Robustella, Giudice unico, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 22586 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, avente ad oggetto “usucapione”, riservata per la decisione in data 25.11.2025,
TRA

, c.f. , rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Guido Parte_1 C.F._1
Prota, presso il cui studio, sito in Napoli, al Viale A. Gramsci n. 13, elettivamente domicilia;

ATTRICE
E
, c.f. , rappresentata e difesa, giusta procura in atti, Controparte_1 C.F._2
dall'avv. Isabella Calzolari, presso il cui studio, sito in Napoli, alla Via F. Petrarca n. 93/2, elettivamente domicilia;

CONVENUTA
E
, c.f. rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. CP_2 C.F._3
DI BA, presso il cui studio, sito in Napoli, alla Via Posillipo n. 9, elettivamente domicilia;

CONVENUTA
E
, c.f. rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. CP_3 C.F._4
Suela Hysa, presso il cui studio, sito in Milano (MI), alla Via Boves n. 1, elettivamente domicilia;

1 NONCHE'
, residente in [...]; , Controparte_4 CP_5
residente in Siniscola (NU) alla VIA S. PELLICO N. 6; , residente in Napoli alla Via CP_6
Posillipo n. 405 Pi. 4 Int. 14 - TI Posillipo;
, residente in [...]
SI n. 3; , residente in [...] sc. C Int. 48 - Controparte_8
TI Vomero;
, residente in [...] Lott. 143 Pi. 2 Int. 9; Controparte_9
, residente in [...] Isol. B, sc. C Int. Controparte_1
34 - TI AV e , residente in [...] Lott. 143 Pi. 2 Persona_1
Int.9;
CONVENUTI CONTUMACI
CONCLUSIONI: come da verbale di cui all'odierna udienza, cui la presente sentenza viene allegata.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato alle controparti, allegava: 1) che, possedeva Parte_1
uti dominus, sin dal 1975 e, in particolare, sin dalla morte dei suoi genitori, l'abitazione posta al primo piano del fabbricato condominiale sito in Napoli, alla Via Annella di Massimo n. 9, int. 1 della consistenza catastale di 9,5 vani attualmente riportata in N.C.E.U. alla Sez. Avv., foglio 15, particella
41, subalterno 29, z.c. 6, Cat. A/3, cl. 3, R.c. 1.202,05, dove ivi poneva la propria residenza;
2) di avere posseduto tale immobile, godendone in via esclusiva, continuativa ed interrotta da oltre quarant'anni, con l'animo proprio di proprietaria, curandone la manutenzione ordinaria e straordinaria, pagando le relative imposte ed apportando una serie di migliorie;
3) che, nel corso degli ultimi quarantacinque anni, nessuno aveva avanzato pretese e/o rivendicato diritti di qualsivoglia genere sull'immobile; 4) che, all'esito di una complessa attività di indagine e dell'esame dei certificati ipotecari ed anagrafici, rilevava che la titolarità del diritto di proprietà dell'immobile per cui è causa apparteneva formalmente, oltre alla parte istante titolare di diritti di comproprietà pari al 66,66%, agli odierni convenuti. Concludeva, pertanto, chiedendo di accertare e dichiarare il proprio possesso, sin dal 1975, in via esclusiva ed in maniera continuativa ed ininterrotta con l'animo proprio di proprietaria, dell'immobile posto al primo piano del fabbricato condominiale in Napoli alla Via Annella di Massimo n. 9, int. 1 della consistenza catastale di 9,5 vani attualmente riportata in N.C.E.U. alla Sez. Avv., foglio 15, particella 41, subalterno 29, z.c. 6, Cat. A/3, cl. 3, R.c. 1.202,05;
2 e per l'effetto, di dichiarare l'acquisto del bene per usucapione, con vittoria delle spese di lite, da attribuirsi al procuratore antistatario.
Si costituiva, tardivamente, in data 23.02.2023, ( ), la Controparte_1 CodiceFiscale_5
quale, in via preliminare, eccepiva l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria. Nel merito, poi, evidenziava l'infondatezza della domanda di usucapione, per mancanza dei presupposti della stessa. In particolare, evidenziava che l'istante fissava la propria residenza in Napoli alla Via Annella Di Massimo n. 9 Interno 1, solo in data 10/01/2012 e, quindi, da circa 10 anni e che prendeva possesso della casa solo dal momento in cui vi fissava la propria residenza e non prima. Dunque, non decorrevano i 20 anni per usucapire l'immobile, contestando anche la documentazione prodotta. Chiedeva, pertanto, di rigettare la domanda di usucapione, siccome inammissibile, e, comunque, infondata e non provata, con vittoria di spese di lite.
Si costituiva, altresì, , la quale, preliminarmente, eccepiva l'inammissibilità della CP_2
domanda proposta nei suoi confronti per carenza di legittimazione passiva, non essendo ella coerede di , deceduto in Catanzaro nell'anno 2004, come provato, per tabulas Persona_2
(come da estratto per riassunto dal registro degli di nascita). Concludeva, pertanto, chiedendo di dichiarare la sua carenza di legittimazione passiva e, in subordine, di respingere la domanda attorea, siccome inammissibile, improcedibile, nonché infondata, con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva tardivamente, in data 3.3.2023, , la quale dichiarava di non avere alcun CP_3
interesse alla presunta quota di proprietà dell'immobile oggetto di causa, erroneamente attribuitale. In particolare, evidenziava come la successione di (nata a [...] il 22 CP_4
aprile 1918 e deceduta il 28 giugno 2002) si fosse aperta esclusivamente in favore della convenuta, escludendo e , soggetti del tutto estranei. Di conseguenza, Controparte_1 Controparte_8
risultava erronea la percentuale indicata dall'attrice in riferimento alla presunta quota di titolarità della signora . Inoltre, dalla disamina della dichiarazione di successione prodotta emergeva CP_3
che la quota dell'immobile intestata a non era mai confluita nella successione stessa. CP_4
Pertanto, la convenuta non acquisiva alcun diritto sull'immobile in questione e non rivestiva alcun interesse né nella controversia né nel suo esito. Concludeva, pertanto, chiedendo di essere tenuta indenne da ogni eventuale condanna alle spese di lite, nell'ipotesi di accoglimento della domanda attorea, e si rimetteva alle determinazioni del Tribunale in merito all'accoglimento della domanda e all'opportunità di estrometterla dal giudizio.
3 Alla prima udienza del 3.3.2023, l'attrice dichiarava la propria rinuncia alla domanda nei confronti di , convenuta per mero errore nell'individuazione degli innumerevoli soggetti aventi CP_2
diritto alla proprietà. Rinunciava, altresì, alle spese di lite nei confronti della convenuta
[...]
e chiedeva di essere autorizzata ad estendere il contraddittorio nei confronti di CP_1 Per_1
.
[...]
Autorizzata l'integrazione del contradditorio, assegnati i termini di cui all'art. 183 VI comma cpc ed esaurita la fase istruttoria (consistita nella prova testi), in data 25.11.2025, il procedimento veniva riservato in decisione.
Preliminarmente, va dichiarata la contumacia di , , , Controparte_4 CP_5 CP_6
, , (residente In Napoli Alla Via CP_7 Controparte_8 Controparte_9 Controparte_1
Vicinale Croce Di Piperno N. 42 Isol. B, Sc. C Int. 34 - TI AV) e , non Persona_1
costituitisi, benché ritualmente citati in giudizio.
Ancora in via preliminare, va disattesa l'eccezione d'improcedibilità per mancato esperimento del procedimento di mediazione, essendo lo stesso stato esperito in data 27.3.2023, con esito negativo.
Nel merito, la domanda è fondata e trova accoglimento.
È opportuno premettere che, l'usucapione costituisce un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e degli altri diritti reali di godimento e che l'essenza di tale istituto risiede nell'esercizio di un possesso protratto nel tempo, configurandosi come un meccanismo che premia l'attività e l'utilizzazione del bene, rispetto all'inerzia del titolare del diritto.
In particolare, si evidenzia che, ai fini dell'acquisto della proprietà immobiliare per usucapione, il possesso uti dominus deve essere pacifico, pubblico, continuato e non interrotto per un periodo ultraventennale ai sensi dell'art. 1158 cc. A tale situazione esteriore, inoltre, deve accompagnarsi l'elemento soggettivo dell'animus, cioè la volontà di comportarsi come proprietario del bene, escludendo ogni diritto che altri possano vantare sullo stesso.
Nel caso di specie, l'attrice, , ha provato il possesso esclusivo, continuato, ininterrotto, Parte_1
pacifico, pubblico e ultraventennale dell'immobile oggetto di causa.
Tanto si desume, in primo luogo, dalle dichiarazioni rese dai testi all'udienza del 31.01.25 e del
24.10.25.
4 In particolare, all'udienza del 31.01.25, , dichiarava: “…Conosco l'attrice da oltre Testimone_1
quaranta anni ed ella abita alla via Annella di Massimo n.

9. Da quando le nostre figlie andavano alla scuola elementare, sicuramente la sig. viveva in quella abitazione. IS che le nostre figlie Pt_1
attualmente hanno cinquanta anni. Sono stato all'interno dell'abitazione. IS che l'accesso di quella abitazione è possibile solo dalla porta di ingresso ubicato al primo piano del fabbricato utilizzando le scale condominiali. La signora vi abita con il marito, in passato vi abitava anche la figlia
e il figlio. La signora accede all'immobile con le sue chiavi. Nell'immobile sono stati fatti vari lavori nel corso degli anni e sono stati fatti su incarico della signora. Nell'immobile c'è ingresso- salone, una cucina, bagno e due camere da letto. C'è anche un terrazzo. Non mi risulta che negli ultimi quarant'anni qualcuno abbia rivendicato la proprietà dell'attrice. IS che l'immobile è arredato
e che io ho mangiato nell'immobile, ospite dell'attrice, sia a pranzo che a cena”.
Tali dichiarazioni venivano poi confermate anche dal teste , il quale riferiva: “La Testimone_2
signora abita a via Annella di Massimo. Ho conosciuto i figli della signora in vacanza e contestualmente la signora nell'estate del 92/93. Da quel momento siamo diventati amici. Ho iniziato a frequentare l'immobile dell'attrice dove ho anche dormito. IS che l'immobile è arredato e che nell'immobile abita la signora con il marito e nel passato abitavano anche i figli.
Nell'immobile ci sono l'ingresso salone, due stanze da letto, una cucina, un bagno e un ripostiglio.
L'immobile ha subito dei lavori. Da che conosco l'attrice ella ha sempre abitato nell'immobile oggetto di causa, sono stati i figli poi a spostarsi. Ho più volte pranzato e cenato a casa della signora. So per certo che sono stati fatti lavori nell'immobile, ma non so riferire altro relativamente ai lavori. Non ho mai visto nessun altro rivendicare la casa della signora. All'immobile si accede dall'unica porta di ingresso di cui la signora ha le chiavi”.
Le dichiarazioni rese dai predetti testi, venivano, inoltre, confermate all'udienza del 24.10.25 da altri due testi di parte attrice.
In particolare, la teste riferiva: “Conosco i fatti di causa perché abito nel palazzo in Testimone_3
cui abita anche la signora IS che abito in quel palazzo dalla nascita, dal 1981. Sin da Pt_1
quando abito all'interno di quel palazzo, posso dire che la sig.ra ha sempre abitato lì in Pt_1
maniera continua. So che in quell'abitazione la signora vi ha abitato con i figli. IS che, Pt_1
quando ero piccola, all'interno della stessa abitazione vi erano anche dei signori anziani, che immagino, ma non so, essere genitori. L'accesso all'abitazione della signora è consentito Pt_1
dalle uniche scale condominiali che conducono al suo pianerottolo. IS che nell'abitazione ha
5 sempre vissuto anche il marito della sig.ra Non so se anche altre persone possiedono le chiavi Pt_1
della suddetta abitazione. Non ho mai visto nessun altro entrare con le chiavi all'interno della suddetta abitazione. IS che sin da quando vivo, ho sempre visto l'abitazione della signora come il centro della sua vita familiare. Alle riunioni condominiali viene la signora non Pt_1 Pt_1
so dire se come proprietaria o per delega. Non so se paghi un canone di locazione. Posso dire che la signora paga gli oneri condominiali sia ordinari che straordinari. Posso dire che attualmente la sig.ra abita nell'immobile con il proprio marito e che molto spesso riceve visita dai figli. Posso dire Pt_1
in virtù del rapporto instaurato con la sig.ra che finora è stata lei ad occuparsi di tutte le Pt_1
opere di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile, sostenendone le relative spese. Non so nello specifico quanti sono i vani dell'immobile della sig.ra ma posso dire che è di grandi Pt_1
dimensioni e che ha un terrazzo, preciso che ha un doppio affaccio sia sulla strada che sul cortile.
Non mi è nuovo il nome ma non riesco a ricollegarlo ad un volto. Non so se la Controparte_1
sig.ra abbia la residenza anagrafica all'interno di questo immobile ma posso confermare che Pt_1
la sua dimora abituale sia all'interno dell'immobile, come confermato dalla ricezione della posta. In merito a possibili azioni di rivendica da parte di terzi nulla so e nulla so riferire sulla volontà della signora di alienare il suddetto immobile in quanto nulla so”.
Tali circostanze, inoltre, venivano sostanzialmente confermate dal teste, , la Testimone_4
quale dichiarava quanto segue: “Mia madre era amica della signora Lavoro come barista. Pt_1
Conosco la casa della signora perché la frequentavo con mia mamma. IS che frequento Pt_1
la casa della signora da quando sono nata e continuo a frequentarla. Attualmente all'interno Pt_1
del suddetto immobile vi abitano la signora e il marito. IS che la casa precedentemente Pt_1
era abitata anche dai figli della sig.ra che da circa quindici anni hanno lasciato l'abitazione. Pt_1
L'immobile della sig.ra si trova al primo piano e vi si accede dalle scale condominiali. Posso Pt_1
affermare che le chiavi dell'immobile sono in possesso della sig.ra e presumibilmente del Pt_1
marito e dei figli. Posso affermare che l'abitazione in esame è sempre stato il centro degli affetti familiari della sig.ra avendoci vissuto con la sua famiglia. Non so se la sig.ra sia la Pt_1 Pt_1
proprietaria dell'immobile o un'affittuaria e posso solo affermare che partecipa alla vita condominiale del fabbricato. In considerazione del rapporto instaurato con la sig.ra posso Pt_1
affermare che nel tempo è stata lei ad occuparsi dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile, sopportando le relative spese. Non sapendo se la sig.ra sia proprietaria Pt_1
dell'immobile, non posso rispondere alla domanda se lei paghi o meno gli oneri condominiali.
Entrando nell'abitazione della sig.ra ci sono un ingresso, un salone, una cucina, la stanza da Pt_1
6 pranzo, la stanza degli ospiti, due o tre camere da letto, un terrazzo che affaccia sulla via principale.
IS che da quanto so negli ultimi 40 anni non ci sono state contestazioni sulla proprietà dell'immobile. Per quanto ne so la sig.ra negli ultimi anni non ha voluto alienare l'immobile Pt_1
in cui abita”.
La copiosa documentazione in atti, inoltre, certamente fornisce ulteriori elementi da cui desumere il fondamento della domanda attorea. Invero, da tali atti risulta: 1) che le forniture di acqua, energia elettrica e gas sono intestate all'istante 2) che l'istante si qualificava quale proprietaria esclusiva dell'immobile e condomina nel procedimento conclusosi con la sentenza n. 4817/2020, emessa dal
Tribunale di Napoli;
3) che i pagamenti relativi alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria venivano effettuati dall'attrice (come da fatture in atti); 4) che le imposte e tasse relative all'abitazione venivano pagate dall'istante. Assume particolare rilevanza la circostanza che alcuni di tali documenti risalgano agli inizi degli anni '80 e '90 sino al 2023, circostanza che conferma la continuità e la stabilità del rapporto dell'istante con l'immobile.
Pertanto, risulta provato che, l'attrice ha il possesso uti dominus dell'immobile, possesso che è pacifico, ultraventennale, continuativo e non contestato e che si manifesta nell'utilizzo dell'immobile e nella manutenzione dello stesso. Proprio dalle modalità con cui tale possesso è stato esercitato, inoltre, si desume chiaramente la volontà di possedere il bene quale proprietario.
L'esistenza di un rapporto risalente tra l'attrice ed il bene, d'altra parte, è anche dimostrata documentalmente dalla circostanza che proprio l'attrice risiedeva presso la suddetta abitazione, quantomeno dal 2012, come da certificazione di residenza storica allegata da parte convenuta
(pur avendo l'attrice dimostrato di avere posseduto il bene da molti anni prima Controparte_1
e, comunque, dal ventennio).
A fronte di quanto esposto, alcuna prova contraria veniva fornita dai convenuti (i quali tutti, ad eccezione di , risultano formalmente titolari del bene). Invero, CP_2 Controparte_1
evidenziava circostanze irrilevanti, dichiarava di non avere interesse alla quota di CP_3
proprietà dell'immobile oggetto di causa, mentre gli altri convenuti rimanevano contumaci.
In accoglimento della domanda attorea viene, pertanto, accertato, l'intervenuto acquisto per usucapione, da parte dell'attrice , della proprietà dell'immobile, posto al primo piano del Parte_1
fabbricato condominiale in Napoli alla Via Annella di Massimo n. 9, interno 1 della consistenza
7 catastale di 9,5 vani attualmente riportata in N.C.E.U. alla Sez. Avv., foglio 15, particella 41, subalterno 29, z.c. 6, Cat. A/3, cl. 3, R.c. 1.202,05.
L'attrice viene autorizzata a procedere alla trascrizione della presente sentenza presso la
Conservatoria dei registri immobiliari, con esonero del competente Conservatore da ogni responsabilità al riguardo.
Ai fini fiscali, l'attrice ha dichiarato che si tratta della prima abitazione.
Le spese di lite sostenute da , stante la rinuncia alla domanda da parte dell'attrice, CP_2
vengono poste a carico di quest'ultima. Tali spese vengono liquidate in dispositivo, alla luce dei parametri medi di cui al D.M. 55/14 e successive modifiche, applicati in ragione del valore della lite
(valore indeterminabile, complessità media) e delle fasi di giudizio concretamente svolte dalla difesa di (studio ed introduttiva) ridotti del 50%, stante l'assenza di significative questioni CP_2
in fatto o diritto.
Sussistono gravi ed eccezionali ragioni tali legittimare la compensazione delle spese di lite relative al rapporto tra l'attrice gli altri convenuti costituiti, in considerazione del concreto tenore delle difese dei suddetti convenuti, i quali sostanzialmente non si opponevano all'accertamento dell'intervenuto acquisto per usucapione.
Le spese di lite sostenute dall'attrice vengono dichiarate non ripetibili neppure dai convenuti non costituiti, in considerazione delle conclusioni della difesa dell'istante relativi alla disciplina di tali spese.


PQM


Il Tribunale, ogni contraria istanza od eccezione disattesa, così provvede:
• in accoglimento della domanda attorea, accerta l'intervenuto acquisto per usucapione, da parte dell'attrice della proprietà dell'abitazione posta al primo piano del fabbricato Parte_1
condominiale in Napoli alla Via Annella di Massimo n. 9, int. 1 della consistenza catastale di 9,5 vani attualmente riportata in N.C.E.U. alla Sez. Avv., foglio 15, particella 41, subalterno 29, z.c. 6, Cat.
A/3, cl. 3, R.c. 1.202,05, immobile in relazione al quale l'attrice ha dichiarato, ai fini fiscali, che si tratta della prima abitazione;

8 • autorizza a procedere alla trascrizione della presente sentenza presso la Parte_1
Conservatoria dei registri immobiliari, con esonero del competente Conservatore da ogni responsabilità al riguardo;

• condanna al pagamento delle spese di lite sostenute da , che Parte_1 CP_2
liquida in euro 3.640,50 per compensi, oltre alle spese generali al 15% dei compensi, IVA e CPA, se dovute come per legge;

• compensa le spese di lite tra e gli altri convenuti costituiti;
Parte_1
• dichiara non ripetibili, nei confronti dei convenuti non costituiti, le spese di lite sostenute dall'attrice.
Così deciso in Napoli, il 28.11.25
Il Giudice
dott.ssa Manuela Robustella
9