Repubblica Italiana in nome del Popolo Italiano il Tribunale Ordinario di Velletri in composizione monocratica, nella persona del dottore Roberto Camilletti, ha emesso la seguente sentenza nella causa civile in primo grado iscritta al numero 15 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, discussa e decisa il 24.4.2025 ex artt. 447-bis e 429 c.p.c., vertente tra
(c.f. , Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avvocato Fabio Carmine Troilo in virtù della procura allegata all'atto di citazione, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in Velletri, al
Corso della Repubblica n.49,
e
(c.f.: e Parte_2 C.F._1 Parte_3
(c.f.: ), rappresentati e difesi dall'avvocato Emiliano Cerioni in virtù C.F._2 della procura allegata alla comparsa di risposta, elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore in Colonna, alla Via Frascati n.40.
Oggetto: locazione - sfratto per morosità.
Svolgimento del giudizio.
Con atto di citazione notificato il 5.12.2023 il Parte_1 ha intimato a e uno sfratto
[...] Parte_2 Parte_3 per morosità, contestualmente citandoli per la convalida.
Il citante ha riferito: che è proprietario di unità immobiliare situata in alla Via Borgo Pt_1
San Rocco n.9, piano S1 (distinta al catasto fabbricati – foglio MU – part. n.89 – sub n.7); che il predetto bene è stato locato a e , per un uso Parte_2 Parte_3 abitativo;
che per il godimento del cespite è stato pattuito un corrispettivo mensile pari ad euro 650; che i conduttori non hanno dato il compenso concordato per il periodo marzo 2020
– novembre 2023, con una morosità pari ad euro 29.250; che la locazione deve essere risolta per inadempimento colpevole degli inquilini.
I citati hanno replicato: che la domanda non è provata;
che l'inadempimento è incolpevole, per sussistenza di un disagio economico;
che il locatore ha trasgredito l'obbligo di mantenere la cosa in istato da servire all'uso convenuto, con presenza di infiltrazioni e crepe danneggianti arredi. La fase sommaria è stata chiusa con la pronuncia dell'ordinanza di rilascio.
All'udienza del 24.4.2025 la causa, previa discussione, è stata decisa ex artt. 447-bis e 429
c.p.c..
Motivi della decisione.
Il citante, con la notifica della citazione per la convalida della intimazione di sfratto, ha proposto una domanda di risoluzione della locazione (cfr. C. 4776/1982).
L'immobile è stato locato ad uso abitativo con applicabilità dell'art. 5 della legge 27 luglio
1978 n. 392 ed operatività del meccanismo di presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, escludente la necessità di vagliare la domanda proposta dal locatore in applicazione del parametro dettato dall'art. 1455 c.c.; l'art. 5 della legge n. 392 del 1978 -per il quale il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla prevista scadenza ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine previsto, quando l'importo di essi superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1455 c.c.- non consente al giudice una valutazione dell'importanza dell'inadempimento che è effettuata in via automatica dalla stessa norma (cfr. C. n.4474/1985).
Dal combinato disposto degli artt. 1218, 1453 e 2697 c.c. si ricava poi il principio secondo cui nei contratti a prestazioni corrispettive il creditore che agisca per la risoluzione del contratto deve dare la sola prova della fonte negoziale del suo diritto, potendosi limitare ad allegare l'inadempimento della controparte, gravata quest'ultima dell'onere di dover fornire la prova del fatto estintivo della pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. C.S.U.
13533/2001). Ordunque l'intimante ha dato la prova della fonte negoziale del diritto al corrispettivo (cfr. contratto di locazione [art. 5]), mentre i conduttori non hanno provato, per l'intero periodo indicato, l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1587 c.c.. Inoltre la colpa degli inadempienti, quale presupposto per la risoluzione del contratto, è presunta sino a prova contraria e tale presunzione è superabile solo da risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che, nonostante l'uso della normale diligenza, non è stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili (cfr. C. n.2853/2005), ma nella fattispecie non sussistono elementi da cui desumere la non imputabilità dell'inadempimento addotto.
Le attestazioni I.S.E.E. allegate mostrano una limitata capacità economica delle parti, non una impossibilità oggettiva di svolgere attività produttive di reddito.
Inapplicabile è poi l'exceptio non rite adimpleti contractus di cui all'art. 1460 c.c. perché qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone. Del resto in tema di locazione di immobili la sospensione parziale (autoriduzione) o totale dell'adempimento dell'obbligazione del pagamento del canone ai sensi dell'art. 1460 c.c., può essere legittima solo quando essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede (cfr. C. ord. n. 22039/2017), ma i vizi allegati, congiunti alla persistente fruizione dell'abitazione da parte dei conduttori, non sono idonei a giustificare la sospensione contestata.
Il contratto di locazione deve quindi essere risolto, alla data del 5.12.2023, per inadempimento colpevole degli inquilini, con condanna della predetta parte convenuta al rilascio dell'immobile libero da persone e cose e conferma del termine assegnato (24.2.2024) ex art. 56 legge 27 luglio 1978 n.392.
Le spese seguono la soccombenza (parametri medi).


P.q.m.

definitivamente pronunciando:
-risolve, per inadempimento colpevole di e , il Parte_2 Parte_3 contratto di locazione, condannando i conduttori menzionati al rilascio, in favore del dell'unità abitativa Parte_1 situata in alla Via Borgo San Rocco n.9, piano S1 (distinta al catasto fabbricati – Pt_1 foglio MU – part. n.89 – sub n.7), libera da persone e cose;

-conferma, per il rilascio (ex art. 56 l. 27 luglio 1978 n.392), la data del 24.2.2024;
-condanna e alla rifusione, in favore del Parte_2 Parte_3 [...]
delle spese di lite che liquida in euro Parte_1
286 per spese ed euro 5.810 per compensi professionali (oltre rimborso forfettario, c.p. e i.v.a.).
Velletri, lì 24.4.2025 Il Giudice