N. 14561/2019 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
4 SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Benedetta Ferone, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 14561 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019, riservata per la decisione in data 19.5.2025, previa assegnazione, ex art. 190 c.p.c., di giorni sessanta per il deposito di comparse conclusionali e di giorni venti per il deposito delle memorie di replica;

TRA
Via in Parte_1 Parte_2 persona del suo amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv.
Roberto Buonanno (C.F.: ), presso lo studio del CodiceFiscale_1 quale elegge domicilio in Pozzuoli (NA), alla Via Celle 2, giusta procura in atti;

- ATTORE –
E
nata a [...] [...] e residente in [...]in CP Pt_1
Campania (Napoli), alla Via Masseria Vecchia n.76, (C.F. C.F._2
), nato a [...] [...] e residente in
[...] Controparte_2 Pt_1
Giugliano in Campania (Napoli), alla Via Masseria Vecchia n.76, (C.F.
[...]
), , nato a [...][...] e residente C.F._3 CP Pt_1
in alla Via Confalone n.7, (C.F. ) rapp.ti e Pt_1 CodiceFiscale_4
difesi dagli Avv.ti Roberto Mele (C.F. ) ed Egle CodiceFiscale_5
Chioccioni ( C.F. , ed elettivamente domiciliati CodiceFiscale_6 presso il loro studio in alla Via Gino Goria n.75, giusta procura in atti;
Pt_1
- CONVENUTI-
p.iva , in persona del legale rappresentante, sig. CP_4 P.IVA_1
elettivamente domiciliato in alla via Arenella, Controparte_5 Pt_1
84, presso lo studio dell'Avv. Rosario Iervolino, C.F. C.F._7 dal quale è rappresentato e difeso giusta procura in atti;

- CONVENUTI –
Oggetto: comunione e condominio, spese cond.
Conclusioni: come da atti e verbali di causa, da note in sostituzione dell'udienza del 16.5.2025 e da comparse conclusionali e da memorie di replica
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, il esponeva: - che, Parte_3 con ricorso ex art. 696 c.p.c. del 6.3.2014, iscritto al n. 5984/2014 aveva chiesto la nomina di un consulente tecnico al fine di verificare la regolarità urbanistica dei locali posti al piano terra dell'edificio, nonché la legittimità di alcuni interventi edili all'epoca in corso di esecuzione all'interno dei medesimi locali ad opera dei proprietari di questi, ossia CP [...]
e ; - che il CTU incaricato aveva accertato le CP_2 CP irregolarità denunciate e gli abusi lamentati ed in particolare una diversa altezza interna dei due locali, ex sub 2 ed ex sub 45, accorpati in unico sub
103 con conseguente appropriazione di beni condominiali;
- che, successivamente, esso attore era venuto a conoscenza che i locali di proprietà
erano stati oggetto di contratto di locazione stipulato con tale Parte_4
e, per l'effetto, destinati allo svolgimento di "attività di CP_4 ristorazione, somministrazione di alimenti e bevande al pubblico, realizzazione e organizzazione di eventi, spettacoli teatrali, cinematografici e musicali" incompatibili con le strutture condominiali, nonché dannose per le
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unità immobiliari, facenti parte dell'edificio, oltre che fonti di intollerabili immissioni di rumori.
Tanto premesso, l'attore chiedeva al Tribunale di condannare i convenuti,
, e la nelle distinte CP Controparte_2 CP CP_4 qualità (di proprietari - locatori e di conduttrice), al ripristino dello stato dei luoghi, al fine di restituire al Condominio i beni condominiali illegittimamente appresi, nelle condizioni di detti beni, quali erano nel loro originario stato;
di ordinare ai medesimi la cessazione delle immissioni di rumori intollerabili, inibendo le attività di ristorazione e di somministrazione di cibo e di bevande all'interno dei locali;
di condannarli al risarcimento dei danni subiti;
il tutto con vittoria di spese di lite.
Si costituiva la che eccepiva: - l'improcedibilità della domanda ex CP_4 art. 5, co. 1 del d.lvo 28/2010; - l'infondatezza nel merito della pretesa attorea in quanto, al momento dell'inizio della locazione, l'immobile già si presentava nelle condizioni di cui all'ATP del 2014. Eccepiva, inoltre, che l'attività della era già cessata in data 19.02.2019. CP_4
Chiedeva, pertanto, il rigetto delle domande, con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva altresì che eccepiva la nullità dell'atto di Controparte_2 citazione, non essendo stati rispettati i termini a comparire. Eccepiva poi l'improcedibilità della domanda ex art. 5, co. 1 del d.lvo 28/2010, la sua inammissibilità ai sensi dell'art. 100 cpc per carenza di interesse ad agire ed in ogni caso la sua infondatezza in quanto, alla data della citazione, i locali oggetto di contestazione risultavano già riportati allo status quo ante e l'attività della risultava già cessata. Eccepiva, inoltre, che CP_4
l'oggetto della locazione era limitato alla somministrazione di bevande e non di cibo, in ossequio al regolamento condominiale.
Chiedeva, pertanto, dichiararsi l'inammissibilità, l'improcedibilità della domanda ed il rigetto nel merito, con vittoria delle spese di lite, anche per lite temeraria.
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All'udienza del 15.10.2019, veniva dichiarata la contumacia di CP
e l'attore veniva onerato al deposito della documentazione attestante
[...] la notifica nei confronti di Infine, la causa veniva rinviata per CP garantire il rispetto dei termini a comparire nei confronti di . Controparte_2
Con ordinanza del 16.10.2020 veniva ordinata la rinotifica dell'atto di citazione nei confronti di CP
All'udienza dell'1.6.21, veniva assegnato termine per l'avvio del procedimento di mediazione e ordinata nuovamente la rinotifica nei confronti di in quanto non risultavano rispettati i termini a comparire. CP
Assegnati i termini ex art. 183 VI comma c.p.c., ammesse ed espletate le prove orali, veniva disposta CTU.
In data 28.5.2024 si costituivano altresì e assistiti CP CP dagli Avv.ti Mele e Chioccioni, nuovi difensori anche di . Controparte_2
Infine, la causa, rinviata per la precisazione delle conclusioni, con ordinanza del 19.5.2025, veniva assunta in decisione con concessione dei termini ai sensi dell'art. 190 c.p.c.
La domanda è procedibile, essendo stato esperito il tentativo di mediazione obbligatorio che si è concluso con esito negativo.
Nel merito, quanto alla domanda di declaratoria di condominialità delle aree di natura condominiale illegittimamente apprese e di conseguente ripristino dello stato dei luoghi, si osserva che, in punto di diritto, l'art. 1117 c.c. non fornisce una definizione di parti comuni, limitandosi ad indicare quali sono le parti dell'edificio da considerarsi in comunione tra tutti i condomini ed il regime giuridico al quale sono sottoposte. Si tratta di beni che si presumono comuni, salva diversa disposizione contenuta nel titolo d'acquisto e che l'articolo succitato indica in un'elencazione meramente esemplificativa e non tassativa, ben potendo esistere beni comuni non previsti o beni considerati comuni per la loro specifica destinazione o in forza di un titolo. Alla luce della norma sostanziale in commento e sulla scorta delle diverse pronunce giurisprudenziali in materia, si possono definire le parti comuni come quelle
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frazioni dell'edificio condominiale di proprietà di tutti, utili (e il più delle volte indispensabili) all'esistenza stessa del condominio, dovendosi sottolineare che la comunione condominiale dei beni di cui all'art. 1117 c.c. è presunta e la presunzione legale da essa posta può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso.
L'art. 1117 c.c. distingue, a titolo esemplificativo, i beni che sono oggetto di proprietà comune, in tre punti: le parti inerenti alla struttura dell'edificio
(suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni d'ingresso, ecc.) e in genere "tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune"; i locali destinati ai servizi in comune (locali per la portineria, per la lavanderia;
ecc.); le opere, le installazioni e i manufatti destinati all'uso e al godimento comune
(ascensori, pozzi, cisterne, impianti gas;
ecc.). Sulla scorta di tale elencazione possono considerarsi rientranti nella prima categoria tutti i c.d. "beni comuni necessari" per l'esistenza stessa dell'edificio condominiale o permanentemente destinati all'uso comune (poiché considerati "necessari", salvo che il contrario non risulti dal titolo); nella seconda categoria, tutti i c.d. "beni comuni di pertinenza", ove sono ricompresi tutti i locali destinati ai servizi comuni;
nella terza e ultima categoria, infine, i c.d. "beni comuni accessori", ovvero le opere, le installazioni e i manufatti che servono all'uso e al godimento comune.
Il titolo che esclude la natura condominiale di un bene "può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall'usucapione" (SS. UU. n.7449/1993), con la conseguenza che il che vanti la proprietà esclusiva di un Parte_1 bene ricompreso tra quelli previsti dall'art. 1117 c.c., ha dunque l'onere di fornire la prova del relativo diritto derivante da titolo contrario.
Nel caso di specie, il CTU ha accertato che vi è stata da parte dei convenuti e appropriazione dei beni condominiali (Cfr. pag. 11 della CP_2 CP relazione: “Dalle rilevazioni eseguite e da quanto emerso in relazione al
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quesito n. 3, essendosi manifestato rispetto al catasto di impianto del 1939 un abbassamento del piano di calpestio al di sotto del fabbricato, limitatamente alla porzione di locale con accesso dalla (ex sub 2), ai sensi degli Parte_3 artt. 1117 c.c. e 840 c.c. si è manifestata appropriazione di sottosuolo di proprietà condominiale”.
In merito, si osserva che è principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità che in materia di condominio, la zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'edificio, in mancanza di un titolo che ne attribuisca ad alcuno di essi la proprietà esclusiva, rientra per presunzione in quella comune tra i condomini. Nessuno di costoro, pertanto, può, senza il consenso degli altri, procedere all'escavazione del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, limiterebbe l'altrui uso e godimento ad essa pertinenti (Cass. 30 marzo 2016, n. 6154).
Nel caso che occupa, quindi, l'annessione dei beni di natura condominiale risulta provata.
Ne consegue che i convenuti , e Controparte_2 CP CP vanno condannati alla restituzione al dei beni di proprietà Parte_1 comune e all'esecuzione delle opere per il ripristino dello stato dei luoghi come descritte dal CTU ed elencate nel computo metrico e consistenti in
“intervento di realizzazione di nuovo riempimento in materiale alleggerito con nuovo piano di calpestio fino al recupero dell'originaria quota di ingresso”.
La domanda di condanna va invece rigettata nei confronti della in CP_4 quanto non vi è prova che le opere illegittime siano state da essa realizzate.
Va, invece, accolta la domanda ex art. 614 bis c.p.c. e condannati CP
, e in solido tra loro, a versare al
[...] Controparte_2 CP
€ 50,00 giornalieri decorsi sei mesi dalla notifica della presente Parte_1 sentenza, in caso di inottemperanza e fino alla esecuzione della stessa.
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Quanto alla domanda di condanna al risarcimento del danno per l'illegittima annessione di parti comuni, ne va dichiarata l'infondatezza.
Si osserva che, nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subìto dal proprietario è in realtà oggetto di una presunzione correlata alla normale fruttuosità del bene, presunzione che, tuttavia, essendo basata sull' id quod plerumque accidit, ha carattere relativo, iuris tantum, e quindi ammette la prova contraria (Cass. 7 agosto 2012, n. 14222; Cass. 15 ottobre 2015, n.
20823; Cass. 9 agosto 2016, n. 16670), non potendosi quindi correttamente sostenere che si tratti di un danno la cui sussistenza sia irrefutabile, posto che la locuzione "danno in re ipsa" va tradotta in altre ("danno normale" o "danno presunto"), più adatte ad evidenziare la base illativa del danno, collegata all'indisponibilità del bene fruttifero secondo criteri di normalità, i quali onerano l'occupante alla prova dell'anomala infruttuosità di uno specifico immobile.
Avuto riguardo a tali principi, va evidenziata la mancanza di prova, e ancor prima di allegazione, delle circostanze dalle quali far discendere in via presuntiva l'esistenza del danno richiesto.
Il non ha dimostrato, e prima ancora neppure allegato, né di aver Parte_1 perso occasioni di sfruttamento del sottosuolo illegittimamente occupato, né di aver sofferto altri pregiudizi patrimoniali, lasciando così la sua pretesa sfornita di allegazione e prova. Va anche evidenziato, in merito, che lo stesso
CTU ha accertato che “L'appropriazione di sottosuolo non ha comportato alcun danno al;
pertanto, non necessita alcuna quantificazione Parte_1 ritenendo idoneo il già quantificato ripristino della quota originaria”.
Va poi dichiarata cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di condanna dei convenuti alla cessazione delle immissioni rumorose intollerabili e alla domanda di condanna alla cessazione dell'attività di ristorazione e di somministrazione di cibo e di bevande all'interno dei locali.
Tuttavia, va valutata la soccombenza virtuale ai fini del regolamento delle spese di lite.
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Agli atti risulta depositata la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalla con i proprietari, risoluzione avvenuta in data 11.9.2019. CP_4
Tuttavia, la stessa parte ha depositato l'ordinanza del TAR Campania pubblicata il 20.2.2019 con cui è stata rigettata la richiesta della di CP_4 sospensione dell'esecuzione della disposizione prot. n. PG/1000083 del
16.11.2018, emessa dal con la quale era stata disposta la Controparte_6 inefficacia giuridica della SCIA del 3 agosto 2A77, prodotta dalla soc Pt_5 relativa alla somministrazione di alimenti e bevande -tip. B- e
[...] conseguente divieto di prosecuzione dell'attività (allegato 11 atto di citazione).
Ne consegue che già prima della notifica dell'atto di citazione alla CP_4 era stata inibita la prosecuzione dell'attività. Né del resto l'attore ha provato che la convenuta abbia continuato a svolgere la stessa nonostante il divieto di prosecuzione.
Si ritiene quindi che, all'epoca della proposizione della domanda, non vi fosse un interesse attuale del ex art. 100 c.p.c. ad ottenere la condanna Parte_1 della società convenuta alla cessazione dell'attività.
Parimenti, è risultata non fondata la domanda di risarcimento dei danni derivanti dalle immissioni di rumore conseguenti all'attività di ristorazione esercitata illo tempore dalla CP_4
Invero, alla luce delle risultanze istruttorie, non si ritiene raggiunta la prova del superamento della soglia di normale tollerabilità delle stesse.
A tal fine, va detto che entrambi i testi di parte attrice riferivano su circostanze apprese de relato.
, invero, dichiarava “I rumori si protraevano fino alle prime ore Persona_1 del mattino, tenuto conto delle lamentele che sentivo. Io affaccio all'interno, non su e quindi a me non arrivava alcun disturbo;
sul mal di Parte_3 testa e sul malessere dei condomini non posso dirlo però so che i condomini si lamentavano per il disturbo in quanto era difficile riposare”, mentre Per_2
così dichiarava “So che i Condomini si lamentavano dei rumori, del
[...] vocio dei giovani e dell'impossibilità di entrare nel portone di ingresso”.
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Va anche considerato che non è stato provato che i rumori provenissero esclusivamente dall'interno dei locali.
I gestori, invero, nulla avrebbero potuto fare per impedire agli avventori di sostare fuori le strutture del locale.
Ne consegue che le domande proposte nei confronti della erano CP_4 infondate.
Le spese di lite seguono la soccombenza (anche virtuale) in applicazione dei parametri di cui al dm 55/2014 e successive modifiche (valore della controversia indeterminabile) in applicazione dei parametri medi.
Ne consegue che , e vanno Controparte_2 CP CP condannati alla rifusione delle spese di lite in favore del Parte_1
Tuttavia, in ragione del rigetto della domanda di risarcimento del danno si ritiene di compensare per 1/3 le spese di lite mentre i restanti 2/3 vanno posti a carico dei convenuti in solido tra loro attesa la loro soccombenza in relazione alla domanda di maggior rilievo.
Il va invece condannato alla rifusione delle spese di lite in favore Parte_1 della in ragione dell'infondatezza delle domande proposte nei suoi CP_4 confronti e dell'inammissibilità della domanda di condanna alla cessazione dell'attività di somministrazione di cibo e di bevande per carenza di interesse ex art. 100 cpc.
Per quanto riguarda la domanda, proposta dalla di condanna della CP_4 controparte ai sensi dell'art. 96 cpc va ricordato che, secondo i Supremi
Giudici “In tema di responsabilità processuale aggravata, il carattere temerario della lite, che costituisce presupposto della condanna al risarcimento dei danni, va ravvisato nella coscienza della infondatezza della domanda e delle tesi sostenute, ovvero nel difetto della normale diligenza per l'acquisizione di detta consapevolezza, non già nella mera opinabilità del diritto fatto valere”
(cfr. Cass., Sez. II, 1° ottobre 2003, n. 14583; Cass., Sez. I, 21 luglio 2000, n.
9579; Cass. Sez. 1 n. 3664 del 9.02.2017).
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In altre decisioni si afferma che:” In materia di responsabilità processuale aggravata, condotte sintomatiche dell'elemento soggettivo della mala fede o della colpa grave non si ravvisano soltanto nella consapevolezza della infondatezza in iure della domanda, ma anche nella omessa deduzione di circostanze fattuali dirimenti ai fini della corretta ricostruzione della vicenda controversa” (cfr. Cass. Sez. 3 n. 4136 del 21.02.2018).
Applicando i principi esposti al caso in esame, si ritiene che nessun elemento di prova sia stato offerto a riscontro di un eventuale dolo nell'attività difensiva, espressa nel pieno rispetto delle forme e delle cadenze processuali.
Le spese di CTU vanno definitivamente poste a carico dei convenuti CP
e in ragione dell'accoglimento della
[...] Controparte_2 CP domanda di maggior rilievo proposta dal . Parte_1
La e vanno poi condannati al versamento, in CP_4 CP favore dell'Erario, della somma pari all'importo del contributo unificato dovuto per il presente giudizio, in conseguenza della ingiustificata mancata partecipazione al procedimento obbligatorio di mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa così provvede:
- Accoglie per quanto di ragione la domanda proposta dal
[...]
e, per l'effetto, condanna i convenuti, Parte_3 CP
e , in solido tra loro, al ripristino
[...] Controparte_2 CP dello stato dei luoghi e all'esecuzione dei lavori indicati nella relazione del CTU, finalizzati alla restituzione al dei beni Parte_1 di natura condominiale.
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- Dichiara cessata la materia del contendere in relazione alle domande aventi ad oggetto l'illegittima destinazione impressa ai locali oggetto di causa nonché la cessazione delle immissioni rumorose intollerabili.
- Rigetta le domande di risarcimento danni proposte dal nei Parte_1 confronti dei convenuti;

- Rigetta ogni altra domanda.
- Compensa per 1/3 le spese di lite tra il e Parte_1 CP
e e, per l'effetto, condanna nella Controparte_2 CP misura di 2/3 e , in solido CP Controparte_2 CP tra loro, alla rifusione delle spese di lite in favore del che Parte_1 si liquidano in € 492,50 per esborsi ed in € 5.077,34 per onorari oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge con attribuzione all'Avv. Buonanno;

- Condanna il alla rifusione delle spese di lite in favore Parte_1 della che si liquidano in euro 7.616,00 per compensi oltre CP_4 rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge, con attribuzione all'Avv. Iervolino;

- Condanna ai sensi dell'art. 614 bis cpc , CP [...]
e in solido tra loro, a versare al € CP_2 CP Parte_1
50,00 giornalieri decorsi sei mesi dalla notifica della presente sentenza, in caso di inottemperanza e fino alla esecuzione della stessa.
- Pone definitivamente a carico di e CP Controparte_2 CP
, in solido tra loro, le spese di CTU liquidate con separato
[...] decreto.
- Condanna la e , al versamento all'entrata del CP_4 CP bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Napoli, il 18.9.2025 Il Giudice
Dott.ssa Benedetta Ferone
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