REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MACERATA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dr. Luigi Reale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 1139/2024 promossa da:
, C.F. Parte_1 P.IVA_1 assistito dall'avv. MELLONE ANTONIETTA;
elettivamente domiciliato in VIA CECCARONI, 1 62019 RECANATI, presso il difensore nei confronti di
, C.F. Controparte_1 P.IVA_2 assistito e difeso dall'avv. e dall'avv. ROSSI ALESSANDRO;
elett.te dom.to in via Garibaldi 41 60022 Castelfidardo, presso il difensore;

OGGETTO: locazione uso diverso - risoluzione
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale di udienza del 21.2.25 riportandosi all'atto introduttivo ed alla memoria integrativa.

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli art.li 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18/6/2009.
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1 - Va accolta la domanda proposta dalla snc CCA, di , corrente in Parte_1
Castelfidardo, intesa alla declaratoria della risoluzione per inadempimento del conduttore
[...]
, con sede in Porto Recanati, del contratto di locazione uso diverso Controparte_1 in data 29.11.13, reg.to il 6.11.13, avente ad oggetto immobile uso commerciale (pizzeria /
pagina 1 di 4 ristorante) in Porto Recanati, v. Pietro Micca n. 18, in NCEU del detto Comune al F. 22, p.lla 613, sub. 8, piano terra e seminterrato.
2 – Il giudizio prendeva le mosse dalla intimazione di sfratto per morosità cui seguiva il provvedimento in data 31.5.24 con il quale non veniva convalidato lo sfratto, ma veniva reso provvedimento di condanna al rilascio per la morosità del conduttore che contestava la avversa quantificazione del credito per canoni (fino al mese di maggio 2024, euro 88.716,60 iva inclusa) e sosteneva di non avere provveduto al pagamento per la mancata esecuzione di lavori all'impianto fognario dell'edificio condominiale all'interno del quale situato l'immobile in questione;
la sas versava comunque nelle more del termine per note concesso alla udienza del 15.5.24, la somma di euro 9.516,00.
3 – Inutilmente svoltasi la fase della mediazione obbligatoria, il giudizio veniva deciso senza alcuna attività istruttoria.
4 – Incontestato il mancato pagamento del canone, va rilevata la insussistenza di motivi giustificativi della morosità, pur dandosi atto del malfunzionamento della condotta fognaria lamentato dal conduttore, cui è seguita la parziale inutilizzabilità di uno dei locali oggetto della locazione (il seminterrato).
4.1 – Inutilizzabilità riconosciuta anche dal locatore, tanto che con la comunicazione in data
12.11.19, accedendo alla richiesta del conduttore in data 29.7.18, confermava che non sarebbe stata richiesta la differenza del canone fino a quando non sarebbe stato “sistemato” il “raccordo della fognatura”, epoca alla quale viene rinviata la stipula di un nuovo contratto di locazione sostitutivo di quello in corso. La missiva della locatrice preannunciava che dal mese di agosto
2028 il canone sarebbe stato pagato nella misura di euro 1.500,00 mensili, ridotto di euro 650,00 rispetto a quello di euro 2.150,00 in contratto.
4.2 – Va precisato -difformemente da come ricostruito dal conduttore- che l'importo come sopra pattuito (euro 1.500,00 mensili) deve intendersi al netto di iva: non solo perchè tra imprenditori commerciali l'iva non viene mai indicata tra i costi (trattandosi, come noto, di una partita di giro in favore dell'Erario), ma soprattutto perchè la diminuzione di euro 650 mensili viene operata con riferimento al canone di euro 2.150,00 mensili, cioè quello pattuito in contratto al netto della detta imposta.
4.3 – Di

contro

-difformemente da come ricostruito dal locatore- la diminuzione del canone non ha avuto termine all'epoca della di lui comunicazione del 12.11.19, ma era invece destinata,
pagina 2 di 4 come espressamente scritto nella medesima comunicazione, a durare fino all'esecuzione dei lavori condominiali.
4.4 – Importo del canone che viene rideterminato con l'accordo del 21.7.23 in quello di euro
1.950,00 mensili (oltre iva) dal mese di agosto 2023, tale restando (non risultano ulteriori accordi) fino alla restituzione del bene e dovendosi ritenere il nuovo accordo operare la diversa pattuizione in relazione al termine di durata della riduzione ad euro 1.500,00 mensili fino alla esecuzione dei lavori condominiali cui viene fatto riferimento nella comunicazione del 12.11.19.
5 – Così, tenuto conto delle dichiarazioni confessorie del locatore circa le somme ricevute a titolo di canone (cfr. memoria integrativa ex art. 426 c.p.c.), si ottiene il seguente schema, nel quale l'anno 2023 viene suddiviso nei due periodi di diverso ammontare del canone e l'anno
2024 viene calcolato fino al mese di maggio, quando il conduttore ha versato (in giudizio) la somma di euro 9.516,00 da lui ritenuta come debito, mentre per il periodo successivo fino alla restituzione dell'immobile le parti si sono date atto del versamento integrale del canone. anno canone iva tot versato differenza
2019 18000 3960 21960 18000 3960
2020 18000 3960 21960 22000 -40
2021 18000 3960 21960 22500 -540
2022 18000 3960 21960 19180 2780
10500+ 2310+
2023 9750 2145 24705 17637 7068
2024 9750 2145 11895 9516 2379
15607 TOT
5.1 - La indicata somma a differenza in favore della CCA deve ritenersi corretta rispetto a quella indicata in dispositivo letto in udienza, la cui errata eziologia viene motivata al successivo punto 7.
5.2 - Per gli anni precedenti il 2019 non va operato calcolo alcuno, atteso l'accoglimento della eccezione di prescrizione formulata dal conduttore (non vi è prova di alcun atto interruttivo); per l'anno 2019 il calcolo tuttavia è stato operato per l'intero anno solare (risultando la prescrizione dei soli primi tre mesi dell'anno per essere stata notificata la intimazione d sfratto in data 25.3.24) in ragione della indicazione del locatore della ricezione di somme relative all'intero anno, senza specificazione dei mesi di riferimento.
5.3 – Per la imputazione delle somme, va confermata quella operata dal locatore (a partire dai ratei scaduti meno recenti con relativi interessi), non risultandone comunicata una diversa al creditore ad opera del debitore al momento del pagamento (art. 1193 c.c.).
pagina 3 di 4 6 – Impossibile accogliere la domanda riconvenzionale risarcitoria per la impossibilità del conduttore di utilizzare parte dei locali oggetto del contratto di locazione: infatti, da un lato la responsabilità non può essere rinvenuta in capo al solo locatore (la rottura ha interessato impianti condominiali per i quali uno dei condomini -pur residuando la sua responsabilità- ha limitati poteri di intervento); dall'altro, in senso definitorio, la parti avevano già concordemente quantificato la riduzione del godimento a mezzo riduzione del canone (da mensili euro 2.150 oltre iva a mensili euro 1.500 oltre iva) con le incrociate comunicazioni del 29.7.18 e 12.11.19.
7 – Le spese, incluse quelle di mediazione, vanno compensate per la metà e la restante Con quota va posta in capo alla conduttrice soccombente in risoluzione: non solo per la parziale reciproca soccombenza, ma soprattutto per la estrema confusione con la quale sono state indicate circostanze e somme a reciproco debito-credito, tali da indurre in errore di calcolo questo giudice al momento della pronuncia della somma a credito della società locatrice, da intendersi esatta quella in motivazione (euro 15.607,00 iva inclusa) e non invece quella in dispositivo letto in udienza (euro 9.562 iva inclusa), di seguito riportato.

PQM

Il Tribunale di Macerata, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, dichiara risolto per inadempimento del conduttore Controparte_1
il contratto di locazione uso diverso concluso con la di in
[...] Pt_1 Parte_1 data 29.11.13, reg.to il 6.11.13, relativo all'immobile in Porto Recanati in v. Pietro Micca n. 18; conferma, per quanto occorrer possa, il provvedimento in data 31.5.24; condanna la resistente Con al pagamento in favore della ricorrente della complessiva somma di euro 9.562,00, iva inclusa, distinta come in motivazione, oltre interessi dal termine di ogni anno, parimenti indicato in motivazione, al soddisfo;
respinge la domanda riconvenzionale;
compensa tra le parti le spese del giudizio nella misura della metà e condanna la conduttrice a sostenere la restante quota, che liquida in favore della ricorrente nella detta quota, incluse spese di mediazione, in euro 1.600,00 per compensi professionali, oltre spese generali 15%, cap, iva e spese vive documentate.
Deposito della motivazione entro giorni dieci.
Macerata, 21 febbraio 2025.
Il Giudice dr. Luigi Reale
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