REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LA
SEZIONE UNICA CIVILE in composizione monocratica e nella persona del dott. IZ RA ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 344 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2018, vertente
TRA
(C.F. ), nato a [...] l'[...]; Parte_1 C.F._1
(C.F. ), nata a [...] l'[...], Parte_2 C.F._2 entrambi residenti in [...](Pz), rappresentati e difesi dall'avv. Demetrio Ricciardone, giusta mandato a margine dell'atto di citazione, elettivamente domiciliati presso il suo studio in Lagonegro
(Pz), alla via Colombo n. 15
attori in riassunzione
E
(C.F. , nata a [...] il [...] e ivi CP_1 C.F._3 residente a[...], rappresentata e difesa giusta procura in calce alla comparsa di costituzione ex art. 111 c.p.c. del 9.05.2023 dall'avv. Giuseppe Sabella, ed elettivamente domiciliata presso e nello studio associato legale tributario Cioffi, in Lagonegro, alla via Sant'Anna n. 53
convenuta in riconvenzionale in riassunzione
E
PERCIANTE , NATO A LA (PZ) IL 16.05.1959 ED IVI CP_2 Per_1
DECEDUTO IL 28.07.2021, IMPERSONALMENTE E COLLETTIVAMENTE convenuti in riassunzione

Oggetto: preliminare di compravendita
Conclusioni: come da atti e verbale di udienza del 20.10.2025, sostituita con note ex art. 127 ter
c.p.c..
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE 1. Con atto di citazione del 14.02.2018, ritualmente notificato, e Parte_1 CP_3
citavano innanzi al Tribunale di Lagonegro per l'udienza del 18.06.2018,
[...] Parte_3
ed esponevano che, in data 19.09.2016, avevano redatto una scrittura privata di preliminare
[...] di compravendita di un fabbricato di comproprietà di , , Parte_3 Parte_4
, e sito nel Comune di Lagonegro alla Controparte_4 Controparte_5 CP_6 via S. Antuono, distinto al catasto fabbricati al foglio n. 58, particelle nn. 763 sub 4, 763 sub 1, 763 sub 2 e 763 sub 3, al prezzo di 22.000,00, con che interveniva nell'atto in Parte_3 proprio e in nome anche degli altri comproprietari , , Parte_4 Controparte_4 [...]
e che all'art. 6 veniva stabilito il termine del 31.12.2017 per la Controparte_5 CP_6 stipula dell'atto notarile di compravendita;
che venivano immessi nel possesso materiale del fabbricato sin dal momento della stipula del preliminare con la consegna delle chiavi da parte di come previsto dall'art. 4; che chiedevano al Banco di Napoli un prestito di euro Parte_3
30.000,00 da estinguere a mezzo di n. 84 rate al fine di eseguire interventi all'interno dell'immobile; che quindi provvedevano a eseguire alcuni lavori, preliminari, propedeutici alla ristrutturazione dell'immobile, al fine di ripristinare la salubrità dell'ambiente (intra ed extra), la pulizia e il decoro sostenendo una spese di euro 5.173,40; che in data 14.10.2017 invitavano i comproprietari, Parte_4
, , e presso il notaio dott.
[...] Controparte_4 Controparte_5 CP_6 [...]
per il giorno 6.12.2017 per la stipula dell'atto pubblico, come previsto dall'art. 6 e, altresì, Per_2 ad approntare la documentazione ipocatastale da rimettere entro il 20.11.2017; che in data 17.11.2017
, e per il tramite del loro avvocato, Parte_4 Controparte_5 CP_6 comunicavano che alcuna promessa di vendita del fabbricato era intervenuta tra le parti contestando l'invito contenuto nella missiva degli attori, mentre e nulla Parte_3 Controparte_4 facevano pervenire;
che gli attori, preso atto di quanto sopra e atteso lo spirare del termine per l'invio della documentazione ipocatastale, comunicavano alla parte promissaria venditrice la sopravvenuta carenza di interesse all'acquisto del fabbricato promesso in vendita con il preliminare del 19.09.2016
e, contestualmente, richiedevano il rimborso delle spese sostenute per l'esecuzione dei lavori, oltre agli interessi passivi maturati e maturandi in relazione al prestito acceso presso il Banco di Napoli finalizzato all'acquisto del fabbricato e alle spese notarili;
che, in data 8.01.2018, provvedevano a estinguere il prestito richiesto per complessivi euro 2.599,63 di cui euro 2.315,63 per interessi passivi, euro 34,00 per ulteriori interessi ed euro 250,00 per spese di istruttoria;
che complessivamente le spese sostenute ammontavano a euro 8.773,03 di cui euro 5.173,00 per lavori eseguiti all'interno del fabbrico ed euro 2.599,63 per il prestito bancario, ed euro 1.000,00 per la redazione della perizia di parte;
che a nulla era servita la richiesta di risarcimento del danno.
Tanto premesso, rassegnavano le seguenti conclusioni: “A. Accertare il grave inadempimento contrattuale del sig. , nella qualità ricoperta in atti, in virtù di tutti i fatti esposti Parte_3 in narrativa e, per lo effetto dichiarare la risoluzione del contratto preliminare avente ad oggetto la vendita del fabbricato sito nel Comune di Lagonegro (PZ) alla Via S. Antuono distinto al Catasto
Fabbricati al Foglio n. 58, particelle n. 763 sub 4, n. 763 sub 1, n. 763 sub 2 e n. 763 sub 3; B. condannare il sig. al risarcimento dei danni subiti dai sigg.ri Parte_3 Parte_1
e per le causali indicate in premessa, ammontanti a complessivi Euro 8.773,03, Parte_2
o in quella maggiore o minore che sarà accertata e quantificata nel corso del giudizio, e su tali somme andrà, sempre e comunque, considerata sia la rivalutazione monetaria secondo gli indici
ISTAT che gli interessi, come per legge, dalla data del (sinistro) e sino all'effettivo soddisfo;
C. vittoria di competenze professionali, oltre rimborso forfettario spese generali, CAP ed Iva come per legge, con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario;
D. sentenza provvisoriamente esecutiva come per legge”.
Con comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale, depositata telematicamente il
28.05.18, si costituiva il quale, in via preliminare, eccepiva l'improcedibilità Parte_3 della domanda ex art. 5 comma 1 bis del D. Lgs. 28/2010 per mancato esperimento della mediazione obbligatoria. Nel merito, esponeva che , nell'intervenire nel preliminare anche in Parte_3 nome degli altri comproprietari, aveva ribadito ai promissari acquirenti che all'atto della stipula del rogito dovevano intervenire personalmente o tramite procura sia il fratello , affetto da CP_4
“patologia neoplastica con interessamento secondario cerebrale”, allettato a domicilio, sia gli eredi dell'altro fratello , deceduto il 28.03.2016, ossia , Persona_3 Parte_4
e che spiegava agli attori che le Controparte_5 CP_6 Parte_3 condizioni di salute in cui versava non gli consentivano di sottoscrivere procura a vendere;
CP_4 che i familiari si erano attivati per la nomina di un amministratore di sostegno e/o di un tutore;
, mentre i rapporti con gli altri comproprietari si erano resi diversi rispetto a quelli avuti con l'altro fratello deceduto;
che per tali ragioni, il promittente venditore non aveva preteso il versamento della Per_4 caparra confirmatoria con l'intesa che l'intero corrispettivo sarebbe stato versato alla stipula del definitivo;
che con lettera del 29.11.2017, in riscontro alla missiva del 14.10.2017 di parte attrice, veniva richiesto un ulteriore lasso di tempo per la soluzione delle note problematiche;
che nessuna malafede aveva animato e i congiunti di;
che con pec del Parte_3 Controparte_4
20.01.2018, in riscontro alla nota del 27.11.2017 inviata dagli attori, veniva a conoscenza che gli attori avevano eseguiti lavori nell'appartamento e richiesto un prestito;
che in tale occasione chiedeva l'immediata restituzione delle chiavi e la rimessione in pristino degli immobili in quanto i lavori non erano stati autorizzati, nonché la restituzione di tutti i mobili e suppellettili che arredavano gli immobili. Chiedeva, pertanto, con domanda riconvenzionale, la risoluzione del contratto preliminare con conseguente restituzione delle chiavi e dell'equivalente monetario relativo al godimento del bene per il periodo di detenzione dell'immobile occupato senza causa.
Tanto premesso chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1. In via preliminare, dichiarare l'improcedibilità della domanda, in considerazione della violazione dell'obbligo del preliminare tentativo di mediazione, ex art 5 del D.Lgs 28/2000; 2. In via principale, nel merito, rigettare la domanda proposta da e , perché destituita di Parte_1 Parte_2 fondamento in fatto e diritto;

3. Accogliere la domanda riconvenzionale dispiegata dal convenuto e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per colpa dei Signori Parte_1
e condannandoli per l'effetto: a) alla riconsegna in favore del
[...] Parte_2 convenuto-riconveniente dell'immobile promesso in vendita, nello stato di fatto in cui lo ricevevano
e delle chiavi impropriamente trattenute;
b) al pagamento di una somma corrispondente al canone locatizio dell'immobile per il periodo in cui lo stesso è stato detenuto, che prudentemente si quantifica in €. 4000,00, o nella maggiore e/o minor somma rinveniente dall'istruttoria, anche mediante nomina di c.t.u.; c) al ripristino dell'immobile, nello stato preesistente all'esecuzione dei lavori, con la riconsegna di tutti i mobili, gli arredi e le suppellettili ivi esistenti;
d) al risarcimento di tutti i danni cagionati per l'esecuzione abusiva dei lavori e per la dispersione e/o sottrazione dei mobili che lo arredavano, prudentemente quantificabili in €. 10.000,00, o nella maggiore e/o minor somma rinveniente dall'istruttoria, anche mediante nomina di c.t.u.; 4. Condannare parte attrice al pagamento delle spese e dei compensi di causa, oltre al rimborso forfettario spese generali, cap ed iva come per legge, con clausola di attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario”.
All'udienza del 6.03.2019 veniva assegnato il termine di giorni 15 per l'esperimento del procedimento di mediazione obbligatorio.
All'udienza del 10.12.2019 venivano concessi i termini ex art. 183 comma VI c.p.c..
Con memoria n. 1 ex art 183 comma VI c.p.c. del 28.01.2020, il convenuto rassegnava nuovamente le conclusioni come di seguito: “1. In via preliminare, dichiarare l'improcedibilità della domanda, in considerazione della violazione dell'obbligo del preliminare tentativo di mediazione, ex art 5 del
D.Lgs 28/2000; 2. In via principale, nel merito, rigettare la domanda proposta da Parte_1
e , perché destituita di fondamento in fatto e diritto;

3. Accogliere la domanda Parte_2 riconvenzionale dispiegata dal convenuto e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per colpa dei Signori e , condannandoli per Parte_1 Parte_2
l'effetto: a) alla riconsegna in favore del convenuto-riconveniente dell'immobile promesso in vendita, nello stato di fatto in cui lo ricevevano e delle chiavi impropriamente trattenute;
b) al pagamento di una somma corrispondente al canone locatizio dell'immobile per il periodo in cui lo stesso è stato detenuto, che prudentemente si quantifica in €. 4000,00, o nella maggiore e/o minor somma rinveniente dall'istruttoria, anche mediante nomina di c.t.u.; c) al ripristino dell'immobile, nello stato preesistente all'esecuzione dei lavori, con la riconsegna di tutti i mobili, gli arredi e le suppellettili ivi esistenti;
d) al risarcimento di tutti i danni cagionati per l'esecuzione abusiva dei lavori e per la dispersione e/o sottrazione dei mobili che lo arredavano, prudentemente quantificaficabili in €. 10.000,00, o nella maggiore e/o minor somma rinveniente dall'istruttoria, anche mediante nomina di c.t.u.; 4. Condannare parte attrice al pagamento delle spese e dei compensi di causa, oltre al rimborso forfettario spese generali, cap ed iva come per legge, con clausola di attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario”.
All'udienza del 17.03.2022 veniva dichiarata l'interruzione del procedimento a seguito della morte di deceduto il 28.07.2021. Parte_3
La causa veniva tempestivamente riassunta dagli attori con ricorso depositato il 30.03.2022 e pedissequo decreto regolarmente notificati agli eredi di . Parte_3
Con provvedimento del 4.10.2022, reso all'esito dell'udienza del 4.10.2022, sostituita con il deposito di note scritte, veniva dichiarata la contumacia degli eredi di ritualmente evocati Parte_3 in giudizio ex art. 302 co. 2 c.p.c. collettivamente e impersonalmente a tutti gli eredi nell'ultimo domicilio del defunto.
La causa veniva aggiornata al 23.05.2023 per il prosieguo istruttorio.
Con memoria depositata il 9.05.2023 si costituiva solamente , coniuge del defunto CP_1
, mentre gli altri eredi non si costituivano. Parte_3
La causa veniva istruita con prove documentali e testimoniali.
All'udienza del 20.10.2025, sostituita con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. la causa veniva riservata per la decisione ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., previo deposito di note difensive fino a trenta giorni prima.
2. In via preliminare, il Tribunale osserva che la domanda è procedibile essendo agli atti il verbale di mediazione del 29.03.2019 conclusosi con esito negativo per mancato accordo transattivo tra le parti, come emerge dal medesimo verbale depositato il 4.04.2019 dagli attori e il 15.04.2019 dal convenuto.
3. L'attore ha proposto innanzitutto domanda di risoluzione per grave inadempimento del convenuto del contratto preliminare di compravendita del 19.09.2016 avente ad oggetto il Parte_3 fabbricato di comproprietà di , , , Parte_3 Parte_4 Controparte_4 [...]
e sito nel Comune di Lagonegro alla via S. Antuono, distinto al Controparte_5 CP_6 catasto fabbricati al foglio n. 58, particelle nn. 763 sub 4, 763 sub 1, 763 sub 2 e 763 sub 3. A fondamento della propria domanda gli attori hanno invocato il grave inadempimento di CP_7
che, intervenuto nel preliminare sia in proprio sia in rappresentanza di tutti gli altri
[...] comproprietari, senza manifestare in alcun modo la volontà di recedere dal preliminare, ometteva di predisporre la documentazione da inviare al Notaio per la stipula del definitivo nel rispetto di quanto concordato tra le parti.
Giova preliminarmente precisare che nella res controversia trovano applicazione i noti e consolidati principi giurisprudenziali elaborati dalle Sezioni Unite della Suprema Corte nella sentenza n. 13533 del 2001 secondo cui “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non
l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza,
o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento”.
Tanto premesso, in punto di fatto, risulta allegato e debitamente documentato che, in data 19.09.2016,
e da un lato, e , dall'altra, quest'ultimo Parte_1 Parte_2 Parte_3 anche in rappresentanza per gli altri comproprietari , , Parte_4 Controparte_4 [...]
e hanno sottoscritto contratto preliminare di vendita relativo alle Controparte_5 CP_6 seguenti porzioni dell'immobile in comproprietà sito nel Comune di Lagonegro (Pz), alla via S.
Antuono, distinto al catasto fabbricati al foglio n. 58, particella n. 763 sub 4, piano 1, cat. A/4, classe
6, vani 3,5, rendita euro 171,72; particella n. 763 sub 1 piano S1, cat. C/6, classe 4, mq 12, rendita euro 23,55; particella n. 763 sub 2 piano S1, cat. C/6, classe 4, mq. 8, rendita euro 15,70; particella n.763 sub 3 piano T, cat. C/6, classe 5, mq. 31, rendita euro 83,25, al prezzo pattuito di euro 22.000,00 da versarsi in un'unica soluzione al momento della stipula del contratto definitivo fissato entro e non oltre il 31.12.2017 (artt. 3 e 6). Nel preliminare in questione le parti hanno concordato l'immissione nel possesso materiale dell'immobile della parte promissaria sin dalla stipula del preliminare (art. 4),
(all. n. 2 fasc. prod. parte attrice). Ciò posto, e hanno chiesto al Tribunale di dichiarare la Parte_1 Parte_2 risoluzione del contratto preliminare del 19.09.2016 per grave inadempimento della parte promittente venditrice per i motivi sopra esposti.
La domanda è infondata.
È provato documentalmente che gli attori con nota del 14.10.2017 hanno invitato i promittenti venditori presso lo studio del notaio dott. , sito in Padula alla via Nazionale Persona_2
n. 196, per il giorno 6.12.2017 alle ore 16:00, per la stipula del contratto definitivo di vendita con contestuale invito alla consegna della documentazione ipocatastale entro il 20.11.2017 al fine di consentire al notaio rogante la predisposizione dell'atto di vendita (all. n. 5 prod. parte attrice).
Il Tribunale osserva che il termine indicato dagli attori per la trasmissione al notaio rogante, a cura dei promissari acquirenti, della documentazione ipocatastale (20.11.2017) non era stato pattuito dalle parti né nel contratto preliminare del 19.09.2016 (all. n. 2 prod. attorea) né successivamente. Trattasi di un termine che è stato unilateralmente fissato dai soli promissari acquirenti nell'invito alla stipula del definito tramesso ai promittenti venditori con lettera raccomanda a./r. del 14.10.2017 (all. n. 5 prod. attorea) onde consentire al notaio rogante ai fini degli adempimenti necessari per la stipula del definitivo. Va da sé che il mancato rispetto del termine in questione non può integrare un grave inadempimento del convenuto atteso che esso non solo non ha ad oggetto un'obbligazione principale ma un solo onere strumentale alla conclusione del contratto ma soprattutto non ha di per sé impedito la realizzazione del programma negoziale per come concordato dalle parti.
Di contro sono stati proprio gli attori, con lettera raccomanda a./r. del 27.11.2017 a firma dell'avv.
Ricciardone, e quindi ben prima del termine indicato nel preliminare per la stipula del definitivo
(31.12.2017), a comunicare di non avere più interesse dell'acquisto delle unità immobiliare promesse in vendita (all. n. 7 prod. attorea). Non appare, invero, rilevante ai fini dell'art. 1453 c.c. la comunicazione del notaio dott. del 28.02.2018 con la quale il professionista ha Persona_2 dichiarato di non avere ricevuto alcuna documentazione relativa all'immobile da parte dei promittenti venditori perché gli attori, all'epoca, avevano già manifestato la volontà di non avere più interesse alla vendita (27.11.2017).
Ciò posto il Tribunale osserva innanzitutto che il termine fissato per la stipula del definitivo
(31.12.2017) non può ritenersi, in assenza di elementi che depongano in tal senso nel regolamento negoziale, come termine essenziale. Sul punto appare opportuno ricordare che la Corte di Cassazione ha affermato che “in tema di contratto preliminare di compravendita, l'essenzialità del termine per la stipula del definitivo va desunta non già da mera formula di stile ma dalla volontà delle parti come emergente da specifiche espressioni adoperate dai contraenti dalle quali desumere l'intenzione di considerare ormai venuta meno l'utilità perseguita nel caso di conclusione del contratto definitivo oltre la data stabilita” (Cass. n. 21587/2007). Inoltre, come noto, è pacifico in giurisprudenza che l'essenzialità del termine non può essere desunta esclusivamente dall'uso di espressioni particolari quale "entro e non oltre", che si raffigura quale mera locuzione di stile (cfr ex multis Cass. n.
21838/2010; Cass. n. 25549/2007; Cass. n 5509/2002). Nel caso di specie, non vi sono elementi per qualificare come essenziale il termine del 31.12.2017 previsto per la stipula del definitivo non potendosi a tal fine valorizzare, in base ai principi di diritto sopra richiamati, la sola espressione “entro e non oltre…” e non essendovi altri elementi utili a tal fine. Del resto, anche gli attori non hanno domandato, nel presente giudizio, la risoluzione di diritto di cui all'art. 1457 c.c. bensì la risoluzione per grave inadempimento (art. 1453 c.c.).
Una volta esclusa la natura essenziale del termine indicato nel preliminare per la stipula del definitivo
(31.12.2017), il Tribunale non può che prendere atto che sono stati gli stessi attori a comunicare di non aver più interesse alla stipula del definitivo ben prima del termine in questione e precisamente con la nota del 29.11.2017 a firma dell'avv. Ricciardone. Sul punto appare opportuno precisare che il disinteresse manifestato dagli attori non può ritenersi in alcun modo giustificato dal comportamento osservato dai promissari acquirenti.
Non può dirsi giustificato dall'omesso invio della documentazione ipocatastale nel termine dagli stessi indicato (20.11.2017) in quanto, come detto, trattasi di un termine unilateralmente fissato dai promissari acquirenti per un incombente strumentale alla conclusione del negozio, antecedente al termine per la stipula del definitivo (31.12.2017).
Inoltre, esclusa la natura essenziale del termine convenuto per la stipula del definitivo, giova evidenziare che, con la lettera raccomandata del 29.11.2017 a firma dell'avv. Sabella, Parte_3
ha ribadito la volontà sua e degli altri comproprietari di procedere al trasferimento
[...] immobiliare pur rappresentando le difficoltà medio tempore intervenute e, in particolare, la necessità di procedere alla nomina di un amministratore di sostegno in favore di uno dei comproprietari,
, a causa dei gravi problemi di salute di cui soffriva, anche al fine di consentire di Controparte_4 porre in essere il definitivo con gli attori in presenza di una valida volontà negoziale dei venditori, tutte circostanze queste non contestate in modo specifico dagli attori (art. 115 c.p.c.) e documentate
(all lett. c memoria del 2.03.2020 di parte convenuta), all'uopo chiedendo un ulteriore lasso di tempo per risolvere tali problematiche.
Dal tenore di tale missiva, si ripete, trasmessa ben prima del termine (non essenziale) previsto per la stipula del definitivo, si evince che il ha rappresentato chiaramente l'intenzione sua e degli Parte_3 altri comproprietari di concludere il definitivo e, per validi motivi, ha chiesto, in tempo utile, un breve lasso temporale per risolvere tali questioni. Trattandosi di questioni fondamentali ai fini di consentire alle parti di concludere il definitivo non può che ritenersi giustificata la richiesta avanzata dal considerato peraltro che non sono emersi in base ai quali ritenere che gli attori Parte_3 avessero un interesse particolare a concludere il definitivo per la data del 31.12.2017.
Va osservato, inoltre, che non può ritenersi che la lettera raccomandata a firma dell'avv. Erika N.
Rota trasmessa da , e agli attori, con la quale le Parte_4 Controparte_5 CP_6 suddette contestavano di aver mai promesso in vendita, per la quota di loro comproprietà, l'immobile di cui si discute (all. n. 6 prod. attorea), possa di per sé essere valorizzata ai fini del grave inadempimento del convenuto . Ed invero, nella lettera in questione, le eredi di Parte_3
hanno sì dichiarato di non aver mai promesso in vendita agli attori le loro Persona_3 quota di comproprietà del fabbricato oggetto di causa ma, al tempo stesso, hanno rappresentato di essere disponibili ad una risoluzione bonaria della questione e comunque non hanno escluso di voler procedere alla stipula del definitivo con gli attori, circostanza questa avvalorata da quanto riferito dai testi e , escussi all'udienza del 17.07.2024, circa la volontà Testimone_1 Testimone_2 comune di tutti i comproprietari di procedere alla vendita dell'immobile per cui è causa. Ne consegue che tale missiva non può di per sé documentare il grave inadempimento di . Parte_3
In definitiva, alcun inadempimento può essere ascritto alla parte promittente venditrice per la mancata stipula del contratto definitivo. Tanto è sufficiente a ritenere infondata la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento proposta dagli attori.
4. Gli attori hanno altresì avanzato domanda di risarcimento del danno. La domanda è infondata innanzitutto perché, per come sopra esposto, non è ravvisabile l'inadempimento del convenuto nei termini prospettati dagli attori. Parte_3
A tanto si aggiunge, segnatamente al presunto prestito di euro 30.000,00 acceso presso il Banco di
Napoli, che, dalla documentazione offerta in produzione dagli attori, non si evince che il prestito in questione sia stato richiesto per la sistemazione dell'appartamento in questione e quindi per finalità propria dell'immobile per cui è causa;
tanto meno la sua stipula emerge dal preliminare di vendita.
Ad ogni modo non è stato provato che il prestito fosse condizionato al buon esito del definitivo.
Con riguardo alla richiesta di risarcimento del danno di euro 5.173,40 per i lavori eseguiti sul fabbricato gli attori hanno prodotto solamente una perizia di parte contenente un computo metrico a cura del geom. (all. n. 4 prod. parte attrice). Controparte_8
Va premesso che, secondo la giurisprudenza di legittimità, la perizia di parte non assume valenza probatoria in merito ai fatti posti a fondamento della propria domanda, costituendo una mera difesa di carattere tecnico. Questo giudice, infatti, aderisce al principio già enunciato da detto Tribunale secondo cui “La perizia di parte non è una fonte di prova, in quanto non solo essa è formata al di fuori del giudizio, ma la sua precostituzione non trova disciplina nell'ordinamento; pertanto, anche quando sia giurata, la perizia stragiudiziale rientra pur sempre nel novero delle attività difensive della parte, in questo caso, di carattere tecnico, con la conseguenza che alla stessa deve essere riconosciuto il valore di mero indizio, il cui esame e valutazione è rimesso al prudente apprezzamento del giudice, il quale non è, tuttavia, affatto obbligato a tenerne conto” (Tribunale di Lagonegro sentenza n. 190 del 20.06.2018); ancora, “La perizia stragiudiziale non ha valore di prova nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato, ma solo di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, con la conseguenza che la valutazione della stessa è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito che, peraltro, non è obbligato in nessun caso
a tenerne conto” (tra le tante Cassazione civile n. 5667 del 04.03.2025).
Le dichiarazioni rese dal c.t.p. geom. all'udienza del 23.05.2023, non hanno offerto Controparte_8 elementi sufficienti a ritenere fondata la richiesta di pagamento degli esborsi così come formulata dagli attori. In particolare, il perito ha dichiarato “conosco l'immobile in questione in quanto da tecnico ho avuto l'incarico più o meno nel 2018 dagli attori di valutare i lavori che erano stati da loro eseguiti di modifica dello stato dei luoghi. Ho eseguito i miei accertamenti per valutare i lavori dagli stessi eseguiti. Preciso che prima non ero mai stato nell'immobile e quindi non conosco lo stato dei luoghi precedente ai lavori. Confermo il contenuto nella perizia in atti”; inoltre, ha aggiunto:
“confermo gli ambienti che sono rappresentati nelle foto precisando che come detto io sono andato nell'immobile dopo i lavori eseguiti dagli attori e quindi lo stato dei luoghi era già mutato rispetto alle foto, ad esempio non c'era più il bagnetto e c'erano state alcune demolizioni. Preciso che lo stato anche quando io sono andato sullo stato dei luoghi era ancora in parte fatiscente e c'era umidità sebbene fossero stati fatti alcuni lavoretti anche perché la casa era antica”. Da ciò emerge chiaramente che il tecnico non conosceva lo status quo ante dell'immobile essendo egli intervenuto solo successivamente all'esecuzione dei lavori allorquando lo stato dei luoghi era già mutato rispetto alla situazione precedente. La carenza di prova, tra l'altro, è emersa anche in ordine al quantum dei lavori atteso che non è stato documentato, né provato il costo degli interventi effettivamente eseguiti siccome il computo metrico, di cui alla perizia, non assume alcun valore probatorio. Del resto, all'udienza del 6.11.2023, il teste padre dell'attore, ha dichiarato “I lavori sono Testimone_3 stati eseguiti in proprio da mio figlio con il suocero ”. Persona_5
Tanto meno, può essere accolta la richiesta di risarcimento della somma di euro 1.000,00, di cui alla fattura n. 1 del 15.01.2018 per la redazione della perizia di parte (all. n. 9 prod. parte attrice), siccome non risulta provato il concreto esborso.
In conclusioni, anche in relazione ai profili da ultimo analizzati, la domanda di risarcimento del danno degli attori va respinta.
5. Va invece accolta la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto.
Sulla base delle emergenze documentali è del tutto ragionevole ritenere che il contratto definitivo non si è concluso per chiara volontà della parte promissaria acquirente che con la nota del 27.11.2017 (all.
n. 7 prod. fasc. parte attrice), ha dichiarato di non avere interesse all'acquisto dell'unità immobiliare di cui alla scrittura privata del 19.09.2016 senza addurre una ragionevole giustificazione. Ed, invero, come già sopra esposto, non appare determinante che i promittenti venditori non avessero consegnato la produzione ipocatastale nel termine indicato dagli attori atteso che , con nota Parte_3 del 29.11.2017 e quindi più di un mese prima del termine previsto per il definitivo (all. alla comparsa di costituzione prod. parte convenuta), in riscontro alla nota del 14.10.2017 inviata dagli attori (all.
n. 5 prod. parte attrice), ha confermato la volontà sua e degli altri comproprietari di procedere al trasferimento dell'immobile in favore degli attori rappresentando la necessità di risolvere alcune problematiche.
Sussistono, quindi, tutti i presupposti per dar luogo per dichiarare la risoluzione per grave inadempimento imputabile alla parte promissaria acquirente che non ha dato corso al contratto definitivo comunicando espressamente la volontà di non procedere al definitivo senza addure una valida e giustificata ragione.
Va, pertanto, dichiarato risolto il contratto preliminare sottoscritto il 19.09.2016 per grave inadempimento dei promissari acquirenti.
Ne consegue che e avendo ricevuto le chiavi dell'immobile, Parte_1 Parte_2 come emerso in fase istruttoria, in particolare, dalle dichiarazioni del teste di parte attrice Tes_3
(cfr verbale di udienza del 6.11.2023, “io sono a conoscenza di questo preliminare in
[...] quanto sono stato sempre quasi presente alle trattative tra mio figlio e il . Che io sappia le Parte_3 chiavi furono consegnate dal a mio figlio verso la primavera estate 2016 prima ancora del Parte_3 preliminare che poi fu fatto a settembre”), devono essere condannati alla consegna delle chiavi dell'immobile alla parte convenuta.
6. Va, invece, rigettata la domanda di parte convenuta di pagamento della somma di euro 4.000,00,
o quella maggiore e/o minore, corrispondente al canone locatizio dell'immobile per il periodo in cui
è stato detenuto dagli attori.
Va innanzitutto precisato che le chiavi dell'immobili furono pacificamente consegnate da Parte_3
agli attori e che nel preliminare era espressamente prevista all'art. 4 l'immissione nel
[...] possesso dell'immobile in favore degli attori (all. n. 2 parte attrice). Tanto precisato in giurisprudenza
è pacificamente riconosciuto il principio secondo cui “In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene
a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato)” (Cass. civile Sezioni Unite n. 33645 del 15.11.2022).
Il valore locativo, quindi, può assurgere a utile parametro per calcolare il danno conseguente all'indisponibilità dell'immobile.
Ciò premesso il Tribunale ritiene che, nel caso di specie, parte convenuta non abbia assolto all'onere della prova. Gli attori in riconvenzionale non hanno prodotto contratti di locazione di altre unità immobiliari nella medesima zona né hanno fornito altre indicazioni plausibili circa il valore locativo del bene. Essi non hanno provato che l'immobile avrebbe trovato utile collocazione sul mercato degli affitti e/o di vendita.
Alla genericità e al difetto di prova non può supplire la richiesta di c.t.u. di parte convenuta che, come noto e come sostenuto dalla giurisprudenza maggioritaria sul punto (ex multis Trib. Roma sent. n.
4208 dell'1.03.2016; conf. Trib. Roma sent. n. 20123 del 7.10.2015), non può essere utilizzata al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume;
pertanto, la richiesta di CTU deve essere negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova ovvero a compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati.
Per i motivi esposti la domanda va rigettata.
Parimenti è da dirsi con riferimenti alle restanti domande riconvenzionali.
Va innanzitutto rappresentato che non è stato provato che tipo di lavori e Parte_1 avrebbero posto in essere sull'immobile per cui è causa. Parte_2
A tanto si aggiunge che è emerso dall'istruttoria orale che gli attori erano stati autorizzati da Parte_3
alla rimozione di tutto quanto ivi presente, con esclusione dei soli oggetti d'oro che furono
[...] allo stesso riconsegnati, e che fosse pienamente consapevole e non contrario Parte_3 rispetto agli interventi posti in essere dai promissari acquirenti nell'immobile. Sul punto si richiamano le dichiarazioni del teste , padre dell'attrice, escusso all'udienza del 10.05.2021, Persona_5 il quale ha dichiarato: “Sul capo 7): Alla mia presenza ci disse di far liberare Parte_3
l'immobile che era in una situazione precaria e quindi in attesa del compravendita ci autorizzò a buttare le cose vecchie che c'erano nella casa. Ricordo che io trovai delle foto di famiglia e piccoli oggettini in oro in un comò e quindi avvisai il quale mi disse di mettere da parte gli oggetti Parte_3 in oro e di buttare tutto il resto. Mentre pulivamo la casa abbiamo proceduto a piccole lavorazioni di messa in sicurezza in particolare dei solai. Tanto era indispensabile perché sarebbe stato pericoloso stare lì dentro senza fare quei piccoli interventi di messa in sicurezza. Inoltre abbiamo tolto qualche vecchia mattonella che poteva essere pericolosa e poi attorno alla casa abbiamo fatto dei lavori di isolamento perché se pioveva era pericoloso per noi. Preciso che costantemente invitavo a Parte_3 stipulare il definitivo ma lui rimandava sempre perché dovevano venire da Milano gli altri comproprietari. Tanto è avvenuto da inizio estate fino a settembre 2016. Sul capo 8): mi riporto a quanto già detto e ribadisco che lui ci disse di buttare tutto anche le fotografie di famiglia, le lenzuola e altri oggetti da corredo tranne le poche cose di valore che abbiamo trovato. Ricordo che venne a casa a prendere questi oggetti d'oro e una volta si congratulò con noi per i lavori che Parte_3 stavamo eseguendo nella casa. Sul capo 9): confermo integralmente. Specifico che Parte_3
veniva avvisato e ci diceva “ietta tutto” in dialetto. Sul capo 10): confermo. ci
[...] Parte_3 diceva sempre che a momenti avremmo fatto l'atto notarile ma nel frattempo passò più di un anno.
Sul capo 11): non ha mai contestato le attività edili svolte da mia figlia e il marito. Parte_3
Ricordo che dopo 6-7 mesi dopo la stipula del preliminare venne alla casa e disse Parte_3 che effettivamente avevamo fatto una buona pulizia e non ci hai mai contestato nulla dei lavori eseguiti”.
Di tenore analogo appaiono le dichiarazioni del teste padre di Testimone_3 Parte_1 escusso all'udienza del 6.11.2023, il quale ha dichiarato per quanto di interesse: “Sul capo 7): confermo. Sul capo 8): confermo. Ricordo che l'immobile era pieno di roba infracidita. Mio figlio e la RA chiedevano al il quale diceva di portare tutto alla discarica e di non avere interesse Parte_3
a nulla delle cose rinvenute nell'immobile. Confermo io ho assistito personalmente. Sul capo 9): confermo. Sul capo 10): confermo. Adr. I lavori sono stati eseguiti in proprio da mio figlio con il suocero . Adr. Non so se mio figlio ha chiesto o meno autorizzazioni comunali Persona_5 per i lavori. Sul capo 11): il non ha mai mosso nessuna contestazione ed anzi ha fornito Parte_3 parecchi consigli sull'esecuzione dei lavori in particolare per il drenaggio delle acque”.
Rispetto a tali dichiarazioni non appare rilevante quanto dichiarato dai testi di controparte, Tes_1
e , in quanto non inficia l'assunto secondo cui gli attori erano stati
[...] Testimone_2 autorizzati da alla rimozione degli oggetti presenti in casa, anche perché Parte_3 altrimenti non avrebbe avuto senso l'immissione nel possesso del bene al momento del preliminare e con un termine ampio per la stipula del definitivo. Inoltre, in relazione al tipo di lavori che Parte_3
avrebbe autorizzato (capitolo 5), il teste ha riferito di aver appreso
[...] Testimone_1 dalla stessa parte le circostanze riferite mentre il teste ha dichiarato che lo zio si Testimone_2 era consultato con lui ma, dalle dichiarazioni del teste, res.te in Sardegna, si evince che non era stato presente al momento dei fatti.
8. Per quanto attiene le spese di lite, esse seguono la soccombenza e sono liquidate d'ufficio in assenza di note spese, relativamente alla sola attività processuale posta in essere, in applicazione dei valori medi del DM n. 55/2014 come aggiornato, tenuto conto del valore della controversia.


P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede: 1) rigetta tutte le domande di parte attrice;

2) in accoglimento parziale della domanda riconvenzionale di parte convenuta accerta e dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita del 19.09.2016 per grave inadempimento della parte promissaria acquirente;

3) per l'effetto condanna e alla consegna delle chiavi Parte_1 Parte_2 dell'immobile per cui è causa a parte convenuta;

4) rigetta tutte le altre domande riconvenzionali;

5) condanna e al pagamento in favore di Parte_1 Parte_2 CP_1 delle spese processuali che liquida in euro 5.077,00 per compenso professionale, ed euro 237 per esborsi, oltre rimborso spese generali 15%, c.p.a. e i.v.a. da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Lagonegro il 17.11.2025
Il giudice
Dott. IZ RA