REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI AVELLINO
- PRIMA SEZIONE CIVILE -
IL GIUDICE
Raffaele Califano in nome del Popolo italiano pronunzia la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3885 dell'anno 2019 del ruolo generale degli affari contenziosi civili, avente ad oggetto:
DIRITTO DI PRELAZIONE E RETRATTO AGRARIO riservata per la decisione all'udienza ex art. 281 sexies c.p.c. all'esito della discussione orale delle parti e vertente
TRA
– -, Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Francesco Mazzei – –, C.F._2
ATTORE
e
– -, Controparte_1 C.F._3 rappresentato e difeso dall'avv. Marco Tecce – -, C.F._4
CONVENUTO
NONCHÉ
e Controparte_2 C.F._5 Controparte_3 C.F._6
rappresentati e difesi dagli avv. ti Pasquale Lambiase - - e Guido C.F._7
Lambiase - -, C.F._8
CHIAMATI IN CAUSA ***
CONCLUSIONI DELLE PARTI
E
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 6 9 2019, agiva in giudizio per Parte_1
sentir accogliere la propria domanda di retratto agrario nei confronti di Controparte_1
e, per l'effetto, per il trasferimento in suo favore della proprietà dei terreni agricoli identificati catastalmente con le particelle 84 e 108, di cui al foglio 11 del Comune di
Cassano Irpino, previa corresponsione del prezzo di vendita.
Premetteva di essere imprenditore agricolo professionale, nonché comproprietario e conduttore dei terreni agricoli in Cassano Irpino, identificati in catasto con le particelle 96,
106 e 107, di cui al foglio11, confinanti con quelli di cui alle particelle 84 e 108 di proprietà di e . Controparte_2 Controparte_3
Rilevava che:
- i fondi oggetto di causa, unitamente ad altri terreni contigui facenti parte di un unico lotto, con atto per notar dell'11 10 2018, erano stati alienati dai a Per_1 CP_2 [...]
in violazione del suo diritto di prelazione;
Controparte_1
- con raccomandata del 3 5 2019 aveva manifestato al convenuto la propria intenzione di esercitare il diritto di riscatto, senza avere riscontro.
In buona sostanza, deduceva che la vendita delle particelle 84 e 108 era stata effettuata da e al senza la preventiva Controparte_2 Controparte_3 CP_1 notifica ad esso attore della proposta di alienazione di cui all'art. 8 della legge n 590 del
1965 e all'art. 7 della legge n. 817 del 1971 e che, quindi, aveva legittimamente introdotto il giudizio per esercitare il proprio diritto di riscatto.
A sostegno delle sue ragioni, asseriva che i fondi da riscattare erano situati in immediata contiguità con quelli dei quali era comproprietario ed individuati da specifiche particelle che li rendevano del tutto autonomi, dal punto di vista della fruibilità, rispetto al restante predio.
Rilevava pure di aver dato prova di possedere il requisito della capacità lavorativa, necessario per poter beneficiare della prelazione agraria, con la produzione in giudizio del prospetto dei contributi I.N.P.S. dovuti per gli operai assunti dall'agosto 2015 in poi, nella sua qualità di datore di lavoro.
2 Si costituiva il quale chiedeva il rigetto della domanda di Controparte_1
riscatto proposta dall'attore.
Deduceva che il non aveva i requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla Pt_1
legge per l'esercizio del diritto di prelazione e, in particolare, che non aveva dato prova della diretta e abituale coltivazione del suo fondo confinante. Rilevava anche che le particelle 84
e 108 oggetto di causa non erano confinanti con il fondo attoreo, in quanto divise da un ampio ed impervio vallone.
Asseriva poi che il diritto di prelazione e di riscatto invocato dall'attore era da escludere anche perché esso convenuto deteneva e coltivava i fondi già prima dell'atto di vendita per Notaio dell'11 10 2018, in virtù di un contratto di affitto del 13 5 2018, Per_1
registrato il 15 6 2018, stipulato con i . CP_2
Ad ogni modo, deduceva l'inammissibilità dell'esercizio del retratto parziale, considerato che il fondo rustico, di cui fanno parte i terreni oggetto di causa, gli era stato unitariamente alienato, poiché costituente un'unica unità ponderale, caratterizzata da omogeneità strutturale/colturale ed inscindibilità funzionale, così come rilevato anche nella consulenza di parte prodotta in atti.
Precisava che:
- l'intero podere, di tipo castanicolo, era stato condotto da un'azienda agricola riconducibile ai venditori sino alla stipula del contratto di affitto del 13 5 2018; CP_2
- detta azienda aveva beneficiato di finanziamenti comunitari vincolati alla realizzazione di un progetto di durata quinquennale (dal 2016 e sino al 2021).
Deduceva quindi che la vendita parziale del fondo avrebbe comportato per l'azienda la violazione degli impegni assunti e l'obbligo di restituire le somme percepite.
Rilevava, poi, che:
- con il contratto di affitto del maggio del 2018 (e poi con l'acquisto dell'intero predio) era subentrato nella medesima posizione aziendale dei venditori garantendo così la continuità dell'attività e scongiurando la revoca delle agevolazioni ottenute;

- in data 4 7 2018 aveva beneficiato di un finanziamento regionale per la realizzazione di lavori di miglioramento dell'intero predio acquistato.
Sosteneva, dunque, che il riscatto parziale limitato alle particelle 84 e 108 (e quindi il sostanziale ridimensionamento del fondo ammesso all'agevolazione) avrebbe comportato
3 la revoca dei finanziamenti, l'interclusione di alcune particelle della sua proprietà e, comunque, un deprezzamento dell'intero predio.
Chiedeva di chiamare in causa i venditori e per Controparte_2 Controparte_3 essere da essi risarcito e garantito per l'eventuale evizione, in relazione alla violazione della garanzia prestata con riferimento alla inesistenza di diritti di prelazione spettanti a terzi.
Chiedeva il rigetto della domanda attorea e, in caso di soccombenza, la condanna dei al risarcimento, in suo favore, di tutti i danni subiti. CP_2
Si costituivano e chiedendo il rigetto della Controparte_2 Controparte_3
domanda attorea e di quella di manleva e risarcimento del danno formulata dal CP_1
Deducevano che:
- il non aveva i requisiti di legge per esercitare l'azione di riscatto del fondo Pt_1
poiché non aveva dato prova di essere effettivo coltivatore dei fondi di cui era comproprietario, considerato anche che i suoi terreni risultavano in stato di grave abbandono da anni, né di avere la capacità lavorativa per la conduzione dei fondi di sua proprietà e di quelli oggetto di riscatto, così come richiesto dalla legge;

- i fondi di parte attrice non potevano considerarsi confinanti ai fini del positivo esercizio dell'azione di riscatto, considerato che dalle planimetrie catastali dei luoghi si evince che tra i fondi vi è un forte dislivello e che gli stessi sono separati da un vallone e da un torrente.
Sostenevano, poi, che la domanda è da ritenersi infondata anche perché l'intero fondo alienato al momento dell'atto pubblico risultava concesso in affitto, con contratto regolarmente registrato, proprio al futuro acquirente Al riguardo, rilevavano che CP_1 la presenza dell'affittuario, seppur non idonea per far valere la prelazione in suo favore perché più recente del biennio richiesto, vale ad escludere il diritto del confinante al riscatto.
Da ultimo, asserivano che la domanda di riscatto è da rigettare perché riferita ad una sola porzione del fondo compravenduto, che però costituisce un'unità poderale inscindibile sia sotto il profilo giuridico che economico e che è sempre stata condotta da un unico affittuario (prima dalla comproprietaria e poi, dal 2018, dal convenuto Controparte_3
. CP_1
Deducevano, quindi, che lo spezzettamento del compendio immobiliare avrebbe comportato un pregiudizio, anche economico, per il fondo stesso e per l'attività dell'azienda agricola, la quale, a seguito di tale frazionamento, avrebbe dovuto restituire i contributi
4 regionali per lo sviluppo rurale già percepiti e perso quelli ancora non erogati per violazione della normativa prevista in materia.
Da ultimo, rilevavano che il distacco dei fondi per cui è causa avrebbe reso necessaria la costituzione di servitù di passaggio pedonali e carrabile per raggiungere le aree del compendio che altrimenti sarebbero rimaste intercluse.
La domanda è da rigettare.
Preliminarmente, c'è da dire che l'art. 7, comma secondo, della legge 14 n. 817 del
1971 dispone che il diritto di prelazione spetta al coltivatore diretto (e all'imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola) proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti.
Al riguardo, la Suprema Corte ha precisato che il diritto di prelazione attribuito al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita è escluso quando su detto fondo sia insediato un affittuario e tale insediamento si prospetti come destinato a durare nel tempo, perché in tal caso la legge privilegia l'interesse dell'affittuario alla prosecuzione dell'attività di coltivazione, rispetto all'interesse del confinante ad ingrandire la propria azienda (in tal senso Cass. 15804/2009 e anche Cass. 1112/2006 e
Cass. n. 18769/2016).
Con la disposizione in esame il legislatore limita la tutela dell'interesse al conglobamento dei fondi limitrofi, che è alla base del diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante, per garantire le situazioni di stabile presenza sul fondo e quindi la continuità dell'azienda agricola ivi già esistente e radicata. Dunque, il diritto di prelazione del soggetto confinante è da escludere quando sul terreno oggetto di compravendita vi è
l'insediamento di un coltivatore diretto, in virtù di un rapporto stabile, effettivo e non precario destinato a durare nel tempo. Neppure è prevista una durata minima del contratto di affitto per escludere il diritto di esercitare il retratto agrario. Ne consegue che, quando il fondo è concesso in affitto a un coltivatore diretto da meno di due anni, come nel caso di specie, non sussiste il diritto di prelazione né per l'affittuario né per il confinante. Il bene, quindi, può essere liberamente alienato.
Nella fattispecie, risulta che già prima dell'atto di vendita per Controparte_1
Notaio dell'11 10 2018, coltivava l'intero predio castanicolo, tra cui i fondi oggetto Per_1
di causa, in virtù di contratto di affitto del 13 5 2018, regolarmente registrato.
5 Dagli atti di causa emerge pure che:
- l'intero podere castanicolo è stato condotto precedentemente dall'azienda agricola dei Gatta, la quale aveva beneficiato di finanziamenti agricoli comunitari, richiedenti un impegno di durata quinquennale (a partire dall'anno 2016);
- il è subentrato nella medesima posizione aziendale degli stessi venditori CP_1 già prima dell'atto di vendita del predio (con il contratto di affitto del 2018), al fine di garantire la continuità aziendale ed il mantenimento degli impegni onde scongiurare la revoca delle agevolazioni;

- lo stesso nella qualità di affittuario dell'intero fondo, in data 4 7 2018 CP_1
ha richiesto ed ottenuto un finanziamento regionale per poter procedere a lavori di miglioramento dei terreni.
L'insediamento sul predio dell'affittuario dunque, era di tipo stabile, CP_1
effettivo e non precario e destinato a durare nel tempo, anche al fine di garantire la continuità dell'azienda agricola ivi già esistente e radicata.
Tirando le fila, è da escludere il diritto di prelazione e la domanda attorea va rigettata per le ragioni di cui in motivazione.
La peculiarità della questione e soprattutto il difficile e non sempre – proprio come nel caso di specie - agevole coordinamento tra il diritto di prelazione del confinante e il diritto alla libera vendita del proprietario che ha sul fondo un affittuario da poco tempo impongono la compensazione delle spese di lite tra le parti.

P.Q.M

Il Tribunale di Avellino definitivamente pronunziando, ogni altra istanza, eccezione e difesa disattesa, così provvede:
1) rigetta la domanda;

2) compensa tra le parti le spese di lite.
Così deciso, in Avellino il 17 maggio 2025.
Il Giudice
Raffaele Califano
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