REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MARSALA IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA nella persona del Giudice Onorario della Sezione Civile dott. Marcello Bellomo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2013 /2023 R.G.A.C.C. oggetto: Occupazione senza titolo di immobile vertente tra
, nato a [...] il [...] CF Parte_1 [...]
rappresentata e difesa dall'avv. MAGGIO DANIELA giusta procura in atti, attore C.F._1
nei confronti di
, nato a [...] il [...], CF Controparte_1 [...]
, rappresentato e difeso dall'avv. MICELI GIOVANNI, giusta procura in atti, C.F._2
convenuto
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con le note depositate nel termine a tal fine assegnato ai sensi dell'art 189 cpc parte attrice ha precisato le conclusioni chiedendo “Voglia l'On.le Tribunale, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione: 1) ritenere e dichiarare la nullità del contratto di comodato e, conseguentemente, ri-tenere e dichiarare che l'immobile sito in Campobello di Mazara, nella via Cavour, n°33, piano 1°, distinto in catasto al foglio 8, part.1302, cat. A6, di proprietà dell'attore è occupato sine titulo dal convenuto Controparte_1
2) indi, ordinare al convenuto il rilascio immediato, o comunque entro un termine Controparte_1
perentorio assegnando, in favore dell'attore, dell'immobile sito in Campobello di Mazara, nella via Cavour,
n°33, piano 1°, libero e sgombro da persone e cose;
3) infine, condannare, il sig. al Controparte_1
risarcimento del danno subito dall'attore, da determinarsi con valutazione equitativa tramite il parametro del canone locativo di mercato, per il mancato esercizio del diritto di godimento dell'immobile, oltre agli interessi

legali maturati e maturandi;
con vittoria di spese e competenze del presente giudizio”; parte convenuta ha concluso chiedendo “Voglia l'On.le Tribunale, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione:
Rigettare le domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto;
Dichiarare e riconoscere che l'attore: a) ha preteso la sottoscrizione di un contratto di comodato gratuito rifiutandosi di sottoscrivere un reale contratto di affitto, b) non ha provveduto al risanamento degli intonaci ammalorati, c) non ha consentito il ripristino della fornitura del gas, d) ha spogliato il convenuto del possesso del portone di ingresso e del portoncino laterale, Rigettare conseguentemente le domande proposte da parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese e competenze professionali.”
All'udienza del 4.02.2025 la causa è stata posta in decisione
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato parte attrice ha chiesto all'intestato Tribunale
“1) ritenere e dichiarare la nullità del contratto di comodato e, conseguentemente, ritenere e dichiarare che l'immobile sito in Campobello di Mazara, nella via Cavour, n°33, piano 1°, distinto in catasto al foglio 8, part.1302, cat. A6, di proprie-tà dell'attore è occupato sine titulo dal convenuto;
2) indi, ordinare al convenuto il rilascio immediato, Controparte_1 Controparte_1
o comunque entro un termine perentorio assegnando, in favore dell'attore, dell'immobile sito in
Campobello di Mazara, nella via Cavour, n°33, piano 1°, libero e sgombro da persone e cose;
3) infine, condannare, il sig. , al risarcimento del danno subito dall'attore, da Controparte_1
determinarsi con valutazione equitativa tramite il parametro del canone locativo di mercato, per il mancato esercizio del diritto di godimento dell'immobile, oltre agli interessi legali maturati e maturandi;
con vittoria di spese e competenze del presente giudizio”
Premetteva a dette domande di essere “proprietario dell'immobile per civile abitazione, sito in Campobello di Mazara, nella via Cavour, n°33, piano 1°, con annesso garage a piano terra, distinto in catasto al foglio 8, part.1302, cat. A6”; che “nel mese di giugno del 2022, … aveva concluso un accordo con il convenuto per la concessione in locazione del suddetto immobile e del garage, dietro il pagamento di un canone mensile ammontante ad €.350,00 (euro trecentocinquanta), cui avrebbe dovuto fare seguito la formalizzazione con la stipula di un contratto di locazione ad uso abitativo alle condizioni superiormente indicate”; che “poco dopo, in virtù del raggiunto accordo, il sig. chiedeva al sig. la temporanea consegna Controparte_1 Pt_1 delle chiavi dell'abitazione al solo ed esclusivo fine di consentirgli lo svolgimento di alcune attività propedeutiche e nello specifico per potere visionare i contatori dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas, per l'inoltro delle richieste per le attivazioni delle utenze a proprio nome ai corrispondenti gestori”; che “successivamente il sig. sempre a suo dire per il medesimo motivo, chiedeva CP_1
all'attore di firmare un contratto di comodato titolo necessario, in mancanza di altro, da esibire ai gestori per l'attivazione delle utenze a suo nome, impegnandosi alla successiva stipula del contratto di locazione che sarebbe dovuta avvenire di lì a poco”.
Allegando la mancata stipula di detto contratto ed il mancato rilascio da parte del convenuto dell'immobile sebbene le formali richieste stragiudiziali inoltrategli, il Pt_1
incardinava il presente giudizio.
Si costituiva tardivamente il convenuto il quale contestava quanto dedotto ed eccepito dall'attore. Allegava che la “sig.ra (moglie del e comproprietaria del bene, Controparte_2 Pt_1
nde), insieme alla figlia, ….. ha richiesto di stipulare un fittizio contatto di comodato gratuito a fronte di un reale pagamento di un canone mensile di euro 300”; di ave ricevuto in data 8.7.2022 le chiavi dell'appartamento; che “in data 1 Agosto 2022 la sig.ra gli sottoponeva Controparte_2
un contratto di comodato gratuito …. e contestualmente richiedeva ed otteneva il pagamento del primo canone di euro 300”; di non essere riuscito “ad ottenere l'allaccio (della fornitura di gas) per questioni inerenti il precedente inquilino”; che “i coniugi , non hanno provveduto ad CP_3
eliminare le criticità dell'appartamento” che “ancora oggi l'immobile è sfornito, per colpa esclusiva dei proprietari, da erogazione del gas e le pareti si presentano scrostate e maleodoranti di muffa” e che i proprietari “non hanno voluto regolarizzare la situazione sottoscrivendo un vero e proprio contratto di locazione, nonostante le insistenze dello esponente e la diffida formulata dal legale dell'odierno convenuto”.
Chiedeva pertanto “accertare e dichiarare che l'attore: ha preteso la sottoscrizione di un contratto di comodato gratuito rifiutandosi di sottoscrivere un reale contratto di affitto, non ha provveduto al risanamento degli intonaci ammalorati, non ha consentito il ripristino della fornitura del gas, ha spogliato il convenuto del possesso del portone di ingresso e del portoncino laterale, Rigettare conseguentemente le domande proposte da parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto.” Il giudizio è stato istruito con il deposito di documenti e l'escussione dei testi indicati dalle parti.
La domanda è fondata nei ristretti limiti di seguito indicati.
Non è tra le parti contestato che il convenuto detenga l'immobile de quo in forza del contratto di comodato sottoscritto con l'attore nell'agosto del 2022; sostanzialmente non controversa è anche la circostanza (la quale si rileverà tuttavia irrilevante ai fini della decisione per quanto più avanti esplicitato) che detto contratto intendesse dissimulare una locazione per il canone mensile di € 300,00 (o di € 350,00 secondo le diverse allegazioni delle parti).
Ed invero proprio allegando la detenzione derivante da tale rapporto negoziale, il a CP_1
chiesto la tutela possessoria riconosciutagli dall'intestato Tribunale con l'ordinanza cron. n.
2101/2024 resa il 27.02.2024 nell'ambito del procedimento 2007/2023 nel quale l'odierno attore e la comproprietaria dell'immobile sono rimasti contumaci.
Ebbene, a norma dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 “…. i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati
…..”.
Secondo l'interpretazione offerta dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. Civ., n.
20858 del 6.9.2017; Cass., n. 25503 del 13.12.2016), la chiara lettera della legge non consente alcun dubbio sul precetto che esprime, ovvero che un contratto di locazione o che comunque costituisca diritti di godimento di un immobile quale quello in esame, non registrato è giuridicamente nullo, conformemente a quanto riconosciuto dalla Corte costituzionale con la sentenza 5.12.2007 n. 420, che ha affermato che la norma in esame ha elevato "la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.".
Ne consegue che all'omessa registrazione ai sensi dell'art. 1, comma 346, L. cit., del contratto di comodato consegue, nel caso di specie, per ciò solo la fondatezza della domanda di nullità proposta dall'attore.
Dall'accoglimento della domanda sul punto, discende la condanna del resistente al rilascio dell'immobile. Va invece rigetta la domanda pure formulata dall'attore di condanna del al CP_1
pagamento della indennità di occupazione senza titolo dell'immobile.
Ed invero in disparte ogni valutazione circa l'ammissibilità della domanda risarcitoria derivante dalla nullità (ex lege) di un contratto sottoscritto dalla stessa parte (ignorantia legit non excusat) che intenda conseguire da tale vizio un vantaggio economico, l'attore non ha adempiuto gli oneri di allegazione e prova su di esso gravanti.
Il invero non ha a monte allegato se il lamentato danno del quale chiede il ristoro, gli Pt_1
sia derivato dalla illegittima privazione, ad opera del convenuto, della possibilità di esercizio del proprio diritto di godimento diretto dell'immobile ovvero se la domanda risarcitoria sia volta ed abbia ad oggetto il risarcimento del danno da lucro cessante causato dalla occupazione abusiva.
Sul punto non sussistono argomentate ragioni per discostarsi dal consolidato orientamento del Giudice della Legittimità, secondo cui “in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato” (Cass. 33645/2023; Cass. Sez. 2 - , Sent. n.
30791 del 02/12/2024, Rv. 673043 - 02).
Ritiene la Corte che in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, “il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale” e che detta la relativa domanda condannatoria si fonda “sulla base dell'allegazione, da parte del danneggiato, di determinate caratteristiche materiali e di specifiche qualità giuridiche del bene che consentano di presumere, con ragionevole certezza e secondo l'id quod plerumque accidit, che quel tipo di immobile sarebbe stato destinato ad un impiego fruttifero o che l'avente diritto ne avrebbe ritratto, immediatamente e direttamente, un'utilità, specificamente indicata, corrispondente alle sue caratteristiche” (Cass.
Sez. 3 – Ord. n. 10477 del 17/04/2024, Rv. 670697 - 02) Detta concreta possibilità deve essere quindi oggetto di specifica allegazione e in caso di contestazione, di specifica prova.
Nel caso di specie nessuna allegazione è stata effettuata dal ricorrente sul punto con la conseguenza che potendo il convenuto essere chiamato a contestare solo i fatti esplicitamente ed espressamente dedotti, la mancanza di specifiche eccezioni sul punto non può consentire l'applicazione del principio di cui all'art. 115 cpc
Le spese di lite, tenuto conto della reciproca soccombenza delle parti vanno interamente compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale di Marsala, nella persona del Dott. Marcello Bellomo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata, ogni diversa eccezione e domanda rigettata:
- accoglie la domanda proposta da e per l'effetto, condanna Parte_1 [...]
all'immediato rilascio in favore del primo dell'immobile sito in Campobello di Mazara, CP_1
nella via Cavour, n°33, piano 1°, distinto in catasto al foglio 8, part.1302, cat. A6;
- compensa tra le parti le spese del presente giudizio.
Così deciso in Marsala, il 28 febbraio 2025
Il Giudice
Dott. Marcello Bellomo