R.G. n.2939/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE II CIVILE in composizione monocratica, nella persona del giudice KA Ivalù Pampalone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 2939/23 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente
TRA
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), elettivamente domiciliati in Palermo, via Libertà n. 56, presso lo C.F._2
studio dell'avv. Gabriele Marretta che li rappresenta e difende giusto mandato a margine dell'atto di citazione.
ATTORI
E
(C.F. Controparte_1
), in persona del suo legale rappresentante pro tempore, elettivamente P.IVA_1
domiciliato in Palermo, via Mariano Stabile n. 142, presso lo studio dell'Avv. Dario
NZ che lo rappresenta e difende nel presente procedimento, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione.
CONVENUTO (C.F. Controparte_2
), in persona del suo amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in P.IVA_2
Palermo, via G. Pacini n.5, presso lo studio dell'Avv. Enrica Cimino che lo rappresenta e difende nel presente procedimento, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione.
CONVENUTO
Avente ad oggetto: risarcimento del danno per responsabilità da cose in custodia (art. 2051 c.c.)
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione introduttivo del presente procedimento, e Parte_1
-premesso di essere proprietari dell'unità immobiliare di pianto cantinato, con Parte_2
accesso da via civici n. 24 e 26 della , Palermo, facente parte del Controparte_1 complesso condominiale di via Mario orso Corbino n. 4 e n. 16- hanno convenuto in giudizio il e il Controparte_2 Controparte_1
per sentirli condannare al risarcimento del danno sofferto in conseguenza
[...]
delle condizioni di degrado in cui versa l'immobile di loro proprietà, le quali ne hanno in specie impedito la locazione a terzi.
A fondamento della pretesa azionata, gli odierni attori hanno allegato: i) che il piano cantinato versa da tempo in gravi condizioni di ammaloramento e degrado, tali da pregiudicarne la concreta e piena fruibilità; ii) che tale condizione di degrado è dovuta a infiltrazioni di acqua derivanti da parti comuni ai due condominii o comunque nella loro custodia, in specie, dal marciapiedi posto a copertura del piano cantinato e dalle fioriere che vi insistono, dal suolo di fondazione dei due condominii, infine, da alcune colonne di scarico dei reflui del complesso iii) che ciò è stato, in specie, acclarato in CP_3
seno al giudizio di danno temuto (art. 1172 c.c.) promosso dagli odierni attori e definito con ordinanza n. 7576 resa in data 30.9.22 nel procedimento RG n. 10157/21 (confermata in sede di reclamo, fatta eccezione per la parte inerente la porzione di marciapiedi posta al di fuori del perimetro del piano cantinato e che, pertanto, non funge da sua copertura), con la quale il Tribunale di Palermo ha ordinato ai condominii odierni convenuti, in persona dei rispettivi amministratori pro tempore, “l'esecuzione delle opere necessarie ala rimozione della situazione di pericolo accertata in giudizio”, consistenti, in sintesi (v. p- 28 e ss della Relazione tecnica d'ufficio a firma dell'arch. depositata in data 7.9.22 nel Controparte_4 procedimento RG n. 10157/21, prodotta dagli attori come doc. n. 16), nel rifacimento del marciapiedi e delle fioriere di ventilazione ivi ubicate, nella creazione di appositi vespai di areazione e nella riparazione delle tubazioni danneggiate, oltre ai lavori di ripristino dei danni;
iv) che i condominii convenuti non hanno ancora provveduto all'esecuzione di tutte le opere ad essi imposte con la citata ordinanza cautelare;
v) che la condizione di degrado del piano cantinato -come visto imputabile a parti comuni agli edifici condominiali convenuti- ha precluso la possibilità di concederlo in locazione a terzi, con conseguente diritto, in capo agli attori, di agire per il risarcimento del danno patrimoniale sofferto.
Il condominio di si è costituito nel presente giudizio Controparte_1
con comparsa depositata in data 30.6.23 eccependo, in primo luogo, il proprio difetto di legittimazione passiva, dal momento che i danni lamentati dagli attori derivano da parti comuni ad un medesimo edificio condominiale (l'edificio, in specie, con accesso dai civici
4 e 1 6 della ), che illegittimamente si è costituito in due distinti Controparte_1
enti di gestione, ossia, quello di e quello di Controparte_1 Controparte_2
, i quali, però, dal punto di visto tecnico rappresentano meri condomini
[...] parziali, laddove la parziarietà deriva, nel caso in esame, dalla presenza di due distinte scale.
Analoga eccezione preliminare ha sollevato il Controparte_2
[...
, costituitosi con comparsa depositata in data 30.6.23.
Il Tribunale -per le ragioni appresso illustrate- reputa fondate le eccezioni preliminari sollevate dalle parti convenute, rendendosi, quindi, superflua l'esposizione e l'esame delle difese di merito svolte dai convenuti.
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In punto di diritto occorre rammentare che il condominio -ente di gestione sfornito di autonoma personalità giuridica, v. Cass., SSUU;
sent. n. 10934/19- sorge ipso facto, senza, cioè, necessità alcuna di sua formale costituzione, allorquando in un edificio insistano proprietà esclusive riferibili a distinti proprietari e parti -per l'appunto condominiali- necessarie all'uso e al godimento delle prime (cfr. art. 1117 incipit), secondo una relazione funzionale descrivibile in termini di accessorietà.
Va poi specificato che il condominio si riferisce necessariamente ad un edificio autonomo;
che, però, in presenza dei presupposti ricavabili dall'art. 61 delle disposizioni di attuazione al c.c., è altresì possibile costituire un unico condominio pur in presenza di una pluralità di edifici.
Si richiama sul punto, Cass., sent. n. 8066/25, ove si legge “peraltro, anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacchè, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. cod. civ. - che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi - è possibile la costituzione "ab origine" di un condominio fra fabbricati a sè stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali;
dunque, per i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, seppure autonomi, è rimessa all'autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del "supercondominio, al quale sono applicabili le norme relative al condominio in relazione alle parti comuni, di cui all'art. 1117 cod. civ., come ad. es. le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che sono invece dotate di una propria autonomia, come per es. le attrezzature sportive, gli spazi d'intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio comune”.
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Ciò che invece risulta inammissibile sotto il profilo giuridico -ed è questo il punto in specie rilevante- è la formale costituzione di un condominio che non trovi però corrispondenza, nella realtà fenomenica, ad un'entità materiale descrivibile, in senso tecnico, in termini di edificio autonomo, come accadrebbe, ad esempio -e questo risulta essere il caso di specie- laddove il sia formalmente costituito in relazione ad CP_1
una mera porzione di (un unico) edificio.
In tal caso, è opinione del Tribunale che il condominio formalmente costituito debba ritenersi sostanzialmente tamquam non esset, come si ricava dal fatto che la delibera che scinda un condominio già esistente in più condominii, senza che, però, vi corrispondano autonomi edifici è nulla per impossibilità dell'oggetto (Cfr. TRib. Modena sentenza n. 1147/2025. Si veda, inoltre, Cass. Cass., sent. n. 22049/19 “a norma degli artt. 61
e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile, lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, in tanto può dare luogo alla costituzione di condomini separati, in quanto l'immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand'anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art
1117 del codice. Il tenore della norma, riferito all'espressione "edifici autonomi" esclude di per sè che il risultato della separazione si concreti in un'autonomia meramente amministrativa, giacche, più che ad un concetto di gestione, il termine 'edificio' va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, dev'essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo”).
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Ebbene, nel caso di specie, va evidenziato che ai soggetti convenuti in giudizio, ossia, il e il Controparte_1 CP_1 Controparte_2
[...
, in persona dei rispettivi (e peraltro diversi) amministratori, non corrispondono, sul piano materiale, due distinti edifici, dal momento che i condomini citati si riferiscono, piuttosto, a porzioni (facenti perno sulle distinte scale) di un unico ed inscindibile edificio, che, però, non si è mai formalmente costituito in dotato di proprio CP_1
amministratore.
Difatti, secondo quanto accertato dalla Consulente tecnica d'ufficio, arch. CP_4
(v. doc. 16), “l'organizzazione in due differenti condominii effettuata a fini fiscali e di
[...] semplificazione gestionale non ha riscontro quanto alla distinzione in due diversi corpi di fabbrica, poiché il corpo di fabbrica, come detto è unico”. Ancor più efficacemente “l'edificio è unico e pertanto le strutture portanti (fondazioni, travi, pilastri) sono comuni a prescindere dalla suddivisione separata in due condominii operata a fini fiscali” (p. 23 doc. 16).
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La conclusione che attiene all'errata individuazione della parte da evocare in giudizio, peraltro, neppure verrebbe a mutare ove si ritenesse del tutto legittima la formale costituzione di due distinti condomini, quello di e quello di Controparte_1
. Controparte_2
Occorre, infatti, osservare che, sia la consulenza tecnica d'ufficio formatasi nel procedimento RG n. 10157/22, che il provvedimento cautelare reso a definizione di esso, hanno (condivisibilmente) ricondotto l'origine dei danni a porzioni “comuni” ad entrambi gli edifici, il ché significa (nel caso si ritenessero esistenti due edifici autonomi suscettibili di costituirsi in altrettanti condominii) a porzioni di natura supercondominiale, della cui eziologia dannosa può rispondere soltanto il supercondominio stesso, in persona del relativo amministratore e non, invece, agli amministratori dei singoli condomini dotati di parti comuni (Cass. sent. n. 2279/19, “Il cd. supercondominio viene in essere "ipso iure et facto", ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto;
il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato, pertanto, alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari
e l'amministratore del cd. supercondominio. Ne consegue che, qualora quest'ultimo amministratore non sia nominato, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, ad un curatore speciale scelto ex art. 65 disp. att. c.c. o al titolare di un mandato "ad hoc" conferito dai comproprietari ovvero, in mancanza, a tutti i titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici.”
Conclusivamente, la domanda di parte attrice va dichiarata inammissibile per difetto di legittimazione passiva delle parti convenute.
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In ordine alla regolamentazione delle spese di lite, il Tribunale reputa sussistenti gravi ed eccezionali ragioni per disporne l'integrale compensazione, dal momento che la formale costituzione di due distinti condomini ha ingenerato legittimo affidamento circa la loro legittimazione processuale.
Analogamente le spese di CTU vanno ripartite tra le parti in misura eguale.


P.Q.M.


Il Tribunale ogni diversa domanda, eccezione e difesa disattesa, così provvede:
DICHIARA inammissibile la domanda attorea;

COMPENSA le spese;

PONE le spese per l'espletamento della Consulenza tecnica d'ufficio a carico delle parti in misura eguale tra loro. Palermo, 3.11.25

IL GIUDICE KA Ivalù Pampalone