REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOPO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE in persona del Giudice unico dr. Marcello Piscopo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2639 nel ruolo generale affari contenziosi civili dell'anno 2023, avente per oggetto: esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ai sensi dell'art. 2932 del codice civile, vertente
TRA
codice fiscale: , Parte_1 C.F._1
con l'avv. Claudia Occhipinti
-ATTRICE-
E
codice fiscale: con Controparte_1 C.F._2
l'avv. Alessandra Altitonante
-CONVENUTA-
CONCLUSIONI
Per la parte attrice
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Milano adito, contrariis reiectis, accogliere le seguenti conclusioni:
a) ritenere e dichiarare che con contratto preliminare di vendita dell'immobile sito in Milano, Viale Troya n. 5, distinto nel Catasto Fabbricati del Comune di Milano al Foglio n. 513, Part. n. 338, Sub 720 (appartamento) e dell'immobile sito in Milano, Viale Troya, n. 5, censito al Catasto fabbricati del Comune di
1 Milano al Foglio 513, Part. 338, Sub 721 (cantina), stipulato tra le parti con scrittura privata del 13/09/2022, registrato all'Agenzia delle Entrate di Milano 4 (TNP) il 21/09/2022 al n. 3426 serie 3 la Sig.ra si è Controparte_1 obbligata alla vendita delle suddette unità immobiliari in favore della dott.ssa ; Persona_1
b) ritenere e dichiarare che la Sig.ra si è resa inadempiente Controparte_1 all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare sottoscritto in data 13/09/2022;
c) per l'effetto, emettere sentenza costitutiva che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e trasferisca in favore della dott.ssa la proprietà dell'immobile sito in Persona_1
Milano, Viale Troya n. 5, distinto nel Catasto Fabbricati del Comune di Milano al Foglio n. 513, Part. n. 338, Sub 720 (appartamento) e dell'immobile sito in Milano, Viale Troya, n. 5, censito al Catasto fabbricati del Comune di Milano al Foglio 513, Part. 338, Sub 721 (cantina), alle medesime condizioni pattuite con la scrittura privata del 13/09/2022;
d) ordinare alla Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari di Milano di provvedere nei termini di legge alla trascrizione ai sensi dell'art. 2652 n.2 c.c. della emananda sentenza costitutiva e ad adempiere a tutte le formalità necessarie ai fini della traslazione dell'immobile de quo, con esonero da ogni responsabilità, condannando l'odierna convenuta al pagamento delle relative spese e degli oneri occorrendi;

e) condannare la a rilasciare in favore della dott.ssa le CP_1 Persona_1 unità immobiliari sopra identificate;

f) condannare la Sig.ra al pagamento di € 41.456,26 o della Controparte_1 somma maggiore o minore ritenuta di Giustizia, da determinarsi anche equitativamente, oltre interessi e rivalutazione maturati sino al soddisfo, a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali ingiustamente patiti dalla Dott.ssa
[...]
a causa del grave inadempimento posto in essere da Persona_1 parte convenuta;

g) rigettare tutte le domande formulate dalla convenuta in Controparte_1 quanto infondate in fatto e in diritto e sprovviste di qualsivoglia appiglio probatorio;

h) condannare la convenuta quale litigante temeraria, al Controparte_1 risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c., nella misura che la Giustizia adita riterrà congrua secondo equità;
i) procedere alla compensazione dell'importo dovuto dalla Dott.ssa
[...]
per il prezzo delle unità immobiliari trasferite e le somme dovute dalla Per_1
2 convenuta in favore della odierna parte attrice a titolo di risarcimento integrale dei danni;

j) in ogni caso, condannare la parte convenuta litigante Controparte_1 temeraria, alle spese e competenze professionali del presente giudizio, oltre agli accessori come per legge.
Per la parte convenuta
Voglia il Tribunale Ill.mo, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, per tutte le ragioni indicate in atti, Per_ In via principale: rigettare tutte le domande svolte dalla IG.ra , in quanto infondate per tutti i motivi svolti in atti.
In via riconvenzionale: accertare e dichiarare l'inadempimento dell'attrice, Per_ IG.ra , al contratto preliminare di compravendita del 13 settembre 2022 e, previa declaratoria di risoluzione di detto contratto, ordinare la cancellazione della domanda giudiziale trascritta ai sensi dell'art. 2932 c.c. e condannare la Per_ IG.ra , a titolo di risarcimento del danno, al pagamento in favore della convenuta, IG.ra della somma di Euro 55.000,00, ovvero, in CP_1 subordine, di Euro 20.000,00, o della diversa, maggiore o minore, somma ritenuta di giustizia.
In via subordinata e riconvenzionale: nella denegata e non creduta ipotesi di rigetto della domanda di risoluzione del contratto preliminare del 13 settembre 2022 per causa e colpa dell'attrice, accertare e dichiarare l'obbligo della IG.ra Per_
di prestare il consenso ad acquistare l'immobile oggetto del contratto preliminare del 13 settembre 2022, a fronte della previa corresponsione della somma di Euro 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, nonché della corresponsione di Euro 363.000,00, quale saldo del prezzo, da versarsi contestualmente alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita;
in Per_ ogni caso, accertare e dichiarare la responsabilità della IG.ra per essere incorsa nella mora accipiendi ovvero, in alternativa, per avere violato il dovere di buona fede contrattuale, e, per l'effetto, condannare la stessa, a titolo di risarcimento del danno, al pagamento in favore della convenuta, IG.ra
[...]
della somma di Euro 55.000,00. CP_1
In ogni caso, con vittoria di spese di lite, oltre accessori di legge.
3 MOTIVI DELLA DECISIONE
La controversia trae origine da un contratto preliminare stipulato tra le parti - dopo lunghe trattative per il tramite di un mediatore - in data 13/09/2022
(doc. 5 di parte attrice), avente ad oggetto la vendita dell'immobile di proprietà della convenuta costituito da un appartamento con annessa cantina sito a
Milano, viale Troya n. 5, piano quarto, in catasto fabbricati identificato al foglio 513, particella 338, subalterno 15, comprensivo degli armadi e della cucina con elettrodomestici, al prezzo complessivo di Euro 383.000,00 di cui
Euro 20.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria e il resto da corrispondere al rogito notarile, che si sarebbe dovuto stipulare entro il 31/10/2022.
Tale atto notarile non veniva però stipulato per volontà della convenuta, che con nota del 21/10/2022 segnalava di avere avuto difficoltà nell'acquistare la nuova abitazione in cui aveva intenzione di trasferirsi, trovandosi così nella situazione di non sapere dove andare in caso di vendita del proprio immobile, avendo con sé pure un figlio minore;
si offriva quindi di restituire la somma di
Euro 20.000,00 ricevuta a titolo di caparra, provvedendovi in seguito nonostante il rifiuto della controparte (docc. 17-18-19 di parte attrice).
La promissaria acquirente ha quindi avviato il presente giudizio, chiedendo pronunciarsi una sentenza di trasferimento della proprietà dell'immobile ai sensi dell'art. 2932 cod. civ. ad un prezzo decurtato dei danni asseritamente risentiti, quantificati nella somma totale di Euro 40.956,26 o in quella diversa ritenuta di giustizia.
Si è costituita la convenuta deducendo - tra l'altro - che, subito dopo la notifica della citazione avvenuta il 26/01/2023, con p.e.c. del 13/03/2023 (doc. 13 della
4 propria produzione) ha espressamente invitato l'attrice alla stipulazione del contratto definitivo dinanzi al notaio senza tuttavia ottenere alcuna risposta, anche decorso il termine ivi assegnato di giorni quindici;
il contratto preliminare si sarebbe perciò risolto per colpa della promissaria acquirente, con conseguente necessario rigetto della domanda di esecuzione specifica del medesimo.
Indi, senza lo svolgimento di attività istruttoria, la causa è stata posta in decisione sulle conclusioni in epigrafe trascritte.
Tanto premesso, per evidente priorità logica deve esaminarsi la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto.
La stessa è infondata e deve essere disattesa.
Invero è stata la convenuta a sottrarsi all'adempimento del contratto preliminare e non certo la promissaria acquirente, che al contrario si è rivolta al Tribunale proprio per ottenere una sentenza che produca il medesimo effetto di quel contratto definitivo, che la promittente veditrice non ha inteso concludere spontaneamente entro il termine pattuito.
L'invito della convenuta a stipulare il rogito di cui alla p.e.c. del 13/03/2023, formulato dopo avere ricevuto la notifica dell'atto di citazione, non può dunque ribaltare le posizioni, rendendo l'attrice addirittura inadempiente.
E' poi certamente vero che l'esponente non ha fornito alcuna giustificazione del rifiuto opposto a tale invito alla stipulazione dell'atto notarile, il che assume connotati di sicura gravità se si considera il perdurante interesse dell'attrice a conseguire la proprietà dell'immobile, avendo invero promosso un'azione di adempimento in forma specifica e non di risoluzione.
Ma ciò, attenendo al profilo della correttezza dei comportamenti, non può
5 rilevare nell'ambito dei diritti e doveri derivanti dal contratto e dovrà, invece, essere tenuto in adeguata considerazione nel regolamento delle spese processuali.
Preso atto, allora, della piena e incontestabile efficacia del contratto preliminare, non può che darsi seguito alla domanda principale dell'attrice intesa alla relativa esecuzione in forma specifica, con conseguente trasferimento in suo favore della proprietà dell'immobile, in applicazione dell'art. 2932 del codice civile.
Dal titolo di provenienza di cui al documento n. 20 della produzione di parte attrice (atto per notaio di Milano in data 03/10/2002, Persona_2
rep. 2165, racc. 661), emerge che lo stabile di cui fa parte l'appartamento fu edificato in data anteriore al 1° settembre 1967, risultando così soddisfatta la c.d. menzione urbanistica di cui all'art. 40 legge n. 47/1985 e successive modificazioni.
Inoltre, nella visura catastale prodotta (doc. 21 di parte attrice), non figurano variazioni in data successiva all'acquisto da parte della convenuta, motivo per cui deve presumersi che nulla sia mutato anche in ordine alla planimetria catastale;
in ogni caso, trattandosi di un piccolo appartamento di due vani e accessori, ove anche fosse stato spostato qualche tavolato, comunque si tratterebbe di modifiche interne inidonee a incidere sul calcolo della rendita catastale e, in quanto tali, non comportanti l'obbligo di provvedere al deposito in catasto di una nuova planimetria.
Risulta perciò soddisfatto anche il disposto dell'art. 29, comma 1-bis, legge n. 52/1985 (c.d. conformità catastale).
Come da contratto (art. 4), il trasferimento deve comprendere anche tutti gli
6 armadi presenti nell'appartamento e la cucina completa di elettrodomestici.
Il prezzo non può che essere quello di Euro 383.000,00 stabilito sempre nel contratto preliminare, al cui pagamento la promissaria acquirente è tenuta e deve essere condannata.
Infatti, è completamente infondata la richiesta di decurtazione del prezzo formulata dall'attrice a titolo di risarcimento per pretesi danni nessuno dei quali concernente il ritardo dell'adempimento (ad ogni modo aggravato dal suo ingiustificato rifiuto di stipulare dopo la p.e.c. del 13/03/2023), avendo l'istante a tale titolo elencato tutta una serie di costi connessi alla vendita e, pertanto, a suo esclusivo carico in quanto parte acquirente (art. 1475 cod. civ.), come quello per l'imposta di registro del contratto preliminare, la provvigione pagata al mediatore, il costo della perizia di stima per il mutuo o ancora il compenso pagato al notaio per l'istruttoria e la predisposizione del contratto di vendita, che sarebbe stato recuperato se solo l'attrice avesse in seguito aderito all'offerta di stipulare di cui alla citata p.e.c. del 13/03/2023; mentre in ogni caso, ossia anche se invece dell'adempimento fosse stata chiesta la risoluzione del contratto, sarebbe stata da respingere, come in effetti deve essere respinta, la richiesta di risarcimento per non meglio precisati danni da anticipata liquidazione di una pensione integrativa da parte della madre, alla quale era stato chiesto un aiuto economico per l'operazione, se non altro perché, ove pure vi sia stato un danno, ciò non si è certo verificato nel patrimonio dell'attrice ma in quello della madre e quindi di un altro soggetto di diritto.
Altresì priva di pregio è la domanda di condanna al rilascio dell'immobile di cui alla lettera e) delle conclusioni di parte attrice, posto che il rilascio può conseguire solo al definitivo acquisto della proprietà, a sua volta subordinato al
7 passaggio in giudicato della presente decisione ad effetti costitutivi.
Parimenti da respingere è la domanda riconvenzionale della convenuta concernente la caparra di Euro 55.000,00 da lei versata per l'acquisto di un altro immobile, asseritamente perduta a causa della mancata conclusione della vendita per cui è lite, trattandosi di una conseguenza del tutto occasionale e in alcun modo ricollegabile in via immediata e diretta alla mancata stipulazione del contratto definitivo (art. 1223 cod. civ.), viceversa addebitabile solo alla convenuta che non a caso procedeva, contro la volontà della controparte, anche alla restituzione della somma di Euro 20.000,00 percepita a titolo di caparra.
Quanto infine alle spese di lite, va osservato che il rifiuto immotivato dell'attrice di stipulare il contratto definitivo nonostante il tardivo invito della convenuta, preferendo invece l'attrice coltivare il presente giudizio per conseguire il medesimo risultato, come già sopra evidenziato integra una condotta estremamente grave che giustifica e al contempo impone la compensazione integrale delle spese processuali, ad eccezione di quelle per la registrazione e trascrizione della presente sentenza che dovranno restare, in conformità all'art. 5 del contratto preliminare e all'art. 1475 cod. civ., ad esclusivo carico della parte acquirente e quindi dell'attrice Persona_1
fatta salva la solidarietà verso l'amministrazione finanziaria.
[...]

P. Q. M.

Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando, così provvede:
1)in accoglimento della domanda principale, trasferisce ai sensi dell'art. 2932 del codice civile da nata a [...] il giorno 08/04/1971, Controparte_1
codice fiscale: ad C.F._2 Parte_1
nata a [...] il giorno 18/12/1992, codice fiscale:
[...]
8 , la piena proprietà dell'appartamento sito a Milano, C.F._1
viale Troya n. 5, posto al piano quarto della scala “A”, con annessa cantina al piano seminterrato distinta con il numero 14, in catasto fabbricati riportato al foglio 513, particella 338, subalterno 15, viale Carlo Troya n. 5, scala A, interno 14, piano 4-S1, zona censuaria 2, categoria A/3, classe 5, consistenza 4 vani, superficie catastale totale mq. 72, superficie catastale escluse aree scoperte mq. 71, rendita Euro 640,41, confinanti - l'appartamento - con cortile comune, enti comuni, appartamento interno 13, viale Carlo Troya, proprietà al mappale 291, la cantina con altra cantina distinta con il numero 26, cortile comune, cantina comune e corridoio comune, intendendosi compresi nel trasferimento gli armadi e la cucina con elettrodomestici;

2)condanna al pagamento, in favore di Parte_1
della somma di Euro 383.000,00 a titolo di prezzo;
Controparte_1
3)rigetta ogni altra domanda proposta da entrambe le parti anche in via riconvenzionale;

4)ordina la trascrizione della presente sentenza nei registri immobiliari, a cura e spese della parte attrice;

5)compensa per intero le spese di lite ad eccezione di quelle relative alla registrazione e trascrizione della presente sentenza, che pone ad esclusivo carico dell'attrice.
Milano, 10 settembre 2025
IL GIUDICE
dr. Marcello Piscopo
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