N. R.G. 1625/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Rieti
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona della giudice dott.ssa Roberta Della Fina, all'esito della scadenza del termine per il deposito di note scritte assegnato alle parti ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA NON DEFINITIVA
EX ART. 420 COMMA 4 C.P.C. nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 1625/2023 promossa da:
Parte_1
c.f. C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. PERUGINI SIMONA e dall'Avv. RIZZO
STEFANO
RICORRENTE
CONTRO
Controparte_1
c.f. C.F._2 rappresentata e difesa dall'Avv. LAROCCA ROMANO
RESISTENTE
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. ha adito l'intestato Tribunale Parte_1 al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni:
“1) accertare, riconoscere e dichiarare ovvero statuire con sentenza costitutiva la risoluzione del contratto misto di locazione con patto di futura vendita del 14.03.2015 per l'inadempimento contrattuale della NOa per fatto e colpa della stessa, in danno del NO Controparte_1 per le ragioni esposte in premessa;
Parte_1
1 2) per l'effetto, ordinare alla NOa e/o suoi aventi causa, il rilascio delle Controparte_1 porzioni immobiliari facenti parte del fabbricato sito in Fara in NA frazione Passo Corese, angolo Via RE Sirio n.26 e distinti in Catasto Fabbricati di detto Parte_2
Comune al foglio 46 particella 1833 sub 40 Via RE Rocci catastalmente snc p.3, categoria
A/2, vani 5 (appartamento al piano terzo) e sub 19 categoria C/6 mq 20 (garage al piano);
3) condannare la NOa conseguentemente al pagamento della somma di € Controparte_1
57.600,00 (cinquantasettemilaseicento/00) oltre interessi legali, quale somma dei canoni di locazione, dovuti in unica soluzione, per effetto dell'avveramento della condizione sospensiva descritta in narrativa;

4) condannare ulteriormente la NOa al risarcimento del danno per occupazione Controparte_1 senza titolo dell'immobile oggetto del contratto inadempiuto, nella misura, allo stato di € 3.690,00, salvo il maggior danno fino al giorno dell'effettivo rilascio, sulla base del criterio liquidatorio enunciato in parte motiva, ovvero nella maggiore o minore somma ritenuta equa, oltre, in ogni caso, agli interessi legali;

5) condannare inoltre la NOa al rimborso in favore dell'attore degli oneri Controparte_1 condominiali pari ad Euro 3.966,87.
Con vittoria di spese, compensi tariffari, rimborso forfettario del 15%, CAP 4%, IVA non dovuta.”-
Ha dedotto, a sostegno delle proprie domande:
- che il NO è proprietario, tra l'altro, delle porzioni Parte_1 immobiliari facenti parte del fabbricato condominiale sito in Fara in NA
(RI), frazione Passo Corese, in angolo tra Via RE Rocci n.26 e Via San
RE SI snc, distinti in Catasto Fabbricati del Comune di Fara in NA Par al foglio 46 particella 1833 sub 40 Via RE Rocci catastalmente p.3, categoria A/2, vani 5 (appartamento) e sub 19 categoria C/6 mq 20 (garage);
- che, in data 14.03.2015, i NOi ed i coniugi Parte_1 [...]
e hanno sottoscritto un contratto misto, Controparte_1 Parte_3 costituito da un preliminare di vendita e da una locazione, avente ad oggetto le porzioni immobiliari sopra descritte con relativa immissione in possesso;

- che il NO si è obbligato a vendere le sopra descritte Parte_1 porzioni immobiliari ai coniugi e , che si Controparte_1 Parte_3 sono obbligati ad acquistarlo, corrispondendone il prezzo di € 145.000,00
(centoquarantacinquemila/00) secondo i termini previsti nel contratto e precisamente: a) € 57.600,00 (cinquantasettemilaseicento/00) in 96 rate
2 mensili corrispondenti al canone di locazione mensile di Euro 264,00 per l'appartamento ed Euro 336,00 per il garage;
b) la residua somma di Euro
87.400,00 al momento del rogito notarile, convenuto per la data del
30.5.2023;
- che, in data 8.08.20219 il NO - con nota pec del proprio Parte_1 legale, inviata a riscontro della nota ar del 10.07.2019 redatta dall'Avv. Maria
CR NI nell'interesse della NOa ha contestato Controparte_1
l'inadempimento del conduttore, stante il mancato versamento dei canoni locatizi sin dalla data di sottoscrizione del contratto nonché degli oneri condominiali;

- che la NOa con nota pec datata 29.08.2019, ha eccepito Controparte_1 per la prima volta la presunta esistenza di irregolarità urbanistiche e contestualmente ha opposto la vigenza di un atto integrativo al contratto preliminare misto a locazione datato 30.5.2015 e contenente la condizione sospensiva al pagamento dei canoni di locazione che i convenuti avrebbero dovuto corrispondere se il ricorrente avesse consegnato la documentazione urbanistica del fabbricato;

- che dunque la NOa in forza dell'accordo integrativo di Controparte_1 apposizione della menzionata condizione al contratto preliminare e di locazione, ha sospeso il pagamento dei canoni di locazione previsti a scomputo del prezzo di acquisto dell'immobile e mai ha versato gli oneri condominiali, al cui pagamento ha dovuto provvedere il ricorrente;

- che, con nota pec del 4.05.2022 il NO – per ministero Parte_1 del proprio avvocato – ha inviato al Legale e procuratore della NOa la documentazione urbanistica, determinando in tal modo Controparte_1
l'avveramento della condizione sospensiva;

- che, con nota ar del 17.05.2022, il NO ha intimato il Parte_1 pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti, oltre alle spese condominiali ed al versamento della somma di Euro 1.000,00 prevista dall'art. 4 del contratto, anche all'altro coobbligato NO;
Parte_3
- che con nota pec del 27.05.2022 a ministero dell'Avv. Romano Larocca,
ha contestato di non essere contrattualmente obbligato al Parte_3 versamento di quanto richiesto, stante la - solo asserita - cessione del contratto misto comunque inefficace ai sensi dell'art. 1407 c.c.;

3 - che in data 2.05.2023, con missiva ar redatta dal proprio Legale, il NO ha invitato, ai sensi dell'art. 12 del contratto misto, la Parte_1
NOa alla nomina del Notaio incaricato della stipula del Controparte_1 rogito di compravendita, entro il termine del 30.5.2023, pena la risoluzione di diritto del contratto;

- che il giorno precedente la scadenza del termine contrattuale, con nota pec del 29.05.2023, la NOa non ha consentito la stipula Controparte_1 dell'atto notarile per non meglio precisate verifiche della documentazione urbanistica né ha ritenuto di avvalersi del professionista indicato e messo a disposizione dal ricorrente;

- che quindi il NO ha instaurato il rituale procedimento Parte_1 di mediazione, dinanzi la CCIAA di Rieti e Viterbo, per tentare di riprendere il possesso delle porzioni immobiliari de quibus e che la mediazione, di fronte al perdurante rifiuto della NOa è stata chiusa con il Controparte_1 verbale di esito negativo;

- che, nella fattispecie, l'inadempimento contrattuale della NOa CP_1 in danno di emerge per tabulas, essendo rilevabile
[...] Parte_1 dall'esame delle clausole contrattuali inerenti il pagamento dei canoni locativi previsti a scomputo dal prezzo di acquisto, dalla scrittura appositiva della condizione sospensiva relativa al pagamento dei canoni di locazione, dalla regolarità della documentazione urbanistica rilasciata dal Comune di Fara in
NA (RI), dalla prova, in atti, che tutta la documentazione urbanistica è stata consegnata alla NOa e dal rifiuto della promissaria Controparte_1 acquirente di stipulare il rogito di compravendita nel termine concordato;

- che, stante l'inadempimento della NOa il NO Controparte_1 ha diritto ed interesse ad instare, ex art. 1456 cc (art.13 Parte_1 contratto misto di locazione) o comunque ex art. 1453 cc, per la risoluzione, ascrivibile a fatto e colpa della promissaria acquirente, del contratto misto de quo;
- che per effetto della risoluzione giudiziale del contratto, la NOa CP_1 dovrà essere condannata al pagamento di tutti i canoni di locazione
[...] maturati, ancorché non corrisposti, essendo sottoposti alla condizione sospensiva – avveratasi – della consegna, da parte del promittente venditore, dei documenti edilizi dell'immobile negoziale e stante l'efficacia retroattiva
4 del verificarsi della condizione sospensiva ai sensi dell'art. 1360 comma 1
c.p.c.;
- che inoltre il NO ha diritto ad essere rimborsato degli Parte_1 oneri condominiali dal medesimo versati per l'attuale somma di Euro
3.966,87, oltre agli interessi legali maturati sugli stessi;

- che, ancora, dall'inadempimento della NOa promana il Controparte_1 diritto di di ottenere il risarcimento del danno (ex artt. Parte_1
1453/1456 cc e 1223 cc.), implementato dalla abusiva occupazione dell'immobile contrattualizzato, posta in essere dalla parte promissaria acquirente, renitente alla stipula del rogito;

- che, peraltro, attualmente l'immobile è stato concesso dalla conduttrice in godimento a terzi.
Fissata l'udienza di comparizione delle parti e notificati il ricorso e il decreto di fissazione dell'udienza alla parte resistente, si è costituita in giudizio CP_1 contestando le deduzioni di parte ricorrente e, in particolare, deducendo:
[...]
- che l'art. 15 del contratto di locazione con patto di futura vendita prevede la facoltà per il conduttore/promissario acquirente di sublocare l'immobile, di talché risulta legittima la condotta della resistente consistita nel concedere l'immobile in godimento a terzi;

- l'irregolarità urbanistica dell'immobile, in quanto risulta essersi verificata la decadenza dal titolo edilizio di edificazione del bene oggetto del contratto, per mancanza del certificato di fine lavori;

- il carattere abusivo e non sanabile dell'immobile per essere stato realizzato quando il permesso di costruire era già scaduto;

- che l'immobile in esame è privo dell'agibilità:
- la falsità delle dichiarazioni rese nella DIA e nella SCIA trasmesse dal ricorrente alla resistente ai fini della dimostrazione della regolarità urbanistica dell'immobile;
- che, in ogni caso, il rogito di compravendita non poteva essere stipulato alla data prevista nel preliminare in quanto, ai sensi dell'art. 3 comma 6 L.R.
13/09, l'intervento di recupero dei sottotetti finalizzato alla realizzazione di unità abitative è subordinato all'obbligo di destinarle alla locazione a canone calmierato per un periodo non inferiore a otto anni, non ancora trascorso alla data prevista per la stipula del definitivo;

5 - che sussistono dunque i presupposti per dichiarare la risoluzione del contratto misto di locazione e preliminare di compravendita per inadempimento del locatore/promittente venditore, oltre alla condanna del ricorrente al risarcimento dei danni materiali e morali patiti dalla resistente.
Ha, quindi, concluso come segue:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni diversa e contraria istanza, azione ed eccezione, così provvedere:
➢ in via preliminare:
- Chiede la prosecuzione del rito nelle forme del processo di cognizione ordinario;

- Chiede termine per l'esperimento del tentativo in mediazione ai sensi del D. Lgs 28/2010 in riferimento alla domanda riconvenzionale
➢ nel merito


1. per tutte le motivazioni in fatto e in diritto meglio dedotte in narrativa, rigettare integralmente la domanda del ricorrente di cui ai punti 1,2,3,4,5 delle sue conclusioni, in quanto totalmente infondata;



2. Accertare, riconoscere e dichiarare, ai sensi dell'art. 1453 c.c., la risoluzione del contratto di locazione con patto di futura vendita sottoscritto tra le parti in data 14.03.2015, integrato in data
30.05.2015 e registrato all'Agenzia delle Entrate N. 1625/3T in data 18.06.2016 per inadempimento del sig. in danno della sig.ra Parte_1 Controparte_1


3. Per l'effetto, condannare in persona di quale procuratrice Parte_1 Parte_4 generale, al risarcimento in favore di di tutti i danni dalla stessa patiti, materiali e Controparte_1 morali nella misura che sarà ritenuta di giustizia;



4. Con vittoria di spese di lite”.
Con ordinanza del 17.9.2024 il giudice ha disposto il mutamento del rito da semplificato a locatizio, e fissato l'udienza ex art. 420 c.p.c. assegnando alle parti termine perentorio per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria.
La causa, istruita con produzioni documentali, è stata trattenuta in decisione all'esito della scadenza, in data 28.11.2025, del termine assegnato alle parti per il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni rassegnate dalle parti stesse.
Deve preliminarmente osservarsi l'insussistenza dei presupposti per assegnare alla parte resistente termine per esperire il tentativo di mediazione in relazione alle domande riconvenzionali dalla stessa proposte, avendo lo giurisprudenza di legittimità chiarito che “la mediazione obbligatoria ex art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010, quale
6 condizione di procedibilità finalizzata al raggiungimento di una soluzione conciliativa che scongiuri
l'introduzione della causa, è applicabile al solo atto introduttivo del giudizio e non anche alle domande riconvenzionali” (cfr. Cass., Sez. U - , Sentenza n. 3452 del 07/02/2024).
Nel merito, deve pronunciarsi la risoluzione del contratto di locazione con patto di futura vendita oggetto del presente giudizio (prodotto sub allegato 1 alla memoria di costituzione di parte resistente;
tale parte ha altresì prodotto, sub allegato 2, l'atto con cui il conduttore/promissario acquirente ha ceduto all'altra Parte_3 conduttrice/promissaria acquirente tutte le obbligazioni di cui al contratto prodotto sub allegato 1, con il consenso del locatore/promittente venditore ceduto, di talché allo stato il rapporto contrattuale oggetto del presente giudizio risulta intercorrere esclusivamente tra le parti del presente giudizio), essendo stata richiesta da entrambe le parti e dovendosi quindi applicare il principio espresso dalla giurisprudenza di legittimità secondo il quale “quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione dello stesso, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, sono tuttavia, in considerazione delle premesse contrastanti, dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale” (cfr., Cass., Sez. 6
- 2, Ordinanza n. 19706 del 21/09/2020; Cass., Sez. 3, Sentenza n. 26907 del
19/12/2014).
Da tale risoluzione consegue, quale effetto automatico e a prescindere dall'imputabilità dell'inadempimento all'una o all'altra parte contrattuale, l'ordine alla resistente di provvedere al rilascio in favore del ricorrente degli immobili oggetto del contratto risolto, venendo meno il titolo contrattuale legittimante il godimento di tali immobili da parte della prima. Tenuto conto del fatto che la medesima resistente ha chiesto dichiararsi la risoluzione del contratto, e che non ha neppure dedotto la sussistenza di esigenze tali da giustificare la fissazione di un termine dilazionato per il rilascio conseguente alla richiesta risoluzione, tale rilascio può essere disposto in via immediata.
Quanto all'accertamento dell'imputabilità dell'inadempimento alla parte ricorrente o alla parte resistente, e della conseguente sussistenza degli obblighi restitutori e risarcitori da ciascuna parte imputati alla controparte, nonché all'accertamento della sussistenza o meno dell'obbligo della resistente di provvedere al pagamento dei canoni di locazione, risulta tuttavia necessario procedere alla rimessione della causa
7 sul ruolo per il compimento di ulteriori attività istruttorie, come da separata ordinanza ai sensi dell'art. 279 comma 3 c.p.c.
La regolamentazione delle spese di lite deve, infine, essere riservata in sede di emissione della sentenza definitiva.


P.Q.M.


Il Tribunale, non definitivamente pronunciando:
- pronuncia la risoluzione del contratto di locazione con patto di futura vendita stipulato tra le parti in data 14.3.2015 e registrato in data 13.6.2016;
- per l'effetto, ordina a parte resistente di Controparte_1 provvedere all'immediato rilascio in favore del ricorrente Parte_1
degli immobili oggetto di tale contratto;

[...]
- provvede con separata ordinanza a rimettere la causa sul ruolo per l'ulteriore istruzione della causa;

- riserva in sede di sentenza definitiva la regolamentazione delle spese di lite.
Rieti, 28.12.2025
La giudice
Dott.ssa Roberta Della Fina
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