N. R.G. 497/2023
TRIBUNALE DI FERRARA
Verbale telematico della causa n. R.G. 497/2023 tra
Parte_1
ATTORE contro
Controparte_1
CONVENUTO
Oggi 8 maggio 2025 l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, le quali sono state ritualmente depositate dalle parti.
Il Giudice decide come da sentenza che segue.
Il Giudice
dr. Mauro Martinelli
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FERRARA
Il Tribunale di Ferrara, in persona del Giudice dr. Mauro Martinelli ha pronunciato, ex art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 497/2023 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio Parte_1 C.F._1
dell'avv. CASADIO MADDALENA, elettivamente domiciliato all'Indirizzo
Telematico del difensore
ATTORE/OPPONENTE contro
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv.
MARCHESINI LORENZO elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore sito a Ferrara, viale CAVOUR N. 21
CONVENUTO
Letti gli atti di causa;
viste le conclusioni delle parti, come precisate nelle note depositate e da aversi qui per integralmente riportate;
letto l'art. 281 sexies c.p.c.
o s s e r v a
La presente controversia è già stata definita con sentenza parziale n. pagina 2 di 12 685/2023 la quale ha statuito:
a) l'inammissibilità delle domande proposte da per CP_2
intervenuta decadenza ex art. 1137 c.c. con condanna al pagamento delle spese del giudizio;

b) la inammissibilità delle domande proposte da in Parte_1
relazione ai punti B), C), D) ed E) dell'atto di citazione per intervenuta decadenza ex art. 1137 c.c.;
c) la prosecuzione del giudizio in relazione alle domande non decise ed in particolare in relazione ai punti n. A) (“o.d.g. in ordine al bilancio preventivo 2022 e all'erronea indicazione di alcune voci di spesa”) ed F)
(“prospettata violazione del Regolamento di Condominio per modifica dei criteri di riparto dettati dal regolamento stesso, che determinerebbe la nullità della delibera”).
Con la successiva memoria di cui all'art. 183, VI comma c.p.c. la parte convenuta ha eccepito la cessazione della materia del contendere per essere stato approvato il bilancio consuntivo – redatto nei medesimi termini del preventivo – così sostituendosi il titolo fondante il debito dei condomini, titolo non impugnato tempestivamente (“Relativamente al punto
A) dell'impugnazione riferito al punto A) dell'ODG dell'assemblea del 8.10.2022
approvazione del bilancio preventivo spese 2022 per il Supercondominio, si eccepisce la cessazione della materia del contendere e comunque il venir meno dell'interesse del sig. ad una decisione sul punto. Ciò in quanto il sig. Parte_1 Parte_1
non ha poi impugnato il rendiconto consuntivo del 2022 che di fatto si pone come documento contabile che supera il bilancio preventivo essendo costituito dalle voci effettive di entrata e spesa del periodo”).
Come osservato dalla parte attrice, tuttavia, la approvazione del bilancio consuntivo negli stessi termini del bilancio preventivo non ha soddisfatto pagina 3 di 12 l'interesse della parte né determinato tout court la cessazione della materia del contendere (cfr. Cass., 11962/2005), quanto fatto venir meno l'interesse ad agire, posto che l'obbligo di pagamento a carico del deriva dalla approvazione del bilancio consuntivo e non più CP_1
da quello del bilancio preventivo (Cass., 30857/2018); né può affermarsi che l'omessa impugnazione della deliberazione di approvazione del bilancio consuntivo possa assumere una valenza di rinuncia alla presente opposizione o di assenso al comportamento della Assemblea con valenza di ratifica.
L'evento si è verificato durante la pendenza del giudizio e ha determinato la necessità di una consulenza tecnica d'ufficio atta a verificare la fondatezza o meno delle doglianze attoree - in relazione al punto A) - esclusivamente al fine di regolare il regime delle spese di lite, in applicazione del principio della soccombenza virtuale.
In relazione al punto F), invece, si osserva come correttamente la parte convenuta abbia evidenziato come la delibera impugnata di approvazione del bilancio preventivo non abbia modificato per il futuro i criteri di riparto, ma avallato l'utilizzo del contratto di servizi e di determinazione degli importi dovuti, sicché non emerge un profilo di nullità nei termini indicati dalle Sezioni Unite (Cass., 9839/2021: “sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte pagina 4 di 12 nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.”).
Ne deriva che anche per tale profilo deve essere dichiarata la decadenza di cui all'art. 1137 c.c. per omessa integrazione della condizione di procedibilità per le medesime ragioni già indicate nella sentenza parziale richiamata integralmente per relationem.
Quanto al punto A) si richiamano le conclusioni dell'ausiliario del
Giudice, pienamente condivisibili, stante la logicità delle argomentazioni utilizzate e le valutazioni operate.
Il CTU, nel proprio elaborato, ha innanzi tutto esaminato il regolamento condominiale attestando che:
A) Autorimesse nel fabbricato A, art. 1, (pag. 1 del regolamento): La quota di comproprietà delle parti comuni di ciascun condomino è proporzionata al valore della sua porzione di piano espressa in millesimi nella Tabella “A” e Tabelle di riferimento
A2, 3, 4, 5 (Tabelle millesimali di proprietà),
B) Posti barca nella darsena, art. 1 (pag. 2 del regolamento): La quota di comproprietà
delle parti comuni di ciascun condomino è proporzionata al valore della sua porzione di proprietà espressa in millesimi nella Tabella A e Tabella di riferimento A1 (Tabelle
millesimali di proprietà),
B) Posti barca nella darsena, art. 4, n. 18 (pag. 4 del regolamento): La quota di partecipazione alle spese di gestione viene definita dalle tabelle millesimali B1 e C1, 2,
3… (Tabelle millesimali di gestione),
C) Gestione del condominio, A Area portuale (pag. 8 del regolamento). Tutte le spese di gestione afferenti le parti comuni dell'intero complesso quali ... amministrazione ...
saranno ripartite in base alle quote millesimali di proprietà Tabella A e successiva suddivisione per i singoli comparti… (Tabelle millesimali di proprietà),
C) Gestione del condominio, A Area portuale (pag. 8 del regolamento). Le ulteriori pagina 5 di 12 spese di … Concessioni della Marina mercantile … e Concessione apertura a mare …
saranno suddivise in base alla Tabella B1 di gestione (Tabelle millesimali di gestione),
C) Gestione del condominio, A Area portuale (pag. 9 del regolamento). Le ulteriori spese di … Concessione Comunale relativa al Canale delle Vene sarà ripartita per numero di posti barca in proprietà…,
C) Gestione del condominio, B Darsena (pag. 9 del regolamento). Tutte le spese afferenti le parti comuni dell'intero complesso … saranno ripartite in base alla Tabella
di gestione B1 (tabelle millesimali di gestione), mentre le spese sostenute per ogni singolo pontile saranno suddivise fra i posti barca di quel pontile, applicando le relative tabelle derivate riguardanti il pontile stesso…,
C) Gestione del condominio, C Fabbricati ad uso autorimessa (pag. 9 del regolamento).
Tutte le spese di gestione afferenti alle sole parti comuni dei fabbricati ad uso autorimessa afferenti le parti comuni dell'intero complesso … saranno ripartite in base alla Tabella di gestione B2-B4 per il seminterrato e Tabella B3-B5 per il piano rialzato dei fabbricati A e B ad uso autorimesse (tabelle millesimali di gestione).
Ha poi individuato i criteri di calcolo delle spese di gestione dei posti barca (tabelle millesimali di gestione), delle autorimesse (tabelle millesimali di gestione), della concessione Canale della Marina
Mercantile (tabelle millesimali di gestione), della concessione relativa al
Canale delle Vene (numeri di posti barca in proprietà facenti parte della darsena) e delle spese di carattere generale (regolamento condominiale e art. 1123 c.c.).
Nella applicazione di tali criteri l'ausiliario del Giudice ha ravvisato una corretta predisposizione del bilancio preventivo in relazione alle spese di gestione dei posti barca (“In sede di nota integrativa è stato quantificato in €.
117.120,00 il costo complessivo afferente alla gestione dei posti barca per tutti i nominativi indicati nell'Allegato 1 del contratto per la fornitura di servizi al pagina 6 di 12 condominio di cui all'Allegato 7 del presente elaborato. Tali posti barca corrispondono,
in termini di quote, a 407,36 millesimi come risultanti dalle Tabelle di Gestione relative specificatamente alla Darsena. Tale importo, rapportato ai millesimi (40,71)
effettivamente riferibili ai condomini che non hanno sottoscritto i singoli contratti di gestione con la società “Gest.Mar”, risulta pari ad €. 11.704,52 ed il medesimo è stato poi ripartito in favore di ciascun condomino, tenuto conto dei millesimi di gestione allo stesso riferibili -Allegato 8-. Il criterio adottato risulta per lo scrivente condivisibile e conforme alle previsioni di cui al regolamento condominiale;
le relative risultanze sono state pertanto assunte nel riepilogo dei ricalcoli effettuati”), spese di concessione del Canale delle Vene (“Gli oneri totali per la concessione, pari ad €. 5.357,86, sono stati suddivisi pariteticamente per il numero dei posti barca della Darsena (300), con conseguente determinazione di un onere in capo a ciascun condomino di €. 17,86 (dal bilancio preventivo è in ogni caso possibile constatare la quota riferibile a “Gest.Mar”
pari ad €. 3.750,50, corrispondente a n. 210 posti barca, nonché quella relativa agli ulteriori 90 condomini, pari ad €. 1.607,36). A ciascun condomino che non ha sottoscritto un singolo contratto di gestione con la società “Gest.Mar” è stata pertanto attribuita una quota di spesa pari ad €. 17,86 e tale importo appare condivisibile sulla base dell'esame della documentazione disponibile -il dettaglio analitico di conteggio è
contenuto nell'Allegato 11”) e alle spese di concessione Canale della Marina
Mercantile (“Le spese di concessione “Canale della Marina Mercantile”, pari complessivamente ad €. 2.625,00, sono state imputate ai condomini che non hanno sottoscritto contratti individuali con la società “Gest.Mar”, tenuto conto dei millesimi di gestione della Darsena a ciascuno di essi riferibili -Allegato 12-. Il criterio adottato risulta condivisibile almeno sulla base di quanto esaminato”).
Al contrario ha ritenuto vi siano delle criticità in relazione al calcolo delle spese di gestione dei box e nella ripartizione millesimale delle spese di carattere generale (“oneri amministrativi, spese postali, elaborazione pagina 7 di 12 mod. 770, oneri bancari”).
Sotto il primo profilo ha affermato: “Sono state determinate, per ciascun condomino che non ha sottoscritto un contratto individuale di gestione con “Gest.Mar”,
mediante diretto utilizzo della quota come risultante dalle Tabelle Millesimali di
Gestione (C Gestione del condominio, C Fabbricati ad uso autorimessa, pag. 9 del regolamento). Occorre tuttavia rilevare che le singole quote, nelle predette tabelle,
sono determinate con riguardo al piano in cui si trova il box (seminterrato o rialzato) e sono esposte in millesimi per piano (in entrambi i piani le singole quote sono pertanto rapportate a 1.000). Il conteggio esposto nel bilancio preventivo 2022 è stato quindi effettuato dividendo la spesa complessivamente da imputare (€. 2.107,98) per i millesimi totali di gestione (239,98) riferibili ai soggetti che non hanno sottoscritto un contratto individuale di gestione con “Gest.Mar”, moltiplicando poi le risultanze ottenute per la singola quota. Tale “modus operandi” determina tuttavia una possibile criticità, poiché non tiene conto della differente incidenza del singolo box sull'intero comparto autorimesse i cui due piani (seminterrato e rialzato) presentano comunque un diverso peso nelle Tabelle millesimali di proprietà (piano seminterrato 57,81/140, piano rialzato 82,19/140 -
millesimi generali di proprietà rappresentativi delle autorimesse
140/1000). Questo ha determinato l'attribuzione delle spese di gestione ai box senza alcuna ripartizione preliminare delle stesse per piano (tenuto conto dei millesimi di proprietà), volta ad equilibrare la diversa incidenza di ciascuna quota millesimale in ognuno dei piani del fabbricato ad uso autorimesse.
L'adozione di tale diversa modalità di calcolo (suddivisione della spesa complessiva riferita ai box per singolo piano tenuto conto dei millesimi di proprietà da ciascuno di essi rappresentato - divisione, per ciascun piano, delle risultanze ottenute per i millesimi di gestione riferibili ai nominativi di coloro che non hanno sottoscritto pagina 8 di 12 contratti individuali con “Gest. Mar” - moltiplicazione dell'importo così ottenuto per i millesimi di gestione di ciascun box) determina una differenza positiva complessiva
(maggiori costi addebitati rispetto a quelli dovuti), per i condomini che non hanno sottoscritto contratti individuali con “Gest.Mar”, pari ad € 101,98.
Con specifico riferimento ai Signori e tale Parte_1 CP_2
differenza positiva (maggiori costi addebitati rispetto a quelli dovuti) risulta pari ad €
38,99 -l'Allegato 9 contiene il relativo dettaglio di calcolo”.
Sotto il secondo profilo: “In sede di bilancio preventivo 2022, le spese in questione sono state imputate ai nominativi oggetto del contratto di fornitura di cui all'Allegato
7, quindi anche ai condomini che non hanno sottoscritto contratti individuali con
“Gest.Mar”, tenuto conto dei millesimi riferibili a ciascun posto barca e box risultanti dalle tabelle di gestione. L'importo complessivo delle spese di gestione è stato pertanto diviso per 3.000 (sommatoria dei millesimi -1.000- riferibili alla gestione della
Darsena e dei millesimi -2.000- riferibili ai box -1.000 per ciascun piano-) e moltiplicato per i millesimi complessivi di gestione -posto barca e box- riferibili a ciascun condomino. Tale modalità di ripartizione può presentare criticità tenuto conto che le spese in questione, di carattere comunque generale,
valutato il regolamento condominiale (C Gestione del , A Area CP_1
portuale, pag. 8 del regolamento) e le previsioni di cui all'art. 1123 co. 1
codice civile, dovrebbero essere verosimilmente attribuite ai condomini dell'intero complesso tenuto conto delle Tabelle millesimali di proprietà
riferibili alla Darsena ed al fabbricato autorimesse, come da quadro generale delle Tabelle Millesimali. L'adozione di tale diversa modalità di calcolo implica l'attribuzione delle spese di cui trattasi alla Darsena ed al fabbricato box sulla base dei millesimi di proprietà rappresentati da ciascuna delle predette componenti
(Darsena 400/1000 - fabbricato box 140/1000 - totale 540/1000), con successiva attribuzione ai singoli condomini tenuto conto dei millesimi di proprietà dagli stessi pagina 9 di 12 posseduti.
L'applicazione di tale diversa modalità di calcolo determina una differenza positiva complessiva (maggiori costi addebitati rispetto a quelli dovuti), per i condomini che non hanno sottoscritto contratti individuali con “Gest.Mar” pari ad € 478,46.
Con specifico riferimento ai Signori e tale Parte_1 CP_2
differenza positiva (maggiori costi addebitati rispetto a quelli dovuti) risulta pari ad €
53,23 -l'Allegato 10 contiene il relativo dettaglio di calcolo”.
Le conclusioni del ctu sono, dunque, nei limiti indicati di erroneo calcolo delle tabelle millesimali con fondatezza della dispiegata opposizione:
“l'importo riferibile alla voce “ripartizione millesimale tutti i condomini”
è stato imputato ai nominativi oggetto del contratto di fornitura di cui all'Allegato 7 tenuto conto dei millesimi riferibili a ciascun posto barca e box risultanti dalle tabelle di gestione. La modalità di imputazione adottata non sembra tuttavia confacente alle indicazioni contenute nel regolamento condominiale (C Gestione del condominio, A Area portuale, pag. 8 del regolamento), nonché nel disposto di cui all'art. 1123 co. 1 codice civile, stante la previsione di utilizzo, in tali sedi, per analoghe tipologie di spese, delle Tabelle millesimali di proprietà riferibili alla
Darsena ed al fabbricato autorimesse, come da quadro generale delle
Tabelle Millesimali -si veda l'Allegato 4-. L'adozione di tale diversa modalità di calcolo implica l'attribuzione delle spese di cui trattasi alla
Darsena ed al fabbricato box sulla base dei millesimi di proprietà rappresentati da ciascuna delle predette componenti (Darsena
400/1000 - fabbricato box 140/1000 - totale 540/1000), con successiva attribuzione ai singoli condomini tenuto conto dei millesimi di proprietà dagli stessi posseduti”.
Nei limiti indicati, dunque, l'azione è risultata “virtualmente fondata”. pagina 10 di 12 Considerato che nella sentenza parziale non si è presa in esame, sotto il profilo delle spese di lite, la posizione di Parte_1
risultato soccombente nei termini sopra indicati, vista la reciproca soccombenza anche nella presente fase e valutata anche la incidenza economica dei rilievi operati, si ritiene sussistano giustificati motivi per compensare integralmente le spese del giudizio.
Le spese di consulenza tecnica d'ufficio, alla luce degli esiti, sono definitivamente poste a carico del convenuto con obbligo di rifusione di quanto anticipato dalla parte attrice.

P.Q.M.

Il Tribunale di Ferrara, nella persona del Giudice Unico dr. Mauro
Martinelli, ogni diversa domanda, eccezione, istanza e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando nella causa n. 497/2023 R.G., così provvede:
1) DICHIARA il difetto di interesse ad agire di alla Parte_1
dispiegata opposizione alla delibera del 8 ottobre 2022 di approvazione del bilancio preventivo - quanto al punto A) - conseguente alla approvazione del bilancio consuntivo;

2) DICHIARA inammissibile la domanda proposta da Parte_1
in relazione a punto F) per intervenuta decadenza ex art.
[...] Il Giudice
Dr. Mauro Martinelli
pagina 12 di 12 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
1137 c.c.;
3) DICHIARA integralmente compensate le spese del giudizio;

4) PONE le spese di consulenza tecnica d'ufficio definitivamente a carico del con obbligo di Controparte_1
rifusione di quanto anticipato dalla parte attrice;

5) RIGETTA nel resto.
Ferrara, il 8 maggio 2025 pagina 11 di 12