REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione Civile - nella persona del G.o.p.,
dott.ssa Maddalena Natale, ha pronunziato la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al numero 3391 del R.G. dell'anno 2017, avente ad oggetto: “Altri istituti in materia di diritti reali possesso e trascrizioni”, riservata in decisione all'udienza del 29.04.2025,
con la concessione alle parti dei termini di legge per il deposito di scritti conclusioni e di repliche e vertente
TRA

(c.f.: ) e (c.f.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
, quali esercenti la potestà genitoriale sul figlio minore C.F._2 Persona_1
rapp.ti e difesi, congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura allegata all'atto di citazione,
dagli avv. Giuseppe Libertino e Pasqualina Rita Bassano, nonché dall'avv. Antonio Tommaso
Ventre, in virtù di procura rilasciata su foglio separato e allegato all'atto di costituzione di difensore in aggiunta depositato il 13.02.2025, elettivamente domiciliati in Caserta, alla via
Raffaele Viviani, n. 6/8
(attori)

E
(c.f.: ), in persona della procuratrice speciale, Parte_3 C.F._3 CP_1 (c.f.: , rapp.to e difeso, giusta mandato in calce alla comparsa di
[...] C.F._4
costituzione e risposta, dagli avv. Nicola Franzese e Giovanni Franzese, ed elettivamente domiciliato in Caserta, alla via Colombo, n. 27
(convenuto in riconvenzionale)

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti, verbali di causa e memorie conclusionali depositate in procedura.
FATTO E DIRITTO
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18.6.09, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Ai fini della decisione, pertanto, è sufficiente ricordare che con atto di citazione ritualmente notificato i coniugi , nella qualità di genitori di convenivano in Parte_4 Persona_1
giudizio , rassegnando le seguenti conclusioni: “1) in accoglimento della domanda di Parte_3
rivendica, condannare il sig. alla restituzione dell'area di superficie netta di 8,66 Parte_3
m.q. (lorda 9,22) attraverso l'abbattimento ed arretramento a proprie spese del tramezzo esistente -
facente parte della maggior consistenza del box sito nel Comune di Caserta, alla Via Ricciardelli,
35, riportato in NCEU al Fg. 35, P.lla 5091 (Ex 45), Sub 12, della superficie catastale di metri
quadrati 26, (ventisei), di proprietà del Sig. ; in via subordinata, e solo qualora il Controparte_2
Giudice Voglia rigettare la domanda, condannare comunque i convenuti alla restituzione di tutte le
somme versate in eccedenza sino alla conclusione del giudizio a titolo di tasse ed imposte (IMU,
TASI e TARSU) sulla porzione di immobile illegittimamente occupata di 8,66 m.q. (9,22 m.q.
lorda);”.
In particolare, a sostegno della propria domanda, gli attori deducevano: - che, con atto per Notaio
del 16.03.2016 (rep. N. 5071, racc. n. 3859), avevano acquistato, in favore del figlio Per_2
un appartamento ubicato in Caserta alla via Ricciardelli 35, con annesso box auto Persona_1 di 26 mq al piano terra (come meglio identificati in atti); - che, a seguito di un sopralluogo di detto
garage effettuato nel mese di aprile 2016, il tecnico incaricato riscontrava una difformità tra la superficie indicata nell'atto di acquisto e quella esistente, pari a circa 9 mq;
- che, da ulteriori accertamenti, emergeva che gli originari confini erano stati modificati a vantaggio del locale commerciale attiguo e in titolarità di , il quale aveva abusivamente annesso alla Parte_3
propria unità immobiliare una porzione di detto box.
Con comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale e chiamata in causa di terzi,
si costituiva in giudizio , in persona della procuratrice speciale , il Parte_3 Controparte_1
quale, contestando in fatto e in diritto la domanda attorea, rassegnava le seguenti conclusioni: “1)
chiedono rigettarsi le domande perché inammissibili, improponibili e infondate;
2) spiegano
riconvenzionale chiedendo: a) dichiararsi che il convenuto ha maturato l'usucapione, ex art. 1159
o ex art. 1158 CC, della zonetta rivendicata, unendo al proprio possesso quello del dante causa ex
art.1146 co.2 CC;
b) il risarcimento del danno per il foro praticato dagli attori nel muro divisorio
l'11/4/2016, come da loro riconosciuto al punto f) della citazione;
3) dichiarano, ex art.167 co.3 ed
art.269 co.2 CPC, che intendono chiamare in causa i sigg. e Parte_5 Parte_6
perché garantiscano il convenuto contro il tentativo di evizione posto in essere dagli attori e
all'uopo chiedono al G.U. lo spostamento della prima udienza allo scopo di consentire la citazione
dei terzi nel rispetto dei termini di legge;
”.
I terzi chiamati in causa, seppur regolarmente evocati in giudizio, non si costituivano.
La causa veniva istruita mediante espletamento di ctu e prova testimoniale;
indi, ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Dopo qualche rinvio e mutamento della persona fisica del magistrato, la presente controversia veniva smistata sul ruolo della scrivente che, all'udienza del 29.04.2025, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, la riservava in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
per il deposito di scritti conclusionali e di repliche.
Tanto premesso in punto di fatto, in diritto: la domanda attorea va accolta per le ragioni che si andranno ad illustrare.
Va, in via preliminare, evidenziato che la qualificazione della domanda in termini di azione di rivendicazione ex art. 948 c.c., operata da parte attrice, appare corretta.
I coniugi hanno, difatti, chiesto la restituzione della porzione di garage, Parte_4
abusivamente annessa al locale commerciale in titolarità del convenuto assumendone la Pt_3
proprietà per effetto dell'atto di compravendita per Notaio del 16.03.2016. Per_2
Ebbene, giova rammentare che, nell'azione di rivendica, diretta a far conseguire la restituzione del bene rivendicato al proprietario non possessore in base al riconoscimento del suo diritto di proprietà, l'attore è soggetto ad un onere probatorio rigoroso, in quanto è tenuto a provare la proprietà del bene risalendo, anche attraverso i propri danti causa, sino ad un acquisto a titolo originario, ovvero, dimostrando il compimento dell'usucapione (cd. probatio diabolica).
In particolare, la prima e fondamentale indagine che il giudice del merito deve compiere concerne l'esistenza, la validità e la rilevanza del titolo dedotto dall'attore a fondamento della pretesa;
ciò
prescindendo da qualsiasi eccezione del convenuto, in quanto, investendo essa uno degli elementi costitutivi della domanda, la relativa prova deve essere fornita dall'attore e l'eventuale insussistenza deve essere rilevata dal giudice anche d'ufficio (Cass. n. 5131/2009).
Si tratta di un onere fondamentale ed assoluto, tanto che il convenuto in rivendicazione non è a sua volta tenuto a fornire alcuna prova e può trincerarsi dietro il principio possideo quia possideo e, se adduce qualche prova o qualche suo diritto sulla cosa, ciò non deve mai tornare a suo pregiudizio,
non implicando, di per sé, rinuncia alla posizione vantaggiosa derivantegli dal possesso e non esonerando l'attore dalla prova a suo carico (Cass. n. 14734/2018).
Mutuando i superiori principi alla fattispecie in esame, ritiene questo Giudice che parte attrice abbia assolto l'onere probatorio su di essa incombente, avendo fornito la probatio diabolica del proprio diritto di proprietà sulla porzione di bene in contestazione.
Sul punto, ben può farsi riferimento alle conclusioni rassegnate dal consulente tecnico d'ufficio,
arch. , da cui non vi è ragione di discostarsi, vista la completezza e la correttezza degli Per_3 accertamenti eseguiti.
A ben vedere, il tecnico incaricato, ponendo a raffronto le rilevazioni effettuate in loco con la documentazione acquisita, ha innanzitutto confermato l'esistenza di una difformità tra lo stato di fatto e quello di diritto.
Nello specifico, esso ha dichiarato che “Il box auto dei coniugi , allo stato risulta Parte_4
essere pari a 18,05 metri quadrati. La dimensione non corrisponde a quella indicata nella visura
catastale che indica 26 mq. la consistenza del box. La dimensione non corrisponde a quella
indicata nel titolo di provenienza del 2016 (atto con il quale i coniugi Parte_4
acquistano il box dai sig.ri ), né con quello del 1973 (atto di compravendita dei Persona_4
sig.ri nei confronti della società SICA che costruì il fabbricato) che indicano in mq. Persona_5
26 la consistenza del box. Si rappresenta che nella descrizione materiale del bene, negli atti sopra
citati, con riguardo i confini delimitanti il box, vengono riportati il locale ascensore, il vano scala,
il locale caldaia e il cortile: nessun riferimento al locale commerciale.”.
Medesime considerazioni sono state svolte relativamente al locale commerciale di proprietà del convenuto: esso, difatti, “allo stato risulta essere pari a 50,27 metri quadrati oltre alla zona
contesa che misura 7,50 mq. Tutto il locale risulta essere pari a 57,77 mq. La dimensione non
corrisponde a quella indicata nella visura catastale che indica 49 mq. la consistenza del locale
commerciale. La dimensione non corrisponde a quella indicata nel titolo di provenienza del 2008
(atto con il quale il sig. acquista dai sig.ri ), che indica in mq. 50 la Parte_3 Parte_7
consistenza del locale commerciale. Anche qui, nell'atto di provenienza, la descrizione materiale
del locale, con riguardo i confini che lo delimitano, vengono riportati il vano scala ed androne a
nord, proprietà a sud e via Ricciardelli ad est: nessun riferimento al box”. Controparte_3
L'assunto di parte attorea ha trovato, dunque, pieno conforto nella documentazione versata in giudizio ed esaminata dal nominato consulente tecnico.
Invero, attraverso tale documentazione è stato possibile, anzitutto, risalire agli originari atti di compravendita (quelli posti in essere dalla impresa costruttrice, la S.I.C.A. s.r.l., con i rispettivi danti causa delle parti in giudizio) e, al contempo, accertare che, in essi e in tutti i successivi atti di trasferimento, così come nelle planimetrie catastali a questi allegate, la superficie catastale trasferita
è sempre stata la medesima: quanto al box degli attori, 26 mq, quanto al locale in titolarità del
50 mq. Pt_3
Di contro, la tesi di parte convenuta, volta a paralizzare l'opposta pretesa, appare infondata.
Il convenuto ha eccepito che il disallineamento esistente tra lo stato di fatto degli immobili e Pt_3
lo stato di diritto emergente dalle planimetrie catastali e dagli atti di provenienza sarebbe imputabile ad un mero mancato aggiornamento dei dati catastali;
in particolare, “Il problema sollevato dagli
attori nasce dal fatto che l'originario costruttore, srl SICA, non rispettò, nella realizzazione del
piano terra, il progetto presentato per ottenere la licenza edilizia n.367 del 1968 e n.88 del 1970, e
vi apportò le modifiche che ritenne utili. Ma non provvide alle relative variazioni catastali”.
Sul punto, il ctu ha dichiarato che “Dalle indagini effettuate risulta difficile determinare se i locali
in questione hanno subito delle modifiche nel corso del tempo. La composizione architettonica dei
locali, così come i documenti in atti (planimetrie catastali), propendono per una modifica degli
ambienti a vantaggio del sub 37 (ex sub 7, attuale proprietà ), così come si è Parte_3
percepito anche in sede di sopralluogo: la diversa pavimentazione tra la zona contesa e il resto del
locale, la prosecuzione delle pareti divisorie sembrerebbero suggerire un ampliamento del sub 37
(proprietà a svantaggio del sub 12 (proprietà . Tuttavia, gli accertamenti ulteriori Pt_3 Per_1
ovvero l'esecuzione di saggi sulla muratura smentiscono questa ipotesi, in quanto non sono emersi
segni tangibili di preesistenti tramezzature, avvalorando l'idea che l'intenzione di chi ha costruito
il fabbricato era quella di una divisione così come riportata in atti, ma di fatto mai eseguita.”.
Orbene, la tesi di parte convenuta, seppur in parte suffragata dall'ipotesi del ctu ora richiamata, non risulta corroborata né dalla documentazione acquisita agli atti né dalla prova orale raccolta.
Non è necessario soffermarsi ulteriormente sul contenuto della documentazione prodotta, avendo sopra chiarito come la stessa sia univocamente indirizzata a sostegno della tesi attorea;
quanto alla prova testimoniale, va evidenziato che le dichiarazioni rese dai quattro testi escussi (due per ciascuna parte) vanno sostanzialmente ad elidersi a vicenda, essendo di segno diametralmente opposto e non essendo possibile attribuire ad una di esse maggiore attendibilità o affidabilità.
Va, ad ogni buon conto, considerata irrilevante la situazione di fatto - ancorché riconducibile ad un'originaria scelta costruttiva dell'impresa costruttrice - a fronte delle concordi risultanze delle planimetrie catastali richiamate in tutti gli atti di alienazione delle unità immobiliari in causa.
A ben vedere, difatti, siffatto contrasto deve essere risolto avendo riguardo alla consistenza e alla delimitazione delle due proprietà così come consacrate nei rispettivi titoli di provenienza, senza poter attribuire alcun rilievo alla mera situazione di fatto, da reputarsi superata per effetto del recepimento, nei titoli di acquisto, delle diverse risultanze delle planimetrie catastali.
Deve rammentarsi, difatti, che le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene e costituiscono mezzo fondamentale per l'interpretazione del negozio.
È il caso di precisare, inoltre, che, se le parti hanno fatto riferimento, per individuare il bene oggetto di compravendita immobiliare, ad una planimetria allegata all'atto, è necessario che essa sia espressamente indicata nel contratto come parte integrante del contenuto dello stesso (cfr. Cass., n.
8731/2023), come avvenuto nel caso di specie.
È sulla scorta di tali considerazioni che va rigettata la domanda riconvenzionale spiegata dal Pt_3
non avendo esso fornito una prova rigorosa e tranquillante dei requisiti necessari ai fini della dichiarazione dell'intervenuto acquisto per usucapione.
A ben vedere, non è stato in alcun modo provata né la volontà di tenere il bene esercitando i poteri corrispondenti a quelli del titolare del diritto reale (cd. animus rem sibi habendi) - il non ha Pt_3
dato prova, ad esempio, di aver mai corrisposto oneri (tasse, tributi ecc…) per la superficie da esso di fatto occupata (prova, di contro, fornita da parte opposta) -, né il possesso ultraventennale del bene uti dominus.
Relativamente al tempus possessionis, premesso che l'arco temporale in cui il ha iniziato a Pt_3
possedere la porzione oggetto di causa non è di per sé sufficiente a coprire il ventennio (risalendo esso all'anno 2008), non può nemmeno dirsi provato il periodo antecedente a tale acquisto.
Invero, come sopra evidenziato, le dichiarazioni rese sul punto dai due testi di parte convenuta non possono considerarsi dirimenti, apparendo le stesse smentite dalle avverse dichiarazioni dei testi di parte attorea.
In conclusione, la domanda riconvenzionale va rigettata per carenza di prova.
In definitiva, alla luce delle considerazioni sin qui richiamate, la domanda attorea va accolta e, per l'effetto, deve dichiararsi la esclusiva proprietà della porzione immobiliare oggetto di causa, pari a
7,50 mq, attualmente inglobata al locale commerciale di proprietà di , in capo a Parte_3
, rappresentato nel presente giudizio da e quali Persona_1 Parte_1 Parte_2
esercenti la potestà genitoriale, con conseguente condanna di parte convenuta alla restituzione della stessa.
Attesa la peculiare natura del giudizio e la controvertibilità delle questioni trattate, si ritiene equo compensare integralmente le spese di lite, pur di ctu espletata in corso di giudizio.


P. Q. M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, IV Sezione Civile, nella persona del G.o.p., dott.ssa
Maddalena Natale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e Parte_1
quali esercenti la potestà genitoriale sul figlio minore nei Parte_2 Persona_1
confronti di , in persona della procuratrice speciale , così provvede: Parte_3 Controparte_1
1) Accoglie la domanda di parte attrice per le motivazioni sopra esposte e, per l'effetto,
dichiara la esclusiva proprietà della porzione immobiliare, pari a 7,50 mq, oggetto di causa in capo a rappresentato nel presente giudizio da e Persona_1 Parte_1 Parte_2
, quali esercenti la potestà genitoriale, con conseguente condanna di
[...] [...]
alla restituzione della stessa;
Pt_3
2) Rigetta la spiegata domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta, per i motivi su richiamati;
3) Compensa le spese di lite, pur quelle di ctu.
Così deciso in S. Maria C.V., lì 29.07.2025

Il Gop
(dott.ssa Maddalena Natale)