REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA – V SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del dott. Fabio De Palo
ha emesso la seguente SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 24422 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, trattenuta in decisione all'udienza del 23.9.2025 e vertente tra
ATTRICE Parte_1
con l'avv. Emilio Sterpetti
e
CONVENUTO Controparte_1
con l'avv. Giuseppe Delle Donne
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio il Parte_1 [...]
in proponendo impugnazione contro la delibera Controparte_1 CP_1
assembleare del 23.10.2021 con cui – sul punto 3 dell'o.d.g. – è stata approvata “la
progettazione esecutiva per la realizzazione di una rampa in muratura di accesso per
l'abbattimento delle barriere architettoniche posta all'esterno del fabbricato, lateralmente rispetto all'ingresso dell'edificio…scala A (civ. 12), con possibilità di
utilizzo da parte di tutti i condomini proprietari degli appartamenti delle scale A (civ.
12) e B (civ. 14) ex art. 1 reg. di condominio, nonché delle opere connesse, compreso
utilizzo da parte dei condomini del corridoio interno di collegamento tra le scale A e
B”.
Ha in sintesi dedotto – a sostegno dell'impugnazione – i seguenti motivi:
1) la maggioranza di legge è stata raggiunta con il voto favorevole di soggetti –
proprietari solo dei box sottostanti l'edificio – che non erano interessati alla realizzazione della rampa ed erano pertanto privi di legittimazione al voto;

2) una precedente delibera del 14.12.2017 – con cui era stata approvata la realizzazione della rampa – era stata già impugnata dall'attrice e poi annullata da questo Tribunale con sentenza n. 2355/2020;
3) la rampa prevista con la nuova delibera comporta – rispetto alla precedente –
un ulteriore pregiudizio per l'intero condominio (andando a chiudere in modo definitivo – con muratura – le grate di areazione del sottostante locale autorimessa);
4) la rampa pregiudica comunque il suo diritto di proprietà esclusiva
(appartamento int. 2 sito al piano terra), in quanto la prevista realizzazione di una passerella proprio a ridosso delle finestre della camera da letto e del balcone lede la sicurezza, la privacy ed il libero godimento di quel bene (con un utilizzo indiscriminato da parte dei condomini fruitori di entrambe le scale
A e B); 5) le opere connesse – implicando un collegamento fra le due scale dell'edificio
– costituiscono un'innovazione approvata senza la necessaria maggioranza qualificata e comportano anche un abuso edilizio (in quanto confliggono con la
“situazione urbanistica” dell'edificio condominiale);
6) il condomino disabile – che risiede nel medesimo edificio – avrebbe più
agevole accesso al suo appartamento attraverso la collocazione di un
“montacarichi” – tale da consentire il superamento delle scale d'ingresso esistenti – ovvero attraverso la diversa realizzazione di una rampa nella parte opposta dell'edificio (verso l'ingresso dal civico 14).
Ha pertanto chiesto – previa sospensione cautelare della sua efficacia – la declaratoria di nullità o comunque l'annullamento della delibera impugnata.
Il convenuto – nel costituirsi – ha contestato la fondatezza della CP_1
domanda e ne ha chiesto il conseguente rigetto.
E' stata rigettata – con ordinanza del 19.10.2022 (confermata in sede di reclamo) –
l'istanza di sospensione cautelare.
Depositate dalle parti le memorie autorizzate ex art. 183, sesto comma, c.p.c. – ed espletata una consulenza tecnica d'ufficio – la causa è stata infine trattenuta in decisione all'udienza del 23.9.2025 (sulle immutate conclusioni formulate nell'atto introduttivo e nella comparsa di risposta).
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
L'impugnazione deve essere rigettata. E' sufficiente – con riguardo al motivo sub 1 inerente alle maggioranze di legge (ex
art. 1136, secondo comma, cod. civ.) – un semplice rinvio all'ordinanza del
19.10.2022 ed a quella – collegiale – del 2.1.2024 (emessa all'esito del reclamo ex art. 669 terdecies c.p.c. proposto dall'attrice).
Deve inoltre rilevarsi – con riguardo al motivo sub 3 – che il c.t.u. ha accertato che la superficie di areazione dell'autorimessa “rimarrebbe al di sopra della soglia minima
prevista dalle vigenti normative in materia” anche nel caso di una copertura della griglia e che – pertanto – “l'installazione della pedana come da progetto non
comporta pericolo per la sicurezza dell'intero edificio” (pag. 13 della relazione).
Deve poi rilevarsi – con riguardo al motivo sub 5 – che le due scale risultano da
sempre fisicamente collegate attraverso un locale comune ove sono posizionati i contatori (cfr. pag. 14 della relazione peritale depositata nel precedente giudizio n.
4094/2018): ne consegue che – sotto tale profilo – le “opere connesse” non comportano ulteriori innovazioni all'interno dell'edificio o la commissione di abusi edilizi (prevedendo – semplicemente – l'utilizzo delle preesistenti porte a vetri).
Deve infine rilevarsi – con unitario riferimento agli altri motivi connessi – che anche in questa sede l'accertamento del c.t.u. induce ad escludere la sussistenza dei pregiudizi dedotti dall'attrice riguardo al libero godimento della sua proprietà
esclusiva: la finestra della camera da letto – infatti – si trova già attualmente ad una
“quota che permette una certa introspezione all'interno del locale” e l'innalzamento del piano di calpestio indotto dalla rampa in una “quota variabile tra i 10 e i 20 cm.” comporta oggettivamente una “variazione di modesta entità” che può essere considerata trascurabile sotto il profilo della privacy (richiamandosi – in proposito –
quanto già evidenziato nella sentenza n. 2355/2020 anche all'esito della simulazione
riportata nel precedente elaborato peritale) e del tutto irrilevante sotto i profili della
sicurezza e tranquillità (per le condivisibili ragioni pure esposte a pag. 4 della medesima sentenza, da intendersi qui richiamate).
Resta solo da evidenziare che la scelta assembleare sulle modalità di abbattimento delle barriere architettoniche non appare sindacabile nel merito dal giudicante ed appare comunque giustificata – sul piano comparativo dell'opportunità – in base alle conclusioni del c.t.u. sulla minor convenienza delle soluzioni alternative sotto il profilo dei costi e delle autorizzazioni amministrative necessarie (pag. 11 della relazione).
Le spese processuali – ivi comprese quelle afferenti alla doppia fase cautelare –
seguono la soccombenza dell'attrice e vengono liquidate d'ufficio ex d. m. 55/2014.

P.Q.M.


rigetta l'impugnazione;
pone in via definitiva a carico dell'attrice le spese di c.t.u. (in misura corrispondente all'acconto già liquidato);
condanna l'attrice a rifondere al condominio le spese processuali, che vengono liquidate per compensi in euro 2.000,00 quanto alla doppia fase cautelare ed in euro 4.000,00 quanto al giudizio di merito, oltre rimborso forfetario del 15% per spese generali, IV e AS come per legge.
16.12.2025. IL GIUDICE